Obsah (9)

§ 168§ 172§ 663§ 657§ 210§ 477§ 460§ 162§ 171

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-14-63063 Määruse tegemise aeg 20. juuni 2019, Tallinn ja koht Kohtukoosseis Gaida Kivinurm, Iko Nõmm, Ande Tänav Kohtuasi AV hagi omandiõig

) § 613 kohaselt lahendatakse need hagita menetluses. Menetlusse tuleb puudutatud isikutena kaasata seni kaasamata korteriomanikud.

1. Vahuri EÜ juhatuse 03.03.1999 koosoleku protokolli kohaselt otsustati eraldada TR-le neljale trepikojale metallist välisuste paigaldamise eest elamistingimuste parandamiseks elamu Õismäe tee 51 IV trepikojas asuv ruum pindalaga 18 m
2. Korteri nr 47 juurdeehitise ehitustööd lõpetati ja kasutuselevõtmise kooskõlastas Tallinna Haabersti Linnaosa Valitsus. Juurdeehitis vastab tule- ja tervisekaitse nõuetele. Vahuri EÜ sai korteri nr 47 juurdeehitise kasutusloa 08.11.
3. TR kasutas ruume nr 47-4 ja 4-10 14 aastat. Alates 2013.a on ruumid hageja kasutuses. Inventariseerimisjooniste kohaselt on ruumide nr 47-4 ja 47-10 suurus kokku 26,3 m
5. Õismäe tee 51 elamu ühetoalise korteri kuu üür on üürikuulutuste kohaselt 11,43 eurot/m
6. Haabersti linnaosas on kolmetoalise korteri keskmine üür 7,32 eurot/m
7. Ruumide 47-4 ja 12 47-10 kasutamisest saadav kasu, s.o kohalik keskmine üür kuus on ligikaudu 3,80 eurot/m2, arvestades, et keldrikorrusel asuv abiruum nr 47-10 pindalaga 9,6 m2 ei vasta eluruumile esitatavatele nõuetele ega ole eluruum ning ruumid nr 47-4 ja 47-10 koos ei ole iseseisvalt kasutatavad. 26,3 m2 kaasomandi osa ainukasutuse hind on seega 100 eurot kuus, mille tasumisega on hageja ise nõustunud. Hagejal on õigus maksta hüvitis korteriühistule.
8. Lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ja arvestades kõigi kaasomanike ühiste huvidega, kaasomandi mõtteliste osade suurustega, senise kasutusega, pooltevaheliste suhetega ja muude oluliste asjaoludega, on põhjendatud jätta ruumid hageja ainukasutusse. Ruumid olid pika aja jooksul ja vastusooritusena elamule metallist välisuste paigaldamise eest TR ainukasutuses. TR-le ei esitatud nõuet ruumide tagastamiseks ühiskasutusse. Teiste korteriomanike huvi igaühel üksikult, samuti huvi ühiselt ruumide ühiskasutuse vastu ei ole suur, arvestades, et menetlusosaliste esile toodud asjaolude kohaselt on ruumide ühiskasutus vajalik üksnes elamu ohutuse tagamise ja haldamise toiminguteks, mitte kasutuseelise saamiseks või muu olulise kasu saamiseks.
9. Korteriomanike huvi tuletõrje varusissepääsu ja veevõtukoha ühiskasutuse vastu ei ole märkimisväärne, sest täiendavad läbipääsud ja veevõtukohad ei ole antud juhul tuleohutusnõuetest tulenevalt kohustuslikud. Juurdeehitise kasutusloa kooskõlastas nii Tuletõrje- kui ka Tervisekaitsetalitus. Hageja huvi ruumide ainukasutuse vastu on suur, arvestades tema ainukasutust alates 2013.a kuni kirjaliku ühiskasutusse andmise nõude esitamiseni 04.04.
10. Ruumide ainukasutus hageja poolt on ehituslikult ja õiguslikult võimalik ning toimiv. Ruumide ühiskasutuse võimaldamiseks tuleks teha ümberehitus, mille kulu on vähemalt 3500 eurot. Vastandlikke huve tasakaalustab hüvitis.
11. Vastuavaldus endise olukorra taastamiseks, hageja väljatõstmiseks ja ümberehituskulude hüvitamiseks jääb rahuldamata. Arvestades, et kasutuskorra kohaselt jäävad ruumid hageja ainukasutusse, ei riku juurdeehitis sisuliselt teiste korteriomanike huve (vt Tallinna Ringkonnakohtu 17.03.2017 otsus käesolevas asjas, p 48).
12. Kui ainukasutusse määratud ruumis asub ainukasutusse määramata kaasomandi eseme püsimiseks või ohutuse tagamiseks vajalikke seadmeid, ei piira ainukasutus hageja kohustust võimaldada ruumi kasutada teistel isikutel kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikeks toiminguteks analoogselt KOS § 2 lõikega 2 ja § 11 lg 1 punktiga
14. Põhjendatud ei ole kasutuskorra kindlaksmääramise raames otsustada juurdeehitise majandamiskulude avaldaja kanda jätmist. Eluruumi majandamise kulude kandmist reguleerib seadus ja korteriühistu võib seda oma põhikirjaga täpsustada. Kui avaldaja ei hoidu ainukasutusse määratud kaasomandi eset kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, võib esitada hüvitusnõude.
15. Menetluskulud jäävad

