← Eesti

2-18-471/38

Obsah (9)§ 654§ 436§ 230§ 171§ 174§ 176§ 175§ 177§ 178

Tsiviilasi nr: 2-18-471 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Kohtukoosseis Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Eesistuja Indrek Parrest, liikmed Liis Arrak ja VahurPeeter Liin Otsuse tegemise

) § 657 lg 1 p-le 1 tuleb otsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus järgib maakohtu otsuse 8

(13)Tsiviilasi nr: 2-18-471 põhjendusi ega pea

§ 654lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid üle korrata.

Ringkonnakohus vastab järgnevalt apellatsioonkaebuse väidetele.

  1. Hageja on apellatsioonkaebuses märkinud, et jääb kõikide maakohtu menetluses esitatud seisukohtade ja väidete juurde. Kaebuses hageja suures osas ka kordab maakohtu menetluses esitatud väiteid, selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Maakohus on hageja õiguslikku tähtsust omavaid väiteid otsuses piisava põhjalikkusega käsitletud, mistõttu kolleegium ei pea vajalikuks neile veelkord vastata. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus eksinud materiaalõiguse kohaldamisel ega rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme. Samuti ei pea ringkonnakohus võimalikuks hinnata esitatud ja kogutud tõendeid maakohtust erinevalt või teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi.
  2. Vaidluse lahendamine taandub suures osas maakohtu otsuses käsitletud üürilepingu punktide, eelkõige punktide 1.4.5 ja 3.2.9 tõlgendamisele. 8.
  3. Lepingutingimuste tõlgendamise reeglid sõltuvad osaliselt sellest, kas üürilepingut saab pidada kostja tüüptingimustel sõlmitud lepinguks VÕS § 35 lg 1 mõttes. VÕS § 39 lg 1 teise lause järgi tuleks tüüptingimust kahtluse korral tõlgendada tingimuse kasutaja kahjuks. Kolleegiumi hinnangul puuduvad praeguses asjas siiski tõendid, et pidada punkte 1.4.5 ja 3.2.9 kostja tüüptingimusteks. Poolte vahel sõlmitud üürileping (tl-d 6–8) sisaldab mitmeid osi, sh lepingu üldisi tingimusi (lepingupunktid alates punktist 2). Samas sisaldavad punkt 1.4.5 ja punkti 3.2 alapunktid (sh p 3.2.9) spetsiifilisi kokkuleppeid remondi- ja ehitusööde tegemise kohta üüritud ruumides. Seega võib kolleegiumi hinnangul eeldada, et need punktid olid poolte vahel eraldi läbi räägitud ning hagejal oli võimalik tingimuste sisu mõjutada. Vastupidist ei ole asjas tõendatud. 8.
  4. VÕS § 29 lg-tes 1–3 sätestatud tõlgendamisreeglite järgi tuleb lepingut tõlgendada eelkõige lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest lähtudes (subjektiivse tõlgendamise põhimõte). Kui need reeglid ei võimalda lepingupoolte ühist tegelikku tahet kindlaks teha, tuleb lepingut tõlgendada VÕS § 29 lg 4 kohaselt nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (objektiivse tõlgendamise reegel). Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 1–6 nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat (vt nt Riigikohtu
  5. jaanuari 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-21-167-12, p 12;
  6. mai 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11). VÕS § 29 lg 6 järgi tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. 8.
  7. Praegusel juhul ei ole võimalik poolte ühist tegelikku tahet üürilepingu punktide 1.4.5 ja 3.2.9 osas kindlaks teha. Seega tuli lepingut tõlgendada VÕS § 29 lg 4 järgi nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Maakohus on lepingu tõlgendamise reegleid järgides punktide 1.4.5 ja 3.2.9 õiguslikku tähendust õigesti hinnanud. Maakohus on leidnud, et hageja pidi lepingu järgi kandma kõik ehitustegevusega ja vajalike lubadega seonduvad kulud ja riskid. Maakohus on vastavaid järeldusi nõuetekohaselt põhjendanud (

§ 436ja § 442 9

(13)Tsiviilasi nr: 2-18-471 lg 8) ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.
  1. Iseenesest on õige hageja väide, et ruumide kasutamise otstarbe muutmist ja selleks vajalikku ehitus- ja kasutusluba saab taotleda hoone omanik (praegusel juhul kostja). Samas ei ole õiguslikult välistatud, et omanik volitab üürnikku neid toiminguid enda nimel tegema. Seda möönab apellatsioonkaebuse väidetest järelduvalt ilmselt ka hageja ise. Kostja ei ole küll tuginenud väitele, et tema oleks volitanud hagejat esindama ennast kohalikus omavalitsuses ehitus- ja kasutuslubade taotlemise menetlustes. Samas ei ole hageja ise tuginenud väitele, et ta oleks sellise volituse andmist kostjalt taotlenud või et kostja oleks volituse andmisest keeldunud. Hageja esitatud
  2. augusti 2017 e-kirjast nähtub küll, et kostja on ühel korral Muinsuskaitseametiga ise vahetult suhelnud (tl 20). Samas ei saa sellest kolleegiumi hinnangul teha veel hageja soovitud järeldust, et suhtlus kohaliku omavalitsusega oligi üürilepingu alusel kostja kohustuseks.
  3. Hageja hinnangul ei ole maakohus põhjendanud järeldust, et hagejal oli võimalus lepinguga ettenähtud eesmärgil ruume kasutada. Kolleegium selle hageja etteheitega ei nõustu. Väitele, et ruume ei ole võimalik üürilepingus märgitud otstarbel kasutada, on menetluses tuginenud hageja. Kuna kostja on sellele väitele vastu vaielnud, tuli kasutamise võimatust

§ 230lg 1 esimesest lausest lähtudes hagejal tõendada.

