printi RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2-18-13609 Otsuse kuupäev Tartu, 12. november 2019 Kohtukoosseis Eesistuja Jaak Luik, liikmed Henn Jõks ja Kai Kul

) § 63 lg 5 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel nõudega kohtusse. Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis

1. oktoobri
2. a kandemäärusega hageja ja müüja
3. augusti
4. a kinnistamisavalduse rahuldamata. Kohtulike hüpoteekide kinnistusraamatust kustutamine oli takistatud, kuna kinnistamisavaldusele ei lisatud jõustunud hagi tagamise tühistamise määrust ega kostjatest hüpoteegipidajate nõusolekuid kohtulike hüpoteekide kustutamise kohta. Kuna hageja ja müüja palusid, et asjaõiguslepingu p 5.4 kohaselt ei tehtaks üht kinnistamisavalduses taotletud kannet ilma teist kannet tegemata, ei tehtud kannet ka uue omaniku (hageja) kohta ega kustutatud omandiõiguse üleandmise kohta tehtud eelmärget.
5. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Kostjate vastuse kohaselt ei nähtunud kinnistusraamatust, et eelmärge tagaks hüpoteegiga koormamata kinnisasja omandamist. Eelmärge tagab üksnes omanikukande muutmise nõuet ning kostjate kasuks seatud hüpoteegid ei takista omanikukande muutmist. Kuna kinnisasjale seatud kohtulik hüpoteek ei kahjusta ega piira eelmärkega tagatud nõuet, ei olnud selle seadmine ka

§ 63lg 3 järgi tühine.

Lisaks ei tõendanud hageja, et tema õigus kinnisasja omandi üleandmist nõuda on tegelikult saabunud ehk müügilepingujärgne tingimus (80 000 euro deponeerimine notarikontole) täidetud. Hageja teadis enne müügilepingu sõlmimist ja eelmärke kinnistusraamatusse kandmist kostjate ning müüja ja tema esindaja vahelistest probleemidest, mis tingisid hagi tagamise ja kohtuliku hüpoteegi seadmise. Tekkinud olukord ei saanud hagejale tulla üllatusena. Kui hagejal on müüja vastu kinnistusraamatusse sisse kandmata õigus omandada koormistevaba kinnistu, on hagejal ilmselt õigus nõuda müüjalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 218 lg 5 ja § 217 lg 2 p 4 alusel lepingu täitmist ja müüdud asja puuduste kõrvaldamist. 3. Maakohus jättis 3. detsembri 2018. a otsusega hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt esitas hageja nõude

§ 63lg 5 ja Ts

ÜS § 68 lg 5 alusel. Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on kinnistu omanik müüja, registriosa kolmandasse jakku on

1. mai
2. a kinnistamisavalduse alusel
3. mail 2018 sisse kantud omandiõiguse üleandmise nõude tagamise eelmärge hageja kasuks ning registriosa neljandasse jakku on
4. juuli
5. a kohtumääruse alusel
6. augustil 2018 samale järjekohale sisse kantud kohtulik hüpoteek 22 231 eurot 84 senti kostja I kasuks ja kohtulik hüpoteek 41 657 eurot 28 senti kostja II kasuks. Seega on hageja

§ 63

lg-s 5 sätestatud isik, kelle kasuks on kantud eelmärge kinnistusraamatusse, ja kostjad on

§ 63

lg-s 5 sätestatud isikud, kelle kasuks on seatud kinnisasja koormav piiratud asjaõigus (kohtulikud hüpoteegid). Kuna praegu seati kinnisasjale kohtulikud hüpoteegid 25. juuli 2018. a kohtumääruse alusel, oli

§ 63

lg 3 kohaldatav

§ 63lg 4 järgi.

Asjaõiguse käsutamine toimus (kohtulikud hüpoteegid seati) pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist. Maakohus leidis, et vaidlusalune eelmärge seati hageja kasuks kinnistu müügilepingu täitmise tagamiseks ja hagejale omandiõiguse üleandmiseks. Müügilepingu p 6.3 kohaselt leppisid müüja ja hageja kokku, et eelmärge tagab hageja õigust saada lepingu täitmisel lepingu eseme omanikuks, mis on koormamata kolmandate isikute õigustega.

