Tsiviilasi nr 2-18-16045 KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Gerty Pau Määruse tegemise aeg ja koht 18. oktoober 2019.a, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-18-16045 Tsiviilasi Menetlusosalised

§ 156

lg 1 kohaselt on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Kohus peab kontrollima, kas

§ 156lg 1 kohaldamise eeldused on täidetud.

Juurdepääsu nõude rahuldamise eeldused on järgmised:

1. juurdepääsu puudumine juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele;
2. taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus;
3. senine ühendus avalikult kasutatava teega ei katkenud juurdepääsuõigust taotleva kinnisasja omaniku tahtel;
4. juurdepääsu taotleja huvi ülekaalukus, võrreldes koormatava kinnisasja omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Lisaks eelnevale tuleb kohtul hinnata ka alternatiivsete juurdepääsude võimalikkust. Kohtul tuleb määrata juurdepääsu kasutamise eest tasu.
5. Elamud XXX, XXX ja XXX asuvad kõrvuti. Majadel XXX ja XXX on ühine otsasein ning majadel XXX ja XXX on ühine otsasein (tl 5). XXX hoone asub kinnistul nii, et osa kinnistust on ühel ja osa teisel pool elamut (tl 27). Ühelt kinnistu osalt teisele saab ainult läbi maja, ümber XXX maja minna ei ole võimalik (naabermajad on ees). XXX läänepoolsele osale saab põhimõtteliselt üle XXX (katastritunnus XXX, XXX, paikvaatluse protokolli fotod 1 ja 2, tl 65). See tänavaosa ei ole küll kantud XXX tänavana teeregistrisse (XXX), kuid teeregister on ainult informatiivse tähendusega ning registrist kande puudumine ei ole õigust loova tähendusega. Transpordimaa kohta on avatud eraldi registriosa kinnistusraamatus (tl 80) ning kohalik omavalitsus on kinnitanud, et tegemist on kohaliku teega. XXX tänava kõnealune osa on umbes 3 meetri laiune ning killustiku kattega. XXX kinnistu sellel küljel (kinnistu lääneküljes) on plank, tee ääres kinnistu keskel asub elektripost. Tulenevalt kohtupraktikast ei välista kinnistu teega piirnemine

§ 156

lg 1 kohase nõude esitamist, kui olemasoleva tee kasutamine oleks avaldaja jaoks ebamõistlikult koormav. Samas tuleb arvestada, et sellises olukorras saab juurdepääsu määrata ainult erandlikel asjaoludel (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 21.05.2008 otsus nr 3-2-1-41-08, p 21). Kohus on kaardimaterjali abil ja paikvaatlusel tuvastanud, et suurem osa avaldajale kuuluvast kinnistust asub hoonest ida pool ning sellele kinnistu osale juurdepääs XXX tänavalt puudub. Hoonest lääne pool on väike aed, kuhu oleks põhimõtteliselt võimalik parkida auto (tl 66). Samas on tänaval XXX kinnistu läänepoolse külje keskel, võimaliku sissesõidu kohal Eesti Energia paigaldatud elektripost ning arvestades tee tegelikku laiust umbes 3 meetrit on XXX krundile autoga sellelt teel keeramine keeruline. Kinnistu idapoolsele osale pääseb juurdepääsu määramata ainult läbi elamu. Juurdepääs on kokkuleppel XXX kinnistu eelmise omanikuga olnud samal kohal juba 6 aastat, seega on pere elukorraldus ja maakasutus kujunenud välja idapoolset juurdepääsu arvestades. Kohus leiab, et sellised asjaolud annavad alust määrata juurdepääs ka olukorras, kus avaldajal on kinnistule juurdepääs formaalselt olemas. XXX tänavalt rajatav juurdepääs oleks kulukas (nõuaks elektriposti ja võimalike kommunikatsioonide asukoha muutmist), füüsiliselt keeruline (sõiduki tavapärast manööverdusvõimet arvestades) ning ei annaks juurdepääsu suurele osale kinnistust. Kohtu arvates ei ole mõeldav, et kõikvõimalik kinnistule toodav (küttepuud, ehitusmaterjal jms) transporditakse läbi maja. Seega tuleb XXX kinnistule määrata juurdepääs. 7.

§ 156

lg 1 sätestab, et juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. 3 Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust selle üle, et praegune juurdepääs XXX idapoolsele osale toimub üle XXX kinnistu. Juurdepääsuks on kokkuleppel kinnistu eelmise omanikuga rajatud umbes 4,5 meetri laiune ja 36 meetri pikkune kruusakattega tee. Juurdepääs kulgeb mööda XXX idapoolset külge ning on õuest eraldatud võrkaiaga. Avaldaja ja XXX kinnistu praegune omanik ei ole juurdepääsu osas kokkuleppele jõudnud. Maa-ameti kaardirakendusest nähtub, et XXX kinnistule ei ole võimalik määrata juurdepääsu põhja poolt, kuna sel juhul tuleks juurdepääs seada üle XXX tn XXX, XXX, XXX ja XXX kinnistute (XXX Sellelt küljelt ei ole avaldaja kinnistule praegust juurdepääsu ning see koormaks ebamõistlikult nelja kinnistut. Juurdepääsu mõistlikkusele üle XXX kinnistu viitab ka asjaolu, et endiste XXX XXX ja XXX kinnistute looduses väljamõõtmisel märgiti mõlemale kinnistule ka avalikku kasutusse minev tee A

1. Plaani järgi ulatub avalik tee ümber XXX XXX (praegu XXX ) õue ning annab juurdepääsu ka XXX XXX (praegu XXX 10) kinnistule (tl 38, 40). Kaartidel viidatud teed avalikku kasutusse ei antud, kuid XXX praegusel omanikul oli võimalik krundi eksplikatsiooniga tutvuda ning seal ka XXX kinnistule mõeldud juurdepääsu näha. Lisaks pidi Ülle Tuhkanen nägema, et üle tema krundi juba viib kruusatee kõrvalkinnistule ning arvestama võimalusega, et selle kaudu määratakse juurdepääs. Kohus leiab juurdepääsu võimalikke asukohti hinnates, et ainuke võimalus seada XXX kinnistule juurdepääs on üle XXX kinnistu ning praeguses asukohas, piki kinnistu idaserva kulgevana segab see XXX kinnistu omanikku kõige vähem. See on Ülle Tuhkanenile kõige vähem koormav. Vajalik tee on juba rajatud, aed ja väravad niisamuti ning seda teed mööda juurdepääsu määramine ei nõua lisakulusid. Kohus lisab selguse huvides käesolevale määrusele kaarti, kuhu on juurdepääs peale märgitud. Ükski menetlusosaline ei ole viidanud, et praegu toimiv juurdepääs ei oleks maakorralduslikult võimalik.
2. Ülle Tuhkanen selgitas, et tema sõidab oma kinnistule praegu eraldi värava kaudu (tl 66 pöördel). XXX kinnistu omanikul peab olema õigus oma maad kasutada ning see tähendab, et ka tema saab olemasolevat kruusateed soovi korral kasutada. Piki XXX kinnistut kulgevat kruusateed saab Ülle Tuhkanen sõita enda garaaži ning tal on vajadusel õigus selleks maha võtta võrkaed. Seega võiks olla juurdepääsuks rajatud tee ka Ülle Tuhkaneni huvides. Ülle Tuhkanen oli valmis müüma vaidlusaluse maatüki Art Vikatile, pooltel tekkis lahkarvamus maa hinna osas. Ülle Tuhkanen on ka öelnud, et on valmis seadma juurdepääsu tähtajalisena ja tingimuslikult. Ülle Tuhkanen ei ole kordagi viidanud, et juurdepääs teda kuidagi maa kasutamise mõttes segaks. Seega leiab kohus, et juurdepääsu seadmisel tee praegusesse asukohta ei ole Ülle Tuhkaneni õigused ülemääraselt rikutud. Puudutatud isiku omandõiguse riive on tasakaalus avaldaja vajadusega pääseda oma kinnistule.
3. Vastavalt avaldaja taotlusele määrab kohus, et juurdepääs on tähtajatu ning kasutamiseks sõiduautode ja kinnistut teenindavate masinatega. Kohus ei piira juurdepääsu kasutajate hulka avaldaja pereliikmete ja külaliste juurdepääsu kasutamise ajaga. Küll aga tuleb avaldajal arvestada, et juurdepääs ei anna õigust avaldajale ja tema külalistele parkida XXX kinnistul. See, et juurdepääs on turvalisuse tõttu eraldatud XXX kinnistust võrkaiaga ei muuda asjaolu, et juurdepääsu alune maa kuulub XXX omanikule.
4. Kohus peab

§ 156kohaselt määrama juurdepääsutee kasutamise tasu.

Riigikohtu tsiviilkolleegium on 28.03.2018 määruses nr 2-14/60492 p 16 selgitanud, et „…koormatud kinnisasja omanikule määratav hüvitis peab põhimõtteliselt sisaldama ka hüvitist omandiõiguse riive eest (vt Riigikohtu

1. juuni
2. a tehtud määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 33). Kolleegium selgitas lisaks, et hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise 4 maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid. Kolleegium selgitas, et eelkõige tuleb võtta arvesse seda, millistel asjaoludel on juurdepääsu taotleja juurdepääsust avalikule teele ilma jäänud, ning kui juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest (nt maareformist), võib see anda aluse hüvitise vähendamiseks (vt viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 40). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde.“ Avaldaja on nimetanud tasu suuruseks 48 eurot aastas, puudutatud isik soovis tasuks saada 274 eurot aastas. Juurdepääsu alla jääks 159 m2 ning juurdepääs paikneb piki krundi välispiiri. Ülle Tuhkanen on menetluse kestel viidanud, et selle piirkonna elamumaa hind on 15-42 eur/m2 ning teealuse maatüki oleks ta valmis müüma 2500 euroga. Avaldaja ei ole maa hinda vaidlustanud ja kohtul ei ole alust selles kahelda. Juurdepääsu tasu määramisel tuleb arvestada sellega, et juurdepääsutee on samal kohal olnud juba 6 aastat, s.t oli olemas ka hetkel, kui Ülle Tuhkanen XXX kinnistu ostis. Kruntide välja mõõtmisel oli XXX kinnistule ette nähtud avaliku kasutusega tee, mõistliku juurdepääsu puudumine on tingitud tee korrektselt vormistamata jätmisest maareformi käigus. Teisest küljest tuleb kohtul arvestada ka sellega, et XXX kinnistule on olemas minimaalne juurdepääs XXX tänavalt, kohtu seatav juurdepääs on lisaks olemasolevale (nn mugavusjuurdepääs). Seatav juurdepääs jääb tõenäoliselt ainult avaldaja pere kasutusse. Tee äärde on veetud võrkaed, puudutatud isik seda sissesõitu ei kasuta. Puudutatud isiku krundi suurus on kinnistusraamatu andmetel 1791 m2, juurdepääsu all jääks 9% kinnistust. Kohus leiab, et õiglane oleks tasu määrata samas suurusjärgus, kui avaldaja oleks ostnud puudutatud isikult vaidlusaluse maatüki ning maksnud selle eest tasu 20 aasta jooksul. Kohus mõistab eeltoodu alusel välja juurdepääsu tasu 120 euro aastas (159 m2 x 15 eurot : 20).
3. Avaldaja soovib tee kandmist kinnistusraamatusse ning tuvastada puudutatud isiku kohustus anda nõusolek märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse.

§ 63

lg 1 p 4 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märkuse muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavaks tegemiseks.

§ 631lg 7 kohaselt kantakse märkus kinnistusraamatusse seaduses sätestatud juhul.

Kinnistusraamatu seaduse § 34¹ lg 2 p 5 kohaselt on kinnistusraamatusse kannete tegemiseks nõutav puudutatud isiku nõusolek, TsÜS § 68 lg 5 kohaselt võib seda asendada kohtuotsus. Seega on põhjendatud avaldaja nõue tuvastada puudutatud isikute kohustus anda nõusolek juurdepääsutee kohta märkuse tegemiseks kinnistusraamatusse. 12. Ainuke kohtule teada olev menetluskulu on avaldaja tasutud riigilõiv. TsMS § 172 lg 1 alusel leiab kohus, et õiglane on menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik Lisa 18.10.2019 kohtuotsusele nr 2-18-16045 5 6