Obsah (4)

§ 6182§ 198§ 442§ 233

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kersti Kerstna-Vaks, Üllar Roostoja, Kai Kullerkupp Määruse tegemise aeg ja koht 28. august 2019. a, Tartu Tsiviilasja number 2-17-17388 Tsiviilasi

§ 6182

lg 1 kohaselt peab kohus juurdepääsutee asjas kaasama kõigi kinnisasjade omanikud, keda avalduse lahendamine puudutab. Kuivõrd tegemist on hagita menetlusega, tuleb kohtul kaasata puudutatud isikud omal algatusel (

§ 198lg 3).

Puudutatud isik U. Vainos teatas juba oma esimeses vastuses avaldusele, et X kinnistu on tema ja Ester Vainose ühisomandis ning taotles E. Vainose kaasamist. 12.06.2018 kohtuistungi protokolli järgi on menetlusosalised arutanud E. Vainose seisundit menetluses (salvestise ajamärk 13:03:10), kuid kohus ei ole sellele vaatamata seisukohta võtnud. E. Vainos on menetluses osalenud üksnes tunnistajana. Seejuures on maakohtu määruse resolutsiooniga kohustatud Ester Vainost andma mh nõusolek kinnistusraamatusse juurdepääsu kohta märkuse kandmiseks. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud eksimus ei too siiski kaasa maakohtu määruse tühistamist. Ringkonnakohus võimaldas ise E. Vainosel esitada oma seisukohad ning veendus, et X kinnistu abikaasadest ühisomanikud on sisuliselt kattuvatel positsioonidel. Seega ei ole menetlusse kaasamata jätmine toonud kaasa olukorda, kus Ester Vainose õigused oleksid jäänud sisulise kaitseta või et tema vastuväiteid ei oleks menetluses saanud arvestada. 11 Ringkonnakohus käsitleb Ester Vainost edaspidi menetluses puudutatud isikuna.

1. Määrates AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, tuleb ennekõike arvestada juurdepääsu nõude rahuldamise üldiste eeldustega, milleks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu vastavus maakorralduslikele nõuetele ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (Riigikohtu 09.06.2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-31-17, p 11). Praegusel juhul on ringkonnakohtu hinnangul üldjoontes täidetud eeldus, et avaldajale kuuluval XX kinnistult puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. XX kinnistu (katastritunnusega 77004:001:0086) paikneb „saarekesena“ keset RMK-le kuuluvat kinnistut nimega Põlula metskond
2. Ringkonnakohus selgitab vastuseks puudutatud isiku poolt varasemas menetluses esitatud väidetele, et juurdepääsu määramist üle X kinnistu ei välista ainuüksi asjaolu, et sellel kinnistul paiknev tee ei ole määratud avalikuks kasutamiseks või et tegemist ei ole kapitaalselt välja ehitatud või kinnistut kogu ulatuses läbiva teega. Tähtsust omab eelkõige see, kuidas on võimalik asjaomasele kinnistule lähimalt avalikult kasutatavalt teelt kõige mõistlikumal viisil pääseda; sellega võib sõltuvalt asjaoludest kaasneda ka täiesti uue juurdepääsutee rajamine üle võõra kinnisasja. Lähimaks avalikult kasutatavaks teeks on asja materjalide kohaselt Pärnu-Rakvere-Sõmeru riigimaantee. Sellelt maha sõites pääseb puudutatud isiku kinnistule mööda Sõmeru metskonna teed (tee nr 7700533) ja Sõmeru vahtkonna teed (tee nr 7700534), mis läbibki puudutatud isikule kuuluvat X kinnistut. RMK on selgitanud, et nii Sõmeru metskonna tee kui ka Sõmeru vahtkonna tee on ehitusseadustiku § 93 lõike 1 tähenduses metsateed, mis on riigi omandisse jäetud maal paiknevad valdavalt riigimetsa majandamiseks kasutatavad teed. Metsateed võib kasutada igaüks, kui riigimetsa majandamist korraldav isik või riigiasutus ei ole metsateed või selle osa sulgenud või metsateel liiklust piiranud. Puudub alus arvata, et avaldaja poolt taotletud juurdepääs oleks vastuolus maakorralduslike nõuetega. Samuti ei ole esitatud maakorralduslikke vastuväiteid RMK poolt välja pakutud alternatiivse juurdepääsutee osas. Peamiseks vaidlusküsimuseks on seega, kas avaldaja huvi sõita talle kuuluvale XX kinnistule üle puudutatud isiku kinnistu (X) kaalub üles puudutatud isikute huvi piirata kõrvaliste isikute liikumist oma kinnistul (privaatsus, turvalisus) ning lasta koeral kinnistu piires lahtiselt ringi joosta.
3. Määruskaebuses vaidlustatakse maakohtu määrust osas, milles maakohus kehtestas avaldaja poolt juurdepääsu kasutamisel mitmesuguseid piiranguid: sh nii ajaline piirang (5 aastat) kui ka erinevad rahalised kulutused: koerale uue aediku ehitamine, uute (puldiga avatavate) väravate paigaldamine, juurdepääsutasu suurus, hoolduskulud. Avaldaja (määruskaebuse esitaja) nõustub siiski tasuma kohtu määratud juurdepääsutasu 100 eurot aastas. Lumetõrje kulusid nõustub avaldaja kandma X kinnistu omanikuga võrdses ulatuses ja niivõrd, kuivõrd see on vajalik tagamaks juurdepääsu XX kinnistule. Avaldaja on nõus kohustusega teavitada igakordselt kinnistu läbimise soovist X kinnistu omanikku ette. Määruskaebuse esitaja ei nõustu ajalise piiranguga juurdepääsu kasutamisel, millega teda kohustataks hiljemalt 5 aasta möödudes rajama uus juurdepääs. Samuti ei nõustu määruskaebuse esitaja koeraaediku rajamiseks ning uute (puldiga) väravate paigaldamiseks vajalike kulude kandmisega. Ringkonnakohus leiab, et iseenesest on juurdepääsu määramine ajutisena või tähtajalisena õiguslikult võimalik ja kooskõlas AÕS § 156 mõttega. Muu hulgas võib see olla põhjendatud juhul, kui leiab kinnitust, et alternatiivne juurdepääs on mõistlik rajada uude asukohta, kuid selleks on vaja täiendavat aega. Niisugune lahendus eeldab, et uue juurdepääsu rajamine on avaldajale vähem 12 koormav kui puudutatud isikute kinnistule juurdepääsu seadmisega kaasnevad häiringud. Teisisõnu, avaldaja huvi kasutada tema jaoks kõige mugavamat ligipääsu ei kaalu sellisel juhul täielikult üles puudutatud isikute huvi privaatsuse ja turvalisuse suhtes.
