Obsah (11)

§ 436§ 656§ 657§ 659§ 435§ 463§ 438§ 351§ 442§ 662§ 173

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Tsiviilasja number 2-16-16373 Määruse tegemise aeg ja koht 21. juuni 2019, Tallinn Kohtukoosseis Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu Tsiviilasi

) § 613 lg 2 alusel kohus lahendab hagita menetluses kinnisasja, mille oluliseks osaks on elamu, kaasomanike vaidlused seoses kaasomandi esemeks olevate eluruumide või ühiskasutuses olevate ruumide või maa kasutamisega. Selline on ka kohtupraktika – RKL 3-2-1-149-

1. Iga kaasomanik võib nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses vastavalt AÕS § 72 lg 5 esimesele lausele. Kohus on menetlusosalistele selgitanud, et kohus saab antud juhul määrata kogu kinnistu, millel asuvad korteriomandid kasutuskorra st kasutuskorra kõikidele korteriomanditele. NL ja AS on nõustunud MK 01.06.2018 ettepanekuga ning ei ole kohtule omapoolset ettepanekut kinnistu kasutuskorra määramiseks esitanud, kuid kohtulahend kehtib kõigi omanike suhtes. Vaidlus on korterite nr 1 ja nr 3 omanike, MK ja avaldaja vahel selles, kas kaasomanike ligipääsuks oma korterile nii jalgsi kui ka autoga, sh oma korteri ja kaasomandi osa majandamiseks, peaks olema osa Rahu tn 6 kinnistust nende poolt ühiskasutatav või on võimalik määrata selline kasutuskord, kus ühiskasutatav osa puudub. Samuti on avaldaja huvitatud MK kasutuses oleva puukuuri lammutamisest.
2. Kohus asus seisukohale, et parimal viisil on korterite nr 1 ja 3 omanikest kaasomanike huvid tagatud MK 01.06.2018 esitatud viisil kinnistu õueala kasutuskorra kindlaksmääramisega, kuna kaasomanikud pääsevad ligi oma korteritele, saavad kasutada neile määratud maatükki üksinda ning ühegi kaasomaniku kasutada olev ala ei ole killustatud, vaid on terviklik maatükk. Kohus nõustus siinkohal MK väidetega selles, et avaldajale ei pea olema tagatud oma korteri sissepääsule ligipääs autoga, vaid piisab ka jalgsi ligipääsust, milleks on piisav krundi paremservas kulgev ca 1,7 meetrit lai maariba sellel asuva jalgrajaga. Paikvaatlusel kohus tegi kindlaks, et seda jalgrada mööda on võimalik liikuda ja pääseda avaldaja poolt kasutatavale õuealale. Kohus juhtis tähelepanu, et linnas kui tiheasustusega alal ei ole enamasti võimalik kõikidel korteriomanikel oma sõidukeid parkida oma korteriukse või trepikoja ette. Samuti on õige, et ka avaldaja enda 17.05.2018 esitatud ettepaneku järgi ei oleks sõidukiga ligipääs olnud võimalik muul viisil kui korteri nr 1 kasutuses oleva puukuuri lammutamisega.
3. Kohus leidis, et mistahes kinnisasja kasutuskorra kindlaksmääramisel tuleb lähtuda olemasolevatest ehitistest. Uus kasutuskord ei tohi märkimisväärselt kahjustada ühe kaasomaniku huve teise kasuks, kui kasutuskord on võimalik lahendada teisel viisil – see oleks vastuolus AÕS § 72 lg 3 sättega, mille järgi ei või takistada teise kaasomaniku kaaskasutust. Puukuuri kui ehitise ebaseaduslikkuse hindamine ei ole käesoleva vaidluse ese ning kohus seda ei käsitle ja lähtub kinnistu kasutuskorra määramisel olemasolevate ehitiste asukohast. Kohus leiab, et kaasomanikku ebamõistlikult kahjustavaks tuleks lugeda ka lahendus, kus teise kaasomaniku nõudel tema kasutada olev maa-ala paikneb kinnistul 4 killustatult, s.o teineteisest lahusolevatel maatükkidel. Samuti on teist kaasomanikku ebamõislikult kahjustav lahendus, kus tema kasutada olev puukuur tuleb lammutada.
4. Kohus on selgitanud MK-le, et taotletud ettepaneku järgi jääb tema kasutusse märkimisväärselt väiksem osa (121 m²) kui avaldajale (300 m²) ning MK on nii 01.06.2018 taotluses kirjalikult kui ka istungil mitmel korral kinnitanud, et on sellega nõus, kui kasutuskord lahendatakse tema poolt pakutud viisil. Ka avaldaja esindaja on märkinud, et tal ei ole vastuväiteid, kui avaldaja poolt kasutatav krundi osa on suurem, kuid avaldaja soovib kasutuskorra määramist enda poolt taotletud viisil (tlk 149). Määruskaebus
5. Avaldaja palus 23.07.2018 määruskaebuses tühistada maakohtu määruse osas, millega jäeti Pärnus Rahu tn 6 asuva kinnistu kasutuskord kaasomanike vahel avaldaja poolt taotletud viisil kindlaksmääramata ja millega kehtestati kasutuskord MK ettepaneku kohaselt. Avaldaja ei vaidlusta määrusega kindlaksmääratud kasutuskorda korterite nr 2 ja 4 osas. Tühistatud osas palub avaldaja teha uue määruse ja määrata kindlaks kasutuskord avaldaja väljapakutud viisil. Alternatiivselt palus avaldaja saata asi uueks lahendamiseks Pärnu Maakohtule. Avaldaja palub vastu võtta ja hinnata määruskaebusele lisatud tõendeid.
6. Määruskaebuse esitaja on seisukohal, et kuigi kohus on avalduse rahuldanud osaliselt, siis tegelikkuses on kohus määranud taotletust erineva kasutuskorra, mis sisuliselt tähendab tema avalduse rahuldamata jätmist. Maakohtu määrus ei ole

