KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Mai Grauberg Otsuse tegemise aeg ja koht, 06.02.2019, Kentmanni kohtumaja tsiviilkantselei kaudu Tsiviilasja number
s nähtub sellest kuulutusest, et tegemist on äripinnaga, mis tähendab, et hagejale kui majanduskutsetegevuses tegutsevale ettevõtjale pidi olema selge, et ruumid, mida üürile soovitakse anda, on äripinnad, kuid need on sobivad ka külalismajutuseks. Eeltoodu tähendab kohtu arvates seda, et kuulutusest on võimalik aru saada, et ruume võib kasutada mitmel otstarbel ja märgitud kuulutusest ei nähtu, et ruumile antakse ruume, mille otstarve oleks vaid majutusteenus. Pooltevahelisest üürilepingu p –st 1.1 nähtub, et selle objektiks on mitteeluruumid, mis asuvad Mere pst 4, hoone IV korrusel vastavalt plaanile. Lepingu p 1.1.1 b kohaselt on tegemist äripinnaga ja p 1.1.1 c järgi on ruumide kasutamise sihtotstarve: äriruumid, peo- ja majutusteenus (leping lk 6). Seega on lepingu p –s 1.1 fikseeritud ja kokkulepitud
d ruumide kasutamise otstarbed, mis ülalmainitud kuulutuses. Lepingu p 1.1 tulenevalt on õige hageja seisukoht, et hageja soovis kasutada ruume majutusteenuse osutamiseks, kuid
s ka õige kostja väide, et ruumide kasutusotstarve oli lisaks majutusteenuse osutamisele ka ärija peo teenuste osatamine.
üürilepingu p 1.4.
- kohaselt kohustus hageja tegema remonttöid. Nimelt on üürilepingu p 3.2.
- pooled kokku leppinud, et hageja kohustus oli järgmine: „järgima üüritud ruumide remontimisel ning juurdeehituste ja paranduste tegemisel ehitusnorme ja muid sellelaadseid eeskirju. Juhul, kui nimetatud tööd nõuavad kohaliku omavalituse või riiklike ametiasutuste lubasid ja projektdokumentatsiooni kooskõlastama, siis Üürnik kohustub need hankima ja projektdokumentatsiooni vastavate ametiasutustega kooskõlastama. Üürnik kohustub tagama Ruumide väärtuse ja kasutusotstarbe säilimise. Juhul, kui Tallinna linn või riigi ametiasutused esitavad pretensioone või ettekirjutusi Ruumide remontimise, juurdeehituste või paranduste osas, siis Üürnik kohustub sellised pretensioonid ja ettekirjutused omavahenditega täitma ning vabastama Üürileandja selliste kulutuste osas, mis on seotud 9
(14)nimetatu täitmisega.“ Seega on õige ja ülalviidatud lepinguga tõendatud kostja väide, et hageja sai oma kasutusse ülalmärgitud ruumid ja tal oli õigus ja kohustus ruumid vastavalt oma äranägemisele ja vajadustele ümber ehitada, suhelda seoses ehitustegevusega vahetult vastavate ametiasutuste, kohaliku omavalitsusega ning korraldada ise vastavate lubade hankimine. Seega pidi ruumide ümberehitamise ja vastavate võimalike dokumentide saamisega kaasnevaid aja ja kuluriske lepingu p 1.4.5 ja p 3.2.9 järgi kandma hageja mitte kostja. Hageja on ise esile toonud, et ta võttis pakkumise EpoGlyH OÜ –lt ruumide ümbertegemiseks (lk 14-19, tööde plaan tõlge, lk 70-71p) ja nii ei olnud kohtu arvates hagejale arusaamatu või ebaselge lepingu p –dest 1.4.5, 3.2.9 tulenevad tema õigused ja kohustused, sj õigus ja kohustus ise suhelda ametiasutustega vastavate lubade hankimiseks. Seda, millised ruumid hageja sai ja mida ta hakkab ümber lepingu järgi enda vajadusteks kohandama, pidi olema talle ka selge, sest ta on kinnitanud ülevaatuse aktis 19.07.17, millele tugines ka kostja, seda, et ta on hoonega tutvunud ja see vastab tema nõuetele (lisa 1 lepingule, toimik lk 10, 12). Nii asub kohus tulenevalt lepingu p 1.1.b, c ja p 1.4.5 ja p 3.2.9 järeldusele, et hageja, soovides kasutama hakata lepingus nimetatud ruume, mille otstarve oli mitte üksnes majutusotstarve, vaid ka äri- ja peoruumide teenuse osutamine, pidi kõik ehitustegevusega ja vajalike lubadega seonduvad kulud ja riskid kandma ise. Seega pidi hageja professionaalse ettevõtjana mõistma ka ehitustegevusega kaasnevate vajaminevate dokumentide hankimisega seotud kulusid ja asjaajamist. Nii leiab kohus, et hageja üüris teadlikult kostjalt ruumid, mis tuli enne äritegevuse alustamist eelnevalt välja ehitida, vastavad kooskõlastused, load isa hankida ja ise suhelda selle jaoks ametiasutuste, kohaliku omavalitusega. Lepingust ei nähtu mitte kuskilt, et need kooskõlastused, load oleks kohustututud hankima üürileandja ehk et kostja kohustus oleks olnud kohandada ruumid hagejale, arvestades lepingu p -des 1.1.b, c ja 1.4.5 ja 3.2.9 sätestatut. Ehitusseadustiku § 50 lg 1 sätestab, et kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Kasutusluba on nõutav käesoleva seadustiku lisas 2 kirjeldatud ehitiste ja nende kasutamise otstarbe muutmise korral.
§ lg 3 järgi: kasutusloaga määratakse ehitise kasutamise otstarve või muudetakse seda.
§ lg 7 p-de 1 ja 2 kohaselt: valdkonna eest vastutav minister kehtestab määrusega ehitise kasutamise otstarvete loetelu ja kasutusotstarbest tulenevad nõuded ehitisele. Ehitusseadustiku § 50 lg 1 sätestab, et kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Kasutusluba on nõutav käesoleva seadustiku lisas 2 kirjeldatud ehitiste ja nende kasutamise otstarbe muutmise korral.
§ lg 3 järgi määratakse kasutusloaga määratakse ehitise kasutamise otstarve või muudetakse seda.
§ lg 7 p-de 1 ja 2 sätestab, et valdkonna eest vastutav minister kehtestab määrusega ehitise kasutamise otstarvete loetelu ja kasutusotstarbest tulenevad nõuded ehitisele. Hageja esitatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 20.11.2017 kirjast nr 4-33453-2 (lk 32), millele tugines ka kostja, ei nähtu, et kohalik omavalitsus keelaks ruumides, mida hageja võttis kostjalt lepinguga üürile, kasutamast majutusasutusena või keelduks kasutusotstarbe muutmisest. Viidatud kirjas on selgitatud, et ruumide otstarve on määratletud „büroohoone“ ja „kasiino“, ent märgitu ei tähenda seda, et ruume ei või kasutada majutuseks. Kirjas selgitatakse hagejale, millised õigused hagejal on ning et kui on vaja teha ümberehituslikke töid, siis tuleb seda teha kooskõlas seadustega. Lisaks on hagejale selgitatud, kuidas ja millal on vaja esitada kasutusteatis. Sisuliselt on linn täitnud nn selgitamiskohustust eesmärgiga, et hageja tegevus ja vajadusel küsitav kasutusteatis vastaks ülalviidatud EhS § 50 lg 1, 3, § 7 lg 10
(14)1,
- Seda aga, et hageja pidi ruumid kohandama ise ja need vajadusel välja ehitama ja vastavad load ja/või dokumendid ise hankima, tuleneb otseselt pooltevahelise lepingu p –st 3.2.
- Ka märgitud linna kirja lõpuosas olev viide, et ehitisi ei tohi omaniku loata ümber ehitada, ei tähenda, et linn oleks keeldunud muutmast üüritud ruumide otstarvet või et kostja oleks keelanud hagejal mingeid töid teha või lube hankida või et ruumide ostarvet ei tohi muuta või et keelatud oleks majutusteenuse osutamine ruumides. See, et hageja oleks taotlenud kostjalt või linnalt vastavaid nõusolekuid või lube, millest kostja või linna oleks keeldunud, ei nähtu tõenditest. Nii ei ole tõendatud hageja väide, et üüritud ruume ei tohi kasutada majutuseks. Hageja väide, et kostja hakkas asju ajama ja lube hankima, ei tähenda, et tegemist oleks olnud kostja lepingujärgse kohustusega. Peale selle ei ole selline väide tõendatud. Nimelt nähtub esitatud ja viidatud e-kirjast 17.08.17, 06.09.17 (lk 20, 77 e-kiri), et kostja suhtleb päästeametiga, kuid ei nähtu, et kostja on lubanud hagejale erinevalt lepingu p –s 3.2.
- kokkulepitust, hankida hagejale kooskõlastusi, luba ehitustegevuseks, ruumide ümberehitamiseks vmt ja millest ta hiljem oleks keeldunud. Kuskilt ei nähtu, et pooled oleksid lepingut muutnud, kostja ei ole seda ka omaks võtnud. Asjaolu, et kostja on hagejat abistanud, ei tähenda, et kostja oleks lepingut rikkunud või keeldunud lepingut täitmast või kinnitanud sellega kuidagi kohustuste olemasolu endal, mis lepingu p 3.2.9 järgi oli hagejal. Eeltoodu alusel leiab kohus, et tõendamata on hageja väited, et kostja oleks rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi, veelgi enam, et kostja oleks hagejale esitanud valeandmeid selle kohta, et ruume ei saa kasutada majutustegevuseks või et see oleks keelatud või oleks linn ja kostja keeldunud ehitustegevuseks ruumide muutmiseks andma mingeid nõusolekuid või keeldunud lubamast muutmast ostarvet. Nii ei ole tõendatud ka hageja väide, et üüritud ruumid ei vasta lepingutingimustele ja et kostja oleks rikkunud VÕS § 276 lg 1 kohustust või head tava või teavitamiskohustust või hea usu põhimõtet või varjanud ruumide kohta olulist teavet vastuolus VÕS § 14 lg 1, 2, mis sätestab, et lepingut sõlmivad isikud peavad mõistlikult arvestame üksteise huvidega, õigustega, esitama tõeseid andmeid, teatama kõikidest asjaoludest, mille vastu on teisel poolel äratuntav huvi. Eeltoodu tõttu ei olnud hagejal õigus VÕS § 277 lg 1 tulenevalt taganeda lepingust 18.10.17 (lk 21), 21.10.17 ja (lk 23) 04.12.17 (lk 25) põhjusel, et ruume pole võimalik kasutada. Nimetatud kaalutlustel ei ole hagejal õigus nõuda kostjalt ka VÕS § 189 lg 1 alusel lepingu alusel üle antud 6000 euro tagastamist. Kohtul puudub seetõttu vajadus anda hinnangut kostja alternatiivsetele väidetele sellest, kas hageja on kaotanud õiguse lepingust taganeda põhjusel et hageja tegi seda liiga hilja. Mis puudutab kostja vastuväiteid, et lepingu lõpetamise avaldused ei vasta VÕS § 325 vorminõuetele, siis kohus sellega ei nõustu. Teadetes on viited lepingule, lepingu lõpetamise alusele (väidetav mittesobimine lepingu tingimustele), lepingu lõppemise päevale, vastates seega VÕS § 325 lg 2 p 1-
- VÕS § 325 lg 2 p 4 kohaselt peab eluruumi üürilepingu ülesütlemise avalduses olema märgitud vaidlustamise kord ja tähtaeg, kuid käesoleval juhul ei olnud tegemist eluruumi üürilepinguga ning seetõttu kostja etteheited ülesütlemise tühisusele vorminõuete rikkumise tõttu VÕS § 325 lg 5 (kui ülesütlemise avaldus ei vasta VÕS § 326 lg 1- 4), ei ole põhjendatud. Kostja väide, et puudub viida lepingu lõpetamise õiguslikule alusele, ei ole õige, sest vajadust viidata õiguslikule alusele, ei tulene seadusest; piisab põhjustest, miks leping üles öeldakse /taganetakse. Küll aga ei võinud hageja lepingut üles öelda või lepingust taganeda 18.10.17, 21.10.17, 04.12.17, sest selleks ei olnud sisulist alust ja sellistel avaldustel ei olnud õiguslikku toimet. 04.12.17 avalduses kostjale (lk 25) on hageja leidnud, et ta tühistab lepingu, kuna kostja viis hageja eksitusse sellega, et ruumide aadressiks on märgitud Mere pst
- Tegelikult on selle 11
(14)aadressiks Mere pst 4 b hoone. Mere pst 4 aadressil on majutusteenuse osutamine võimalik ja Mere pst 4 b hoone kasutamise otstarve on büroohoone. Lisaks tugines sellele, et ilma hoone omaniku nõusolekuta ei saa muuta ruumide kasutusotstarvet ja vajalik on ehitusluba, mida saab teha hoone omanik ja seda luba kostja hankida, kuid ei ole midagi selleks teinud. TsÜS § 90 lg 1 sätestab, et tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul, võib seaduses sätestatud korras tühistada. Seadus võib sätestada muid aluseid, mille esinemise korral võib tehingu tühistada. Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. TsÜS § 92 lg 1 järgi on eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest, lg 2 sätestab, et tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks
suguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. TsÜS § 92 lg 3 sätestab, et tehingu teinud isik võib olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui: 1) eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav; 2) tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega; 3) tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel
dest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud. TsÜS § 92 lg 5 sätestab, et tehingu teinud isik ei või tehingut tühistada, kui ta vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule kandis eksimuse riisikot. Kohus tuvastas eespool, et kostja ei ole lepingut rikkunud ning kostja ei ole hageja suhtes käitanud hea usu põhimõtte vastaselt ega varjanud ruumide kohta olulist teavet. Lisaks tuvastas kohus, et mingeid tõendeid ei ole selle kohta, et hageja ei saaks/ei võiks/ ei tohiks majutusteenust lepingujärgsetes ruumides teha, ei ole, samuti ei ole tõendeid (vt linna kiri, mida kohus hindas), et linn oleks keeldunud hagejale võimaldamast ruume ümber ehitada/kohandada hageja vajadusest lähtuvalt või et selline keeldumine oleks tingitud kostja keeldumisest. Samuti ei ole tõendatud, et kostjal oleks kohustus olnud hankida vajaminevad dokumendid või et ta oleks keeldunud andmast mingeid nõusolekuid. Ka linna kirjas sisalduv märge, et ehitisi ei tohi omaniku loata ümber ehitada, ei tähenda, et linn oleks keeldunud muutmast üüritud ruumide otstarvet või et kostja oleks keelanud hagejal mingeid töid teha või lube hankida või et ruumide ostarvet ei tohi muuta või et keelatud oleks majutusteenuse osutamine ruumides. Kohus märkis otsuses eespool, et üüritud ruumide ümberehitamise ja vastavate võimalike dokumentide saamisega kaasnevaid aja ja kuluriske pidi lepingu p 1.4.5 ja p 3.2.9 järgi kandma hageja mitte kostja. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et asjas pole tõendatud hageja väide, et kostja oleks hagejat TsÜS 90 lg 1, 92 lg 1, 2 § 92 lg 3 p 1-2 järgi hoidnud nn eksimuses ehk et kostjast tingituna oleks hagejal tekkinud ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest, mis võimaldanuks hagejal lepingu tühistada. Samuti ei võimalda hageja esile toodud asjaolud järeldada, et tegemist oleks olnud eksimusega TsÜS 90 lg 1, 92 lg 1, 2, § 92 lg 3 p 3 tähenduses ehk et kostja oleks justkui tehingu tegemisele lähtunud
dest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud. Hageja väitis, et kostja eksitas ka aadressiga, mille kohaselt on hoonetel erinevad kasutusotstarbed (vt eespool avalduse sisu). Hinnates kuulutust ja lepingut, siis nähtub neist, 12
(14)et aadress Mere pst 4 on nii kuulutuses ja üürilepingus tähistusega Mere pst 4 ehk üks ja
. Asjaolu, et lepingus pole viidatud hoone tähisele /hoone b/, ei tähenda, et olukorras, kus hageja
- a)pidi lepingu järgi ruumid oma otstarbele välja ehitama ja ise hankima dokumendid,
- b)oli ruumid vastavalt üleandmisaktile üle vaadanud ja saanud aru, kus need on ja millised need on, oleks kostja TsÜS § 92 lg 3 p 1-3 järgi hoidnud hagejat eksimuses, mis võimaldanuks hagejal lepingut tühistada. Teisisõnu leiab kohus, et ebaõige on väide, et kostja käitumisest tingituna oleks hagejale tekkinud ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest ehk sellest, et vaid hageja arvates ei ole ruumides võimalik osutada majutusteenust. Lisaks kandis kõiki neid ruumide ümberehitamisega kaasnevaid riske (hankida dokumendid, teha vastavad tööd, suhelda ametiasutustega) hageja mitte kostja, mistõttu ei ole TsÜS § 92 lg 5 kohaselt hagejal õigust lepingut tühistada, isegi kui hageja oleks oluliselt eksinud. Eeltoodu tõttu ei ole 04.12.17 avaldusel tühistamise õiguslikke tagajärgi TsÜS § 90 lg 1 järgi ning poolte vaheline üürileping ei ole tühistatud ega ole kehtetu algusest peale ning hagejal ei ole õigust nõuda TsÜS § 90 lg 2 ja VÕS § 1027 ja § 1028 lg 1 (alusetu rikastumise õigus) järgi 6000 euro tagastamist. Kuna kohus tuvastas, et hageja poolsetel avaldustel 18.10.17, 21.10.17, 04.12.17 ei ole lepingut lõpetavat (taganemine, ülesütlemine) toimet ja 04.12.17 avaldusel lepingut tühistavat toimet ning kohus tuvastas, et kostja lepingut ei rikkunud, siis ei saa hageja nõuda ka VÕS § 115 § lg 1 ega ka TsÜS § 101 lg 1 (tühistatud lepingu korral kahju hüvitamine) kahju ehk kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist ega ka EpoGlyp OÜ poolt väidetavalt teenusega seotud kulude kui väidetava kahju hüvitamist. Kahju suurusele ja põhjendatusele ning tõendatutele kohus hinnangu seetõttu ei anna. Samuti ei anna hinnangu sellele, kas kahju hüvitamine oli lepinuga piiratud või ei ning mis ulatuses. Kuna hageja põhinõuded ei kuulu rahuldamisele, ei ole hagejal õigust nõuda ka VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 II lause ja TsMS § 367 järgi viivist põhivõlalt 7584 eurolt alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Eeltoodu tõttu jääb hagi rahuldamata. Mis puudutab kostja väiteid, et ta on lepingu üles ise öelnud, siis selle ei ole vaidluses tähtust, kuna sellest tulenevaid nõudeid ei ole esitatud. Nii ei oma tähtsust väited, kas kostja nõudis hagejalt millalgi üüri, kas hageja pidi tasuma seda. Menetluskulude jaotus, rahaline suurus TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ja asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. TsMS § 175 lg 1.1 sätestab, et kui menetluskulude jaotuse kohaselt teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude kandmiseks kohustatud menetlusosaline nimetatud kuludele vastu ei vaidle, võib kohus piirduda selle kontrollimisega. 13
(14)Pooled ei ole teineteise menetluskuludele vastuväiteid esitanud (kulude nimekirjad on käes, viide lk 81 ja 83). Eeltoodu alusel leiab kohus, et TsMS § 138 lg 1, lg 2, § 144 p 1 ja § 175 lg 1, § 175 lg 1.1 on hageja menetluskulud, milleks on lõiv 500 eurot ja esindaja kulud 1400 eurot, kokku 1900 eurot (käibemaksu tagasi ei saa), põhjendatud, sest on kooskõlas asja materjalide ja tööhulgaga (kokku 14 h 100 €/h).
l põhjusel on põhjendatud kostja esindaja menetluskulud 15,4 h eest määraga 120 eurot/h (ilma käibemaksuta) summas 1848 eurot. Kuna hagi jäi rahuldamata, jäävad hageja menetluskulud kokku 1900 eurot TsMS § 162 lg 1, 2 järgi tema enda kanda. Kostja menetluskulud 1848 eurot (ilma käibemaksuta) tuleb hagejalt kooskõlas TsMS § 162 lg 1, 2 välja mõista ning hagejal tuleb maksta alates lahendi jõustumisest kostjale võlgnetavatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 II lause ja TsMS § 177 lg 4 järgi kuni kulude tasumiseni. /digitaalne allkiri/ Kohtunik Kohtuotsus jõustus 14.11.2019 Tallinna Ringkonnakohtu kohtuotsusega. 14
(14)