§ 63

lg 1 p 1 järgi tagab eelmärge konkreetset nõuet kinnistu kohta kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra puhul. Kinnistusraamatust ei nähtunud, et eelmärge tagaks koormistevaba kinnisasja omandamist. Seetõttu oli tegemist müüja kui kinnisasja omaniku ja hageja vahel sõlmitud võlaõigusliku kokkuleppega, mis kehtis üksnes võlasuhte poolte vahel ega olnud siduv kolmandatele isikutele (VÕS § 2). Isikud 3

§ 333

järgi omandi üleandmist hagejale (sh asjaõiguslepingu sõlmimist) ega vajalike kannete tegemist. Kostjate kasuks kohtulike hüpoteekide kandmine kinnistusraamatusse ei olnud eelmärkega vastuolus ning ei kahjustanud ega piiranud eelmärkega tagatud omandiõiguse üleandmise nõuet

§ 63lg 3 kohaselt.

Asjaõigust muutvat omandiõiguse ülekandmist ei tehtud seetõttu, et hageja taotles kinnistamisavalduses ka kohtulike hüpoteekide kustutamist (st et hüpoteekide kustutamata jätmisel ei tehta omandiõiguse muutmise kannet). Leides, et käsutamine ei olnud

§ 63lg-tes 3 ja 4 sätestatud alustel tühine, jättis maakohus hagi rahuldamata ega pidanud võimalikuks Ts

ÜS § 68 lg 5 järgi kohtulahendiga kande tegemiseks vajalikke kostjate nõusolekuid asendada kohtuotsusega.

1. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada.
2. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Ringkonnakohus jättis
4. märtsi apellatsioonkaebuse rahuldamata.
5. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja Ringkonnakohtu hinnangul käsitles maakohus otsuses hageja väiteid piisava põhjalikkusega ega eksinud

§ 63lg-te 3–5 kohaldamisel.

Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja eelmärkega tagatud omandiõiguse üleandmise nõuet kahjustavad ja piiravad kostjate kasuks kinnistusraamatusse seatud kohtulikud hüpoteegid ning kas hagejal on õigus nõuda nende kustutamist. Kinnistusraamatusse kanti eelmärge hageja kasuks järgmises sõnastuses: „Eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks Ollallaa OÜ (registrikood 14483901) kasuks.“ Eelmärge peab olema arusaadav ja ülevaatlik. Lähtuda tuleb

§-des 51 ja 53 sätestatust, st kinnistusraamatusse ei saa eelmärkena kanda ükskõik mida. Samas peab kinnistusraamatu kandele tuginedes olema võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid. Praegu ei nähtunud kinnistusraamatu kandest hageja ja müüja müügilepingu p-s 6.3 sätestatud kokkuleppe sisu, mille kohaselt eelmärge tagab hageja kui ostja õigust omandada lepingu täitmisel kinnisasi, mis on koormamata kolmandate isikute õigustega.

§ 631

lg 3 ja § 53 kohaselt oleks saanud müügilepingu p-s 6.3 sätestatud kokkuleppe teha kinnistusraamatus nähtavaks. Kolmandad isikud (sh kohtud) said lähtuda kinnistusraamatusse kantud omandiõiguse ülekandmise nõuet taganud eelmärke sisust. Hageja ja müüja kokkuleppel, mida ei kantud eelmärkega tagatud nõudena kinnistusraamatusse, on üksnes võlaõiguslik tähendus. 4

§ 63

lg 3 teisele lausele ning leidis, et kostjate kasuks kohtulike hüpoteekide seadmine ei kahjustanud ega piiranud eelmärkega hageja kasuks tagatud omandiõiguse ülekandmise nõuet. Kohtuliku hüpoteegi seadmine ei piira omaniku õigust kinnistut müüa.

§ 63

lg 5 eeldus ei olnud täidetud ja hageja ei saanud nõuda kostjatelt hüpoteegi kande kustutamiseks nõusolekut. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu ja maakohtu otsused tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Alternatiivselt palub hageja ringkonnakohtu ja maakohtu otsused tühistada ning saata asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt leidsid kohtud vääralt, et kuna asjaõiguslepingu sõlmimise tulemusena oli hagejal võimalik saada müügilepingus nimetatud kinnistu omanikuks, ei olnud hageja nõue kinnisasja omandi saamiseks kahjustatud või piiratud ning seega ei olnud täidetud

§ 63lg-s 5 sätestatud eeldused.