§ 168

lg 4 ja § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda, arvestades, et kaasomandi kasutamise korra kindlaksmääramine on kõigi korteriomanike huvides ja muude nõuetega seotud kulud peaksid kandma vastavad nõuded esitanud menetlusosalised. Määruskaebus

1. Puudutatud isikud vaidlustavad maakohtu määruse osas, milles kaasomandi kasutamise korra kindlaksmääramise avaldus rahuldati, endise olukorra taastamise nõue või väljatõstmise ja hüvitise nõue jäeti rahuldamata ja milles jäeti menetluskulud 13 menetlusosaliste endi kanda. Puudutatud isikud paluvad teha uue määruse, millega jäetakse avaldaja avaldus rahuldamata ja puudutatud isikute avaldus rahuldatakse. Menetluskulud paluvad puudutatud isikud jätta avaldaja kanda.
2. Kaebuse kohaselt jättis kohus menetluskulud ebaõigesti menetlusosaliste endi kanda. Avaldaja loobus sisuliselt kõikides hagimenetluses esitatud nõuetest ja allesjäänud nõuded lahendati hagita menetluses. Kohus oleks pidanud hindama hagi (2/3 mahust) ja hagita menetluses (1/3 mahust) esitatud nõuete osakaalu ja ainuüksi haginõuetest loobumise tõttu jätma 2/3 menetluskuludest hageja kanda. Arvestades avalduse rahuldamist kõigi teiste korteriomanike tahte vastaselt, ei ole tegemist olukorraga, kus nõude rahuldamine on kõigi korteriomanike huvides, nagu märkis maakohus. Menetluskulud tuli

§ 172lg 1 kohaselt jätta hageja kanda sõltumata nõude rahuldamisest.

1. Maakohus eelistas põhjendamatult ühe korteriomaniku huve 149 omaniku huvidele ja jättis teiste huvid sisuliselt hindamata. Vaidlus puudub selles, et avaldaja hõivas omavoliliselt maja esimesel ja keldrikorrusel asuvad korterelamute ohutuse tagamiseks ja haldamise toiminguteks vajalikud ruumid (tehnoloogiline soojussõlm keldrikorrusel ning korterelamu tuletõrje varusissepääs ja veevõtukoht I korrusel). Maakohus järeldas avaldaja huvi sellest, et ta on alates 09.07.2013 ruume omavoliliselt kasutanud. Maakohtu hinnang, et teiste kaasomanike huvi ei ole suur, on ekslik ja vastuolus AÕS § 72 lg-tega 3 ja
2. Elamu ohutuse tagamise ja haldamise toimingud on kordades olulisemad kasutuseelise saamisest. Riigikohtu praktika kohaselt tuleb esimeses järjekorras tagada asja haldus ja ohutus ning eelistada 149 korteriomandi omaniku huvi. Kasutuskorra määramine või üüritulu teenimine ei ole kaasomaniku huvi.
3. Ruumide vabastamise nõuet ei esitatud alles 2014.a, nagu märkis kohus. Vaidlus elamuühistu ja TR vahel on olnud alates 1999.a, nagu kinnitas ka hageja ise. Korteriühistu ja kaasomanikud ei ole ruumide ainukasutust aktsepteerinud. Vaidlus, samuti korteri tegelik suurus, oli hagejale korteri omandamisel teada.
4. Kasutuseelise suurus ei ole kooskõlas eseme väärtusega. Jälgitav ei ole kohtu järeldus keskmise turuhinna leidmise kohta. Lähtuda tuli üürihindadest samas majas, s.o 11,43 eurot/m². Hageja esitatud tõenditest nähtub aga Haaberstis asuvate korterite keskmine üür 7,32 eurot/m². Ruumide keskmine kalendrikuu üürihind on 300,60 eurot.
5. Maakohtu poolt kaasomanike huvide kehtestamisega ei ole õige ega õiglane. vastane omandi piiramine kasutuskorra Vastus määruskaebusele
6. Avaldaja määruskaebuse osas seisukohta ei esitanud. Menetluse edasine käik
7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle

§ 663lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu seisukoht 40. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb

§ 657lg 1 p 1 ja § 659 alusel jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

14 41. Ringkonnakohus selgitab esmalt, et

§ 210

lg 1 kohaselt ei puuduta hagi esitamine ja menetlemine poole õigust võõrandada vaidlusalune ese või loovutada vaidlusalune nõue. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt ei mõjuta iseenesest asja menetlust vaidlusaluse eseme omandi või muu sellesarnase õiguse üleandmine või nõude loovutamine kolmandale isikule.

§ 477

lg 1 alusel kohalduvad hagimenetluse reeglid menetlus(eri)õigusjärgluse kohta ka hagita menetluses. Poolte vahetumist kohtumenetluses käsitlev normistik peab tagama muu hulgas ka selle, et vaidlusaluse asja võõrandamisega ei oleks võimalik tekitada teistele menetlusosalistele raskusi oma õiguste maksmapanekul. Vastasel korral oleks takistatud tsiviilkohtumenetluse üks eesmärk menetleda asja mõistliku aja jooksul. Seega võib üldjuhul jätta kinnisasja omaniku vahetumise tsiviilasja lahendamise käigus tähelepanuta (

§ 210lg 2).

See tähendab ühtlasi ka seda, et varasem kinnisasja omanik jääb menetlusse edasi ja tema suhtes tehtav otsus kehtib

§ 460

lg 1 üldreegli kohaselt ka selle isiku kohta, kes on pärast hagi (hagita asjas avalduse) esitamist saanud uueks omanikuks. Kinnisasja uue omaniku suhtes ei kehti tehtav lahend

§ 460

lg 2 järgi vaid juhul, kui ta ei teadnud kinnisasja omandamise ajal kohtuotsusest või hagi esitamisest (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-46-14, p 13). Viidatud põhimõtetest tulenevalt oleks maakohus saanud jätta korteriomandite omanike vahetumised tähelepanuta, lihtsustades ja kiirendades sellega asja menetlust. Ringkonnakohus käsitleb siiski järjepidevuse ja selguse huvides menetlusosalistena kõiki maakohtu poolt menetlusse kaasatud isikuid.

