Obsah (10)

§ 311§ 312§ 313§ 334§ 271§ 292§ 108§ 142§ 65§ 145

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Kohtunik Moonika Tähtväli Otsuse tegemise aeg ja koht 11. juuli 2019, Tallinn Tsiviilasja number 2-19-3328 Tsiviilasi Osaühing

§ 311

lõike 1 esimese lause kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu

§-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kooskõlas

§ 312

lõikega 1 võib kinnisasja äriruumi üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud.

§ 313

lg 1 järgi võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Poolte vahel allkirjastatud lepingu punkti 15.8 (t.lk 16) kohaselt oli üürnikul õigus leping igal ajal olenemata põhjusest erakorraliselt ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest üürileandjale kirjalikult ette vähemalt 2 kuud. Kohus leiab, et poolte lepingu punktis 15.8 märgitu on vastuoluline. Ühelt poolt sätestab punkt lepingu igal ajal ülesütlemise võimaluse, mis viitab võlaõigusseaduse lepingu erakorralise ülesütlemise tingimustele. Teiselt poolt on märgitud, et lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks 4 tuleb üürnikul üürileandjale lepingu lõpetamisest ette teatada 2 kuud ja et selleks ei ole üürnikul vaja põhjust (õiguslikku alust), mis viitab võlaõigusseaduse korralise ülesütlemise sättele. Kohus leiab, et kostja 1 02.04.2018 e-kirjaga (t.lk 88 pöördel, tõlge 89) sisalduvat avaldust tuleb lugeda korraliseks lepingu ülesütlemise avalduseks, kuna selles puudub mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks. Hageja sama päeva vastusest (t.lk 88 pöördel, tõlge 89) kostjale 1 nähtub hageja nõusolek lepingu lõpetamiseks alates 01.05.

1. Kostjal 1 tuli enne seda kuupäeva tasuda kõik arved ja vabastada ruum sellises seisundis nagu ta selle sai. Hageja selgitas kostja, et tagatise võib kostja 1 saada kätte peale seda, kui on tasunud viimase kõrvalkulude arve, mille hageja pidi saatma
2. mai paiku. Pärast tasumist pidi toimuma ruumi ülevaatus. Kohtu hinnangul ei nähtu hageja 02.04.2018 e-kirjast, et hageja oleks lepingu lõpetamise seadnud sõltuvusse võlgnevuse tasumisest või üleandmisakti allkirjastamisest. Kirjast nähtub selge hageja aktsept lepingu lõpetamiseks
3. mail. Kohus leiab, et pooled võisid lepingu lõppemise kokku leppida lepingus sätestatust erinevalt s.t kostjale 1 soodsamalt. Seega saab hageja ja kostja 1 vahel tähtajatult sõlmitud üürilepingu lugeda korraliselt ülesöelduks 02.04.2018 ja lõppenuks 01.05.
4. Kuivõrd leping lõppes alates 01.05.2018, siis on hagejal õigus kostjalt nõuda üüri ja kõrvalkulusid kuni 2018.a aprilli lõpuni.
5. Tagatisest Kostjad leiavad, et hagejal oleks tulnud kostja 1 võlgnevusest maha arvestada tagatiseks tasutud summa 350,50 eurot ning esitada seejärel kostjale 1 lõpparve. Hageja leiab, et ruumi ülevaatusel tuvastati, et kostja 1 tagastas ruumi teistsuguses seisukorras. Kostja 1 ei küsinud hagejalt vastavalt lepingu punktile 8.2.2., 8.
6. ja 8.
7. luba kabineti värvimiseks. Tehtud muudatused ei rahuldanud hagejat, kuna seinu oli värvitud ebakvaliteetselt ja erinevat värvi. Kuna kostja 1 ei olnud nõus ruumi uuesti üle värvima või täiendavalt üheks kuuks ruumi üürima, siis koostati üleandmise akt. Aktis märkis hageja, et 217 euro suurust tagatist ei saa tagastada, kuna ruumis oli tehtud muudatusi, mis tuleb hagejal kõrvaldada. Kostja 2 allkirjastas akti, keeldudes tagatisest ja lubades võla tasuda. Kohus leiab, et kuivõrd võlaõigusseadus ei sätesta äriruumi tagatisraha maksmise kohustust, tuli pooltel selle tasumises ja tagastamise tingimustes eraldi kokku leppida. Vastavalt 21.04.2016 sõlmitud üürilepingu punktile 16.1.
8. (t.lk 12) kohustus kostja 1 maksma lepingu sõlmimise päeval kolme kuu üüri; 1 kuu oli ettemaks, teine ja kolmas kuu deposiit, tagamaks lepingu kehtivuse ajal ja 2 kuu jooksul peale lepingu lõppemist kõigi lepingust tulenevate põhi- ja kõrvalnõuete täitmine. Punkti 16.1.
9. (t.lk 12) esimese lause järgi ei ole üürnikul õigust deposiiti tagasi saada, kui leping lõpetatakse lepingu kehtivuse esimese 12 kuu jooksul üürniku algatusel või üürniku poolse lepingu rikkumise tõttu. Eeltoodust tulenevalt on pooled kokku leppinud kostja 1 deposiidi tasumise kohustuses ja selle tagastamise tingimustes. Kohus loeb 21.04.2016 arvega nr 11207 (t.lk 56) ja 22.04.2016 maksekorraldusega (t.lk 58) tõendatuks, et kostja 1 tasus tagatiseks 217 eurot. Õige ei ole kostja 1 väide, et ta tasus tagatisena 350,50 eurot, kuna arvelt nähtuvalt oli 108,50 eurot tasu ruumi üüri ja 217 eurot tagatise eest. Vastavalt