4. Praegusel juhul seadis maakohus avaldaja kasuks juurdepääsu üle puudutatud isiku kinnistu viieks aastaks. Maakohtu hinnangul on selle aja jooksul avaldajal võimalik avaldajal rajada juurdepääs oma kinnisasjalt avalikule teele teisest kohast. Asja materjalide kohaselt tuleb ainsa arvestatava alternatiivina kõne alla uue juurdepääsu rajamine RMK poolt välja pakutud asukohas (plaan I kd lk 84). See eeldab RMK kinnistu (Põlula metskond 17) ületamist ca 70 m ulatuses, kulgedes kuuseheki vahelt ja mööda selle serva kuni Sõmeru vahtkonna teeni. RMK on avaldanud nõusolekut juurdepääsu rajamiseks väljapakutud asukohas. Sellele lisaks aga eeldab nimetatud juurdepääsulahendus ka XX kinnisasja ületamist. XX kinnistu on avaldaja elukohaks. Kinnistu omanik Kaja Kerem on menetluses puudutatud isikuna avaldanud vastuseisu ettepanekule määrata juurdepääs üle XX kinnistu, märkides esmajoones, et XX kinnistul puudub seni igasugune tee, mida kinnistult läbisõiduks Põlula metskond 17 kinnistuni jõudmiseks kasutada. Ka Maa-ameti ortofotodelt nähtub, et XX kinnistule ei ole rajatud teid, lisaks hoonetele on tegemist põhiosas niidetud rohumaaga, osaliselt haritud maaga. Ortofotodelt on näha läbi kinnistu kulgevad sõidukijäljed rohukamaral. Asja materjalide kohaselt ei ole avaldaja küll XX kinnistu omanik, kuid kinnistul elades saab teda pidada valdajaks AÕS § 32 jj mõttes. Puudutatud isik Kaja Kerem ei ole esitanud menetluses sisulisi põhjendusi, miks eelistaks ta mitte lubada avaldajal kui oma pereliikmel läbi sõita endale kuuluvalt kinnistult. Tuginetud on peamiselt üksnes sellele, et X kinnistul on läbisõitu võimaldav tee juba olemas, seevastu XX kinnistule tuleks asuda seda alles rajama. Puudutatud isik ei soovi kinnistule rajada teed, vaid säilitada seal muruplats. Ringkonnakohus on seisukohal, et ainuüksi tee olemasolu naaberkinnistul ei tähenda automaatselt, et seda tuleks eelistada alternatiivsetele lahendustele. Ka muruplatsi eelistamine või haljasala rajamise soov ei taga naaberkinnistu kasutamise õigust. Kõne all ei ole XX kinnistule üldkasutatava ja sealsete elanike privaatsust häiriva tee rajamine, vaid ühe perekonnaliikme huvidele vastava läbipääsu võimaldamine.
5. Ringkonnakohus nõustub puudutatud isikute E. ja U. Vainose seisukohaga, mille järgi ei tule praegusel juhul pidada esmatähtsaks ka n-ö ajaloolise juurdepääsutee kulgemist üle X kinnistu. XX kinnistu on iseseisva kinnisasjana moodustatud alles
6. a ning kuni
7. aastani oli selle omanikuks Eesti Vabariik. Seega ei olnud kuni
8. aastani tegemist eraõigusliku omandi teostamisega. Samuti ei tulene asja materjalidest, et Sõmeru vahtkonna tee vaidlusaluse lõigu regulaarse kasutamise vastu oleks äratuntavat huvi kellelgi peale avaldaja (lisaks X kinnistu elanikele). Metsamajanduslikel eesmärkidel tee kasutamine ei ole pidev. Kuna puudub konkreetne huvi või eesmärk, miks peaksid kolmandad isikud läbima X kinnistul asuvat teelõiku (tee ei vii välja kuhugi, kuhu oleks huvi pääseda), siis ei ole piisav argument selle tee kui ajaloolise juurdepääsu osas. Asjaolu, et varasemalt on külaelanikud kasutanud vaidlusalust teed jalgsi või jalgrattaga liikumiseks, ei tähenda, et sama teed peaks saama kasutada mootorsõidukitega liiklemiseks.
9. Põhjendatud on arvestada kinnisasja kasutusotstarbega, mis võimaldab hinnata avaldaja huvi ülekaalukust võrreldes puudutatud isiku jaoks juurdepääsu määramisega kaasnevate ebamugavuste ja kitsendustega. Asja materjalide kohaselt ei kasutata XX kinnistut elamiseks, vaid sellel paikneb hobitegevuslikel eesmärkidel kasutatav varjualune-garaaž. Ringkonnakohus nõustub, et niisugusel juhul ei pea olema tagatud kinnistule tingimata ööpäevaringne 24/7 juurdepääs igat liiki transpordiga ainuüksi avaldaja huvidest lähtuvalt. Samuti ei ole ringkonnakohtu hinnangul ka põhistatud, et selleks eesmärgiks oleks vältimatu rajada uus tee, mis vastaks ehitusseadustikus jm õigusaktides kehtestatud nõuetele. Avaldaja on ka ise möönnud, et alternatiivset ligipääsu (üle XX ja X metskonna nr 17 kinnistute) on võimalik kasutada hooajaliselt, s.o eeskätt n-ö kuival ajal. 13 Sõltuvalt ilmastikuoludest võib aga see tähendada suuremat osa aastast, kuna üldteadaolevalt on ka talvisel ajal vähese lume korral võimalik sõita mööda maastikule sissesõidetud sõidukijälgi. Maakohus kuulas tunnistajana üle RMK juhatuse liikme T. Uuetalu, kelle selgituste kohaselt vajaks aastaringseks kasutamiseks RMK pakutud juurdepääs siiski katmist, selleks piisaks tema hinnangul 15 cm aluskruusakihist ja 10 cm tasanduskihist. Sellise tee rajamine oleks oluliselt vähem kulukas kui avaldaja on esile toonud. Avaldaja väidete kohaselt soovib ta kinnistule sõita ca 8-10 korda kuus, mis keskmiselt tähendaks puudutatud isiku kinnisasja ületamist iga paari-kolme päeva tagant. Ringkonnakohtu hinnangul on hajaasustuses tegemist keskmisest intensiivsema riivega puudutatud isikute privaatsusele, arvestades tee kulgemist läbi õue, kusjuures ühele poole jääb elumaja ja teisele poole saun. Kohtule on esitatud asjatundja A. Kendra arvamus (I kd tl 153-156), mille kohaselt peab asjatundja loogiliseks juurdepääsu määramist üle X kinnistu, kuna juurdepääsu üle muru ei saa lugeda adekvaatseks, eriti kui liikuda tuleb haagisega. Üle muru sõitmine võib seda oluliselt kahjustada, kuid olemasolevatel andmetel ei pidanud asjatundja võimalikuks hinnata, kui pika perioodi vältel kahjustused tõenäoliselt tekiksid. Asjatundja arvamus lähtub samuti eeldusest, et naaberkinnistul (X) on olemas piisava kandevõimega tee. Samas möönab ka asjatundja, et olukord on õiguslikult komplitseeritud ning mõlemat poolt rahuldavat lahendust on keerukas näha. Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda asjatundja arvamus seega jõuda ühesele järeldusele, et ligipääs XX kinnistule tuleks tagada avaldaja soovitud viisil läbi X kinnistu. Asjatundja on lähtunud talle esitatud algandmetest, s.o et XX kinnistule ei ole kavas uut teed rajada, samas on X kinnistul olemas kasutuskõlblik tee. Asjatundja on aga hoidunud hinnangu andmisest õiguslikele aspektidele.
10. Eeltoodut kokku võttes nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et avaldaja huvi XX kinnistu kasutamisel ei kaalu pikemas perspektiivis üles X kinnistu kasutajate huvi säilitada oma koduõuel privaatsus ja vältida regulaarset läbisõitmist hoovist mootorsõidukite ning haagistega. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus rikkunud selles osas diskretsiooni teostamise põhimõtteid ning on asjas kogutud andmeid analüüsides jõudnud põhjendatult järeldusele, et tähtajalise läbipääsuõiguse seadmine võimaldab parimal viisil tasakaalustada avaldaja ja puudutatud isikute huve. Tähtaja möödumise ajaks tuleb avaldajal rajada endale uus juurdepääsutee ning olemasolevatel andmetel on see võimalik ka ilma ülemääraste kulutusteta.
11. Maakohus seadis avaldajale järgmised juurdepääsu tingimused: avaldaja kannab kodulooma (koera) aediku ehitamise kulud X kinnistule; X tee ehitamise kulud, kui see on vajalik juurdepääsu tagamiseks XX kinnistule; läbipääsuks vajalike uute väravate ehitamisega seonduvad kulud, sh kui paigaldatakse puldiga avatav värav, võib pult olla vaid Vainose või XX igakordse omaniku või nende lähikondsete kasutuses. Samuti kohustas maakohus XX kinnistu igakordset omanikku hooldama X kinnistul asuvat teed, kui see on vajalik juurdepääsu tagamiseks või kui hooldamise vajadus tuleneb X kinnistul asuva juurdepääsutee kasutamisest XX kinnistu omaniku poolt. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga, et maakohtu määruse resolutsioon on selles osas ebaselge ning ilmselt ei ole ka vahetult täidetav. Maakohus ei ole nimetatud osas oma lahendit ka piisavalt põhjendanud (

§ 442lg 5 koostoimes § 463 lõikega 2).

Arvestades, et juurdepääs määrati ajutisena vaid viieks aastaks, oleks kõigi kaasnevate kulutuste avaldaja kanda jätmine ebaproportsionaalne. Maakohtu määruse resolutsioonist ei tulene küll iseenesest kohustust teha kõiki selles nimetatud kulutusi, sh ehitada uus aedik koerale, rajada X kinnistule uus tee ning paigaldada uued väravad. Määrust on võimalik mõista tinglikuna, s.o selliselt, et kulutused tuleb kanda juhul, kui loetletud muudatuste tegemine (uue koeraaediku rajamine, uue tee ehitamine, uute väravate paigaldamine) on XX kinnistule pääsemise eesmärki silmas pidades möödapääsmatu või kui asjaosalised 14 otsustavad selle käsile võtta. Kui aga kohtu määratud tähtaja (5 aastat) vältel on võimalik toime tulla ilma neid kulutusi tegemata, siis niisugust kohustust ei teki.

1. Sellisel kujul kohtumääruse resolutsiooni sõnastus aga ei täida ringkonnakohtu hinnangul mingit selget eesmärki. Ebaselge on, kas täiendavate kulutuste tegemine on määratud juurdepääsu kestust (5 aastat) üldse vajalik ja millises mahus oleksid kulutused õigustatud, samuti, kuidas hinnatakse kulutuste vajalikkust ja põhjendatust. Niisugusel kujul kulutuste etteulatuv jaotamine, kusjuures ei ole teada kulutuste ligikaudnegi suurus, toob tõenäoliselt kaasa uue vaidluse ning ringkonnakohtu hinnangul on olukorras, kus kulutuste tegemise vajadus ei ole selge, põhjendatud jätta kõnealune regulatsioon kohtumääruse resolutsioonist välja. Nii on pooled eri meelt selles, kas uue koeraaediku rajamine oleks üldse vajalik. Määruskaebuse esitaja väitel selleks vajadus puudub, kuna X kinnistul on juba koeraaedik. Puudutatud isik U. Vainos kinnitab koeraaediku olemasolu, kuid leiab, et see ei sobi koera/koerte kinnipidamiseks 12 tunni jooksul ega vasta kohaliku omavalitsuse poolt seatud eeskirjadele. Vallavalitsuse seisukohalt ei ole koeraaediku rajamine olemasoleva aediku tõttu vajalik. Ehkki on arusaadav, et aiaväravate avamisel sellest läbisõiduks on vajalikud abinõud takistamaks koera väljapääsemist ning tagamaks turvalisus, ei nähtu asja materjalidest, missugune uus aedik seda eesmärki eelduslikult täidaks.
