← Eesti

2-18-10073/22

Obsah (9)§ 689§ 688§ 436§ 173§ 171§ 174§ 175§ 177§ 149

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-18-10073 Määruse kuupäev Tartu, 27. november 2019 Kohtukoosseis Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Kaupo Paal Kohtuasi Rainer

) § 701 lg 3 alusel tühistada, kuid muuta tuleb määruse põhjendusi. Määruskaebus jääb rahuldamata.

  1. Avaldaja on palunud tunnistada kehtetuks puudutatud isiku (korteriühistu)
  2. mai
  3. a üldkoosoleku otsuse p 3.2 ja p
  4. Alternatiivselt palus avaldaja tuvastada nende otsuste tühisuse. Kohtud tuvastasid avalduse aluseks olevad asjaolud ning järeldasid, et viidatud otsuste vastuvõtmisel ei ole rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda ega esine ka muid otsuste tühisuse aluseid. Kolleegium nõustub kohtute järeldusega, et otsuse p-d 3.2 ja 7 ei ole tühised, ega korda selles osas kohtute põhjendusi (

§ 689lg 5).

Samas muudab kolleegium ringkonnakohtu määruse põhjendusi otsuse p-de 3.2 ja 7 kehtetuks tunnistamise nõude osas.

  1. Avaldaja leidis, et otsused tuleb tunnistada kehtetuks põhjusel, et ta kaotas otsuste tagajärjel vaidlusaluse keldriboksi kasutamise õiguse ning otsustega muudeti keldriboksi kasutamise otstarvet. Avaldaja väitel oli tal vaidlusaluse keldriboksi ainukasutusõigus, mis tulenes korteriomanike kokkuleppest või tavast. Avaldaja leidis, et sellist ainukasutusõigust ei saa lõpetada korteriomanike otsusega. Samuti leidis avaldaja, et vaidlustatud otsustega muudeti vaidlusaluse keldriruumi kasutusotstarvet, kuid kaasomandiosa kasutusotstarvet saab muuta üksnes korteriomanike kokkuleppega.
  2. Kuigi avaldaja väitel kaotas ta pärast vaidlusaluste otsuste tegemist keldriboksi valduse ja see lammutati, tuleb seda, kas vaidlustatud otsustega sooviti muuta või lõpetada korteriomaniku õigusi, hinnata otsuste alusel. Kolleegium selgitab, et otsuste õiguslikku sisu ja tähendust ei saa hinnata selle järgi, millised sündmused otsuste vastuvõtmisele järgnesid. Alles siis, kui otsustest (tekstist) nähtub kellegi õiguste muutmine või lõpetamine, tuleb hinnata, kas otsustel sai olla ka vastav toime ja kas otsused võisid olla seadusega vastuolus. Avaldaja vaidlustatud otsuse p 3.2 on sõnastatud järgmiselt: „Laiendada I trepikoja jalgrataste parklat.“ Otsuse p 7 on sõnastatud selliselt: „Kui korter 12 omanik ei lammuta ilma projektita ehitatud ja elektriga varustatud keldriboksi, teeb selle töö remonti teostav firma ja lammutamise kulud tasub korteri 12 omanik.“ Otsustest ei nähtu, et otsustatud oleks avaldaja mingite õiguste muutmist või lõpetamist. Seega ei ole vaidlusalused otsused seadusega vastuolus põhjusel, et nendega otsustati avaldaja kui korteriomaniku ainukasutusõigus lõpetada. Otsuse p 7 saab otsuse tekstist tulenevalt mõista selliselt, et korteriomanikud otsustasid kiita heaks avaldaja valduses oleva keldriboksi lammutamistööde tellimise. Kaasomandis olevas ruumis asuva keldriboksi lammutustööde tellimise üle otsustamine on tavapärase valitsemise raamesse jääva küsimuse üle otsustamine KrtS § 35 lg 2 p 1 tähenduses. Selle otsusega ei kohustatud avaldajat andma vaidlusaluse keldriboksi valdust üle. See, kas avaldajal on kohustus loovutada keldriboksi valdus, oleks selgunud nt siis, kui avaldaja oleks keeldunud keldriboksi valdust üle andmast ja korteriühistu oleks nõudnud avaldajalt valduse vabastamist. 5

(8)2-18-10073 Kolleegium peab vajalikuks selgitada, et isegi kui korteriomanikud oleksid võtnud vastu otsuse, millega oleks sõnaselgelt otsustatud muuta või lõpetada korteriomaniku kehtiv erikasutusõigus, ei pea korteriomanik sellist otsust vaidlustama. Kuna erikasutusõigust saab lõpetada üksnes puudutatud korteriomaniku nõusolekul, ei ole ilma tema nõusolekuta tehtud erikasutusõiguse lõpetamise otsusel toimet. See, et korteriomanik ei pea seda otsust vaidlustama, ei tähenda siiski, et korteriomanikul ei ole sellise otsuse vaidlustamise õigust. Olukorras, kus korteriomanikud on häälteenamusega otsustanud muuta või lõpetada õigust, mida saab muuta üksnes kõigi korteriomanike kokkuleppega või üksnes puudutatud isiku nõusolekul, võivad korteriühistu või korteriomanikud hakata lähtuma otsusest, millel ei saa olla õiguslikku toimet. Seetõttu võib otsuse vaidlustamine olla lubatav õigusselguse ja õiguskindluse saavutamiseks. Samuti leiab kolleegium, et kui korteriomanikud oleksid otsustanud lõpetada avaldaja vaidlusaluse keldriruumi kasutusõiguse, ei saaks see tuua kaasa vaidlustatud otsuste kehtetuks tunnistamist. Kohtud tuvastasid, et korteriomanike vahel ei olnud kokkulepet anda avaldajale vaidlusaluse keldriboksi ainukasutusõigus ning see ei tulenenud ka tavast. Riigikohus nõustub selles osas alama astme kohtute järeldustega ega korda kohtute põhjendusi (

§ 689lg 5).

13. Vastuseks määruskaebuses märgitule, et otsuse p 3.2 tuleb tunnistada kehtetuks, kuna sellega otsustati muuta kaasomandis oleva hooneosa (keldriruumi) kasutusotstarvet, kuid kasutusotstarvet saab muuta üksnes korteriomanike kokkuleppel, märgib kolleegium järgmist. Asjas ei vaielda selle üle, et otsuse p-ga 3.2 laiendati elamu esimese trepikoja jalgrataste parklat. Avaldaja väitel oli ruumi, kuhu otsustati jalgrattaparklat laiendada, varasem kasutusotstarve tsiviilkaitse varjend. Kohtud leidsid tõendeid hinnates, et vaidlusalune ruum on n-ö tehniline kelder, mille kasutusotstarbeks ei olnud tsiviilkaitsevarjend, ning sellele ruumile ei olnud määratud ka muud kasutusotstarvet. Kohtud järeldasid ka seda, et avaldajal ei olnud õigust vaidlusalust ruumi ega selle reaalosa ainukasutada. Kolleegium lähtub kohtute tuvastatud asjaoludest ja nende alusel tehtud järeldustest (

§ 688lg-d 3 ja 4).

Kirjeldatud olukorras otsustasid korteriomanikud häälteenamusega tehtava otsusega, kas võtta ilma kasutusotstarbeta keldriruum, mille ainukasutusõigust ei ole mitte ühelgi korteriomanikul, kasutusele jalgrattaparklana. Kohtute tuvastatud asjaoludel võisid korteriomanikud ilma kasutusotstarbeta tehnilise keldriruumi jalgrataste hoiuruumina kasutuselevõtmise otsustada häälteenamusega tehtava otsusega. Kolleegium jagab kohtute seisukohta, et tegemist oli korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimusega KrtS § 35 lg 1 tähenduses, mida korteriomanikud võivad otsustada häälteenamusega. Vaidlusaluse otsusega ei muudetud ega lõpetatud kaasomandis oleva ruumi kasutusotstarvet või kasutusviisi ega otsustatud asja või selle osa muuta. Vaidlusaluse otsusega määrati ruumi kasutusotstarve. Avaldaja ei ole esitanud asjaolusid, mis annaks alust järeldada, et ruumi rattaparklana kasutuselevõtmiseks tehti märkimisväärseid ehituslikke muudatusi. Kohtud ei ole tuvastanud asjaolusid, millest nähtuvalt on vaidlusaluse otsusega mõne korteriomaniku õigusi vähendatud. Kohtute tuvastatu kohaselt ei olnud avaldajal vaidlusaluse ruumi ainukasutusõigust. Seega ei saanud vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamise aluseks olla asjaolu, et otsusega võeti vaidlusalune ruum kasutusele jalgrattaparklana. 14. Küsimusi, mida saab otsustada korteriomanike häälteenamusega, saab korduskoosolekul vastu võtta korduskoosolekul osalenud korteriomanike häälteenamusega (KrtS § 23 lg 1). Seadus eristab korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi puhul olulisemaid ja vähem olulisemaid küsimusi, s.o küsimusi, mida saab reguleerida üksnes korteriomanike kokkuleppega, ja küsimusi, mida on võimalik lahendada häälteenamusega tehtavate otsustega. Kui küsimus ei ole sedavõrd oluline, et seda tuleb reguleerida korteriomanike kokkuleppega, on võimalik küsimusi otsustada ka korduskoosolekul 6

(8)2-18-10073 tehtava lihthäälteenamusega otsusega. Seejuures kehtib eeldus, et esimesel üldkoosolekul ei osale piisavalt korteriomanikke ja kokku kutsutakse uus üldkoosolek.
  1. Kolleegium ei nõustu avaldajaga, et ringkonnakohtu määruse tühistamata jätmise korral jääb kehtima seisukoht, et kaasomandis oleva kortermaja ruumides on lubatud lammutustöid teha omaabi korras. Praeguse asja raames pidid kohtud hindama, kas korteriühistu otsused on tühised või need tuleb tunnistada kehtetuks. Kuna nende otsustega ei otsustatud omaabi teostamist, ei pidanud kohtud omaabi õiguspärasust hindama. Kolleegium peab vajalikuks selgitada, et omaabi kasutamine on lubatud üksnes seaduses sätestatud korras (AÕS § 41). Üldkoosoleku otsused võtta keldriruum kasutusele rattaparklana ja lammutada selles ruumis asuv keldriboks, ei anna õigust kasutada omaabi.
  2. Märkides, et avaldaja ei ole tuginenud TsÜS §-s 38 sätestatud asjaoludele, hindas ringkonnakohus siiski TsÜS §-s 38 sätestatud aluseid ning leidis, et otsuste seadusega vastuolu tõttu kehtetuks tunnistamise aluseid ei esine. Samale järeldusele oli jõudnud ka maakohus. Avaldaja ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et vaidlustatud otsuse p-d 3.2 ja 7 on vastuolus heade kommete või hea usu põhimõttega. Sellist vastuolu ei tulene mh sellest, et vaidlustatud otsuste poolt hääletas arvuliselt alla poole maja korteriomanikest. Korduskoosolekul lihthäälteenamusega otsuste vastuvõtmine on lubatud, seaduslik ja tavapärane ning tagab kaasomandi tavapärase valitsemise võimalikkuse. Heade kommete või hea usu põhimõtte vastaseks ei muuda parkla rajamise otsust ka see, et väidetavalt ei ole kõikidel majaelanikel jalgrattaid. Kohtute tuvastatu kohaselt ei olnud vaidlusalusel ruumil varem kasutusotstarvet (vt määruse p 13).
  3. Avaldaja väitel lähtus maakohus üllatuslikult asjaolust, et avaldaja omandas vaidlusaluse korteri
  4. a-l, kuigi menetlusosalised ei tuginenud sellele asjaolule maakohtus asja sisulisel arutamisel ning maakohus ei olnud seda enne lahendi tegemist menetlusosalistega ka arutanud. Kolleegium selgitab, et isegi kui maakohtu lahend oli avaldajale selles osas üllatuslik, ei too see kaasa kohtumääruse tühistamist. Üllatava lahendi tegemise keeld tähendab, et kohus ei tohi rajada otsust asjaoludele, mille kohta ei ole menetlusosalistel olnud võimalust seisukohta avaldada (

§ 436lg-d 3 ja 4).

Menetlusosalistele peab olema tagatud võimalus esitada oma vastuväited. Üllatamine saab olla alama astme kohtu lahendi tühistamise aluseks juhul, kui menetlusosaline oleks käitunud teisiti, kui ta oleks vaidlusalusele asjaolule tuginemisest teadnud ja kui tema menetluslik käitumine oleks toonud kaasa või võinud tuua kaasa asja teistsuguse lahendamise. Avaldaja sai maakohtu määruse võimalikust üllatuslikkusest teada maakohtu määrusest ja tal oli võimalik tugineda üllatuslikkusele ringkonnakohtule esitatud määruskaebuses, esitades seejuures ka kõik vastuväited maakohtu märgitule, et ta omandas korteriomandi

  1. a-l. Kuigi ringkonnakohus ei käsitlenud maakohtu lahendi üllatuslikkust sõnaselgelt ega andnud sellele eraldi hinnangut, on ringkonnakohus asja lahendamisel lähtunud õigetest asjaoludest. Nii leidis ringkonnakohus, et korteriomanikud ei olnud kokku leppinud kasutuskorda, mis oleks andnud avaldajale õiguse vaidlusalust ruumi ainukasutada. Ringkonnakohus ei rajanud oma hinnangut üksnes
  2. a-le järgnenud ajale. Ringkonnakohus järeldas, et kaasomanike kokkulepet või muud alust, mis oleks andnud avaldajale keldriosa kasutamise õiguse, ei olnud ning tõendatud ei ole ka teiste korteriomanike nõusoleku andmine muul viisil. Eespool asus kolleegium seisukohale, et vaidlustatud otsuste kehtetuks tunnistamise alused puuduvad. Seetõttu ei saaks otsuste kehtetuks tunnistamist tingida ka see, kui jalgrataste parkla rajamist oleks käsitletud esimest korda alles
  3. aastal vastu võetud otsustes.
  4. Vastuseks avaldaja seisukohale, et korteriühistu pädevuses ei ole teiste isikute vara hävitamise üle otsustamine, selgitab kolleegium, et ei ole välistatud olukorrad, kus üks korteriomanik kasutab mingit kaasomandis olevat hooneosa ilma õigusliku aluseta. Sellises olukorras võivad korteriomanikud võtta häälteenamusega vastu otsuse, millega tehakse korteriühistu juhatusele ülesanne teha toiminguid selle 7

(8)2-18-10073 korteriomaniku õigusliku aluseta kasutuse lõpetamiseks. Kirjeldatud juhul võivad korteriomanikud teostada oma õigusi korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 1). Seda ka siis, kui meetmeid rakendatakse ühe korteriomaniku suhtes.
  1. Määruskaebust ja avaldust ei saa rahuldada ka AÕS § 48 lg 1 alusel, mis välistab valdusekaitse nõuete realiseerimise juhul, kui valduse rikkumisest või äravõtmisest on möödunud enam kui aasta. Korteriomanikud ei tuginenud vaidlusaluse otsuse p 3.2 ja p 7 vastu võttes valdusekaitse regulatsioonile. Korteriomanike õigus kasutada kaasomandit ja otsustada kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle tuleneb KrtS-ist ega sõltu asjaolust, kas korteriomanikud on nende omandis oleva kaasomandi valdajad.
  2. Kuna ringkonnakohtu määruse resolutsioon jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole kolleegiumil alust muuta ka alama astme kohtute menetluskulude jaotust ega avaldajalt väljamõistetud puudutatud isiku menetluskulude suurust (

§ 173lg 3 ja § 174 lg-d 3 ja 5).

21. Määruskaebuse menetlemise kulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmise tõttu

§ 171lg 1 alusel avaldaja kanda.

22. Kooskõlas

§ 174

lg-s 3 sätestatuga määrab kolleegium kindlaks puudutatud isiku kassatsiooniastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse. Riigikohtule esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt osutas lepinguline esindaja puudutatud isikule õigusabi kokku 6 tundi 43 minutit, st menetluskulu suurus on advokaadi tunnitasu (120 ja 140 eurot (ilma km-ta)) arvestades kokku 1020 eurot ja 80 senti. Kolleegium leiab, et taotlus on põhjendatud osaliselt. Kolleegium leiab, et puudutatud isikule hüvitatavaks menetluskuluks

§ 175

lg 1 järgi ei ole enne avaldaja määruskaebuse menetlusse võtmist tehtud toimingute kulu. Samuti ei pea kolleegium põhjendatuks nõuda avaldajalt puudutatud isiku ja advokaadi vahelise suhtluse kulude hüvitamist. Põhjendatud ega vajajalik ei ole ka menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu (Riigikohtu 11. novembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-14, p 12). Asja keerukust ja mahtu arvestades on puudutatud isiku

§ 175

lg 1 järgi põhjendatud ja vajalikuks menetluskuluks, mille avaldaja on kohustatud puudutatud isikule hüvitama, määruskaebuse vastuse koostamise kulu 428 eurot (sh määruskaebuse vastuse koostamine 204 eurot ja vastuse koostamise jätkamine 224 eurot). Puudutatud isiku advokaadi tunnihind 120 ja 140 eurot (ilma km-ta) on kolleegiumi varasema seisukoha järgi mõistlik (vt nt Riigikohtu 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14). Kuna puudutatud isik ei ole käibemaksukohustuslane, kes saaks käibemaksu tagasi arvestada, tuleb avaldajalt mõista välja menetluskulu koos käibemaksuga, s.o 513 eurot 60 senti (

§ 173lg 10).

Puudutatud isik palub kohustada avaldajat maksma menetluskulude maksmisega viivitamise korral viivist (

§ 177lg 4).

23. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu arvatakse kaebuselt tasutud kautsjon

§ 149lg 4 teise lause alusel riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt) Ants Kull, Peeter Jerofejev, Kaupo Paal 8

(8)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.