KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Meeli Kaur ja Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 05.11.2019, Tal

) § 6 lg1). 18.12.2015 ostu-müügilepingu p-s 5.6. leppisid EUROCAR OÜ (müüja) ja kostja kokku, et „Müüja kohustub olenemata summast hiljemalt kuue

§-i 154, mis reguleerib korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude aegumist. Seega on hageja poolt esitatud arvetest tulenevad nõuded enne 01.01.2015 aegunud.

1. Kostja esitas taotluse viivise vähendamiseks nullini tulenevalt hea usu põhimõttest. Hageja käitumine viivise nõudmisel on olnud vastuoluline. 08.01.2016 esitas hageja kostjale arve nr 12-132, kus viivismäär on märgitud 0 eurot. Seega ei plaaninud hageja esitada viivisnõuet ja selle esitamine tagasiulatavalt on vastuolus hea usu põhimõttega. Lisaks on hageja oma tegevusetusega (ei ole esitanud hagi kohtusse võlgnevuse 2 tekkimisel endiste omanike vastu) suurendanud oma nõudeid kostja vastu viivise osas. Kostja peab tasuma viivist teise isiku täitmata kohustuste eest. Esimese astme kohtu otsus
2. Harju Maakohtu 26.03.2019 otsusega hagi rahuldati ja mõisteti kostjalt hageja kasuks välja põhivõlg 3017,02 eurot ja viivis 1960,21 eurot.
3. Poolte vahel puudub vaidlus, et Eurocar OÜ ja kostja sõlmisid 18.12.2015 Läänemere 36-132 korteriomandi ostu-müügilepingu ning kostja kanti omanikuna kinnistusraamatusse 18.12.2015 kinnistamisavalduse alusel 30.12.
5. Korteriomandi müügi ajal kehtis 03.08.1995 jõustunud korteriühistuseadus (KÜS), mille § 51 kohaselt lähevad korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Seega tuleb kohtul hinnata, millised õigused ja kohustused kuulusid müüjale Eurocar OÜ, kui ta võõrandas korteriomandi 18.12.2015 kostjale.
6. Eurocar OÜ omandas korteriomandi aadressiga Läänemere 36-132 YY-lt 20.11.
7. Lepingu p-i 2.1.
8. (maakohus märkis ekslikult p 2.1.8.) kohaselt kinnitas YY, et „Kuni käesoleva lepingu sõlmimise päevani on tasutud kõik lepingu eseme 1 eest tasumisele kuuluvad maksud ning kantud avalikud koormatised, mille tasumise tähtpäev on saabunud, v.a. võlgnevus korteriühistu ees summas 6314,38 eurot.“ 18.12.2015 Eurocar OÜ ja kostja poolt sõlmitud notariaalse lepingu p-i 2.1.
9. kohaselt: „Kuni käeoleva lepingu sõlmimise päevani on tasutud kõik lepingu eseme eest tasumisele kuuluvad maksud ning kantud avalikud koormatised, mille tasumise tähtpäev on saabunud v.a. võlgnevus korteriühistu ees (korteriühistu teatel on hetkel võlgnevus summas 3502,34 eurot, kuid müüja vaidleb korteriühistuga summa suuruse üle)….“. Lisaks leppisid müüja ja ostja lepingu p-s 5.6 kokku, et „Müüja kohustub olenemata summast hiljemalt kuue

-i kohaselt nõude aegumine katkeb, kui võlgnik tunnistab võlgnevust. Kuna sel ajal oli võlgnikuks YY, kes tunnistas nõuet, siis ei saa kõne alla tulla aegumine, kuna aegumine katkes YY poolt nõude tunnistamisega 20.11.

1. Käesolev hagi esitati 15.02.2018 ehk vähem kui 3 aastat tavapärasest aegumisest. Kostja, kes praegusel juhul on asunud võlgniku asemele tulenevalt korteriühistuseadusest, ei saa eelnevalt tunnustatud nõudeid vaidlustada.
2. 18.12.2015 ostu-müügilepingust on näha, et vaieldakse nõude suuruse üle (vt tl 89-90 lepingu p-s 2.1.8 toodud lause). See, et kostja vaidleb nõude suuruse üle, ei tähenda, et tal tasumise kohustust ei ole või et nõue oleks aegunud. Ostu-müügilepinguga on kostjale üle läinud nii õigused, kui ka korteriomandi omaniku kohustused, s.o. endise omaniku kohustused s.o. võlgnevus (KÜS § 51 ja

§ 6lg 1).

Ülalmainitud võlgnevus on muutunud sissenõutavaks õiguste ja kohustuste ülemineku hetkest kostjale 18.12.2015.

§ 147

lg 3 kohaselt kokkulepitud tasu maksmise nõude aegumistähtaeg algab selle aasta lõppemisest, mil nõue muutub sissenõutavaks ehk siis antud juhul algas aegumistähtaeg 01.01.2016.

§ 146lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat.

Hagi esitati kohtule 15.02.

1. Seega ei saa antud juhul aegumist kohaldada. 3
2. 06.11.2018 istungil sõnastas kohus vaidluse sisu: „Küsimus on antud hetkel selles, kas tegemist on aegumisega … Ülejäänud osas vaidlust ei ole.“ Menetlusosalistel sellele seisukohale vastuväiteid ei olnud.
3. Kohus ei pea võimalikuks kohaldada aegumist ning mõistab kostjalt hageja kasuks välja põhivõla 3017,02 eurot.
4. Vastavalt hageja põhikirja p-le 3.2.10 on ühistu liige (antud juhul kostja) kohustatud tasuma majanduskulude maksmisega viivitamisel viivist 0,07% päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Hageja nõuab viiviseid, mis olid tekkinud juba võla tunnustamise hetkeks 20.11.2015 summas 485,32 eurot (tl 81) ning lisaks alates 01.01.2016 summas 1474,89 eurot ehk viivised kokku 1960,21 eurot. Kuivõrd hageja põhinõue on põhjendatud, on kostja olnud raha tasumisega viivituses ja hageja viivisenõue 1960,21 eurot on põhjendatud.
5. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda (TsMS § 162 lg 1). Apellatsioonkaebus
6. Kostja palub 06.05.2019 apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata või alternatiivselt saata asi tagasi maakohtule uueks lahendamiseks. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda.
7. Kostja ei nõustu, et ta oli korterit ostes teadlik korteriga kaasnevast võlast. Korterit ostes teatati kostjale, et hageja nõue on alusetu, põhjendamata ja tõendamata. Seega teadis kostja korterit ostes, et korter on võlgnevusteta.
8. Kohtu viide 20.11.2015 lepingu p-le 2.1.
9. ebaõige. Juhul, kui kohus mõtles tegelikult lepingu p-i 2.1.9, siis ükski lepingu pool ei ole võtnud võlgnevust omaks. YY-l oli vaidlused hagejaga. Samuti nähtub 18.12.2015 lepingu p-dest 2.1.8 ja 5.6, et ka Eurocar OÜ vaidles vastu hageja nõuetele. Seega peab hageja oma nõuet tõendama kohtumenetluses. Lisaks on hageja hinnangul tegemist vaid informatiivse punktiga lepingus. Kuna hageja ei olnud 20.11.2015 ja 18.12.2015 lepingute pooleks, siis ei ole lepingute tingimuste näol tegemist kohustustega hageja ees. Samuti ei ole lepingute näol tegemist VÕS § 30 mõttes võlatunnistustega.
10. Kohus nõustus 06.11.2018 istungil kostja väitega, et kostja ei ole tunnistanud hageja nõudeid. Otsuse tegemisel muutis kohus oma seisukohta. Kostja hinnangul mõjutas hageja kohtunikku otsuse tegemisel.
11. Hageja nõue on aegunud.

§ 147

lg 2 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Hagejal oli õigus nõuda arvete tasumist alates arve sissenõutavaks muutumisest. Hageja nõude aegumine ei ole katkenud ega peatunud (v.a.

§ 160alusel käesoleva hagi esitamisel).

1. Kostja ei tunnista hageja nõudeid, kuna need on tõendamata ja põhjendamatud, arusaamatu on nõude moodustumine ning viiviste arvestamine. Riigikohtu lahendi nr 32-1-169-13 p-st 30 tulenevalt on igal juhul hageja ülesanne selgitada oma nõude arvestust ja koosseisu. Korteriühistu peab tooma välja oma nõude aluseks olevad asjaolud, st mille alusel on sellised kulud tekkinud, mida korteriomanikult sisse nõutakse. Kui majandamis- ja kommunaalkulude (sh erinevate tasude, nt haldustasu, remonditasu) tasumise nõude aluseks on korteriühistu üldkoosoleku otsus, tuleb välja tuua otsuse sisu. Kui majandamis- ja kommunaalkulude tasumise nõude aluseks on kolmandate isikute poolt korteriühistule teenuste osutamine (sh nt korteriühistule esitatavad arved teenusepakkujate poolt), tuleb näidata iga arvestusperioodi kohta eraldi, milliseid teenuseid on korteriühistule osutatud ning milline tasu maksmise kohustus on korteriühistule sellest tekkinud. Iga arvel toodud teenuse kirje kohta peab 4 hageja selgitama, mille alusel see on tekkinud ning mille alusel on selline hind ja arvestus.
2. Ebaõige on maakohtu väide, et „kohtuistungil 06.11.2018.a. sõnastas kohus vaidluse sisu“, kuna istungi alguses teatas kostja, et tal on vaja arveid tutvumiseks, kuna kostja ei tunnista hageja nõuet. Kostjal ei olnud vastuväiteid, kuna kohus kohtuistungil tol momendil teatas, et „antud hetkel“ on aegumise küsimus, järelikult ei hakanud kostja uuesti teatama oma väiteid, et korteriühistu nõue on tõendamata ning et kostja ei tunnista hageja nõuet ja nõudma arveid ja tõendeid korteriühistult nõude tõendamiseks. Vastustaja seisukoht
3. Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
4. Ringkonnakohus, tutvunud kirjalikus menetluses tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja saata asi tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
5. Ringkonnakohus märgib esmalt, et maakohus on asja lahendamisel kohaldanud õigesti KÜS §-i 51, mille kohaselt lähevad korteriühistu olemasolul korteriomandi võõrandamisel või pärimisel korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Lisaks sätestab KÜS § 7 lg 3, et korteriomandi võõrandamisel või pärimisel on korteriomandi omandaja kohustatud korteriühistule tasuma korteriomandi võõrandaja või pärandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Seega tuleneb eeltoodud sätetest kostjale kohustus tasuda eelmise korteriomaniku majandamiskulude võlgnevus.
6. Teiseks annab ringkonnakohus hinnangu nõude aegumise küsimusele. Maakohus leidis, et hageja nõue ei ole aegunud ja viitas esmalt sellele, et ostu-müügilepinguga on kostjale üle läinud ka endise omaniku võlgnevus (KÜS § 51 ja

§ 6

lg 1) ning võlgnevus on muutunud sissenõutavaks ostu-müügilepingu sõlmimise kuupäeval, s.o 18.12.2015. Ringkonnakohus eeltoodud maakohtu seisukohaga ei nõustu. Ringkonnakohus märgib, et KÜS § 51 ei ole eraldiseisev nõude tekkimise seaduslik alus, vaid korteriühistu liikme õiguste ja kohustuste üleminekut reguleeriv säte. Korteriühistu ja tema liikme vahel algselt tekkivaid nõudeid ei reguleerita KÜS § 51 alusel. Seetõttu tuleb poolte õigussuhte kvalifitseerimisel analüüsida varasemalt tekkinud kohustust ja selle aluseks olevat õigussuhet. Hageja ja kostja vaheline õigussuhe ei eksisteeri eraldiseisvalt korteriomandi eelmise omaniku ja hageja vahelisest varasemast suhtest. Korteriomandi müümisel ei tekkinud hagejal uut nõuet, vaatamata sellele, et hagejal oli nõudeõigus nii vana kui ka uue omaniku vastu. Kui nõue on aegunud, siis on ta aegunud ka kõigi võimalike järgnevate uute korteriomanike suhtes. Ka

§ 6

lg 1 ei ole eraldiseisev nõude tekkimise seaduslik alus, vaid sätestab üksnes, et tsiviilõigused ja -kohustused võivad üle minna ühelt isikult teisele (õigusjärglus). Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus ebaõigesti, et kostja võlgnevus on muutunud sissenõutavaks 18.12.

2. Teiseks viitas maakohus sellele, et nõude aegumine on katkenud ning märkis, et aegumine katkes YY poolt nõude tunnustamisega 20.11.
3. Maakohtu hinnangul on võlga tunnustatud 20.11.2015 ja 18.12.2015 ostu-müügilepingutes. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu. Nõude aegumise katkemist nõude tunnustamisega reguleerib TsMS §
4. TsMS § 158 lg 1 järgi katkeb aegumine ja algab uuesti kohustatud isiku poolt nõude tunnustamisega ning lõige 2 järgi võib nõude tunnustamine seisneda õigustatud isikule võlgnetava osalises tasumises, intresside maksmises, tagatise andmises või muus teos. 20.11.2015 ostu-müügilepingu p-s 2.1.9 5 märgitut (ega ka 18.12.2015 lepingus märgitutu) ei saa lugeda nõude tunnustamiseks, kuna nõuet peab tunnustama võlgnik võlausaldaja suhtes. Ka erialakirjanduses on selgitatud, et piisav ei ole avalduse tegemine, mis ei ole mõeldud võlausaldajale (P. Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Lk 504). Kuivõrd praegusel juhul ei olnud hageja 20.11.2015 ja 18.12.2015 ostu-müügilepingute pooleks, siis ei ole võlgnevust tunnustanud õigustatud isiku suhtes. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus ebaõigesti, et hageja nõude aegumine on katkenud.
5. Kostja on esitanud aegumise vastuväite ja leidnud, et käesoleval juhul tuleb hageja nõude aegumise tuvastamiseks kohaldada

§-i 154, kuivõrd hageja nõue tuleneb hageja poolt esitatud arvetest korteriomanikule. Ringkonnakohus nõustub kostjaga.

§ 154

kohaselt on korduvate kohustuste või ülalpidamiskohustuse täitmise nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Kuivõrd hageja esitas hagi kohtusse 15.02.2018, siis leiab kostja, et kõik hageja poolt enne 01.01.2015 esitatud arvetest tulenevad nõuded on aegunud. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul võtta seisukoht, kas ja millises ulatuses on hageja nõue aegunud. Vajadusel on maakohtul võimalik aegumise küsimuse osas teha vaheotsus (TsMS § 449 lg 3).

1. Asja materjalist nähtub, et kostja vaidles hageja nõudele vastu ka põhjusel ei võlgnevuse kujunemine ei ole arusaadav. Kostja palus menetluse kestel hagejal mitmel korral esitada majandamiskulude tasumiseks esitatud arved. Ka viimasel istungil (06.11.2018) märkis kostja, et „tänaseni ei ole saanud arveid“.
2. Riigikohus on lahendites nr 3-2-1-53-10 ja 3-2-1-181-12 leidnud, et korteriühistu hagejana peab KÜS § 151 lg 1 järgi tõendama majandamiskulude suurust selles ajavahemikus, mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuse osutajale tasuma. Hageja põhikirja (tl 21-22) p-st 5.3 nähtub, et ühistu liikmed tasuvad kütte, vee ja kanalisatsiooni, sooja vee ja muude kommunaalteenuste eest ühistu kaudu. Nende maksete kohta peab ühistu eraldi arvestust. Ühistu tasub teenuse osutajale lepinguga ettenähtud tähtajaks ning teatab järgmisel kuul igale liikmele tema maksete suuruse, mis määratakse üldkoosoleku otsusega (majanduskavas) kehtestatud korras.
3. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et hageja on jätnud oma nõude olulises osas tõendamata. Hageja on esitanud küll tabelid võlgnevuse kujunemise kohta (tl 80-81), kuid on jätnud suures osas korteriomanikule esitatud arved kohtule esitamata (hageja on esitanud arved vaid
4. a. oktoobri - detsembri ja
5. a. jaanuari eest, tl 57-63). Eeltoodust tulenevalt peaks hageja oma nõude tõendamiseks esitama lisaks puuduolevad arved, vastavad üldkoosoleku otsused ning vajadusel ka teenusepakkujate (nt vesi, elekter) poolt hagejale esitatud arved.
6. Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul läbi viia TsMS §-le 392 vastav eelmenetlus. Selle käigus tuleb maakohtul välja selgitada tõendid, millega hageja soovib oma nõuet tõendada. Kuivõrd asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul anda hinnang ka kostja aegumise vastuväitele (s.o kõik hageja poolt enne 01.01.2015 esitatud arvetest tulenevad nõuded on aegunud), tuleks maakohtul kaaluda, kas anda hagejale täiendav tähtaeg nõude suuruse täpsustamiseks ja paluda lisaks esitada uus nõude arvestus lähtuvalt kostja aegumise vastuväidetest. Kui eelmenetluse ülesanded on olulises osas täitmata, siis on põhjendatud vähemalt üldjuhul asja saatmine uuesti lahendamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis (vt RKTKo nr 3-2-1-145-14, p 15). Menetlusõiguse üldise mõttega ei oleks kooskõlas olukord, kus alles 6 apellatsioonimenetluses lahendataks esimest korda poolte taotlused, sh antaks pooltele selgitusi tõendite esitamise vajalikkuse kohta. Riigikohus enam tõendeid hinnata ei saa (TsMS § 688 lg 5). Seetõttu kujuneks tõendite apellatsioonikohtus esmakordselt käsitlemise tulemusel olukord, kus pooltel on oluliselt piiratumad võimalused vaidlustada tõendite pinnalt tehtud asjaolude tuvastamiseks tehtud järeldusi.
7. Asja uuel menetlemisel tuleb maakohtul arvestada ka sellega, et kohaldada tuleb hagita menetluse sätteid, kuivõrd alates 01.01.2018 jõustunud TsMS § 613 lg 1 järgi lahendab kohus korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, hagita menetluses. Ka erialakirjanduses on leitud, et viidatud säte hõlmab mh majandamiskulude vaidlusi (V. Kõve jt. Tsiviilkohtumenetluse seadustik III. Kommenteeritud väljaanne, § 613 kommentaar p 3.1.1).
8. TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja uuel läbivaatamisel. /allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots 7