285 lõikele 1 võib üürnik üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. Lõike 2 järgi kui üürileandja on parenduste ja muudatustega nõustunud, võib ta endise olukorra taastamist nõuda üksnes juhul, kui selles on 5 kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kooskõlas

§ 334

lõikega 2 ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Hageja ja kostja 1 vahel 21.04.2016 sõlmitud lepingu punkti 8.2.

1. (t.lk 11) kohaselt kohustub üürnik kooskõlastama kirjalikult kõik äriruumides tehtavad remondid, muudatused või parandused ning sellekohased kalkulatsioonid eelnevalt kirjalikult üürileandjaga. Kooskõlastuse mitteesitamisel ei ole üürnikul õigus vastavat tegevust alustada, v.a objektiivselt mõjuvatel põhjustel. Lepingu punkti 8.
2. (t.lk 12) järgi üürniku vahenditega ja üürileandja kirjalikul loal tehtud väheolulised parandused, mida ei ole võimalik ümber paigutada, kuuluvad lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel üürileandjale. Lepingu lõppemisel või ennetähtaegsel lõpetamisel hüvitab üürileandja parenduste maksumuse juhul, kui tegemist on oluliste parandustega ning pooltel on enne paranduste tegemist vastav kokkulepe. Paranduste maksumust vähendatakse äriruumide loomuliku kuluvuse astmest lähtuvalt. Vastavalt lepingu punktile 8.
3. (t.lk 12) üürileandja loata tehtud parendused, mida on võimalik äriruumi rikkumata eemaldada, kuuluvad üürileandjale või üürileandja nõudmisel üürniku kulul eemaldamisele, ümberpaigutamisele või lammutamisele. Kostjate selgituste kohaselt tegi ta enne ruumi kasutama asumist üüripinnal remonti. Kohus loeb kostjate esitatud fotodega (t.lk 77-79) tõendatuks, milline oli ruumi olukord enne ja peale kostja 1 poolt remondi tegemist. Kohus nõustub kostjaga, et kostja 1 parendas üüritud ruumi seisundit. Hageja ja kostja 2 allkirjastasid 29.05.2018 ruumi nr 322 üleandmise akti (t.lk 100 pöördel, tõlge lk 100). Kostja 2 sellise akti allkirjastamist ei mäleta ja endale sellest koopiat ei saanud. Akti järgi 217 euro suurust tagatist ei saa seoses lepingu punktiga 8.4 rentnikule tagastada, kuna rentnik tegi ruumis muudatusi rendileandja nõusolekuta ja teda sellest hoiatamata. Kahjustuse kirjelduseks on märgitud, et seinad olid rendileandja loata üle värvitud ja kummalisel viisil täis joonistatud. Rentnik keeldus seinte uuesti üle värvimisest. Rentnik peab ruumi uuesti omal kulul üle värvima. Kohus leiab, et kuivõrd kostja 1 üüris ruumi kaks aastat, siis ei ole usutav, et hageja ei olnud kostja 1 üüriruumis tehtud remondist teadlik või ei aktsepteerinud parendusi. Kuivõrd hageja ei nõudnud üürilepingu kaheaastase kehtivuse ajal ruumi endise olukorra taastamist või seinte teist tooni värvimist, siis oli ebamõistlik sellise nõudmise esitamine peale üürilepingu sõlmimist üüriruumi üürileandjale tagastamisel. Samuti ei tulenenud kooskõlas

