RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-17-131006 Otsuse kuupäev Tartu, 23. oktoober 2019 Kohtukoosseis Eesistuja Jaak Luik, liikmed Ants Kull ja Tambet Tampuu

tja Aire Põdra, esindaja riigi õigusabi korras vandeadvokaat Rene Hallemaa Asja läbivaatamise kuupäev

1. september 2019, kirjalik menetlus RESOLUTSIOON
2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu
3. märtsi 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-
4. Saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
5. Rahuldada CityHaldus OÜ kassatsioonkaebus osaliselt.
6. Rahuldada Rene Hallemaa taotlus riigi õigusabi tasu suuruse ja riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatuse kindlaksmääramiseks ning määrata Advokaadibüroo Valge & Uiga OÜ-le riigieelarvest makstavaks tasuks Riigikohtus osutatud riigi õigusabi eest 573 eurot 60 senti (sh käibemaks). Saata määrus täitmiseks Eesti Advokatuurile ja teadmiseks Advokaadibüroo Valge & Uiga OÜ-le.
7. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
8. CityHaldus OÜ (hageja) esitas
9. aprillil 2018 Harju Maakohtusse hagi Aire Põdra (

tja) vastu, paludes

tjalt välja mõista võlgnevuse 72 eurot 30 senti, sissenõutavaks muutunud viivise 12 eurot 2-17-131006 35 senti ja edasiulatuva seadusjärgse viivise. Hagiavalduse esitamisele eelnes maksekäsu kiirmenetlus, mis läks

tja vastuväite esitamise tõttu üle hagimenetluseks. 1.

1. Hagiavalduse kohaselt otsustati
2. mail 2016 toimunud Pallasti tn 48, Tallinn (edaspidi elamu) korteriomanike üldkoosolekul (üldkoosolek) kinnitada 2016–2017 majanduskava ja pikendada hageja kui elamu valitseja volitusi majanduskava kehtivuse ajaks. Üldkoosoleku päevakorra p 3 järgi otsustati elamus reservfondi mitte koguda. Seega kõigi avariide ja tehnorikete kõrvaldamist finantseeriti esmalt hageja vahenditest ja hiljem nõuti korteriomanikelt sisse tugiteenusena. Valitseja õigustest ja kohustustest tulenevalt esitas hageja iga kuu korteriomanikele majandus- ja kommunaalkulude eest arveid, mille koostamise aluseks oli üldkoosolekul kinnitatud majanduskava. Hageja esitas ajavahemikul jaanuarist 2016 kuni jaanuarini 2018 tarbitud teenuste eest arveid

tjale, kes on arvetest jätnud tasumata 72 eurot 30 senti. Hagejal on õigus nõuda võlgnevuselt 0,07% suurust viivist, mis tuleneb

1. detsembri
2. a üldkoosolekul kinnitatud kodukorra p-st 5.2 ja enne
3. jaanuari 2018 kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg-st
4. 1.
5. Enne
6. jaanuari 2018 kehtinud korteriomandi seaduse (

) § 13 lg-te 1 ja 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma omandil lasuvad maksud, kaasomandi majandamise kulud, eseme korrashoiu ja valitsemiskulud. Hagi oma nimel esitamisel tugines hageja

§ 21lg 2 p-dele 1 ja 5.

Lisaks on korteriomanikud andnud kodukorra p-ga 5.5

1. a)ja
2. c)hagejale volituse nõude esitamiseks oma nimel. 2.

tja palus jätta hagi rahuldamata.

tja jättis tasumata osa 19. detsembril 2016 esitatud arvest. Nimetatud arvega nõuti tugiteenuse eest 68 euro 34 sendi tasumist (käibemaksuta). Hageja väitis, et tegemist oli veepumba juhitava muunduri vahetustööga, mis ei läinud garantiitöö ega kindlustusjuhtumi alla. Hageja ei ole veepumba juhitava muunduri vahetamist majaelanike ega majanõukoguga kooskõlastanud, puudus majaelanike, majanõukogu või üldkoosoleku volitus töö tegemiseks ja ka majanduskavaga ei olnud seda tööd kinnitatud.

tja leiab, et selle töö tegemine on tõendamata.

1. Harju Maakohus rahuldas
2. septembri 2018 otsusega hagi, mõistes

tjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 72 eurot 30 senti, sissenõutavaks muutunud viivise 11 eurot 92 senti ja alates 22. septembrist 2018 sissenõutavaks muutuva viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teise lause järgi. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 järgi

tja kanda ning mõistis

tjalt hageja kasuks välja menetluskulud 1700 eurot ja sellelt viivise VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi. Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle mh selle üle, et hageja oli hagis kirjeldatud sündmuste ajal Pallasti 48 korterelamu valitseja ning esitas valitseja õigustest ja kohustustest tulenevalt iga kuu korteriomanikele arveid majandus- ja kommunaalkulude eest. Üldkoosolekul otsustati mitte koguda reservfondi. Seega pidi hageja avarii või tehnorikete kõrvaldamise kulud kandma esmalt oma vahenditest ja hiljem nõudma sisse korteriomanikelt tugiteenusena. Maakohus tuvastas, et

tja võlgnevus hagejale tekkis arve nr 144876 osalisest tasumisest. Hageja oli võlgnevuse ja viivise arvestamisel õigustatud lähtuma kodukorra p-st 5.4, mille kohaselt võlgnevuse korral maksete tasumisel loetakse esmajärjekorras tasutuks viivis, seejärel haldus- ja hooldustasu, soojusenergia, elektrienergia ja vee hind ning lõpuks muud tasud. Seega tuleb lähtuda poolte kokkuleppest, mis on sarnane VÕS § 88 lg-tes 8 ja 9 sätestatud järjekorraga. Hageja põhinõue on tõendatud. Hageja on esitanud tõendi, et töö tegelikult tehti ja vahetati rõhutõstepumba sagedusmuundur. 21. novembril 2016 paigaldati rõhutõstepumbale uus sagedusmuundur Vasco 214, kuna vana sagedusmuundur oli rikkis. Maakohtu hinnangul puudus alus 2

tja esitas 22. oktoobril 2018 apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata.

tja leidis, et hageja ei ole veepumba juhitava sagedusmuunduri vahetamist majaelanike ega ka majanõukoguga kooskõlastanud. Samuti ei ole hageja tõendanud, et tegemist oli avariiga, mis tingis töö viivitamatu tegemise. Kolmandaks on tõendamata, et töö tehti. Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud

tja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
2. märtsi
3. a otsusega maakohtu otsuse ja jättis hagi uue otsusega rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus leidis, et pooled on esitanud sisulisi väiteid menetlustähtaega rikkudes, mistõttu need vastuväited tuleb jätta tähelepanuta.
4. veebruari 2019 kohtuistungil sai hageja esindaja anda selgitusi nõudeõiguse olemasolu ja viivisemäära õigusliku aluse kohta. Ringkonnakohus lõpetas asja arutamise ja läks otsust tegema, määrates menetluskulude nimekirjade ja neile seisukohtade esitamiseks tähtajad, samuti kohtuotsuse teatavaks tegemise aja. Hageja on
5. veebruari 2019 menetluskulude nimekirjas esitanud sisulisi väiteid (p-d 1–4), mis tuleb jätta tähelepanuta. Samuti tuleb jätta tähelepanuta

tja 1. märtsi 2019 vastuväited (p-d 1–7). Maakohus tuvastas, et hageja esitas

tjale 19. detsembril 2016 arve nr 136451, milles nõudis tugiteenuse eest 68 euro 34 sendi (käibemaksuta) tasumist. Pooled ei ole seda asjaolu vaidlustanud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus nõuetekohaselt tuvastanud hageja nõudeõiguse olemasolu, mis on viinud ebaõige kohtulahendi tegemiseni. Kohtuistungil on ringkonnakohus andnud hagejale võimaluse täiendavalt selgitada nõudeõiguse tekkimise aluseks olevaid asjaolusid. Hageja on leidnud, et oma nimel hagi esitamine on valitseja õigus ning et ta valitses hooneid käsunduslepingu alusel. Esmalt tuleb kindlaks teha, millal vaidlusalune võlgnevus tekkis. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu seisukohaga, et kohustuse täitmise järjekorra määramisel tuli lähtuda kodukorra p-st 5.4 ja VÕS § 88 lg-test 8 ja 9.

tja märkis arvet makstes, et ei maksa tugiteenuse eest. Seega on

tja konkreetselt makse tegemisel määranud, millises osas jätab ta arve maksmata (VÕS § 88 lg 1). Sellises olukorras ei saanud hageja määrata, et järgmistest maksetest loeb ta tasutuks osaliselt tasumata jäänud arve nr

1. Seega on võlgnevus tekkinud osaliselt arve nr 136451 tasumata jätmisest. Kuna vaidlus puudutab võlgnevuse sissenõudmist, mis tekkis enne
2. detsembrit 2017, siis tuleb kohaldada enne
3. detsembrit 2017 kehtinud

-i sätteid. 3

§ 21

lg 2 p 5 sätestab, et valitsejal on õigus kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene hagejale kui valitsejale

§ 21

lg 2 p 5 alusel õigust oma nimel hagi esitada korteriomanike üldkoosolekul valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta tehtud otsuse alusel ning hageja pole tõendanud, et tal oleks korteriomanike volitus või leping vms õiguslik alus praeguse kohtuliku nõude esitamiseks. Kohtupraktikas on välja toodud erinevaid õiguslikke aluseid, mis võiksid anda valitsejale oma nimel hagi esitamise õiguse. Samas tuleb hagejal välja tuua asjaolud, viidetega asjas esitatud tõenditele, mis võimaldaksid kohtul tuvastada, millise õigussuhte raames on vaidlusaluse elamu korteriomanikud kaasomandi valitsemisega seotud õigussuhted korraldanud ja kellel on sellest tulenevalt õigus korteriomandite omanikelt elamu kulude väljamõistmiseks hagi esitada. Esmalt hindas ringkonnakohus üldkoosoleku protokolli. Riigikohus on leidnud, et

§ 21

lg 2 p 5 tähenduses saab hagi esitamise õiguslikuks aluseks lugeda muuhulgas korteriomanike üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada (vt Riigikohtu 4. märtsi 2015 otsus asjas nr 3-2-1-163-14, p 15). Üldkoosolekul kinnitati 2016–2017 majanduskava ja pikendati valitseja volitusi majanduskava kehtivuse ajaks. Samuti otsustati reservfondi mitte koguda. Majanduskavas on märge, et „kõik lisa kulud mida ei ole majanduskavas fikseeritud lähevad korteriomanikele peale määramisega tekkepõhiselt järgmise kuu arvetele“. Majanduskava p 11 selgitab, et „valitsejal on õigus kasutada reservfondi hoonega seotud korteromandi omanike poolt tekkinud kommunaal-haldusteenuse võlgnevuste tasumiseks juhul ja võla sissenõudmisel kohtusse antud hagide riigilõivude tasumiseks. Võlglaste käest sissenõutud ja laekuvate võlasummade arvelt taastatakse reservfondi endine seis“. Nimetatud majanduskava ei kinnita hageja väidet, et hagejal oli volitus avariide või tehnorikete kõrvaldamise kulud esmalt finantseerida enda vahenditest ja hiljem sisse nõuda korteriomanikelt tugiteenusena. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hagejale oma nimel hagi esitamise volitusi tuleneda ka kodukorrast. Esiteks ei saa kodukorraga sellist kokkulepet reguleerida ning teiseks kajastab kodukorra p 5.5 täpselt

§ 21lg 2 p-de 1 ja 5 teksti.

Kokkuvõtvalt ei nähtu 2016–2017 majanduskavast, et valitsejal on oma nimel õigus vaidlusaluse nõude esitamiseks. Ringkonnakohus ei ole tuvastanud muu kokkuleppe (nt käsundusleping, komisjonileping) olemasolu korteriomanike ja valitseja vahel. Kuna tegemist oli korteriomanike vastastikuste kohustustega kaasomandi eseme valitsemisel, siis vaidlusaluse kulu sissenõudmise õigus oli korteriomanikel. Seega ei saa hagejal tekkida

tja vastu nõudeõigust ka lepinguvälise kohustusena (nt käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise sätete alusel). Kuna hagi esitamiseks ei ole õiguslikku alust, ei ole vaja hinnata teisi poolte väiteid nõude põhjendatuse kohta. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 6. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsuse. Kassatsiooniastme menetluskulude kohta märkis hageja, et soovib kaebuse rahuldamise korral kassatsioonikautsjoni tagastamist. 4

§ 21lg 1 p-st 4.