§ 436lg 1 järgi seaduslik ega põhjendatud.

Diskretsiooniõiguse rakendamiseks peavad kohtule kõik asjaolud selgelt teada olema ja kohus peaks lahendis selgelt välja tooma, kuidas ta nende asjaoludega arvestab. Maakohus ei pööranud mingit tähelepanu sellele, et avaldajale on määratud raske puue, ta ei saa liikuda ning liikumisvõimetule inimesele ainsa ligipääsuteena tänavalt tema korteri ukseni ülipika ja kitsa koridori määramine näitab, et kohus ei rakendanud diskretsiooniõigust. Kiirabi avaldaja juurde ei pääse ning kitsas vahekäik ei taga võimalust avaldaja haiglasse toimetamiseks. MK kuuri juures on ligipääs ainult 1 meeter lai. Kohus oleks pidanud tunnistajana ära kuulama avaldaja elukaaslase. Kohtumäärusega on avaldaja ainsalt abistajalt, tema elukaaslaselt, võetud võimalus küttepuude kinnistule toimetamiseks. Sisuliselt ei ole kohus põhjendanud ega analüüsinud, miks on MK ettepanek avaldaja omast parem.

1. Kohus ei ole arvestanud sellega, et MK puukuur on otseses vastuolus tuleohutusnõuetega, paikneb liiga lähedal vee- ja kanalisatsioonitrassile ning see tuleks lõhkuda või paigutada teise kohta. Kohus ei ole arvesse võtnud, et eelmine kasutuskord sai eksisteerida vaid põhjusel, et avaldaja kinnistuosa juurde pääses autoga mööda Rahu 4a kinnistut. Kuna riik sellist liikumist enam ei luba, tuleb pöörduda tagasi kasutuskorra juurde, mis eksisteeris enne MK kuuri ehitust s.o. aega, mil kinnistu osa omandas avaldaja, kes pääses siis oma korterisse Rahu tänavalt ning puukuuri ees ei olnud. Puukuur takistab kogu läbikäiku kinnistule. Puukuuri alles jätmist ei kompenseeri ka avaldaja kasutusse ettenähtust suurema maatüki jätmine, mida avaldaja kunagi ei soovinud ega taotlenud. Kohus ei ole motiveerinud, miks avaldaja pakutud versioonis näidatud ühiskasutatav ala oleks välistatud. Vastused määruskaebusele
2. AS määruskaebusele ei vastanud. NL leidis, et maakohtu määrus on põhjendatud. 5
3. MK palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata, jätta rahuldamata avaldaja taotlus uute tõendite asja juurde võtmiseks ning jätta menetluskulud avaldaja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
4. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ja oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi. Kuigi määrust on vaidlustatud osaliselt, siis tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu maakohtu määrus tühistada kogu ulatuses (

§ 656

lg 4,

§ 657

lg 1 p 3,

§ 659). Määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.

21. Maakohus on lahendanud nõudeid, mis ei olnud lahendamiseks valmis ja rikkus sellega

§ 435

lg 1.

§ 463

lg 2 järgi kohaldatakse määrusele vastavalt otsuse kohta sätestatut, kui seadusest või määruse olemusest ei tulene teisiti. Asi on otsuse tegemiseks valmis siis, kui kohus saab

§ 438

lg 1 kohaselt hinnata asjas kogutud tõendeid ning otsustada, millised asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ehk lahendatava küsimuse õiguslikult õigesti kvalifitseerida ning teha sellest järelduse, mis peab

§ 436lg 1 järgi olema seaduslik ja põhjendatud.

Praegusel juhul ei ole maakohus viinud läbi nõuetekohast eelmenetlust ning on jätnud täitmata selgitamiskohustuse

§ 351järgi.

Samuti on maakohus rikkunud määruse põhjendamise kohustust. Maakohus jättis lahendi tegemisel tähelepanuta, et avaldaja nõuded ei vastanud määruse tegemise ajal kehtivale õigusele ja selliseid nõudeid menetledes tegi maakohus lahendi, mida ei ole võimalik täita, rikkudes sellega ka

§ 442lg 5.

Maakohus oleks pidanud menetlusosalistele selgitama materiaalõigust ja andma avaldajale võimaluse avalduselt puudused kõrvaldada ning teistel menetlusosalistel soovi korral enda avaldused esitada.

1. Nimelt tegi maakohus 06.07.2018 määruse tuginedes asjaõigusseaduse (AÕS) §-le 72, jättes tähelepanuta, et 01.01.2018 jõustus korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Vaidlustamata asjaoludel kuuluvad pooltele korteriomandid. Kaasomandi esemest osa korteriomaniku erikasutusse andmine on reguleeritud eelkõige korteriomandi- ja korteriühistuseadusega. Kaasomandi osa erikasutusse andmise kontseptsioon on alates 01.01.2018 muutunud.
2. KrtS § 14 lg 1 järgi võib korteriomanike kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Erikasutusõiguse võlaõiguslik kokkulepe kehtib poolte vahel ja on vormivaba. Korteriomanike kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna (KrtS § 13 lg 3).
3. Kehtiva õiguse kohaselt saab kaasomandisse kuuluva kinnisasja osa erikasutusõigust reguleerida üksnes selliselt, et kõikide korteriomanike vahel sõlmitava kokkuleppega reguleeritakse korteriomandite erikasutusõigust. Erikasutusõigus(t)e tekkimise eelduseks on kõikide korteriomanike kokkulepe. Juhul, kui korteriomanikud ei ole vastava kokkuleppe tekkimise ja erikasutusõigus(t)e kinnistusraamatusse kandmise eelduseks olevate tahteavalduste andmisega nõus, võib erikasutusõigust sooviv kaasomanik nõuda vastavate tahteavalduste andmist. KrtS § 13 lg 2 järgi kohaldatakse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele KrtS §-s 9 sätestatut. 6
4. Seega, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandi eseme osa erikasutusse andmises, tuleb pärast KrtS-i jõustumist 01.01.2018 kohtule esitada nõue vastavate tahteavalduste kohtumäärusega asendamiseks ja kokkuleppe tekst, millega nõustumist soovitakse. Kusjuures kaasomandi osa erikasutusse saamist sooviv kaasomanik saab esitada avalduse üksnes endale huvipakkuva kaasomandi osa erikasutusse saamiseks, mitte kogu kaasomandisse kuuluva kinnisasja kasutamise ära jagamiseks. Kui kaasomanikud, kelle vastu on avaldus esitatud, soovivad ka teatud kinnisasja osi erikasutusse, peavad nad esitama vastava avalduse.
5. Kui avaldaja soovib, et kokkulepe kehtiks ka korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes, tuleb kohtult taotleda teiste kaasomanike tahteavalduste asendamist kinnistusosakonnale vajaliku avalduse esitamiseks kokkuleppe kinnistusraamatu eriomandi sisuna esimesse jakku kandmiseks.
6. Puuduliku eelmenetluse tõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik asja sisuliselt lahendada, mistõttu tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks (

§ 656lg 2 viimane lause).

Maakohtul tuleb jätta avaldus käiguta ja anda tähtaeg avaldajale puuduste kõrvaldamiseks. Puuduste kõrvaldamisel tuleb kohtul ka puudutatud isikutele selgitada menetluslikku olukorda. Kuna menetlusest nähtub, et MKel on huvi kindlat kaasomandi osa ainuisikuliselt kasutada, siis tuleb anda ka temale võimalus esitada avaldus vajalike tahteavalduste asendamiseks. Asja uue läbivaatamise käigus tuleb maakohtul hinnata, kas asjaoludest tulenevalt peab menetlusse kaasama ka piiratud asjaõiguste omajad (KrtS § 9 lg 5). 28. Avaldaja esitas 23.07.2018 koos määruskaebusega kohtule täiendavad tõendid. Ringkonnakohus võtab

§ 662lg 3 alusel vastu avaldaja poolt määruskaebemenetluses esitatud tõendid.

29. Menetluskulude jaotuse määrab

§ 173lg 3 teise lause alusel maakohus sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots (allkirjastatud digitaalselt) Krista Kirspuu (allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu 7