§ 334

lõikega 2 kostjale 1 kohustust ruumi uuesti värvimiseks, kuna üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Eeltoodust tulenevalt kohustus hageja kostjale 1 tagatisena tasutud 217 euro tagastama või arvestama selle vastavalt kostja 1 ettepanekule võlgnevuse katteks. 19. Üür ja kõrvalkulud Hageja nõuab kostjalt 1 perioodi 01.01.2018-10.06.2018 eest kokku üüri ja kõrvalkulusid 1251,23 eurot. Kuivõrd kohus tuvastas, et üürileping lõppes 01.05.2018, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt 1 kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni (Riigikohtu otsuse 3-2-1-84-10 p 13). Perioodi 01.01.2018-30.04.2018 eest võlgneb kostja 1 hagejale arvete 12359, 12385, 12414, 12471, 12497, 12531 ja 12561 eest kokku 890,42eurot.

§ 271

kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). 6

§ 292

lg 1 järgi peab lisaks üüri maksmisele üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Hageja ja kostjate vahel ei ole vaidlust, et hageja ja kostja 1 vahel oli sõlmitud üürileping 31 m2 kasutamiseks ja et üürilepingu punkti 6.1. järgi kohustus kostja 1 tasuma hagejale igakuiselt üüri 3,50 eurot iga ruutmeetri kohta. Punktist 6.4 tulenes kostjale kõrvalkulude tasumise kohustus. Hageja teavitas 01.09.2017 e-kirjaga (t.lk 94 pöördel, lk 95) kostjat 1 üürihinna tõstmisest 3,50 eurolt 4 eurole iga ruutmeetri kohta.

§ 108

lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Seega on rahalise kohustuse sissenõudmise eelduseks

§ 108lg 1 järgi kehtiva rahalise kohustuse olemasolu ja selle rikkumine kostja poolt.

Rahalise kohustuse rikkumine ei ole reeglina vabandatav. Hagejal on õigus nõuda kohustuse täitmist, kuna puudub vaidlus selles, et kostja 1 kohustus üüri ja kõrvalkulude tasumiseks on muutunud sissenõutavaks. Eeltoodust tulenevalt on kohustuse täitmise eeldused täidetud ning seega tuleb kostjalt 1 hageja kasuks välja mõista üür ja kõrvakulud 890,42 eurot. Võlgnevuselt tuleb maha arvata kostja 1 tagatiseks tasutud summa 217 eurot, milleks kostja 1 andis nõusoleku 02.04.2018 e-kirjas. Seega tuleb kostjalt 1 hageja kasuks välja mõista 673,43 eurot. Kohus loeb 217 euro tagatisraha arvelt täidetuks arve 12359 summas 124 eurot ja arve 12385 summas 93 eurot.