Nimetatud p 4 kohaselt valitseb valitseja korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid, sest ühisusel endal puudub (puudus) igasugune õiguslik alus ja võime raha hoida. Teiseks tuleneb õigus esitada hagi korteriomanike üldkoosolekul kinnitatud majanduskavast, mille alusel on kujunenud osaliselt nõude suurus ja lepinguline suhe ning volitusnorm. On arusaamatu, miks ei tulene volitusnorm kodukorrast. Majanduskavas kajastamata tegevuse osas on valitseja vaba otsustama, millised avariitööd on vajalikud. 7.

tja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata. Hagi tuleks jätta läbi vaatamata. Hageja viide

§ 21

lg 1 p-le 4 ning täpsustamata Riigikohtu praktikale on menetlusõigusi kuritarvitavalt kohut eksitav. Hagiavaldusele lisatud majanduskavast ei nähtu, milliseid lisakulutusi võib valitseja teha ja milliste lisakulutuste puhul on valitsejal volitusnorm kulutused sisse nõuda. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

1. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu TsMS § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada ning asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 järgi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
2. Maakohus on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mida pooled ei ole kassatsioonimenetluses vaidlustanud:  hageja oli hagis kirjeldatud sündmuste ajal Pallasti 48 korterelamu valitseja (kuni
3. juulini 2017) ning

tja samas majas asuva korteriomandi omanik;  hageja valitsejana esitas iga kuu korteriomanikele majandus- ja kommunaalkulude eest arveid, mille koostamise aluseks oli majanduskava ning tegelikult tarbitud kommunaalteenused;  18. mai 2016. a korterelamu korteriomanike üldkoosolekul otsustati reservfondi mitte koguda;  hageja esitas 19. detsembril 2016

tjale arve nr 136451 maksetähtajaga

1. detsember 2016, millel oli osutatud teenuste nimekirjas muuhulgas tugiteenus maksumusega 68 eurot 34 senti käibemaksuta;  avariide või kohest kõrvaldamist vajavate tehnorikete kõrvaldamise kulud finantseeris hageja valitsejana esmalt enda vahenditest ja nõudis need hiljem sisse korteriomanikelt tugiteenusena (elamu kodukorra p 5.1.4 kohaselt on korteriomanikud kohustatud tasuma ühekordseid erakorralisi makseid elamu mõtteliste osade säilimise tagamiseks hädavajalike ja edasilükkamatute remonttööde katteks).  Maakohus leidis tõendeid hinnates ka seda, et
2. detsembri
3. a arve osa 68 eurot 34 senti kajastas elamus veepumba sagedusmuunduri väljavahetamise

tjale langevat kuluosa ja et väljavahetamine oli põhjendatud ootamatu kulutus, mis tehti korteriomanike huvides süsteemi töö säilitamise tagamiseks.

tja on apellatsioonkaebuses mh leidnud, et töö tegemine ei ole tõendatud ega olnud see ka kiireloomuline, avariilisus ei ole tõendatud. 10. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et kohaldada tuleb

-i sätteid. Praegusel juhul ei kohaldu KrtS § 65, mille järgi korteriomanditele, mis on KrtS-i jõustumisel kantud kinnistusraamatusse, kohaldatakse KrtS-is korteriomandi kohta sätestatut. Seda põhjusel, et hagis nimetatud nõue oli väidetavalt tekkinud ja muutunud sissenõutavaks enne KrtS-i jõustumist, st enne 1. jaanuari 2018. 5

§ 21

lg 1 p-de 1 ja 5 koostoimest nähtuvalt on valitsejal korteriomanike ühiste asjade puhul õigus ja kohustus mh sisse nõuda nõudeid ning esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Kolleegiumi arvates tuleneb eelnimetatud sätete eesmärgist valitseja õigus esitada oma nimel hagi ka selliste nõuete sissenõudmiseks, mida saaksid vastastikku nõuda korteriomanikud

§ 13

alusel.

§ 13

lg-te 1–3 järgi on korteriomanik kohustatud teistele korteriomanikele hüvitama kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise vajalikud kulutused (vt sellekohaste nõudeõiguste kohta lähemalt nt Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-25115/48, p 10.2), üldjuhul võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanike vahelistele suhtele kohaldus enne
3. jaanuari 2018 ka

§ 15

lg 2, mille järgi on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Ka sellist liiki kulutuste hüvitamise nõude esitamise õigus on

§ 21

lg 1 p-dest 1 ja 5 tulenevalt ka valitsejal.

§ 15

lg-s 2 nimetatud vajalike kulutuste hüvitamise nõude eelduseks ei olnud sellist liiki kulutuste hüvitamise kohustuse kajastamine majandustegevuse aastakavas. Seetõttu ei ole tähtsust, kas korteriomanike üldkoosolek on otsustanud sellist liiki kulutuste hüvitamise ning kas valitsejale on antud volitus esitada hagi sellist liiki kulutuste sissenõudmiseks. 13. Kolleegium selgitab, et hageja õigus nõuda

tjalt enda kantud kulutuste hüvitamist võib tuleneda ka käsundita asjaajamise sätetest (VÕS § 1018 jj), seda mh juhul, kui kantud kulutused ei ole kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise vajalikud kulutused

§ 13

mõttes või vajalikud kulutused

§ 15lg 2 mõttes (vt selle kohta Riigikohtu 8.

oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29). Juhul kui hageja kantud kulutused tulid

tjale kasuks, tema tahe oli tegutseda

tja kasuks VÕS § 1018 lg 2 mõttes ning esineb vähemalt üks VÕS § 1018 lg 1 p-des 1–3 nimetatud eeldustest, siis on hagejal

tja vastu kulutuste hüvitamise ja tasu saamise nõue VÕS § 1023 lg-te 1 ja 2 järgi nendes sätetes nimetatud ulatuses. Need nõuded saaksid olla VÕS § 1023 lg-st 3 tulenevalt välistatud üksnes juhul, kui vastavalt asjaoludele on ilmne, et kulutuste tegemisele asumisel ei olnud hagejal kui asjaajajal kavatsust nõuda

tjalt kui soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu maksmist. Juhul aga kui hageja kantud kulutused tulid

tjale kasuks ning tema tahe oli tegutseda

tja kasuks VÕS § 1018 lg 2 mõttes, kuid ei esine ühtegi VÕS § 1018 lg 1 p-des 1–3 nimetatud eeldustest, võib hagejal siiski olla

tja vastu nõue VÕS § 1024 lg-st 4 ja §-st 1042 tulenevalt (vt selle kohta Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-16, p 19.2).
3. Kuna ringkonnakohus ei ole apellatsioonkaebuse sisulistele väidetele vastanud, tuleb asi saata ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Võimalik ei ole rahuldada hageja taotlust jätta jõusse maakohtu otsus. 6

tjale riigi õigusabi korras määratud esindaja Rene Hallemaa esitas Riigikohtule taotluse, mille kohaselt palub

tjale Riigikohtus osutatud riigi õigusabi eest mõista riigieelarvest välja koos käibemaksuga 573 eurot 60 senti. Kolleegium leiab, et

tja esindaja taotlus on põhjendatud (

tja esindaja määrati alles kassatsioonimenetluses ja pidi seega esimest korda tutvuma kogu kohtuasja materjalidega ning koostama vastuse kassatsioonkaebusele) ja tuleb rahuldada, lähtudes riigi õigusabi seaduse (RÕS) §-dest 22 ja 23 ning justiitsministri

1. juuli
2. a määrusest nr 16 „Advokaadile riigi õigusabi tasu maksmise ja kulude hüvitamise kord“. Riigi õigusabi tasu ja kulud maksab RÕS § 24 lg 1 järgi välja Eesti Advokatuur.
3. Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. (allkirjastatud digitaalselt) Ants Kull, Jaak Luik, Tambet Tampuu 7