Obsah (8)

§ 341§ 311§ 312§ 313§ 369§ 108§ 115§ 127

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Moonika Tähtväli Otsuse tegemise aeg ja koht 30. september 2019, Tallinn Tsiviilasja number 2-18-134892 Tsiviilasi OÜ

) § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. 11.

1. Kohus loeb 01.07.2017 maa rendipinguga (hageja 19.07.2019 menetlusdokumendi lisa) tõendatuks, et hageja ja kostja vahel sõlmiti kirjalik maa rendileping, mille punkti 1.
2. kohaselt antakse rentnikule tasuliseks kasutamiseks lepingus toodud tingimustel maatükk suurusega 100 m2 asukohaga xxx. Lepingu allkirjastas hageja poolt 16.10.2017 hageja juhatuse liige N. K. ja kostja poolt 25.10.2017 kostja juhatuse liige S. H..
3. Rendisumma suurusest 12.
4. Maa rendilepingu punkti 3.1 kohaselt maksab rentnik rendileandjale objekti kasutamise eest renti 50 eurot kuus iga 100 m2 eest. Rendi maksmise kohustus tekib alates 01.07.
5. Lepingu punktist 1.
6. tuleneb, et kui pooled soovivad objekti suurendada, siis sõlmivad pooled kirjalikult vastava lepingu lisa, milles lepivad kokku objekti ja selle eest makstava rendi uues suuruses. 12.
7. Kohus küsis 27.02.2019 e-kirjaga hagejalt selgitust põhivõlgnevuse ja viivise kujunemise kohta, kuna lepingust tulenevalt kohustus kostja tasuma renti 50 eurot kuus. 12.
8. Hageja selgitas 13.03.2019 menetlusdokumendis, et alates 01.07.2017 pidi kostja hagejale tasuma igakuiselt 50 eurot 100m2 eest, kuid alates 01.08.2017 hakkas kostja kasutama 300m2 ja pidi tasuma kolm korda suurema summa s.o 150 eurot. 12.
9. Kostja leidis 23.04.2019 vastuses hagile, et kostjale on ebaselge, millise lepingu alusel on väidetav võlgnevus tekkinud. 12.
10. Kostja esindaja 07.12.2017 e-kirjast (hageja 17.08.2019 menetlusdokumendi lisa) nähtuvalt on kostja nõustunud alates 01.12.2017 rendisumma suurenemisega 150 euroni. 12.
11. Kohus leiab, et hageja väited ja esitatud tõendid on vastuolulised. Hageja ei ole tõendanud, et pooled leppisid rendipinna suurenemises kokku alates 01.08.
12. Hageja lepingulise esindaja 06.12.2017 pretensioonist nähtuvalt ei ole kostja avaldanud soovi objekti suurendada ja seega kasutab kostja 200m2 suurust maatükki õigusliku aluseta. Hageja teeb pretensioonis ettepaneku sõlmida objekti suurendamiseks poolte vahel lepingu lisa hiljemalt 15.12.
13. 12.
14. Kohus leiab, et kuivõrd kostja esindaja nõustus 07.12.2017 e-kirjas rendisumma suurenemisega 150 euroni alates 01.12.2017, siis saab poolte vahel 300m2 suuruse rendipinna ja selle eest rendisumma 150 euro kokkuleppe lugeda sõlmituks alates 01.12.
15. Seega saab hageja perioodi 01.07.2017- 30.11.2017 nõuda kostjalt renti 50 eurot kuus ja alates 01.12.2017 150 eurot kuus.
16. Rendilepingu ülesütlemisest 13.
17. Hagiavalduse kohaselt ütles hageja 22.03.2018 kostjaga rendilepingu üles seoses rendimaksete tasumata jätmisega alates 27.04.2018, kuna kostjal oli tasumata 8 kuu rendiarved. 13.2.

§ 341

kohaselt kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui

16. peatükis sätestatust ei tulene teisiti.

§ 311

lõike 1 esimese lause kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu

§-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades 4 üles öelda. Kooskõlas

§ 312

lõikega 1 võib kinnisasja äriruumi üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.

§ 313

lg 1 järgi võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. 13.

1. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja ei ole hageja renditud maatüki eest renti tasunud. 13.
2. Osundatust tulenevalt leiab kohus, et hagejal oli mõjuv põhjus rendilepingu ülesütlemiseks, kuna kostja võlgnes hagejale 8 kuu rendi ning hagejalt ei saanud võlgnetava rendi perioodi arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kohus loeb poolte vahel sõlmitud rendilepingu ülesöelduks alates 27.04.
4. Rent 14.
5. Kuivõrd kohus tuvastas, et üürileping lõppes 27.04.2018, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt kokkulepitud renti kuni lepingu tähtaja lõpuni (Riigikohtu otsuse 3-2-1-84-10 p 13). Hageja nõuab kostjalt ajavahemiku 01.07.2017 kuni 27.04.2018 eest renti 1352,51 eurot. 14.2.

§ 369

kohaselt kohustub rendilepinguga üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti).

§ 108

lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Seega on rahalise kohustuse sissenõudmise eelduseks

§ 108lg 1 järgi kehtiva rahalise kohustuse olemasolu ja selle rikkumine kostja poolt.

Rahalise kohustuse rikkumine ei ole reeglina vabandatav. 14.

1. Hagejal on õigus nõuda kohustuse täitmist, kuna puudub vaidlus selles, et kostja kohustus rendi tasumiseks on muutunud sissenõutavaks. 14.
2. Kohus leiab, et hageja hagis märgitud rendisumma kujunemine ei ole arusaadav ja õige. Nimetatule on kohus hageja tähelepanu juhtinud ka 27.02.2019 e-kirjas. Kohtu hinnangul on hagejal õigus nõuda perioodi 01.07.2017-30.11.2017 eest renti 50 eurot kuus s.o kokku 250 eurot (5 kuu eest). Perioodi 01.12.2017-27.04.2018 eest on hagejal õigus nõuda renti 150 eurot kuus s.o 735 eurot (4 kuu ja 27 päeva eest). Seega on hagejal õigus kokku nõuda vaidlusaluse perioodi eest renti 985 eurot. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista rent 985 eurot.
3. Saamata jäänud tulu 15.
4. Hageja nõuab kostjalt saamata jäänud tulu perioodi 01.05.2018-28.02.2019 s.o 10 kuu eest kokku 1500 eurot, kuna kostja ei ole objekti vabastanud ning hageja ei saa seetõttu objekti välja rentida kolmandatele isikutele. 15.
5. Kostja saamata jäänud tulu nõudele vastuväiteid ei esitanud. 15.
6. Hageja saamata jäänud tulu nõue on kvalifitseeritav

§ 115lg 1 järgse kahju hüvitamise nõudena kostjapoolse rendilepingu rikkumise tõttu.

15.4. Kui rentnik jätab rendi maksmata, saab rendileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab võlgnetava rendi maksmist või ütleb lepingu üles. Lepingu ülesütlemine ei muuda rentniku 5 rikkumist olematuks ega välista rendileandja nõudeid rendilepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Lepingu rendi maksmata jätmise tõttu ülesütlemise järel saab ta nõuda rentnikult kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel

§ 115mõttes.

Sellisel juhul on nõude sisuks

§ 127

lg 1 ja § 128 lg 4 alusel rendilepingust teenimata jäänud rendi kui saamata jäänud tulu hüvitamine. Rendi maksmise kohustuse rikkumine on

§ 127

lg 4 mõttes põhjuslikus seoses sellega kaasnenud lepingu ülesütlemisest tekkinud kahjuga. Samuti on selline kahju hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga

§ 127lg 2 mõttes.

Sellise kahju hüvitamise kohustus pidi rendi maksmata jätnud ja rendilepingu ülesütlemise põhjustanud rentnikule olema

§ 127lg 3 tähenduses ka ettenähtav.

15.

1. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei olnud hagejal võimalust rendipinda muul viisil ise kasutada ja sellega kulusid kokku hoida või anda rendipind muule isikule mõistlikel tingimustel rendile ja sellega kulusid kokku hoida ja tulu teenida, kuna kostja ei ole hageja objektilt soojakuid ära viinud. Käesoleval juhul saab eeldada, et majandustegevuses renditud objekti oleks hageja andnud peatselt rendile sarnastel tingimustel, st mitte madalama rendi eest. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt saamata jäänud tulu 10 kuu eest kokku 1500 eurot.
2. Viivisest 16.
3. Hageja nõuab kostjalt perioodi 15.07.2018-08.05.2018 eest viiviseid 1352,51 eurot. Kohus leiab, et hageja hagis esitatud viivisearvestus ei ole jälgitav ja õige. 16.
4. Vastavalt lepingu punktile 5.3 on rendileandjal õigus kõigi lepingust tulenevate rahaliste kohustuste mittetähtaegse tasumise korral õigus nõuda rentnikult viivist 0,25% päevas tasumisele kuuluvast summast iga viivitatud päeva eest. Lepingu punkti 3.1 järgi tekkis rendi maksmise kohustus alates 01.07.
5. Punkti 3.
6. kohaselt oli rentnik kohustatud maksma jooksva kuu rendi hiljemalt 14 päeva jooksul alates arve saamisest rendileandjalt. 16.
7. Eeltoodust tulenevalt võlgneb kostja perioodil 15.07.2017-27.04.2018 esitatud arvete eest 13.02.2019 seisuga (hageja hagis märgitud viivise arvestamise perioodi lõpp) viiviseid järgmiselt: 15.07.2017-13.02.2019 eest (kokku võlgnetavalt summalt 50 eurolt) 72,38 eurot, 15.08.2017-13.02.2019 eest (kokku võlgnetavalt summalt 100 eurolt) 137 eurot, 15.09.201713.02.2019 eest (kokku võlgnetavalt summalt 150 eurolt) 193,88 eurot, 15.10.2017-13.02.2019 eest (kokku võlgnetavalt summalt 200 eurolt) 243,50 eurot, 15.11.2017-13.02.2019 eest (kokku võlgnetavalt summalt 250 eurolt) 285 eurot, 15.12.2017- 13.02.2019 eest (kokku võlgnetavalt summalt 400 eurolt) 426 eurot, 15.01.2018-13.02.2019 eest (kokku võlgnetavalt summalt 550 eurolt) 543,13 eurot, 15.02.2018-13.02.2019 eest (kokku võlgnetavalt summalt 700 eurolt) 637 eurot, 15.03.2018-13.02.2019 eest (kokku võlgnetavalt summalt 850 eurolt) 714 eurot, 15.04.2018-13.02.2019 eest (kokku võlgnetavalt summalt 850 eurolt) 648,13 eurot, 15.05.201813.02.2019 eest (kokku võlgnetavalt summalt 985 eurolt) 677,19 eurot. Kuivõrd hageja on nõudnud kostjalt perioodi 15.07.2017-27.04.2018 eest viivist kokku 1352,51 eurot, siis kohus rahuldab hageja viivise nõude hageja märgitud ulatuses. 16.
8. Lisaks nõuab hageja kostjalt viivist saamata jäänud tulult perioodi 01.05.2018-28.02.2019 eest seadusjärgses määras kokku 35,77 eurot. Hageja on esitanud viivisenõude vastuoluliselt märkides viivise arvestamise lõpukuupäevaks erinevad kuupäevad 13.02.2019 ja 28.02.
9. Kuivõrd hageja on selgitustes vastuoluline arvestab kohus viivise arvestamise lõpuks kostjale soodsama hageja nõude lõpu s.o 13.02.
10. Eeltoodust tulenevalt võlgneb kostja perioodil 15.06.2018-13.02.2019 eest viiviseid järgmiselt: perioodi 15.06.2018-13.02.2019 eest (võlgnetav summa 150 eurot) 8,02 eurot, perioodi 6 15.07.2018-13.02.2019 eest (võlgnetav summa 300 eurot) 14,07 eurot, perioodi 15.08.201813.02.2019 eest (võlgnetav summa 450 eurot) 18,05 eurot, perioodi 15.09.2018-13.02.2019 eest (võlgnetav summa 600 eurot) 19,99 eurot, perioodi 15.10.2018-13.02.2019 eest (võlgnetav summa 750 eurot) 20,05 eurot, perioodi 15.11.2018-13.02.2019 eest (võlgnetav summa 900 eurot) 17,95 eurot, perioodi 15.12.2018-13.02.2019 eest (võlgnetav summa 1050 eurot) 14,04 eurot, perioodi 15.01.2019-13.02.2019 eest (võlgnetav summa 1200 eurot) 7,89 eurot. Kuivõrd hageja on nõudnud kostjalt perioodi 01.05.2018-28.02.2019 eest viivist kokku 35,77 eurot, siis kohus rahuldab hageja viivise nõude hageja märgitud ulatuses.
11. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb poolte menetluskulud 90% ulatuses jätta kostja kanda ja 10% ulatuses hageja kanda. Hageja menetluskuluks on hagilt tasutud riigilõiv 350 eurot ja õigusabikulud. Hagiavalduselt tasutud riigilõiv on menetluskulu ja tuleb kostjalt hagejale välja mõista. Kuivõrd hageja menetluskulud tuli 90% ulatuses jätta kostja kanda, tuleb kostjalt hagejale välja mõista menetluskuluna riigilõiv summas 315 eurot. Et hagejal oli menetluses lepinguline esindaja, peab kostja hüvitama hagejale tekkinud lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Hageja on kandnud kulu maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamise eest 30 minuti eest 50 eurot, hagiavalduse koostamise eest 3 tundi 300 eurot, 19.06.2019 istungil osalemise eest 30 minutit 50 eurot, kostja vastusega tutvumise eest 1 tund s.o 100 eurot, 19.07.2019 seisukohtade koostamise eest 30 minutit s.o 50 eurot, 09.09.2019 istungil osalemise eest 41 minuti eest s.o 68,06 eurot. Õigusabi on osutatud tunnihinnaga 100 eurot, millele lisandub käibemaks. Kuivõrd hageja on käibemaksukohuslane, siis ei kuulu käibemaksu summad hüvitamisele. Kostja pole hageja menetluskulule vastu vaielnud. Kohus leiab, et kooskõlas TsMS § 4842 on maksekäsu kiirmenetluse avalduse koostamise eest põhjendatud kulu 20 eurot. Kohus on seisukohal, et arvestades hagiavalduse mahtu ja sisu ning korduvat täpsustamist on hagiavalduse koostamise eest põhjendatud kulu 1 tund s.o 100 eurot. Kohus ei pea põhjendatuks hagejale hüvitada 19.06.2019 istungil osalemise kulu, kuivõrd hageja esindaja soovis alles istungil esitada tõendeid, mis kinnitaksid poolte vahel sõlmitud rendilepingu olemasolu. Kostja viitas juba 23.04.2019 hagi vastuses asjaolule, et hageja on esitanud allkirjastamata lepingu ning seetõttu ei ole hageja nõue põhjendatud. Hageja esitas allkirjastatud rendilepingu alles 19.07.
12. Seega põhjustas istungi edasilükkamise hageja esindaja ebaprofessionaalne käitumine. 7 Kohus peab kostja 03.07.2019 vastusega tutvumisele ja seisukoha koostamisele põhjendatud kuluks 1 tund s.o 100 eurot. Kohus peab põhjendatuks 09.09.2019 istungil osalemise kulu 41 minutit s.o 68,06 eurot. Kokku on kostja põhjendatud ja vajalik menetluskulu esindajale 288,06 eurot, millest kostja poolt kuulub hüvitamisele 90% s.o 259,25 eurot. Hageja menetluskulud kokku on 574,25 (riigilõiv ja õigusabikulud) eurot. Kuivõrd kohus rahuldas hagi 90% ulatuses, tuleb kostjalt hagejale välja mõista menetluskulud summas 574,25 eurot. Kuivõrd kostjal menetluskulud puuduvad, siis tuleb kostja menetluskulud jätta rahaliselt kindlaksmääramata. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik