Obsah (7)

§ 112§ 217§ 115§ 103§ 127§ 14§ 6

2-18-2364 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Tiia Bergson Otsuse tegemise aeg ja koht 19. november 2018.a, Tallinn, Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number 2-18-2364 Tsiviila

§ 112

lg 3 alusel tagastada enammakstud hind summas 953 191,5 (30 800 000 – 29 846 808,5) eurot. Hageja on esitanud kostjale hinna alandamise nõude käesoleva hagiavaldusega. Hageja taotleb hinna alandamise nõudelt viivist alates 30 päeva möödumisest käesoleva hagiavalduse esitamisest, s.o alates 12.03.

1. Juhul, kui kohus ei rahulda hageja nõuet kahju hüvitamiseks, palub hageja kostjalt välja mõista käesolevas hagiavalduses esitatud müügihinna alandamise alusel 953 191,5 eurot ning viivise alates 12.03.2018 kuni põhinõude täitmiseni protsendina põhinõudest vastavalt müügilepingus sätestatud viivisemäärale, milleks on 0,035% võlgnetavast summast päevas. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
2. Kostja palub hagi jätta rahuldamata. Hagi keskseks etteheiteks on see, et hageja arvates ei vasta lepingu esemeks olev hoone selle tingimustele, kuivõrd „kokkulepitud omadustega üürileping hoones tegelikkuses puudub“. Kostja hinnangul saaks seega tema võimalik rikkumine esineda üksnes juhul, kui pärast lepingu sõlmimist selgunuks, et xxx OÜ-ga ei olegi üürilepingut sõlmitud või on see sõlmitud hoopis muudel tingimustel. Pooltel ei ole vaidlust sellest et nimetatud üürileping oli sõlmitud ja see oli lepingu sõlmimise ajal kehtiv. Samuti ei ole pooltel vaidlust selles, et nimetatud üürilepingust, selle tingimustest, üürniku maksekäitumisest jms oli hageja teadlik muuhulgas läbi tehingueelse auditi. Kostja leiab, et hageja esitatud väidete alusel ei ole õiguslikult võimalik, et üldse mingi lepingu rikkumine saaks olla aset leidnud. Pooled on lepingus väga detailselt piiritlenud kinnitused ja avaldused, mille müüja seoses lepingu esemega annab ja mis saaksid teoreetiliselt olla rikkumise aluseks. Kõnealuses lepingus on ka müügilepingu tingimusena välistatud müügiprospekt, millele hagis suures ulatuses tuginetakse. Leping ei võimalda esitatud kujul kahju hüvitamise (saamata jäänud tulu) ega ka hinna alandamise nõuet esitada. 5 2-18-2364
3. Hageja ei ole selgelt esile toonud milline ülaltoodud kinnitustest/avaldustest lepingu eseme kohta on tema arvates ebaõigeks osutunud. Samuti ei nähtu ka ühestki tõendist isegi kaudselt, et mõni neist kinnitustest olnuks ebaõige. Müüja ei ole lubanud ega saagi lubada, et hoone üürnikud või ka konkreetselt xxx OÜ tegutsevad hoones edasi kuni üürilepingu lõpptähtajani ning täidavad lepingulisi kohustusi üürileandja ees.
4. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et avalikustatud materjalid oleks olulises osas ebaõiged või esineks selliseid lepingu eset oluliselt mõjutavad asjaolusid või fakte, mida ostjale ei avaldatud/mida ostja ei teadnud ja millest teadlik olles ei oleks ostja või ka muu mõistlik isik lepingut sõlminud. Kostja hinnangul on hageja väited seoses xxx OÜ ja kolmandate isikute vaheliste õigussuhetega asjakohatud, ei puuduta lepingut ega ühtegi selle tingimust.
5. Ükski üürileandja ei saa tagada üürnike majandustegevuse jätkusuutlikkust, üürilepingu täitmist viimaste poolt jms. Tegemist on müügilepingu sõlmimise ajal veel saabumata asjaoludega ja keegi ei ole kaitstud majanduslike riskide realiseerumise eest. Lisaks on lepingus ostjat lepingu mõistete jaotises defineeritud kui kutselist ostjat, kes ostab kinnisvara ärilisel otstarbel, kolmandatelt isikutelt (fondi investoritelt) kaasatud ressursse kasutades, mis eeldab kõikide kaasnevate riskide kõrgetasemelist hindamist. Lepingu sõlmimise eelselt kasutaski ostja professionaalseid nõustajaid. Ostja oli teadlik xxx OÜ makseraskustest ning vastav informatsioon üürniku võlgnevuste ja maksekäitumise kohta oli esitatud avaldatud dokumentide hulgas. Hageja käsitlus, nagu oleks xxx OÜ makseraskused, majanduslike riskide realiseerumine ja hageja enda poolt xxx OÜga üürilepingu ülesütlemine sellised asjaolud, mis kuuluvad müüja vastutusalasse, ilmselgelt otsitud ja meelevaldne ega vasta sõlmitud lepingule.
6. Hagis ei ole toodud ühtegi lepingu eseme puudust mis oleks olnud olemas enne ega ka pärast juhusliku kahjustumise riisiko ülemineku aega. Hageja väidetud asjaolud ei ole toonud kaasa hagejale kahju tekkimist. Hagis toodud asjaolude ning väidetava kahju vahel puudub põhjuslik seos. Kostja ei ole kahju tekitanud, ammugi tahtlikult, hagis toodud asjaolud ei ole omistatavad kostjale, kuivõrd xxx ja/või Xxx Xxx OÜ poolt laenu andmine/mitteandmine ei saa olla käsitletav kostja tahtliku lepingu rikkumisena.
7. Kostja vaidleb vastu ka hageja poolt esile toodud kahju suurusele. Valdav osa hageja nõudest on saamata jäänud tulu nõue, millist leping esitada ei võimalda. Lepingus ega ka seaduses ei ole ühtegi sätet mille kaitse-eesmärgiks olnuks hageja kaitsmine xxx OÜ maksejõuetuse eest või üürilepingu rikkumise eest või veel vähem, et normiga kaitstaks üldisest turusituatsioonist tingitud teoreetilist üürihindade erinevust ja seeläbi saamata jäänud tulu. Kompensatsiooni osas ei saaks kostja liiatigi mitte kuidagi ja mitte ühelgi teoreetilisel alusel hageja ees vastutada. Hageja ostis hoone ja ruumid täpselt sellisena nagu nad olid ning kui pärast lepingu sõlmimist osutus vajalikuks ruumid ümber ehitada, vastutab selle eest hageja. Kuivõrd hageja põhinõue on täies ulatuses alusetu ja põhjendamata on ka viivisenõue alusetu ning kostja palub jätta hagiavalduse täies ulatuses rahuldamata.
8. Hageja alternatiivne nõue hinna alandamiseks on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata. Lepinguga on välistatud hinna alandamise nõude esitamine. Ainuüksi seetõttu on hageja alternatiivne nõue alusetu. Kostja ei ole lepingut rikkunud, veelgi enam tahtlikult ning antud piirangule tuginemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kokkuvõtvalt on ka hinna alandamise nõue alusetu ja põhjendamata ning kostja palub jätta selle ning ka viivisenõude rahuldamata. 6 2-18-2364 KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
9. Kohus, kuulanud ära poolte seisukohad ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
10. Asjas ei vaielda järgmiste oluliste asjaolude üle:  Hageja ja kostja sõlmisid 21.09.2016.a hoone müügilepingu ning hageja kanti kinnistusraamatusse hoonestusõiguse omanikuna 17.11.2016.a. Lepingu alusel omandas hageja xxx, Tallinnas asuva hoonestusõiguse, mille oluliseks osaks on sinna püstitatud ärihoone. Vaidlust ei ole ka selles, et müügileping kui ka asjaõigusleping on jätkuvalt kehtivad.  Vaidlust ei ole ka selles, et hoone üürnikuks oli muuhulgas xxx nimelist spordiklubi opereeriv xxx OÜ, kellega oli sõlmitud üürileping tähtajaga 01.03.2021.a. Samuti ei vaidle pooled asjaolu üle, et hageja ütles xxx OÜ-ga sõlmitud üürilepingu üles 19.05.2017.a.  Hageja ning xxx AS sõlmisid xxx OÜ-st vabanenud pinna suhtes üürilepingu 01.09.2017.a. Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks. 25.

§ 217

lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. Sama paragrahvi lõike 2 p 1 kohaselt asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Hageja hinnangul müügilepingu esemeks olev hoone ei vastanud müügilepingu tingimustele, kuivõrd kokkulepitud omadustega üürileping hoones tegelikkuses puudus.

1. Hageja on ka seisukohal, et kostja on rikkunud müügilepingus p 2.9.10, 2.9.11 ja 2.9.21 ning selle tulemusel on talle tekkinud kahju ning nõuab kostjalt kahju hüvitamist. Kostja on jätnud avaldamata hagejale informatsiooni üürniku maksejõulisuse ja rahastamise kohta, samuti kostja juhatuse liikme seoste kohta üürnikuga. Kostja vaidleb hagile vastu, kuivõrd leiab, et ei ole müügilepingut rikkunud.
2. Riigikohus on selgitanud, et „hageja võib

§ 115

lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt ka Riigikohtu

1. märtsi
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27): kostja on lepingut rikkunud (

§ 115

lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1), st rikkumine ei ole

§ 103

lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (

§ 127

lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127

lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1-173-12).

Samas lahendis osundas tsiviilkolleegium, et põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja.

§ 103

lg 1 teise lause järgi eeldatakse siiski, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja kostja peab kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav. 7 2-18-2364

1. Müügilepingu p 2.9.10 järgi kinnitas kostja hagejale, et lepingu lisa 2 sisaldab õiget ja täielikku loetelu kõikidest allakirjutamise kuupäeval kehtinud rendilepingutest. Avalikustatud dokumentides toodud rendilepingud on kehtivad ja täielikud koos kõikide muudatustega. Avalikustamata muudatusi, lisandusi või kaaskirju ei ole. Allakirjutamise kuupäeva seisuga pole müüjale esitatud ühtegi teadet vastavate rendilepingute lõpetamiseks, rentnikud pole võtnud müüjaga ühendust, et muuta vastavate rendilepingute tingimusi või rendilepingud lõpetada. Allakirjutamise ja lõpetamise kuupäeva seisuga pole müüja esitanud ühtegi teatist vastavate rendilepingute lõpetamiseks mis tahes alustel ning müüjale pole esitatud ühtegi teatist vastavate rendilepingute lõpetamiseks müüja süü tõttu (tl 43 pöördel). Müügilepingu p 2.9.11 järgi müüja kinnitas, et müüja ei riku oma rendilepingutest tulenevaid kohustusi, mis võiks viia rendilepingu lõpetamiseni või renditasu või muu rendileandja ees oleva rahalise kohustuse vähenemiseni ning rentnikud ei riku ega ole kunagi rikkunud oma peamisi rendilepingutest tulenevaid kohustusi.
2. Kostja vaidleb hagile vastu põhjusel, et ei ole lepingut rikkunud. Kohus nõustub kostja seisukohaga selles, et kostja ei ole andnud ebaõigeid andmeid müügilepingu lisas 2 toodud kehtivate üürilepingute loetelu ja nende tingimuste kohta. Kõik lisas 2 märgitud üürilepingud (muuhulgas ka xxx OÜ-ga sõlmitud üürileping) olid müügilepingu sõlmimise ajal kehtivad. Samuti ei olnud ebaõiged müüja poolt hagejale edastatud andmed üürilepingute tingimuste kohta, ebaõiged ei olnud andmed ei xxx OÜ kasutuses olnud üüripinna suuruse ega ka üürimäära kohta. Vaidlust ei ole ka selles, et kostja ei ole üürnik xxx OÜle esitanud ega üürnik xxx OÜ ei ole kostjale esitanud avaldust üürilepingu ülesütlemiseks.
3. Hageja möönab, et formaalselt oli xxx OÜ ja kostja vahel üürisuhe olemas, kuid leiab, et sisuliselt seda ei eksisteerinud põhjusel, et iseseisvalt ei olnud üürnik võimeline üürilepingus sätestatud üüri tasuma. Kohus hagejaga ei nõustu ja leiab, et kostja ning üürniku vahel oli ka sisuline üürisuhe. Vaidlust ei ole selles, et üürnik valdas üürilepingus märgitud pinda, kliendid külastasid spordiklubi, üürnik täitis oma üürilepingust tulenevaid kohutusi. See, et üürnikul oli üürivõlgnevus ja ta tasus üürimakseid hilinemisega ning ka kolmandatelt isikutelt laenuks saadud rahaliste vahendite arvel, ei tee üürilepingut olematuks ei formaalselt ega ka sisuliselt. Üürisuhe poolte vahel oli toimiv. Seega ei nõustu kohus hageja seisukohaga, et kokkulepitud omadustega üürileping hoones tegelikkuses puudus ning müügilepingu ese ei vastanud kokkulepitud tingimustele.
4. Hageja on müügilepingu p-s 2.11.
5. kinnitanud, et on täielikult kursis lepingu lisas 2 loetletud rendilepingute tingimustega ning on tutvunud kõikide ostjale avalikustatud dokumentide kaudu ülevaatamiseks esitatud rendilepingutega seotud dokumentidega ja rendilepingute täitmisega, s.h. indekseerimisarvutustega ja nende tegemise alusega, müüja renditasu ja lisakuludega, rentnike tehtud maksetega, kohustuste täitmisega (või täitmata kohustustega), müüja tehtavate rendisoodustega (ajutiste soodustuste või püsivate kokkulepetega rendi vähendamiseks); ehitisega seotud investeeringutega, sh rentnike kuludele lisatud investeeringutega, rendilepingu tagatisega või mingi rentnikupoolse tagatise puudumisega, mis on ära toodud käesoleva lepingu lisas 2 (tl 26 pöördel, 27, 44).
6. Hageja on ka esile toonud, et kuigi kostja on müügilepingus kinnitanud, et müüjale ei ole esitatud avaldusi üürilepingu tingimuste muutmiseks, on üürnik keeldunud oma kohustuste täitmisest põhjusel, et kostja ei ole üle andnud xxx kaubamärki ega renoveerinud ujula ning duširuumide ala ning tegelikkuses olid müügilepingule eelnevalt pooleli läbirääkimised üürimäära alandamiseks. Hageja vastav seisukoht tugineb üürniku poolt 08.05.2017.a e-kirjas väidetule (tl 57-58). 8 2-18-2364
7. Kohus märgib, et viidatud e-kirjas on üürnik tõepoolest väitnud, et on arutanud kostjaga rendistruktuuri muutmist, kuid tõendeid selle kohta, et tegelikkuses oleks väidetav arutelu jõudnud konstruktiivsete läbirääkimisteni ning üürihinna alandamise avalduse esitamiseni kohtule esitatud ei ole. Mitte iga hinna alandamise arutelu ei saa koheselt käsitleda hinna alandamise avalduse esitamisena või aktiivsete üürihinna muutmise läbirääkimistena. Asjaolu, et kostjal oli tekkinud kohustus kohustus anda üle xxx kaubamärk või oleks üürnik pöördunud kirjalikult parendusettepanekuga kostja poole enne müügilepingu sõlmimist duširuumide ning ujula renoveerimiseks, kuid kostja ei olnud oma kohustusi täitnud, tõendatud ei ole. Sellist otsest kohustust üürilepingust ei nähtu (tl 14-21). Asjaolu, et üürnik viitas hageja ees enda kohustuse täitmisest keeldumisel kostjapoolsele kohustuse rikkumisele, ei anna alust eeldada, et kostjal see kohustus tegelikkuses ka oli. Seega ei saa kostjale ette heita oma kohustuste rikkumist ja seega ka müügilepingu p-de 2.9.10 ja 2.9.11 rikkumist.
8. Hageja leiab ka, et kostja on rikkunud müügilepingu p 2.9.21, milles kostja kinnitas, et avalikustatud dokumendid ei ole olulisel määral ebatõesed, ebakorrektsed või puudulikud ja lepinguesemega pole seotud mingeid avalikustamata fakte või asjaolusid või teavet, mis võiks oluliselt mõjutada mõistliku ostja valmisolekut sõlmida käesolev leping siin toodud tingimustel. Müügilepingu esemeks on aadressil xxx Tallinn asuv hoonestusõigus kooskõikide oluliste osade ja päraldistega (tl 41 pöördel).
9. Ei saa väita, et avalikustatud dokumendid, mille põhjalt tegi hageja oma hinnapakkumise ning ostuotsustuse on puudulikud, ebakorrektsed või ebatõesed. Selliseid asjaolusid esile toodud ei ole. Ka ei ole hagis esiletoodud mingeid asjaolusid või teavet, mis otseselt puudutaksid xxx, Tallinn asuvat hoonestusõigust või hoonet ennast.
10. Hageja tugineb sellele, et kostja jätnud on hagejale avaldamata teabe, et suurima üüripinnaga üürnik suutis oma kohustusi üürileandja ees täita vaid kostja juhatuse liikmega seotud kolmandatelt isikutelt saadava laenu toel. Hageja leiab, et kostja ei ole käitunud hagejaga heas usus ega kooskõlas mõistlikkuse põhimõttega. Kohus nõustub hagejaga.
11. Ilmselgelt omandas hageja hoone selleks, et saada hoones olevatelt üüripindadelt tulu. On loomulik, et hoone ostja eeldab, et ta saab üürilepingutega koormatud hoone ostmisel kaasa just sellise kestusega üürilepingud, kui müügilepingu lisas oli märgitud ning talle laekub igakuiselt lepingutes näidatud üürisumma. Hagejal oli seega õigustatud ootus, et koos hoonestusõigusega talle üle tulnud üürisuhted kõikide hoone üürnikega kestavad edasi kuni üürilepingute tähtaja lõpuni. Ei ole kahtlust, et ärihoone hoonestusõiguse omandanud isikul on huvi hoone äripindade üürnike maksejõulisuse ning jätkusuutlikkuse vastu. Ärihoone hoonestusõiguse ostjal on kindlasti äratuntav oluline huvi teada saada, et üks hoone üürnikest (käesoleval juhul suurimat üüripinda valdav üürnik) võib olla tegelikult makseraskustes või mittejätkusuutlik ning üürisuhe ei pruugi temaga kesta kokkulepitud tähtaja lõpuni. Samas ei saa hoonestusõiguse müüja ega ka keegi kolmas isik tagada, et müügilepingu sõlmimise hetkel üüripindadel olevad üürnikud täidavad kohustusi üürileandja ees üürilepingu lõpuni ning nende tegevus on jätkusuutlik, see on hoone omandaja majanduslik risk. Sellise müüja vastutuse on pooled müügilepingu p-s 4.15 ka välistanud, kuivõrd on kokku leppinud, et rendilepingute ennetähtaegset ülesütlemist rentnike poolt või rendilepingute rikkumist rentnikke poolt ei saa mingil juhul pidada lepingu täitmatajätmiseks või rikkumiseks müüja poolt, välja arvatud juhul, kui ennetähtaegse ülesütlemise aluseks on müüjapoolne rendilepingu rikkumine enne lõpetamist. 9 2-18-2364
12. Iseenesest ei oleks üürniku ja kolmandate isikute vahelised õigussuhted üldjuhul asjassepuutuvad, sest lepingu esemesse üürnike ärisuhted ei puutu ning neid ei saa üürileandja kontrollida. Kostjal on õigus selles, et üürnik xxx OÜ ei ole olnud kostja kontrolli all, kuivõrd üürnik ei olnud kostja tütarühing, samuti ei ole kostja ise üürnikku rahastanud. Samas on esile toodud, et üürnikule on andnud suures summas laenu kostja juhatuse ühe liikmega seotud äriühingud. Asja materjalist nähtub, et kostja juhatuse liige J P on/oli nii xxx OÜ kui ka Xxx Xxx OÜ ainuosanik ja juhatuse liige (tl 70, 75, 106-107). Üürnik xxx OÜ võlgnes xxx OÜ-le 369 019,43 eurot, Xxx Xxx OÜ on andnud üürnikule laenu ajavahemikul 2016 - 2017.a 483 400 eurot. 39.

§ 14

lg 1 kohaselt peavad lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. Sama sätte lg 2 esimese lause järgi peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi.

1. Hageja väitel esindas kostjat müügieelsetel läbirääkimistel juhatusel liikmetest just J P, kostja sellele väitele vastu vaielnud ei ole. Müügilepingus leppisid pooled kokku, et müüja teadmised käesoleva lepingu tähenduses on müüja juhatuse liikmete tegelikud teadmised lepingu allkirjastamise hetkel (p 4.17, tl 46 pöördel). TsÜS § 133 lg 1 kui isik kasutab teist isikut pidevalt oma majandus- või kutsetegevuses, siis loetakse, et talle on teada asjaolud, mida teab majandus- või kutsetegevuses kasutatav isik, välja arvatud juhul, kui majandus- või kutsetegevuses kasutatava isiku ülesanded ei hõlma sellise teabe vahendamist teda majandus- või kutsetegevuses kasutavale isikule või kui majandus- või kutsetegevuses kasutatavalt isikult ei saa sellise teabe vahendamist, arvestades tema ülesandeid majandus- või kutsetegevuses, mõistlikult oodata.
2. Kostja on tuginenud sellele, et hagejale avaldati lepingu ettevalmistamise käigus kõik andmed üürniku maksekäitumise kohta, ostja eest ei ole varjatud asjaolu, et konkreetne üürnik oli kohati viivituses oma kohustuste täitmisega so üürimaksete tasumisega. Kohus nõustub sellega, et isenesest ei ole hageja eest varjatud asjaolu, et üürnikul on olnud häireid tema üüri tasumise osas. Kuid hageja ees on jäänud teadmata asjaolu, et tegelikkuses võib üürnik olla makseraskustes ja üürisuhe ei pruugi olla tulevikus jätkusuutlik ja kestev.
3. Vaidlust ei ole selles, et hageja on ostueelses auditis tundnud huvi konkreetse üürniku maksekäitumise vastu, kostja on hagejale kinnitanud, et 19.07.2016.a seisuga on üürivõlg tasutud. Hageja on esiletoonud, et üürnik ja kostja juhatuse liikme teine äriühing Xxx Xxx OÜ sõlmisid 11.07.2016.a laenulimiidilepingu nr xxx. Üürniku ja Xxx Xxx OÜ vahelistest laenulepingutest ning tehinguajaloost saab teha järelduse, et laenu anti üürnikule vastavalt tema vajadusele jooksvate kulude kandmiseks mitte sihtotstarbeliselt (tl 76-78). 12.07.2016.a on üürnik Xxx Xxx OÜ-lt saanud 200 000 eurot, sama summa on samal päeval kostjale edasi kantud üüri- ja kõrvalkohustuste võlgnevuse katteks. 13.07.2016.a on üürnik saanud laenulepingu alusel 26 000 eurot, samal päeval on tasutud kostjale summa 26 415,43 eurot. 15.09.2016.a laekus Xxx Xxx OÜ-lt 150 000 eurot, 15.09.2016.a on üürnik tasunud 150 000 kostjale. Neile faktilistele asjaoludele kostja vastu vaielnud ei ole. Kostja ei ole esile toonud, et üürnikult eelpool viidatud kuupäevadel märgitud summades laekumisi ei toimunud. 10 2-18-2364
4. Iseenesest ei omaks üldjuhul tähtsust asjaolu, kas ja millises ulatuses üürnik laenu sai või millistest vahenditest üürnik oma kohustusi rahastas, ka laenu andmine või saamine ei ole kuidagi keelatud või ebaseaduslik tegevus. Kuid kohus näeb kostja käitumises asjaolusid, mis viitavad sellele, et kostja ei ole käitunud hagejaga hea usu põhimõtte kohaselt, samuti on kostja rikkunud teavitamiskohustust.
5. Kui J Pi üks ettevõte laenab üürnikule 200 000 eurot, sama summa kantakse üürnikult koheselt kostja kontole ehk sama juhatuse liikmega seotud teisele ettevõttele üürivõlgnevuse katteks, järgmisel päeval laenab ta üürnikule veel 26 000 eurot ning praktiliselt sama summa laekub taas koheselt kostja kontole, sama muster kordub 15.09.2016.a, siis pidi kostja juhatuse liige J P aru saama, et et üürniku rahalised kohustused kostja ees täidetakse tema teiste äriühingute laenatud rahaliste vahendite arvel.
6. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et ei xxx OÜ ning Xxx Xxx OÜ ei saanud kuidagi teada millisel otstarbel üürnik laenuraha kasutab. Kuivõrd viidatud äriühingute ainuomanik ja ainus juhatuse liige oli samaaegselt ka kostja juhatuse liige, pidi ta nägema seoseid laenuandmiste ja võlgnevuste likvideerimise või üürimaksete laekumiste vahel ning seega pidid tal olema tekkinud vähemalt kahtlused üürniku maksevõime osas. Kostja juhatuse liige pidi mõistma seda, et ilma Xxx Xxx OÜ-lt saadavate rahaliste vahenditeta ei ole üürnik maksejõuline ega jätkusuutlik. Kostja juhatuse liikmel pidi tekkima vähemalt kahtlus, et kui temaga seotud äriühingud ei jätka üürniku rahastamist, puuduvad üürnikul piisavad rahalised vahendid, et tasuda hagejale lepingus kokkulepitud üüri. Kuivõrd äriühingu juhatuse liikme teadmist loetakse äriühingu teadmiseks, seega pidi see kahtlus või teadmine olema ka kostjal. Kuivõrd kostja oma kahtlusi või teadmisi üürniku maksevõime kohta hagejale avaldanud ei ole, on kostja jätnud avaldamata hagejale lepingu sõlmimisel olulised asjaolud.
7. Kostja leiab, et müügilepingus p 2.11.4 ja 2.11.6 toodud kinnitustega hageja kinnitas, et talle on teada üürnikuga seonduvad asjaolud sh viimase makseraskused. Kohus kostjaga siiski ei nõustu. Kostja avaldaski hagejale üürniku varasema maksekäitumisega seotud asjaolud ning need olid hagejale tõepoolest teada. Hagi ei olegi esitatud mitte sellel põhjusel, et üürnik oleks rikkunud üürilepingust tulenevaid kohustusi, vaid põhjusel, et kostja ei avaldanud enne müügilepingu sõlmimist hagejale teavet üürniku tegeliku majandusliku olukorra kohta ega selle kohta, et kostja juhatuse liige kaudselt mõjutas ja kujundas üürniku maksekäitumist. Hageja ei saanud anda kinnitusi selle teabe osas, mida talle avaldatud ei olnud. Hageja ei saanud müügilepingu sõlmimise ajal olla teadlik, et üürnik tasub sisuliselt üüri ja kõrvalkulusid kostja juhatuse liikme äriühingult saadvate vahendite arvelt. Kuigi kostja on ka seisukohal, et hageja kui professionaalne ostja, keda lisaks esindasid müügiprotsessi käigus professionaalsed nõustajad, pidi märkama üürniku majanduslikku seisu ja maksekäitumist, ei saanud hageja või tema nõustajad näha või mõista ka avalikest allikatest (näiteks üürniku majandusaasta aruandest), et üürnik tasub sisuliselt üüri ja kõrvalkulusid laenuks saadud vahendite arvelt.
8. Kohus märgib ka seda, et kostja juhatuse liige võis üürnikuga laenulepingut sõlmides käituda hea usu põhimõtte vastaselt, kuivõrd mõjutas kaudselt üürniku maksekäitumist. Analüüsides üürniku pankrotihalduri aruannet selgub, et üürniku ainukeseks varaks oli põhivara august 2017.a seisuga jääkmaksumusega ca 40 000 eurot. Tegelikkuses olid põhivaraks olevad jõusaali seadmed amortiseerunud, realiseeritavad vanarauana ja turuväärtusega hinnanguliselt vaid 1 500 eurot. Muud vara üürnikul ei olnud ja kahe aasta jooksul ei olnud üürnik varasid ka võõrandanud (tl 72). On vähetõenäoline, et suhteliselt varatu ja suure üürivõlgnevusega äriühing oleks saanud pangast või mõnelt teiselt äriühingult laenu eelpoolviidatud summades. Seega, kui Xxx Xxx OÜ ei oleks üürnikule 11 2-18-2364 müügiläbirääkimiste ja müügieelse auditi toimumise ajal laenu andnud, ei oleks üürnik kostja ees üürivõlgnevust suutnud likvideerida ja hageja oleks saanud teada üürniku tegelikust majanduslikust olukorrast.
9. Kohus leiab, et arvestades kostja käitumist lepingueelsete läbirääkimiste käigus iseenesest kostja vastutaks hagejale olulise teabe andmata jätmise eest. Samuti ei ole kõiki eelpoolviidatud asjaolusid arvestades kahtlust, et kostja on jätnud vajaliku teabe avalikustamata tahtlikult. Seega saab eeldada, et kui hagejal oleks olnud õige ettekujutus suurima üüripinna kasutajaga seotud majanduslikust olukorrast, ei oleks müügitehingut sõlmitud sellistel tingimustel nagu käesoleval juhul tehingusse jõuti. 49.

§ 115

lg 1 järgi kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Hageja leiab, et tal on kostja tegevuse tagajärjel tekkinud kahju. Hageja sõlmis müügilepingu teadmisega, et talle laekub xxx OÜ-lt igakuiselt 32 993,69 eurot ja üürileping kehtib kuni 01.03.2021.a. Kuivõrd üürnik oma kohustusi ei täitnud, oli hageja sunnitud üürilepingu üles ütlema. Hagejal jäi saamata üürilepingu järgne üür, samuti tasu üürnikule osutatud kõrvalkulude eest. Lisaks kandis hageja kulutusi seoses ruumide ettevalmistamisega uuele üürnikule. 50. Kohus möönab, et hagejal on jäänud saamata üüritulu ja tasu üürnikule osutatud kõrvalkulude eest. Lisaks on hageja kandnud kulutusi ruumide ettevalmistamisega uuele üürnikule. Kuid kohus ei näe kostja poolt esitamata jäetud teabe ja hageja poolt üürituluta jäämise vahel põhjuslikku seost.

§ 127

lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega, kui kostja oleks hagejale avaldanud xxx OÜ jätkusuutlikkust puudutava teabe siis kas ei oleks müügilepingut üldse sõlmitud või oleks see sõlmitud hoopis teistsugustel tingimustel.

§ 127

lg 4 kohaselt isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Saamata üüritulu ja tasu üürnikule osutatud kõrvalkulude eest on jäänud hagejal saamata siiski üürniku tegevuse tagajärjel. Hagis toodud asjaoludel saaks hageja nõuda lepingueelset kohustust rikkunud müüjalt kahjuhüvitisena rahasummat, mille võrra väiksema ostuhinna oleks hageja kostjaga leppinud kokku juhul, kui tal oleks olnud kogu lepingueelne teave. Seda hageja nõudnud ei ole.

1. Kostja on küll käitunud müügieelsetel läbirääkimistel hagejaga hea usu põhimõtte vastaselt, kuid see ei anna veel alust kostjalt hageja saamata jäänud üüritulu või kõrvalkulude väljamõistmiseks. Vaatamata ühe poole hea usu vastasele käitumisele lepingueelsete läbirääkimiste käigus peab esinema seos rikkumise ja tagajärje vahel. Seda käesoleval juhul ei ole.
2. Samuti ole võimalik hageja kantud kulutusi ruumide ettevalmistamisega uuele üürnikule siduda kostja poolt üürniku suhtes teabe avaldamata jätmisega. Vaidlust ei ole selles, et hageja ostis hoonestusõiguse ja ta teadlik üürniku kasutuses olnud ruumide olukorrast. Ka juhul kui konkreetsete ruumide üürileping oleks lõppenud tähtaja möödumise tõttu ja üüripinnale asuks uus üürnik, oleks hoone omanikul olnud kohustus ruumid uuele üürnikule ettevalmistada. Kostja ei saa vastutada nende kohustuste eest, mille hageja kolmanda isikuga kokku leppis. 12 2-18-2364
3. Kuivõrd käesoleval juhul puudub põhjuslik seos kostja lepingurikkumise ning hagejal saamata jäänud üüritulu ning kõrvalnõuete vahel, tuleb hageja põhinõue rahuldmata jätta. Kuivõrd kohus kostjalt nõutud kahju välja ei mõista, puudub alus ka viivise kostjalt väljamõistmiseks.
4. Hageja on palunud esimese nõudena kahju hüvitamist, alternatiivselt on hageja esitanud hinna alandamise nõude.

§ 112

lg 1 järgi kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Seega on hinna alandamise nõude esmane eeldus, et müüja oleks hagejale üle andnud lepingutingimustele mittevastava asja. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et müügilepingu ese ise vastas müügilepingu tingimustele. Kostja ei ole andnud lepingueseme kohta ebaõigeid kinnitusi. Kostja on küll jätnud avaldmata ühe üürniku maksejõulisuse kohta täiendavat ja talle teadaolevat informatsiooni, kuid ei saa väita, et lepinguese või lepinguesemega seonduvad üürilepingud olid puudustega. Üürilepinguga ei tulnud hagejale üle ka otsest kohustust, mida hageja peaks üürilepingust tulenevalt hiljem täitma ja mida hageja eest varjati. Hoonestusõiguse omaduseks ei ole ühe üürniku majandusnäitajad, hagejale ei võõrandatud ettevõtet vaid hoonestusõigust. , 55. Kostja on ka seisukohal,et kuivõrd pooled on lepingus välistanud hinna alandamise võimaluse, ei saa hageja hinna alandamisele tugineda.

§ 6

võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohus leiab, et juhul kui kohus oleks tuvastanud lepinguesemega seonduva puuduse võimaldaks kostja lepingueelne halvas usus käitumine jätta kõrvale hinna alandamise piirangu. Kuid käesoleval juhul ei saa kohus asuda seisukohale, et lepinguese oleks puudustega. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi ka alternatiivsel alusel jätta rahuldamata.

1. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
2. Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja hagita asja hind. Tulenevalt TsMS § 133 lg 1 ja lg 2 on käesoleva tsiviilasja hinnaks 1 185 725,25 eurot. Menetluskulude jaotus
3. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti, lg 2 kohaselt pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.
4. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse 13 2-18-2364 kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.
5. Kohus ei määra antud hetkel kindlaks menetluskulude suurust tulenevalt kohtupraktikast, mille kohaselt peab maakohus menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus muutub. Poolte vahel leidis aset intensiivne vaidlus ning pooltevahelised erimeelsused näivad olevat ületamatud, mida kinnitab ka menetluses kompromissi välistamine. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et menetluskulude suuruse kindlaksmääramine on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses, vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Bergson Kohtunik Põhjendusi muudetud Tallinna RK 11.06.2019 lahendiga. 14