Hageja ei nõustu kohtute käsitlusega, mille kohaselt tuleks selleks, et pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist sisse kantud piiratud asjaõiguste puhul laieneks

§ 63

lg-te 3 ja 4 kohaselt eelmärkega tagatud nõuet kahjustavate või piiravate piiratud asjaõiguste tühisuse toime, omandi üleandmise nõuet tagavas eelmärkes märkida, et eelmärge tagab omandi koormatistevaba üleandmise nõuet. Selline tõlgendus on vastuolus

§ 63

lg-tega 3 ja 4 ning eelmärke kui kinnistusraamatuõigusliku tagatise eesmärgi ja olemusega. Omand on absoluutne asjaõigus, mida teiste isikute kasuks seatavad asjaõigused kindlasti piiravad. Kohtud leidsid vääralt, et eelmärkes tuleks kirjeldada, millistele tunnustele vastava omandi saamiseks on hageja õigustatud. Eelmärke kinnistusraamatusse kandmisel ei pea olema eelmärkega tagatava nõude täpsed eeldused selged, kuna nendes võidakse kokku leppida hiljem (tulevane nõue). Eelmärke järgi määratakse selle õiguse järjekoht, mille kohta märge oli tehtud (

§ 63lg 6).

Eelmärke järgi õigustatud isik saab lähtuda sellest, et talle on tagatud omandi saamine sellises õiguslikus seisus, nagu see eelmärke kinnistusraamatusse kandmise hetkel kinnistusraamatust nähtub.

§ 571

ja § 631 lg-t 3 (võimalus viidata kinnistusraamatus kande alusdokumendile) ei saa tõlgendada selliselt, et tegemist on absoluutse nõudega, mis vajab alati täitmist eelmärke kinnistusraamatusse kandmisel. Eelmärge, mille sisu on sätestatud „omandiõiguse üleandmise nõude tagamisena“, on piisav, kuna omandiõiguse sisu on defineeritud

§ 68kohaselt täieliku õigusliku võimuna asja üle.

Omandi eelmärke kandes ei pea viitama sellele, et omand tuleb eelmärke järgi üle anda koormistevabalt, ega lisama eelmärkesse viiteid lepingutele. Esmajoones saab viite kaudu täpsustada piiratud asjaõiguste sisu, kuid üldjuhul ei saa viitega täpsustada omandi sisu, mille ulatus on seadusega (

§ 68) määratud.

Samuti kehtib viite kaudu kokkulepete asjaõiguse sisuks muutmisel üldpõhimõte, et nende kaudu ei saa muuta asjaõiguse põhisisu (tuuma). Kohtute tõlgenduse kohaselt tuleks omandi eelmärke kandes nähtavaks teha kõik koormiste alaliigid, millest kinnistu peaks vaba olema, või tuleks eelmärkes alati viidata tervikuna kõikidele müügilepingu sätetele.

§ 51

lg 1, § 62 ja § 53 lg 1 eesmärk on tagada, et kinnistusraamatu kanded oleksid arusaadavad ja ülevaatlikud, ei oleks vastuolulised ning oleksid realiseeritavad, s.o nendele tuginedes oleks võimalik korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid ning vajaduse korral täitemenetlust. Kinnisasja omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks seatud eelmärge on arusaadav, ülevaatlik ja realiseeritav ning tagab kinnisasja omandiõiguse üleandmist sellises õiguslikus seisukorras, nagu kinnisasi oli eelmärke kinnistusraamatusse kandmise ajal ka siis, kui selles eraldi ei viidata, et eelmärkega tagatud nõude realiseerimisel üle antava kinnistu omand peab olema vaba koormatistest. Eelmärke järgi õigustatud isik saab nõuda kõigi nende 5

§ 63lg-te 3 ja 5 alusel kustutada (Riigikohtu 20.

juuni 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p-d 25, 37). Puudub põhjendus, miks peaks hüpoteek erinema eelmärke seisukohalt kasutusvaldusest. Kohtud ei analüüsinud eelmärke järjekoha tähendust ning selle mõju hiljem kinnistatud kohtulikele hüpoteekidele. Eelmärge tagab nii omandiõiguse üleandmise nõuet kui ka asjaõiguse omandamise järjekohta. Kohtulikud hüpoteegid on kantud kinnistusraamatusse ajaliselt pärast hageja kasuks sisse kantud eelmärget ja asuvad eelmärke järjekohast tagapool (

§ 59lg 1).

Eelmärge tagas hagejale järjekoha kinnisasja omandiõiguse saamiseks tingimustel ja õigustega, nagu see nähtus müügilepingus sisalduvast registriseisust. Kostjate kasuks kohtulike hüpoteekide seadmine oli

§ 63lg-te 3 ja 5 kohaselt hageja suhtes tühine.

