KOHTUMÄÄRUS Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtunik Toomas Ventsli Kohtujurist Allar Kirikmäe Määruse tegemise aeg ja koht 27. september 2019.a, Tallinna kohtumaja, Lubja tn 4, Tallinn Tsiviilasja numbe

) § 29 lg 2 sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. TsÜS § 38 lg 1 sätestab, et huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks 2

§ 34

lg 1 sätestab, et korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Avaldaja nõuab Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu 05.06.2018 korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamist. Menetlusosalised ei vaidle sellise üldkoosoleku toimumise üle ega selle üle, millises sõnastuses otsused sellel vastu võeti. Kohus kontrollib eeltoodut arvestades, kas esinevad otsuste kehtetuks tunnistamise eeldused, sh kontrollib kohus, kas otsused on kooskõlas seaduse, korteriühistu põhikirja, korteriomanike kokkulepete ja korteriomanike huvidega.

1. Avaldaja palub korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 1 kehtetuks tunnistamist. Vaidlustatud otsus on üldkoosoleku protokollist nähtuvalt vastu võetud 13 poolthäälega järgmises sõnastuses: „
2. Renoveerimiseks vajalike ehituslubade tellimine [---] Ettepanek üldkoosolekule: Volitada Tallinn, Tina tn 3 KÜ juhatust koostama/tellima ja taotlema ehitusluba Tina 3 elamute renoveerimiseks. Väljastatud ehitusloa järgi toimub elamute renoveerimine, remontimine ja arendustegevus sh pööningu- ning keldripindade võõrandamine olemasolevate korteriomandite laienduste ning uute korteriomandite tekkimise kasuks KÜ juhatuse liikmete juhtimisel, sealjuures korteromandite laiendamine, uute pindade teke ning võõrandamine toimub notariaalselt tõestatud tehinguga“ (tl 4). Kohus saab avaldaja esitatud põhjendustest aru, et avaldaja hinnangul on korteriomanike üldkoosolek otsustanud ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemise. Kohus on seisukohal, et konkreetset liiki toimingutega (nt tavapärane valitsemine (

§ 35

), olulised ümberkorraldused (

§ 38

lg 1), kaasomandi eseme ajakohastamine (

§ 39

)) kaasnevate muude küsimuste otsustamisele laienevad samad nõuded, mis konkreetse toimingu otsustamisele (vt ka Riigikohtu 22.04.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-15, p 11). See tähendab, et kui näiteks otsustatakse kaasomandi eseme ajakohastamisega kaasnevaid muid küsimusi, laieneb selliste küsimuste otsustamisele laieneb

§ 39

järgne häälteenamuse nõue.

§ 38

lg 1 sätestab, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Kohus on seisukohal, et kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorraldusega kaasnevate küsimuste otsustamiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe. Kohtu hinnangul peab korteriühistu poolt ehitusprojekti tellimisele, ehitusloa taotlemisele ja ehitustegevuseks erinevate lepingute sõlmimisele eelnema korteriomanike kokkulepe (

§ 38

lõikes 1 nimetatud ümberkorralduste puhul) või korteriomanike üldkoosoleku otsus (

§ 35, 36, 39 nimetatud küsimused).

Vastasel juhul ei ole tagatud korteriomandite eseme valitsemisel korteriomanike huvidest lähtumine. Seetõttu on korteriomanikul või kolmandal isikul, kes soovib kaasomandi eset arendada ja teha sellega seonduvalt ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suuremaid ümberkorraldusi, võimalik sellist arendustegevust korraldada korteriühistu kaudu ja korteriühistu kuludega siis, kui kõik korteriomanikud on selles omavahel kokku leppinud. Korteriomanikul või kolmandal isikul on sellist arendustegevust võimalik teostada ise ning enda kulul, kuid sellisel juhul kannab korteriomanik riisikot, et korteriomanikud ei saavuta

§ 38lõikes 1 nimetatud kokkulepet ümberkorralduste teostamiseks ja korteriomaniku kantud kulude korteriühistu poolt hüvitamiseks. 3