Maakohus on menetlusõiguse norme rikkumata leidnud, et hageja ei ole kõnealuseid väiteid tõendanud. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks keelanud hagejal ruumides majutusteenuse osutamise või selleks väidetavalt vajaliku ruumide kasutusotstarbe muutmise ehitisregistris. Samuti ei nähtu toimikust, et majutusteenuse osutamine üüritud ruumides olnuks avalikõiguslike piirangute tõttu välistatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja esitatud TLPA

  1. novembri 2017 kirjast ei nähtu, et kohalik omavalitsus keelaks ruumides majutusasutuse teenuse osutamist või keelduks kasutusotstarbe muutmisest.
  2. Üürilepingu punkti 3.2.9 järgi pidi üürnik (hageja) tagama küll ruumide kasutusotstarbe säilimise, kuid kolleegiumi hinnangul tuleb seda mõista üürilepingu järgse ruumide kasutamise sihtotstarbena lepingu punkti 1.1.c tähenduses. Sellist järeldust toetavad ka mitmed üürilepingu punktid, nt p 3.2.2 ja p 4.1.
  3. Üürileping ei keela ehitise kasutusloas (EhS § 50 lg 1) märgitud kasutusotstarbe muutmist (kui selleks peaks olema vajadus).
  4. Maakohus ei ole otsuses esitanud järeldust, et hageja soovitud ruumide kasutamisviis ei olnud kostjale üürilepingu sõlmimisel teada. Kostja teadlikkusel ei ole praeguses asjas ka määravat tähtust. Seetõttu ei olnud vajalik poolte väiteid ja hageja esitatud tõendeid, sh hagile lisatud poolte kirjavahetust, nimetatud aspektist eraldi hinnata ega analüüsida. Kostja on ka möönnud, et majutusteenuse osutamine kui üks võimalik ruumide kasutusviis oli lepingu sõlmimisel teada. Samas puuduvad tõendeid, et kostja oleks üürilepingu sõlmimisel lubanud või kinnitanud, et hageja kavandatud ümberehituste tegemisel (mis on fikseeritud üürilepingu lisas nr 5) on üüritud ruumides võimalik täiendavate lubade või kooskõlastusteta majusutusasutuse teenust osutada. 10

(13)Tsiviilasi nr: 2-18-471
  1. Majandus- ja taristuministri
  2. juuni 2015 määrusega nr 51 kehtestatud "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu" ei sisalda mõistet "äriruum". Terminit "äriruum" üürilepingu p 1.1.c tähenduses tuleb kolleegiumi hinnangul mõista VÕS § 272 lg-st 1 lähtudes majandus- või kutsetegevuses kasutatava ruumina või vähemalt ruumina, mis ei ole eluruum. Ka viidatud "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu" järgi tuleb kasutamise otstarvete lõikes kõige üldisemalt eristada elamuid (kood 11000) ja mitteelamuid (kood 12000). Mitteelamute osas saab spetsiifilisemalt eristada hotelli, motelli, külalistemaja (kood 12111), hostelit (kood 12123) ja muud lühiajalise majutuse hoonet (kood 12129). Mitteelamu alajaotuse alla kuulub kasutusotstarvete loetelu järgi ka büroohoone (kood 12201). Seega võib ringkonnakohtu hinnangul nii üürikuulutusest kui ka üürilepingust järeldada, et kostja pakkus üürile võtmiseks mitteeluruumi, mis sobis potentsiaalselt erinevaks majandusja kutsetegevuseks, sh peo- ja majutusteenuseks. Hageja enda väidetest ja üürilepingus sisalduvatest mitmetest kokkulepetest (nt lepingu p-d 1.4.5, 1.4.6, 1.5.5, 3.2.5, 3.2.9 ja 4.2.1) järelduvalt oli hageja vähemalt lepingu sõlmimise ajaks teadlik, et ruumides tuleb teha ehitustöid, et need vastaksid majutusasutuse teenuse osutamiseks vajalikele nõuetele. Üürilepinguga kostja võimaldas hagejal neid töid teha.
  3. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa samastada külalismajutust ja majutusteenuse osutamist. Hageja hinnangul on kostja teda eksitanud üürikuulutuses märgitud ruumide aadressi osas, kuna Tallinnas aadressil Mere pst 4 asub (muude hoonete hulgas) ka korterelamu. Hageja leiab ringkonnakohtu arvates ekslikult, nagu võiks elamus asuda majutusasutuse teenust osutama ehitise kasutusotstarvet muutmata. Asja materjalidest nähtuvalt oli hagejal soov avada üüritud ruumides 40 kohaga majutusettevõte (vt nt tl 32). Majandus- ja taristuministri
  4. juuni 2015 määruse nr 51 § 1 lg-st 4 tulenevalt võib elamus osutada üksnes külaliskorteri ja kodumajutuse teenust turismiseaduse (§ 18 lg-te 8 ja 9) tähenduses. Hotelli, külalistemaja, hosteli või muu lühiajalise majutuse teenuse osutamine eeldaks ülalkäsitletud ehitise kasutamise otstarvete loetelu põhjal ehitise (või selle osa) kasutusotstarbe muutmist elamust mitteelamuks (majutushooneks). Eelmärgitut arvestades ei olnud asja lahendamise seisukohalt määravat ehitisregistri väljavõttel Mere pst 4 aadressil asuvate hoonete kohta (tl 31). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
  5. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse ega kindlaksmääratud menetluskulude rahalise suuruse osas.
  6. Apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud menetluskulud jätab ringkonnakohus

§ 171lg 1 alusel hageja (apellandi) kanda.

17.

§ 174

lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. 17.

  1. Kostja esindaja poolt
  2. septembri 2019 kohtuistungil ringkonnakohtule esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt (tl 145) on kostja kandnud apellatsioonimenetluses menetluskulusid kokku 1668 eurot (käibemaksuta). Menetluskulud koosnevad esindajakulust. Esindaja vandeadvokaadi abi K. Koppel 11

(13)Tsiviilasi nr: 2-18-471 on nimekirjast nähtuvalt osutanud õigusabi 13,9 tunni ulatuses tunnitasuga 120 eurot (käibemaksuta) järgmiselt: maakohtu otsuse analüüs – 1,4 t; apellatsioonkaebuse analüüs – 1,4 t; protsessuaalse positsiooni kooskõlastamine – 1,8 t; 5. aprilli 2019 taotluse koostamine – 1,2 t; Tallinna Ringkonnakohtu määrusega tutvumine – 0,2 t; vastustaja vastuse koostamine – 6,4 t; kohtuistungiks valmistumine – 0,5 t; kohtuistungil osalemine – 1 t. Kostja kinnituse kohaselt on ta käibemaksukohustuslane, mistõttu palub menetluskulud kindlaks määrata ilma käibemaksuta (

§ 174lg 10).

Samuti kinnitab kostja, et kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega (

§ 176lg 5).

17.

  1. Hageja esindaja palus
  2. septembri 2019 kohtuistungil kohtul kontrollida kostja menetluskulude põhjendatust ja vajalikust. 17.3.

§ 175

lg 1 esimese lause järgi mõistab kohus teise menetlusosalise lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse sisu ja mahtu ning kostja poolt sellele esitatud vastuse sisu ja mahtu arvestades ei saa pidada vastuse koostamise põhjendatud ja vajalikuks kuluks mitte rohkem kui 8 tundi (see hõlmab ka maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebuse analüüsi ning protsessuaalse positsiooni kooskõlastamist). Tsiviilasi ei ole mahukas ning nii apellatsioonkaebuses kui ka kostja vastuses on olulises osas korratud juba maakohtu menetluses esitatud seisukohti ja väiteid. Muus osas on kostja menetluskulude nimekirjas toodud toimingud (s.o 5. aprilli 2019 taotluse koostamine; ringkonnakohtu (30. aprilli 2019) määrusega tutvumine; kohtuistungiks valmistumine ja istungil osalemine) märgitud ulatuses asjatundliku õigusteenuse osutamiseks põhjendatud ja vajalikud. Kulude koosseis on kooskõlas tsiviilasja materjalidega ja nendest ei nähtu, et kostja esindaja oleks kulutanud aega põhjendamatult. 17.4. Kolleegiumi hinnangul on kostja esindaja tööühiku hind (tunnitasu) 120 eurot (käibemaksuta)

§ 175lg 1 tähenduses mõistlik ja põhjendatud.

See ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. 17.

  1. Eelmärgitut arvestades määrab ringkonnakohus kostja apellatsioonimenetluses kantud hüvitatavate kulude suuruseks 1308 eurot (120*10,9). Nimetatud summa kuulub 960 euro ulatuses hüvitamisele ringkonnakohtu
  2. aprilli 2019 määruse alusel kohtu deposiitkontole tasud tagatise arvel (tl 120) ning 348 eurot (1308 – 960) mõistab kohus hagejalt kostja kasuks välja. Kostjal tuleb teatada kohtule tagatise arvel menetluskulude hüvitamist võimaldavad andmed. 17.
  3. Lähtudes

§ 177

lg-st 4 märgib kohus vastavalt kostja taotlusele otsuse resolutsioonis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. 12

(13)Tsiviilasi nr: 2-18-471 18.

§ 178

lg-te 1 ja 2 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest (allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak (allkirjastatud digitaalselt) Vahur-Peeter Liin 13

(13)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.