Kostjatel puudub alus keelduda nõusoleku andmisest kinnistusraamatusse kantud hüpoteekide kustutamiseks.

1. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tuleb maakohtu ja ringkonnakohtu otsused tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Kohtud on otsuses tuvastatud ja vaidlustamata asjaoludele andnud väära õigusliku hinnangu. Kuna seejuures ei ole rikutud TsMS §-s 669 nimetatud menetlusõiguse norme, peab kolleegium võimalikuks teha TsMS § 691 p 5 alusel tühistatud osas uue otsuse asja alama astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata. Kassatsioonkaebus ja hagi tuleb rahuldada.
3. Nii maakohus kui ka ringkonnakohus on jätnud hagi rahuldamata

§ 63lg 1 p 1 ja lg-te 3–5 ning § 631 lg 3 vale tõlgendamise tõttu.

Kohtud asusid vääralt seisukohale, et kuna

1. augustil 2018 kinnistusregistriosa IV jakku kantud kohtulikud hüpoteegid ei takistanud kinnisomandi üleminekut hagejale, siis ei olnud hüpoteekide seadmine ka vastuolus eelmärke seadmise eesmärgiga ning hagejal puudub õigus nõuda hüpoteekide kustutamist. Kolleegium ei nõustu kohtute seisukohaga, mille järgi tuleks juhul, kui kinnisomandi üleandmise nõude tagamiseks seatud eelmärke abil soovitakse vältida üleantava kinnisasja edasist piiratud asjaõigustega koormamist, seda eelmärke sisus eraldi väljendada (nt viidates kande alusdokumentidele).
2. Eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet kinnistusraamatust nähtuva asjaõigusliku olukorra muutmiseks. See kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja võlausaldajate vastu, tuues

§ 63lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate 6

§ 63

lg 3 teise lause kohaselt kannete tegemist kinnistusraamatusse, on selle eesmärgiks kaitsta selle isiku huve, kelle kasuks on eelmärge seatud. Eelmärkega tagatavat nõuet kahjustavad või piiravad on käsutused, mis tagatud õiguse maksmapaneku välistavad või seda kitsendavad, nt kinnisasja või õiguse (veelkordne) võõrandamine, koormamine uute õigustega või asjaomase õiguse sisu muutmine, hilisema eelmärke või mõne muu märke seadmine teise võlausaldaja kasuks, samuti kohtulikud käsutuskeelud ja haldusaktid.

§ 63

lg-t 3 rakendatakse ka sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes (

§ 63lg 4).

12. Asjaolu, kas kinnisasja käsutamine kahjustab või piirab eelmärkega tagatud nõuet, sõltub tagatava nõude sisust. Praegu on tagatavaks nõudeks kinnisasja ostja võlaõiguslik nõudeõigus müüja vastu kinnisasja omandi üleandmiseks (VÕS § 208 lg 1). See nõudeõigus ei piirdu üksnes omandi abstraktse üleandmisega (asjaõiguslepingu sõlmimine

§ 641

ja § 120 kohaselt), vaid nõude täpsem sisu tuleneb võõrandamislepingu poolte vahelisest võlasuhtest. Sellest ei järeldu aga, et võlasuhte sisu koos kõigi tingimustega oleks vaja eelmärke kandes esitada. Omand on

§ 68

lg-te 1 ja 2 järgi täielik õiguslik võim asja üle, mida võivad kitsendada seadus või teiste isikute õigused. Kinnisasja koormamine piiratud asjaõigustega ei ole omandi sisu muutmine ega täpsustamine. Seega ei tule kinnisomandi üleandmise nõude tagamiseks eelmärke sissekandmisel täpsustada omandiõiguse ulatust või selle võimalikke kitsendusi viitega kinnistusraamatu kande tegemise aluseks olevatele (alg)dokumentidele (

§ 571ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 24 p 2).

Samuti ei tule eelmärke kandes selgitada, missugustele võlaõiguslikult kokkulepitud tingimustele pidi üleantav kinnisasi vastama. Niisuguse viitega saab esmajoones täpsustada piiratud asjaõiguste, kuid ka piiratud asjaõigust koormavate õiguste sisu, kuna nende õiguste võlaõiguslikule sisule on võimalik anda sel viisil asjaõiguslik tähendus. Erandlikult saab omandi ulatust

§ 79

lg 2 järgi alusdokumentide kaudu vahendada kinnisasja kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavate kokkulepete avalikustamise näol.

1. Lähtudes eeltoodust, ei vaja kinnisomandi üleandmise nõude tagamiseks kinnistusraamatusse kantav eelmärge sisulist täpsustamist ning on trafaretses sõnastuses „eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks“ piisav, et fikseerida eelmärke järgi õigustatud isiku kasuks kinnistusraamatu seis eelmärke sissekandmise hetkel. Kinnisomandi üleandmise nõuet tagava eelmärke kandes ei pea seega täpsustama, et omand tuleb üle anda koormatistevabalt, ega viitama lepingutele. See käsitlus arvestab asjaolu, et eelmärge on hilisematest käsutustest eespool ning vastab ka kinnistusraamatu kannete objektiivse tõlgendamise põhimõttele.
2. Kuigi eelmärke sissekandmisel olnuks

§ 631

lg 3 järgi võimalik viidata müügilepingu p-le 6.3 või märkida, et hageja soovib omandada kinnistut, mida ei koorma pärast eelmärke sissekandmist seatud asjaõiguslikud koormatised, ei tulene sellest vajadust ega kohustust omandi üleandmise nõude tagamiseks seatavat eelmärget sellisel viisil täpsustada. Asjaõigusseadusega kooskõlas ega otstarbekohane ei oleks tõlgendus, mille kohaselt tuleks omandi üleandmise eelmärke kandes teha nähtavaks kõik koormatiste liigid, millest kinnistut soovitakse vabana hoida, või asuda eelmärgete tekstis viitama tervikuna või osaliselt müügilepingu sätetele. See moonutaks eelmärke õiguslikku tähendust, koormaks asjatult kinnistusraamatut, kujundaks ebaülevaatliku sisuga eelmärgete praktika ning kahandaks (vastupidi kinnistusraamatusüsteemi peamistele eesmärkidele) õigusselgust ja -kindlust. 7

§ 63lg 3 teine lause).

Kinnisasja omanikul säilib jätkuvalt võimalus kinnisasja käsutada, sh seda nii võõrandada kui ka piiratud asjaõigustega koormata. Eelmärke tagajärjeks on aga eelmärkega vastuolus oleva käsutuse relatiivne tühisus. Järelikult on eelmärkega tagatud nõudeõigust kitsendav käsutus tühine üksnes eelmärke järgi õigustatud isiku suhtes ja seda niivõrd, kuivõrd õigustatud isik tühisusele tugineb. 16. Kohtulik hüpoteek (

§-d 363, 364) kitsendab sarnaselt lepingu alusel seatud hüpoteegiga (

§ 325

jj) koormatud kinnisasja omandiõigust eeskätt oma tagatisiseloomu tõttu, s.o isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Kinnisasja omanikul tuleb seega arvestada võimalusega, et kinnisasi müüakse hüpoteegiga tagatud kohustuse katteks (

§ 352lg 1).

Piirangud koormatud kinnisasja valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel tulenevad mh

§-dest 333–

1. Praegu oli hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu eseme üleandmist, ilma et seda koormaksid kolmandate isikute õigused. Sellest tuleneb, et kostjate kasuks kinnistusregistriosa IV jakku
2. augustil 2018 sisse kantud kohtulikud hüpoteegid kahjustavad ja piiravad hageja eelmärkega tagatud omandiõiguse ülekandmise nõuet. Seega oli
3. augustil 2018 kohtulike hüpoteekide sissekandmine

§ 63lg-te 3 ja 4 järgi hageja suhtes tühine.

Hagejal on

§ 63

lg 5 alusel õigus nõuda kostjatelt nõusolekut nende kasuks kinnistusraamatusse kantud kohtulike hüpoteekide kustutamiseks. Kuna kostjad vaidlesid menetluses hüpoteekide kustutamisele vastu, asendatakse nende nõusolekud TsÜS § 68 lg 5 järgi praeguse kohtuotsusega.

1. Kuna asja menetlus lõpeb Riigikohtus, jagab kolleegium TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi ka asja menetluskulud. Hagi rahuldamise tõttu jäävad kõigi kohtuastmete menetluskulud nende vajalikus ja põhjendatud ulatuses TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 järgi võrdsetes osades kostjate kanda. Kuna Riigikohus tühistab alama astme kohtute otsused täielikult ning muudab menetluskulude jaotust, määrab hageja põhjendatud ja vajalike menetluskulude rahalise suuruse kolmes kohtuastmes TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.
2. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. (allkirjastatud digitaalselt) Jaak Luik, Henn Jõks, Kai Kullerkupp 8