§ 39

mõistes lugeda kaasomandi eseme ajakohastamiseks sellist ehitustegevust, mille tulemusel luuakse eeldused uute korteriomandite moodustamiseks ja korteriomanikele kuuluvate kaasomandi eseme mõtteliste osade muutumiseks. Kohtu hinnangul on aga käesoleval juhul arendustegevuse all on peetud silmas ka ehitustegevust uute korteriomandite moodustamiseks. See nähtub korterelamute rekonstrueerimisja laiendamisprojektist, milles on plaanitud korterelamus Tina tn 3/1 teise korruse korterite laiendamine pööningule ja korterelamus Tina tn 3/2 pööningukorrusele kahe korteri väljaehitamine (tl 32, p 3). Seda, et renoveerimistööd on suunatud uute korteriomandite moodustamisele, kinnitab ka 03.02.2016 võlaõiguslik leping, mille esemeks on tekkivate korteromandite võõrandamine (tl-d 50-52). Ehitusluba on üheks eelduseks ehituslike ümberkorralduste tegemisega alustamiseks. Kohus on seetõttu seisukohal, et sellise sisuga ehitusloa taotlemine on kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega kaasnev muu küsimus, mis tuleb otsustada korteriomanike kokkuleppega. Kohus nõustub puudutatud isikuga, et EhS § 40 lg 1 järgi võib ehitusloa taotluse esitada igaüks, kuid kohus leiab, et korteriühistu ei ole „igaüks“. Korteriühistu õigus esitada ehitusloa taotlus on piiratud tulenevalt

§ 39

lõikest 1 – kui ehitusluba on vajalik ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks, on ka ehitusloa taotlemiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. Kinnisasi asukohaga Tina tn 3, Kesklinna linnaosa, Tallinn, Harju maakond (katastriüksus 78401:113:0033) on jagatud 19 korteriomandiks. Kohus on elektroonilise kinnistusraamatu väljatrüki selle kohta võtnud tõendina asja juurde. Korteriomanike üldkoosolekul osalesid 13 korteri omanikud (tl 6). Seetõttu puudub korteriomanike üldkoosoleku otsuse 1 vastuvõtmiseks kaasomanike kokkulepe, milleks oleks olnud vajalik kõigi 19 korteriomaniku üldkoosolekul osalemine ja otsuse poolt hääletamine. 8. Kohus leiab, et

§ 38

lõikes 1 sätestatud kokkuleppe puudumine ei anna kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse mõtte kohaselt alust otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Kohtu hinnangul ei keela

korteriomanikel teha otsust

§ 38lõikes 1 nimetatud küsimuses.

Samuti ei sätesta

, et

§ 38

lõikes 1 nimetatud küsimuses tehtud korteriomanike otsust ei ole vastu võetud, kui selle poolt ei ole hääletanud kõik korteriomanikud. Otsuse kehtetuse eelduseks ei ole see, et korteriomanikud on teinud otsuse küsimuse osas, mille lahendamiseks on vajalik korteriomanike kokkulepe. Kohus on seisukohal, et

§ 38

lg 1 mõistes kokkuleppe puudumise tõttu ei too korteriomanike otsus kaasa seda õiguslikku tagajärge, mis on otsuses märgitud. Kohus põhjendab oma seisukohta järgnevalt.

§ 9

lg 1 sätestab, et asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega.

§ 9

lg 2 sätestab, et iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui: 1) olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; 2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. 4

§ 9

lõikest 2 koosmõjus

§ 38

lõikega 1 tuleneb korteriomaniku õigus nõuda teiselt korteriomanikult vajalike tahteavalduste tegemist ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks. Kohus leiab, et

§ 9

lg 2 kohaldamine

§ 38

lõikes 1 nimetatud kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse saamiseks on põhjendatud muuhulgas seetõttu, et nn arendustegevus hõlmab tavapäraselt lisaks suurematele ehituslikele ümberkorraldustele ka vajadust muuta olemasolevate eriomandite suurust või uute korteriomandite loomist

§ 9

lg 1 mõistes.

§ 9

lg 3 sätestab korteriomanike õiguse otsustada üldkoosolekul

§ 9

lõikes 1 nimetatud küsimusi, kuid piirab tehtud otsuse õiguslikke tagajärgi, kui otsuse poolt ei hääletanud kõik korteriomanikud (st puudub korteriomanike kokkulepe). Sellise otsuse tegemise õiguslikud tagajärjed on sätestatud

§ 9

lõigetes 2 ja 6, kui korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohus on seisukohal, et korteriomanike otsusel, mis on tehtud

§ 38

lõikes 1 sätestatud küsimuses, kuid mille poolt ei ole hääletanud kõik korteriomanikud, on

§ 9

lõigetes 2 ja 6 sätestatud õiguslikud tagajärjed, kui korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohus leiab, et kuivõrd seadus omistab sellisele korteriomanike otsusele õiguslikud tagajärjed, ei ole seaduse mõttega kooskõlas otsuse kehtetuks tunnistamine põhjusel, et otsuses märgitud küsimuse kohta puudub korteriomanike kokkulepe. Käesoleval juhul on 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 1 poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohus on eeltoodu põhjal seisukohal, et korteriomanike 05.06.2018 üldkoosolek otsuse 1 kehtetuse eeldusi ei esine, kuid otsusel puudub õiguslik mõju, milleks on korteriühistu juhatusele volituse andmine koostada/tellida ja taotleda ehitusluba Tina 3 elamute renoveerimiseks. Kohus leiab, et kuivõrd otsusel puuduvad selles märgitud õiguslikud tagajärjed, ei ole see vastuolus avaldaja huvidega. Seda, kas otsusega kahjustatakse ülemääraselt avaldaja õigustatud huve, hinnatakse

§ 9lg-s 2 nimetatud korteriomaniku nõude lahendamisel. Eeltoodust tulenevalt ei esine otsuse kehtetuse eeldusi. Ts

MS § 477 lg 5 sätestab, et kohus ei ole seotud menetlusosaliste esitatud taotluste, kui seadusest ei tulene teisiti. TsÜS § 38 lg 1 sätestab asjast huvitatud isiku õiguse nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Kohus leiab, et TsÜS § 38 lg 1 tulenevalt on kohus seotud avaldaja taotlusega tunnistada korteriomanike üldkoosoleku otsus kehtetuks. Seetõttu ei saa kohus asja lahendamisel määruse resolutsioonis tuvastada korteriomanike 05.06.2018 üldkoosolek otsuse 1 õigusliku mõju puudumist, sest see väljuks avaldaja esitatud taotluse raamest. Kohus jätab avaldaja taotluse korteriomanike 05.06.2018 üldkoosolek otsuse 1 kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata.

1. Avaldaja palub korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 2 kehtetuks tunnistamist. Vaidlustatud otsus on üldkoosoleku protokollist nähtuvalt vastu võetud 13 poolthäälega järgmises sõnastuses: „
2. Notariaalse tehingu heaks kiitmine KÜ poolt [---] Ettepanek üldkoosolekule: Kiita heaks
3. veebruaril 2016.a sõlmitud notariaalne leping „Uute korteriomandite moodustamise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite reaalosade koosseisude ja korteriomandite mõtteliste suuruste muutmise võlaõiguslik kokkulepe ja pakkumus (ofert) korteriomandite tasuta võõrandamise võlaõiguslik leping ja pakkumus (ofert)“ (edaspidi nimetatud Leping), mis on tõestatud Tallinna notar xxx poolt notari ametitegevuse raamatu nr xxx all“ (tl 4 pöördel). Kohtu hinnangul tuleb lepingu sisust lähtuvalt hinnata, kas korteriühistu poolt lepingupooleks olemise puhul on tegemist

§ 38lõikes 1 nimetatud ümberkorraldusega kaasneva küsimusega. Kohus leiab, et kui nn arendustegevuse plaani sisuks on korteriomandite omandamine korteriühistu 5

§ 38

lõikes 1 nimetatud ümberkorraldusega kaasneva küsimusega, mis tuleb otsustada korteriomanike kokkuleppega. Käesoleval juhul nähtub kohtu hinnangul notariaalsest lepingust, et arendustegevuse raames omandab korteriühistu moodustatavad korteriomandid ja kohustub need enampakkumisel müüma (tl 51, p 4). Samuti nähtub lepingust, et pooled on kokku leppinud selles, et korteriühistu kasutab kaasomandi osa eest saadud raha renoveerimise rahastamiseks (tl 52, p 56). Kohtu hinnangul on lepingu sõlmimine vältimatult seotud kavandatavate ümberkorraldustega, mistõttu laieneb sellise lepingu heakskiitmisele

§ 38lõikes 1 sätestatud korteriomanike kokkuleppe nõue.

Kohus on eeltoodu põhjal seisukohal, et otsus ei oma selles märgitud õiguslikke tagajärgi, st heakskiitu 03.02.2016 sõlmitud notariaalsele lepingule, sest puudub korteriomanike kokkulepe.

§ 22

lg 3 sätestab, et korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib käesoleva seaduse § 32 kohaselt tehtud otsus. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata. Kohus on seisukohal, et kuivõrd 03.02.2016 lepingu sõlmimiseks korteriühistuga on vajalik korteriomanike kokkulepe

§ 38

lg 1 järgi, siis käesoleval juhul

§ 22lg 3 ei kohaldu.

Vastasel juhul poleks võimalik korteriomanikel ühiselt otsustada korteriühinguga tehingu tegemist, mille pooleks on kõik korteriomanikud. Eeltoodust tulenevalt ei 03.02.2016 lepingu poolteks olevate korteriomanike osalemine ja nende häälte arvestamine otsuse kehtetuse eeldusteks. Kohus leiab, et otsusel on

§ 9

lõigetes 2 ja 6 sätestatud õiguslikud tagajärjed, sest korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kohus leiab, et kuivõrd otsusel puuduvad selles märgitud õiguslikud tagajärjed, ei ole see vastuolus avaldaja huvidega. Seda, kas otsusega kahjustatakse ülemääraselt avaldaja õigustatud huve, on võimalik hinnata

§ 9lg-s 2 nimetatud korteriomaniku nõude lahendamisel.

Kohus on seisukohal, et puuduvad otsuse kehtetuse eeldused. Kohus jätab avaldaja taotluse korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 2 kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata.

1. Avaldaja palub korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 3 kehtetuks tunnistamist. Vaidlustatud otsus on üldkoosoleku protokollist nähtuvalt vastu võetud 13 poolthäälega järgmises sõnastuses: „Tallinn, Tina 3 KÜ kui omandaja (korteriomandite tasuta saamine ja müük KÜ põhikirjaliste eesmärkide saavutamiseks) vastavalt 03.02.2016 sõlmitud notariaalsele lepingule, otsustab jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas 2-16-107722“ (tl 4 pöördel). Menetlusosalised ei vaidle selle üle, et otsuses on peetud silmas tsiviilasja nr 2-16-10722, st kohtuasja nr 2-16-107722 on otsusesse märgitud ebatäpselt. Kohus lähtub asja lahendamisel sellest, et korteriühistu otsustas jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-
2. TsMS § 198 lg 3 kohaselt kaasab hagita menetluse osalised kohus omal algatusel. Korteriühistul ei ole võimalik omal algatusel osaleda tsiviilasja nr 2-16-10722 menetluses menetlusosalisena. Tsiviilasjas nr 2-16-10722 esitatud avaldusest, hagita menetluse algatamise määrusest ja 13.08.2019 kohtumäärusest nähtuvalt ei ole puudutatud isik tsiviilasjas nr 2-16-10722 menetlusosaliseks. Kohus on nimetatud dokumendid võtnud omal algatusel asja juurde. Eeltoodust tulenevalt puudub otsuse sõnastusest lähtuvalt otsusel sisu, sest korteriomanike üldkoosolek ei saa otsustada jätkata nõusolekute nõudmist kohtuasjas nr 2-16-10722, kui korteriühistu ei ole kohtuasjas menetlusosaliseks. 6

§ 9

lg 6), oleks sellist tahet tulnud otsuses sõnaselgelt avaldada, märkides seejuures ära, millise taotlusega ja millise korteriomaniku vastu kohtusse pöördutakse. Kohus on seisukohal, et ebaselge sisuga otsuse vastuvõtmine riivab ülemäära korteriomaniku huvi, kuivõrd võimaldab korteriühistul tugineda ebaselgele otsusele, andes sellele sisu omal äranägemisel. Eeltoodut arvestades leiab kohus, et korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsus 3 on vastuolus seadusega ning riivab ülemääraselt avaldaja kui korteriomanike huvisid. Kohus rahuldab seetõttu avalduse kõnealuse punkti osas ning tunnistab korteriomanike 05.06.2018 üldkoosoleku otsuse 3 kehtetuks.

1. Tõendeid, mida kohus määruse tegemisel ei analüüsinud, jätab kohus juhindudes TsMS § 238 lg 1 ja 5 tõenditena arvestamata kui asjakohatud või vaidlusaluseid asjaolusid mitte tõendavad.
2. TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. 172 lg 7 lause 2 näeb ette, et kui menetluse võib algatada üksnes avalduse alusel ja avaldus jääb rahuldamata, jätab kohus menetluskulud avaldaja kanda, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus jättis avalduse kahe taotluse osas rahuldamata ning rahuldas ühe taotluse osas. Seetõttu leiab kohus, et menetluskulud tuleb TsMS § 172 lg 1 järgi jätta kummagi menetlusosalise enda kanda, sest see on asjaolusid arvestades õiglane. Kuivõrd kohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda, jätab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Toomas Ventsli kohtunik 7