1. Asja lahendamise ajal kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 12 järgi võisid korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega ja otsustada KOS § 11 lg 1 p-s 1 silmas peetud tavakasutuse küsimusi häälteenamuse alusel. Korteriomanik võib nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Sama sätestab asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1, mille kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sama paragrahvi lõiked 3 ja 5 sätestavad kaasomanike kohustuse käituda üksteise suhtes lähtuvalt hea usu põhimõttest ja kohustuse mitte takistada teiste kaasomanike kaas(ühis)kasutust. Kuna kaasomanikud kaasomandi, st avaldaja kasutuses olevate ruumide kasutamises kokku leppida ei suutnud, oli avaldajal õigus nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist.
2. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kohtutel on kasutuskorra kindlaksmääramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades kõigi oluliste asjaoludega (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-87-16 p 14). Ringkonnakohus saab maakohtu diskretsiooniotsusesse sekkuda vaid juhul, kui maakohus on diskretsioonipiire ületanud. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole käesoleval juhul diskretsioonipiire ületanud ja määruskaebuse väited ei anna ringkonnakohtule alust maakohtu määruse muutmiseks. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
3. Määruskaebuse esitajad heidavad maakohtule ebaõigesti ette avaldaja huvide eelistamist 149 korteriomaniku huvidele ja viimaste huvide hindamata jätmist. Maakohtu määrusest nähtub, et kohus hindas menetlusosaliste huve ja jõudis järeldusele, et avaldaja huvid kaaluvad antud juhul puudutatud isikute huvi üles. Määruskaebuse esitajate väide, et kaasomanike huvi ohutuse tagamise ja halduse toimingute teostamise vastu on suurem avaldaja huvist kasutada ruume, mida on selliselt kasutatud juba alates
4. aastast, on konkretiseerimata. Ringkonnakohus juhtis juba asja esimesel läbivaatamisel tähelepanu sellele, et Tuletõrje- ja Päästeamet ning Tervisekaitsetalitus on vaidlusaluse juurdeehitise kooskõlastanud. Elamuühistule väljastati juurdeehitise kasutusluba (kd I tl 94). Sellele 15 tugines oma lahendis ka maakohus. Kaebuse esitajad ei ole pädevate ametiasutuste antud kooskõlastusi kahtluse alla seadnud ega väida, et eelmärgitud maakohtu tuvastatud asjaolud on ebaõiged.
5. Asjas ei ole esitatud põhjendusi ega tõendeid selle kohta, et avaldaja poolt vaidlusaluste ruumide kasutamine riivab tegelikult teiste kaasomanike huve. Kaebuse esitajad ei ole esile toonud, et neil oleks alates 2002.a olnud kordagi tegelikku ja sisulist vajadust ruumide kasutamiseks ja et avaldaja või tema õiguseellane oleks teinud sellele takistusi. Seda, et tegelikult ei ole tegemist elamu haldamiseks ja ohutuse tagamiseks olulist tähtsust omavate ruumidega näitab ka see, et korteriühistu on olnud valmis need ruumid avaldajale võõrandama, sh viimati 04.04.2014 (kd II tl 197). Ka oma esialgses vastuses hagile ja 09.06.2015 vastuhagis tuginevad kaasomanikud vaid sellele, et avaldajal ei ole õiguslikku alust ruumide kasutamiseks, mitte sellele, et ruumide kasutamine on vajalik muul otstarbel. Selliselt on kaebuse esitajate väited ka vastuolulised. Väited selle kohta, et korteri(elamu)ühistu või kaasomanikud on enne 2014.a nõudnud ruumide vabastamist, on vastuolus muude asjas esitatud tõenditega, mille kohaselt anti ruumid korteri nr 47 omaniku kasutusse elamuühistu otsusega (s.t ruume ei hõivatud omavoliliselt AÕS § 40 tähenduses) ja et nende ruumide avaldajale võõrandamist on varem korduvalt arutatud.
6. Eeltoodu tõttu nõustub ringkonnakohus avaldaja seisukohaga, et ei ole selge, milliseid puudutatud isikute huve ruumide kasutamise jätkamine senisel viisil tegelikult riivab. Ainuüksi asjaolu, et kaasomanikke on rohkem, ei tõenda nende suuremat huvi.
7. Iseenesest on õige kaebuse esitajate viide, et kui kaasomanikud ei ole ühise asja kasutamises kokku leppinud, lähtutakse korteriomanike huvidest ja kaasomandiks olevate ühiste ruumide kasutamisel kehtib režiim, mille järgi on kõigil korteriomanikel võrdne õigus ühiseid ruume kasutada ning üks kaasomanik ei või teha ühise ruumi või selle osa kasutamiseks teistele takistusi. Ringkonnakohus leiab aga, et korteriomanike kokkuleppe ja enamuse otsuse puudumine ei välista avaldaja nõude rahuldamist, nagu leiavad kaebuse esitajad. Avaldaja esitas avalduse kasutuskorra kindlaksmääramiseks just põhjusel, et kaasomanike kokkulepe ruumide kasutamiseks puudub. Maakohtul tuli avaldus ja vastuavaldus lahendada poolte huvide kaalumise teel, arvestades kõikide asjas tähtsust omavate asjaoludega, mida maakohus ka õigesti tegi.
8. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse väitega ka selle kohta, et kasutuseelise väärtuseks tuli määrata 300,60 eurot kuus lähtudes samas majas asuvate korterite üürihinnast. Ringkonnakohus märgib, et ka kasutuseelise suuruse kindlaksmääramine on maakohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui maakohus on ületanud diskretsioonipiire. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole antud juhul diskretsioonipiire ületanud.
9. Määruskaebuse esitajad jäävad kaebuses maakohtus esitatud seisukoha juurde, et kasutuseelise suuruse arvutamisel tuleb lähtuda samas majas asuvate korterite keskmisest üürihinnast. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg 1 kohaselt võib kaotatud kasutuseeliste eest saadava kahjuhüvitise arvestamisel olla lähtekohaks kasu, mida hüvitise nõudja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema (vt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-175-15, p 12). Kasutuseelise suurus tuleb määrata kõiki asjas tähtsust omavaid asjaolusid arvesse võttes ja selle võib jätta ka määramata, kui kasutuseelise nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (vt nt Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-172-10, p 13 ja analoogia korras 01.11.2017 lahendit nr 2-14-11930, p-d 13-14).
10. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus võtnud kasutuseelise suuruse määramisel õigesti arvesse vaidlusaluste ruumide eripära ja arvestanud kasutuseelise korteri üürihindadest väiksemana. Maakohus leidis, et kasutuseelise suurust mõjutab see, et keldrikorrusel asuv 16 abiruum nr 47-10 ei vasta eluruumile esitatavatele nõuetele ega ole eluruum ja ruumid nr 47-4 ja 47-10 koos ei ole iseseisvalt kasutatavad ning määras kaalutlusõiguse alusel õiglaseks kasutuseelise väärtuseks 3,80 eurot/m2 kohta. Kaebuse esitajad ei ole selgitanud, miks need asjaolud kasutuseelise suurust ei mõjuta või miks on sõltumata nendest asjaoludest põhjendatud lähtuda siiski korteri üürihinnast. Seejuures on ebaõige kaebuse esitajate väide, nagu oleks kohus pidanud kasutuseelise suuruseks määrama vähemalt 7,32 eurot/m2, kuna selline hind nähtub avaldaja enda esitatud tõenditest. Avaldaja selgitas oma 20.09.2017 menetlusdokumendis, et keskmine üürikorterite ruutmeetri hind Haaberstis on 7,45 eurot/m2, kuid arvestades antud asjas tähtsust omavaid asjaolusid, ei ole kohane sellest lähtuda.
11. Ringkonnakohus ei nõustu ka määruskaebusega osas, milles vaidlustati menetluskulude jaotamist. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, arvestades asjaolu, et kaasomandi kasutamise korra kindlaksmääramine on kõigi korteriomanike huvides ja muude nõuetega seotud kulud peaks kandma vastavad nõuded esitanud menetlusosalised. Ringkonnakohus leiab, et maakohus, arvestades kõiki asjas esitatud nõudeid, nõuetest loobumise, rahuldamise ja rahuldamata jätmise ulatust, jättis menetluskulud õigesti menetlusosaliste endi kanda. Määruskaebuse esitajate väide, et avaldaja kahest nõudest loobumise tõttu tuli 2/3 menetluskuludest jätta avaldaja kanda, ei arvesta sellega, et kaebuse esitajate vastuavaldus jäi samuti terves ulatuses rahuldamata.

§ 162lg 4 lause kohaselt on kohtul õigus jagada menetluskulud ka lähtudes õiglusest.

52. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmise tõttu

§ 171lg 1 alusel kaebuse esitajate kanda.

Kuna avaldaja määruskaebemenetlusega seotud menetluskulude nimekirja ei esitanud ja kulusid ei nähtu ka tsiviilasja toimikust, jätab ringkonnakohus menetluskulud nende puudumise tõttu rahaliselt kindlaks määramata. Gaida Kivinurm Iko Nõmm Ande Tänav (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) 17