2. Maakohtu määrusest ei nähtu ka seda, mida on kohus pidanud silmas X kinnistule vajaduse korral tee ehitamise all. Ebaselgeks jääb, kas tee ehitamine on vajalik, kes otsustab tee ehitamise vajalikkuse üle ning mida „tee ehitamise“ all silmas peetakse (asfalt, killustik, tolmuvaba kate vms). Avaldaja arvates ei ole tee ehitamine üle X kinnistu vajalik, kuid puudutatud isik U. Vainos arvab vastupidist. Asja materjalide põhjal saab järeldada, et olemasolev olukord X kinnistul rahuldab avaldaja vajadusi (s.o olemasolev tee võimaldab kinnistut sõidukitega läbida), ehkki tegemist ei ole põhjalikult välja ehitatud teerajatisega (nt on puudutatud isikute väitel tegemist lihtsalt aastakümneid tagasi maapinnale laotatud tolmuvaba kattega, mis lõppeb veel enne kinnistu piiri). Poolte lahknev arvamus tee ehitamise vajaduse osas võib seega põhjustada resolutsiooni ebaselguse tõttu uue vaidluse. Samuti jääb asjas esiletoodu põhjal ebaselgeks, kas uute, puldiga avatavate väravate paigaldamine on juurdepääsu tagamiseks vajalik või mitte. Maakohus ei ole selles osas selget seisukohta võtnud. Avaldaja pole nõus kandma kogu väravate paigaldamise kulu, samas puudutatud isik oleks nõus uute väravatega üksnes siis, kui kulud kannaks täies mahus avaldaja. Vaidlust ei ole selle üle, et X kinnistul on väravad olemas, olgugi käsitsi avatavad. Asja materjalide põhjal saab järeldada, et uute väravate paigaldamine ei ole iseenesest vajalik, kuid puldiga avatavad väravad lisaksid mugavust. Sõltumata väravate tüübist tuleks samas koer väravate avamise ajaks nagunii aedikusse panna, mis omakorda eeldab igal juhul X kinnistu omaniku teavitamist kavandatavast läbisõidust. Eeltoodust lähtudes leiab ringkonnakohus, et maakohtu määrus tuleb tühistada osas, milles kohus määras, et avaldajal tuleb kanda kulud, mis tuleb X kinnistu elanikel kanda seoses vajadusega ehitada koerale aedik, samuti kulud, mis kaasnevad X kinnistule tee ehitamisega XX kinnistule juurdepääsu tagamise eesmärgil ning ka osas, milles kohus määras, et avaldajal tuleb kanda läbipääsuks vajalike uute väravate ehitamisega seonduvad kulud.
3. Maakohus on kohustanud XX kinnistu igakordset omanikku hooldama X kinnistul asuvat teed, kui see on vajalik juurdepääsu tagamiseks XX kinnistule või kui hooldamise vajadus tuleneb X kinnistul asuva juurdepääsutee kasutamisest. Kohus on täpsustanud tee hooldamise kohustust mitteammendavalt lumetõrje ja hobusesõnniku eemaldamisena. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse esitajaga, et kohtumääruse resolutsiooni sõnastus on selleski osas ebamäärane. Kohtumäärust on võimalik mõista selliselt, et avaldaja kanda jäävad teehoolduse kulud selles ulatuses, milles need on seotud XX kinnistu kasutamisega. Samas on 15 ilmne, et teed kasutavad vähemalt osaliselt ka X kinnistu elanikud ning jääb ebaselgeks, kuidas tehakse igakordselt kindlaks, millisel juhul ja ulatuses seondub tee hooldamise vajadus XX kinnistu kasutamisega, millises mahus aga X kinnistu kasutamisega selle elanike poolt. Ringkonnakohtu hinnangul on põhjendatud määruskaebuses esitatud ettepanek, et avaldaja ja X kinnistu omanik panustaksid tee hooldamisse ja sellega seotud kulude kandmisse (nt vajadusel tee parandamine) võrdselt. Põhjendatud ei ole aga avaldaja etteheide maakohtule selles sisalduva piirangu osas, mille kohaselt tuleb avaldajal tagada, et X kinnistut kasutatakse üksnes XX kinnistu omaniku enda või tema lähikondsete poolt, sh üksnes neile endale kuuluvate sõidukite või tehnikaga. Lumetõrje vm võimaliku teehoolduse teostamine ei ole samastatav kinnistu kasutamisega läbipääsuks. Seetõttu ei ole asjakohased väited selle kohta, kellele kuulub lumetõrje tehnika. Ringkonnakohtu arvates ei ole mõistlik asuda kohtumääruse tasandil reguleerima seda, kellele kuuluva ja missuguse tehnikaga teostatakse kinnistul lumetõrjet. Maakohtu määruse sõnastus ei välista lumetõrje teenuse tellimist kolmandatelt isikutelt või kohalikult omavalitsuselt. Määruskaebuse esitaja kinnitusel ei veeta XX kinnistule hobuseid, vaid ainult tühja hobutreilerit. Kuna ka asjaoludest ei nähtu, et X kinnistu kasutajad oleksid seni kannatanud hobusesõnnikust tuleneva reostuse all, siis nõustub ringkonnakohus määruskaebuse esitajaga, et selle eraldi nimetamine kohtumääruse resolutsioonis ei ole põhjendatud. Ringkonnakohus sõnastab resolutsiooni selliselt, et avaldajal on kohustus kõrvaldada X kinnistule seoses juurdepääsu teostamisega tekitatud võimalikud häirivad füüsilised mõjutused ja jäätmed, kuid see kohaldub vaid eeldusel, et niisugused mõjutused tõepoolest tekivad.
4. Avaldaja on vaidlustanud ka juurdepääsutee talumise kohustuse tasu summa (100 eurot) põhjendusel, et maakohus on jätnud kaalutluse teostamata. Samas on avaldaja mõnevõrra vastuoluliselt esitanud omapoolsed ettepanekud juurdepääsuõiguse teostamiseks, milles on ise märkinud juurdepääsutasu suuruseks 100 eurot. Riigikohtu praktika kohaselt on koormatud kinnisasja omanikul AÕS § 156 lg-s 1 sätestatust lähtudes õigus saada maamaksu ning hüvitist juurdepääsutee korrashoiukulude ja omandiõiguse riive eest. Hüvitis omandiõiguse riive eest peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust. Hüvitise määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid (Riigikohtu 03.10.2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p-d 18-19). Maakohus ei ole mõistlikuks peetud summa 100 eurot aastas kujunemist üksikasjalikumalt põhjendanud ega ole ka eraldi määranud kindlaks kasutuseelise suurust.
5. Ringkonnakohtu esitatud päringule juurdepääsu tasu suuruse osas vastasid puudutatud isikud järgmist. X kinnistu eest tasumisele kuuluv maamaks on 28 eurot kalendriaasta kohta. Rakvere vallas (mh endises Sõmeru vallas) ei ole teadaolevalt ühtegi üüripakkumist analoogse kinnistu (X) üürimise kohta, mistõttu puuduvad võrdlusandmed kinnisvarahindade osas. Kinnisvaraekspert on esitanud hinnangu, mille kohaselt hoonestatud elamumaa puhul oleks keskmine üürihind 500 eurot kuus. Seega oleks kohtu määratud tasu suurus (100 eurot aastas) vähem kui 2 % üüritulust, mida võiks saada X kinnistu omanik oma vara üürile andes. Lisaks avaldas avaldaja enda poolt tellitud ekspert juba maakohtu menetluses, et puudub õiglane tasumäär, millega saaks hüvitada puudutatud 16 isikutele kolmanda isiku poolt läbi hoovi autorongiga sõitmist. Juurdepääsutee määramine kahandab X kinnistu turuväärtust, kuid suurendab XX kinnistu väärtust. Lumekoristust ja teehooldust puudutavas osas märkisid puudutatud isikud, et nende huviks on tee kasutatavus ca 35 m ulatuses, s.o sisseõiduväravast kuni hooneteni, ja sealt edasi puudub neil vajadus lume eemaldamiseks vm kulutusteks. Avaldaja vaidlustas andmed tee pikkuse osas, mida on juurdepääsuks vajalik kasutada. Andmed on kontrollitavad Maa-ameti Geoportaalis, kusjuures on võimalik saada erinev tulemus sõltuvalt sellest, kumma teeharu kaudu juurdepääsutee pikkust mõõta. Kui lähtuda Sõmeru Vahtkonna teelõigu pikkusest, siis on selleks ringkonnakohtu poolt kontrollitud andmetel 85 m. Kõrvalharu näol on tegemist sõidukite ümberpööramist võimaldava lõiguga, mis ei ole esitatud materjalide kohaselt ise teena arvel. Teelõigu pikkusest 85 m on lähtunud ka avaldaja tellitud ekspert (I kd tl 153, 155). Samas nähtub paikvaatluse protokollile lisatud fotodelt (I kd tl 146-148), et juurdepääsu lõpuosas olevad väravad on tõepoolest nn kõrvalharule suunduval teelõigul. Selliselt mõõdetuna arvestab ringkonnakohus juurdepääsutee pikkuseks 75 m. Lisaks märkis avaldaja, et seni ei ole tee hooldamiseks nimetamisväärseid kulutusi tehtud. Lumekoristuseks ei ole tulnud teha rahalisi väljaminekuid, kuna kohalik omavalitsus tõrjub lund tasuta. Juurdepääsuteele tekkinud aukude täitmiseks on kasutatud ehitustuhka ja killustikku, mis ei ole samuti toonud kaasa kulutusi, kuna vajalik materjal on külaelanikele saadaval. Puudutatud isikud ei ole esitanud kindlat seisukohta, milline peaks olema omandiõiguse riive eest välja mõistetava hüvitise suurus. Avaldaja viitab Riigikohtu seisukohale (3-2-1-87-14, p 40), mille järgi saab kohus vajadusel tugineda

§ 233

lõikele 2 ning määrata väärtuse õiglase hinnangu järgi, kui seda ei ole esitatud tõendeid arvestades võimalik täpselt kindlaks teha. Avaldaja arvestuskäigu kohaselt tuleks X kinnistul asuva juurdepääsu alla jääva 162,5 m2 suuruse kinnistu osa üürihinnaks 76,05 eurot aastas, kuid arvestades, et ka X kinnistu omanikud ise kasutavad teed, siis tuleks saadud tulemus jagada kahega. Avaldaja viitab ka Tallinna Ringkonnakohtu praktikale, mille kohaselt loeti juurdepääsutee õiglaseks üürimääraks 0,039 eurot/m2 ühes kuus, kusjuures juurdepääsutee asus Tallinnas elamumaal ning koormatud kinnisasja omanik ise kasutas samuti juurdepääsuteed. Selliselt arvestades tuleks avaldaja kasutuseelise suuruseks 38,03 eurot aastas.

1. Ringkonnakohus leiab, et teises tsiviilasjas kohaldatud üürimäära ei saa küll otseselt üle võtta käesoleva asja lahendamisel, arvestades, et tegemist oli teises piirkonnas asuva kinnistuga. Teisalt on usutav ja saab pidada üldteadaolevaks, et Tallinnas ja selle lähiümbruses on kinnisvarahinnad üldjuhul kõrgemad kui mujal Eesti piirkondades. Kuna avaldaja on ise tuginenud üürimäärale 0,039 eurot/m2 siis ringkonnakohtu hinnangul puudub alus arvata, et Rakvere vallas oleks mõistlik määr oluliselt kõrgem. Kasutuseelise suuruseks (75 m × 2,5 × 0,039) kujuneb seega 87,75 eurot aastas. X kinnistu omanikul säilib ka kaaskasutusõigus nimetatud teelõigule, kuid hoonetest edasi kulgeva teelõigu osas puudub kasutushuvi. Samas tuleb arvestada ka seda, et viidatud tsiviilasja puhul jäi juurdepääsutee puudutatud isiku eluhoonest ca 100 m kaugusele ega häirinud seega kuigivõrd puudutatud isiku privaatsust. Praegusel juhul seevastu kulgeb juurdepääs otse läbi puudutatud isikute hoovi. Lõpptulemusena on ringkonnakohus seisukohal, et maakohtu määruses märgitud tasu 100 eurot aastas on õiglane, arvestades nii kinnistu osa ainukasutusõiguse (ajutist) kaotamist kui ka privaatsuse kitsendusi. See tasu katab nii kasutuseelise kui ka privaatsuse kitsendamisest tulenevad ebamugavused. Eeltoodust lähtudes jätab ringkonnakohus maakohtu määruse juurdepääsutasu suurust puudutavas osas muutmata.
2. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus nende endi kanda. 17 /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks Üllar Roostoja Kai Kullerkupp 18