1. Viivisest Hageja nõuab kostjalt 1 sissenõutavaks muutunud viivist
2. aasta jaanuari- kuni juunikuu üüri ja kõrvalkulude maksmata jätmise eest kokku 1060,21 eurot. Kohus tuvastas eespool, et kostjal 1 tuli üüri tasuda perioodi 01.01.2018-30.04.2018 eest ja luges tagatisrahaga tasutuks 2018 jaanuari üüri ja 93 euro ulatuses jaanuari kõrvalkulude arve. Vastavalt lepingu punktile 13.1.
3. (t.lk 11) kui üürnik ei ole lepingus sätestatud ajaks tasunud mistahes lepingu järgset makset, on üürnik kohustatud üürileandja nõudmisel maksma viivist 0,25% päevas tähtajas tasumata makselt. Kohus hageja viivisearvestuses vigu ei tuvastanud. Lisaks nõuab hageja kostjatelt viivist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367 alusel alates 01.03.
4. Üldise kohtupraktika, Riigikohtu seisukohtade ja hea usu põhimõtte kohaselt ei mõisteta võlaõiguslike lepingute alusel viiviseid välja suuremas ulatuses kui põhinõue. Kohus leiab, et kuivõrd hageja on taotlenud sissenõutavaks viivise väljamõistmist kuni 01.03.2019, siis saab hageja edasiulatuvat viivist nõuda alates 02.03.
5. Kuna põhivõlgnevuse väljamõistmine kostjalt 1 on põhjendatud, on ka sissenõutavaks muutunud ja edasiulatuva viivise väljamõistmine põhjendatud järgmistel arvetel märgitud võlgnevuste eest: 1) 12385 (summas 36,62 eurot) – võlgnevuse periood 21.01.2018-01.03.2019 – viivis 37,08 eurot; 2) 12414 (summas 124 eurot) – võlgnevuse periood 11.02.2018-01.03.2019 – viivis 119,04 eurot; 3) 12471 (summas 124 eurot) – võlgnevuse periood 11.03.2018-01.03.2019 – viivis 110,36 eurot; 4) 12497 (summas 128,87 eurot) – võlgnevuse periood 21.03.2018-01.03.2019 – viivis 111,47 eurot; 5) 12531 (summas 124 eurot) – võlgnevuse periood 11.04.2018-01.03.2019 – viivis 100,75 eurot; 6) 12561 (summas 135,93 eurot) – võlgnevuse periood 21.04.2018-01.03.2019 – viivis 107,04 eurot. Kohus mõistab kostjalt 1 hageja kasuks välja sissenõutavaks muutunud viivise kokku summas 585,74 eurot. Lisaks mõistab kohus kostjalt 1 hageja kasuks välja edasiulatuva viivise 0,25% põhivõlgnevuselt (673,43 eurolt) alates 02.03.2019 kuni 673,43 euro tasumiseni, kuid mitte rohkem kui 87,69 eurot (põhivõlgnevus 673,43 eurot – juba sissenõutavaks muutunud viivis 585,74 eurot). 7
6. Käenduskohustusest Vastavalt

§ 142

lg 1 kohustub käenduslepinguga käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest. Kuivõrd üürilepingu punktist 12.6. tulenevalt on kostja 2 isiklikult vastutav äriruumi maksete eest

§ 142

mõttes ja käenduse maksimumsummaks on 15 000 eurot, siis tuleb kostjalt 2 solidaarselt kostjaga 1 hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus ja sissenõutavaks muutunud viivised kokku 1259,17 eurot ning edasiulatuv viivis alates 02.03.2019. 22. Solidaarkohustusest

§ 65

lg 1 kohaselt võib võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või igaühelt või mõnelt neist, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud). Vastavalt

§ 145

lõikele 1 vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Hageja ja kostja 2 ei ole käenduslepinguga kokku leppinud, et kostja 2 vastutaks üksnes juhul, kui hageja ei saa nõuet kostja 1 vastu rahuldada. Seega tuleb kostjatelt solidaarselt välja mõista põhivõlgnevus 673,43 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis 585,74 eurot ja alates 02.03.2019 viivis arvestatuna põhinõudelt (673,43 eurolt) 0,25% päevas kuni põhinõude tasumiseni, kuid mitte rohkem kui 87,69 eurot. 23. Menetluskulude jaotus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Vastavalt TsMS § 163 lõikele 1 Hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb hagi osalise rahuldamise tõttu jätta menetluskulud poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik