Obsah (9)

§ 113§ 312§ 29§ 332§ 341§ 27§ 325§ 271§ 288

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks Otsuse tegemise aeg ja koht 16. september 2019, Tartu Tsiviilasja number 2-

§ 113lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. SECOND BEST Osaühing (hageja) esitas MTÜ PIIRILIND (kostja) vastu hagi tuvastada, et
2. juuni 2018 tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemisavaldusega ei lõppenud poolte vahel
3. detsembril 2014 sõlmitud rendileping ning kostja kohustamiseks rendilepingu täitmiseks kuni
4. detsembrini
5. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hageja pöördus
6. aasta sügisel kostja poole ettepanekuga rentida OÜ-lt Sabakonn Viljandis Jakobsoni 21A asuvaid ruume selliselt, et kostja rendib 400 m2 ja hageja rendib 200 m
7. Üllatuslikult sõlmis kostja ainuisikuliselt OÜ-ga Sabakonn äriruumide rentimiseks lepingu ja andis hagejale allrendile ruumid suurusega ca 200 m
8. Kostja edastas
9. detsembril 2014 hagejale e-kirja teel lepingu projekti, mis pidi reguleerima ruumide rentimise tingimusi. E-kirjale oli lisatud OÜ Sabakonn saadetud lepingu projekt nimega „rendileping.docx“. Kostja saatis rendilepingu hagejale, sest kostja rentis hagejale ruume samadel tingimustel nagu oli kokkulepitud kostja ja OÜ Sabakonn vahel. Ruumid anti kasutusse kuni
10. detsembrini
11. Vastavalt lepingule kohustus kostja koguma hagejalt kommunaal- ja rendimakseid. Hageja täitis oma kohustused tähtaegselt. Kostja lõpetas
12. augustil 2016 hagejalt saadud rendimaksete edastamise rendileandjale, millega loodi ekslikult ettekujutus nagu jätaks hageja oma kohustused täitmata. Hagejale teadaolevalt on kostja ja OÜ Sabakonn sõlminud kokkuleppe, mille alusel kostja tasub kommunaal- ja rendimaksete edastamata jätmisest tekkinud võlgnevust. Alates oktoobrist 2017 lõpetas kostja ka kommunaalmaksete edastamise, 2 kuigi hageja tasus neid korrektselt. Eelkirjeldatud tegevusega seadis kostja ohtu hageja võimaluse kasutada renditud ruume. Kostja on hagejale arvete saatmisel hakanud ühepoolselt muutma arvete tasumise tähtaegasid. Kostja tegevuse eesmärgiks oli kunstlikult võlgnevuse tekitamine, et leida ettekääne rendilepingu lõpetamiseks. Kostja esitas hagejale
13. juunil 2018 ülesütlemisavalduse, millega ütles korraliselt üles tähtajatu suulise rendilepingu ja nõudis ruumide vabastamist
14. septembril
15. Ülesütlemine ei ole kehtiv. Täitmata on jäänud nii ülesütlemise materiaalsed kui formaalsed eeldused ning kostja peab jätkama
16. detsembril 2014 sõlmitud rendilepingu täitmist. Kuivõrd poolte vahel oli sõlmitud tähtajaline rendileping, mis pidi kestma
17. detsembrini 2020, ehk sama perioodi vältel nagu oli kokkulepitud kostja ja OÜ Sabakonn vahel, siis ei saanudki kostja lepingut üles öelda

§ 312ja § 325 alusel.

Kostja ei ole tõendanud, et hageja ja kostja vahel sõlmiti leping suulises vormis. Tegelikkuses ei ole poolte vahel sõlmitud suulises vormis lepingut ning pooled on lähtunud

1. detsembril 2014 e-kirja teel saadetud lepingust. Kuna kostja ei ole ülesütlemisavalduses lepingut korrektselt identifitseerinud, siis on ülesütlemise eeldused täitmata. Hageja arvates on tegemist rendilepinguga, sest lepingu kohaselt anti ruumid üle kindla majandustegevuse läbiviimiseks. Leping annab hagejale õiguse vilja saamiseks. Lepingu p 25 võimaldab anda ruume ka allkasutusse ehk hagejale anti õigus teenida ruumide kasutamise eest õigusvilja. Lisaks on pooled alates
2. detsembrist 2014 viidanud lepingule kui rendilepingule. Kostja on esitanud hagejale arved, millel kostja on märkinud teenuse kirjelduseks „rent“. Kuigi lepingus on kasutatud mõistet üürileping, siis

§ 29

lg 2 kohaselt ei või lepingu tõlgendamisel võtta aluseks ebaõiget tähistust või väljendusviisi. Poolte tegelik tahe oli sõlmida rendileping. Kostja ülesütlemisavaldus on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja eesmärgiks oli ülesütlemisavalduse esitamisega hageja õiguste lubamatu kahjustamine. Kostja väited, et ainult tema tegeles ruumide rentimise ja selle korraldamisega, on eksitavad. Tegelikkuses suhtles kostja pidevalt hagejaga lepingu tingimuste ja ruumide kasutamisega seotud teemadel. Hageja osales kuni

1. detsembrini 2014 rendilepingu sõlmimise läbirääkimistel, mh osales
2. detsembril 2014 toimunud kohtumisel, kus lepiti kokku, et edaspidi jääb omanikuga suhtlema Eve Kavak. Kuna kostja lõpetas hagejale informatsiooni edastamise, siis hagejale teadaolevalt sõlmitigi leping
3. a detsembris. Hageja ei nõustu, et kostja oli sunnitud sõlmima tähtajatu lepingu, sest ta ei saanud lubada hagejale kindalt tähtaega.

§ 332

lg 2 ja

§ 341

koostoime kohaselt ei saa allrendilepingut pikendada kauemaks kui kestab rendileping. Hageja ei saanud kostjale rendimakset teha enne kostja pangakontonumbri saamist

1. aprilli
2. Asjaolu, et
3. detsembril 2014 e-kirjale lisatud dokumendis olid mõned tingimused lahtised, ei muuda saadetud kokkuleppeid olematuks (

§ 27lg 1).

Kostja tunnistas, et ruutmeetrite maksumusele pidi kohalduma sama hind, mis oli kokku lepitud kostja ja OÜ Sabakonn vahel. Kostja väited renditasu suurenemise kohta on otsitud, sest tegelikkuses saaksid hageja ja kostja leppida kokku uues renditasus ning puuduks igasugune vajadus hageja sõlmitud lepingu lõpetamises. Hagi kuulub rahuldamisele isegi juhul, kui kohus leiab, et tegemist oli üürilepinguga, mitte rendilepinguga. Sõltumata sellest, kas poolte vahel oli rendi- või üürileping, kohustus kostja lepingu lõpetamisest teavitama ette kuus kuud. Hageja huviks on tõendada avalikkusele, et kostjapoolne lepingu lõpetamine oli alusetu. 3

1. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Viljandis Jakobsoni 21A asuv kinnistu ja hoone kuulusid
2. aastal OÜ-le Sabakonn. Kostja juhatuse liige Eve Kavak tegi
3. oktoobril 2014 pakkumise äripinna üürimiseks. Äripinna üürile andmist vahendas kutseline maakler Aime Opermann Arco Vara AS-st. Ka edasine suhtlus mitme kuu vältel äripinna üürimiseks käis kostja juhatuse liikme E. Kavaku ja A. Opermanni vahel, millest on selgelt näha, et kostja plaanis ning ka üüris äripinna üksinda. Hageja ei osalenud äripinna üürimise protsessis, tingimuste läbirääkimisel ega ka lepingu sõlmimisel. Hageja ainuke huvi oli, et ta ei peaks allüürnikuna ruutmeetri eest rohkem üüri maksma kui kostja. Kostjale jääb arusaamatuks, kuidas saab hageja tugineda lepingu mustandile ja
4. detsembri 2014 kostja juhatuse liikme e-kirjale ning väita, et kostja ja rendileandja vahel sõlmiti antud kuupäeval antud tähtajaga leping ning, et samadel tingimustel sõlmiti üürileping ka kostja ja hageja vahel. Esitatud äriruumide rendileping ei ole allkirjastatud, selles ei ole toodud ära olulisi lepingu tingimusi: üürniku, lepingu jõustumise aega, üüritava pinna suurust, lepingu tähtaega, ruumide vastuvõtmise ja üleandmise kuupäevi ja üüri tasu. Kostja ja OÜ Sabakonn sõlmisid üürilepingu
5. jaanuaril
6. Äripinna pidi OÜ Sabakonn andma kostjale üle hiljemalt
7. aprillil 2015, eelnevalt toimus üüripinal remont kuni 2015 jaanuari lõpuni. Hageja tasus kostjale esimese üüriarve kostjale alles
8. aprillil
9. Üürileping läks
10. veebruaril 2018 seoses Jakobsoni 21A müügiga üle R & R Haldus OÜ-le. Hageja ja kostja sõlmisid suulise äriruumide allüürileping
11. a veebruari teisel nädalal, pärast mida andis kostja allüürile antud 200 m2 hagejale üle ja hageja asus neid kasutama. Ühtlasi lepiti kokku üürihind 2000 eurot (lisandub käibemaks), millest hageja omakorda tasub kostjale proportsionaalselt vastavalt allüüritud pinna suurusele, elektri-, vee- ja kanalisatsiooniarved jagatakse samuti proportsionaalselt; hageja olmeruume ei kasuta ja korraldab ise jäätmeveo, lahtiolekuajad, üüri tasumise vastavalt arvetele. Allüürileping on tähtajatu, kuna kostja soovis ebakindla olukorra (omanik võis lepingu üles öelda, kliendid ei pruukinud kohta omaks võtta) tõttu paindlikumat võimalust allüürilepingu ülesütlemiseks. Hageja püüd näidata üürilepingut rendilepinguna on otsitud alus. Kostja andis hagejale kokkulepitud müügisaali ruutmeetrid kasutada täpselt sama ruutmeetri hinnaga, mida ta ise omanikule pidi üürilepingu alusel maksma. Kostja ei teeninud ruumide allüürile andmisega mingit tulu. Kostja on ülesütlemisavalduses täitnud

§ 325lg-s 2 sätestatud nõudeid.

Kostja on käitunud heas usus. Kostja vajas hagejale allüürile antud pinda oma tegevuse laiendamiseks, sest äripinna uus omanik otsustas olulisel määral üüri tõsta, mille tasumine on võimalik vaid siis, kui kostja enda tegevust laiendab. Kostja ja hageja ise ei kasuta enam vaidlusaluseks olevat äriruumi. Hageja jätkas kuni

1. märtsini 2019, s.o ca 4 kuu vältel, kogu äriruumi üürimist ka pärast seda, kui kostja oli
2. detsembril 2018 äriruumid omanikule üle andnud. Kostja taotles menetluse lõpetamist seoses asjaoluga, et ütles üürilepingu omanikuga üles. Pärast
3. detsembrit 2018 asus hageja üürima äripinda terves ulatuses. Kostja sai
4. märtsil 2019 teada, et hageja on äripinnalt ära kolinud. Kuna hageja on ise äripinnast loobunud, on ära langenud vaidluse ese ja põhjendatud huvi, mistõttu palub kostja kohtul menetlus lõpetada. MAAKOHTU LAHEND
5. Maakohus jättis kostja taotluse menetluse lõpetamiseks rahuldamata ning taotlusega seonduvad menetluskulud kostja kanda. Maakohus jättis hagi rahuldamata ning menetluskulud, 4 mis ei seondu menetluse lõpetamise taotlusega, hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja kostja menetluskulud 690 eurot ning viivise menetluskuludelt kuni nende täieliku tasumiseni

§ 113lg-s 1 sätestatud määras.

Kohus määras, et tasumata menetluskuludelt viivise arvestus tuleb lugeda lõpetatuks ja sissenõutavus lubamatuks, kui see võrdsustub väljamõistetud ja tasumata menetluskulude summaga. Kohus nõustub hagejaga, et olukorras, kus hageja on esitanud tuvastushagi ning faktiline olukord on pärast hagi esitamist muutunud, ei tingi see automaatselt menetluse lõpetamist. Menetluse lõpetamise alused on sätestatud TsMS §-s 428 ning kostja kirjeldatud alust nimetatud normist ei leia. Hageja on kostja vastu esitanud tähtajalisest (all)rendilepingust tuleneva lepingu täitmise nõude. Kohus nõustus kostjaga, et lepinguline suhe vastas üürilepingu, mitte rendilepingu, tunnustele. Rendilepingule on

§-st 339 tulenevalt mh omane selle esemest korrapärase majandamise reeglite järgi vilja saamine. Hagejale ja kostjale kasutada antud äripind ei ole koos sisseseadega, vaid pooled sisustasid pinna iseseisvalt. Lisaks ei ole hageja vastu vaielnud kostja väitele, et kostja ei teeninud allüürimise pealt vaheltkasu, vaid omanikule pidid mõlemad maksma vastavalt enda kasutuses oleva pinna suurusele. Seega vastab lepinguline suhe allüürniku ning üürniku suhtele

§ 271

ja

§ 288lg 1 mõistes.

Kostja on tõendanud oma väidet, et kostja ja OÜ Sabakonn sõlmisid üürilepingu

1. jaanuaril
2. Seaduse mõttega ei saa olla kooskõlas allüürilepingu sõlmimine enne põhiüürilepingu sõlmimist omanikuga. Nii omaniku poolt allkirjastatud üürilepingu p-s 25 (tl 59) kui hageja esitatud
3. detsembri 2014 üürilepingu projekti p-st 25 (tl 7) nähtub, et kostja võis lepingu eseme allüürile anda üksnes omaniku kirjalikul nõusolekul, millest omanikul oli õigus keelduda üksnes

§ 288lg-s 2 toodud põhjendustel.

Asjaolu, et allüürilepingu sõlmimine enne põhiüürilepingu sõlmimist ilma omaniku kirjaliku nõusolekuta pole võimalik, pidi olema teada ka hagejale, kellele lepinguprojekt varasemalt kostja poolt edastati. Seega ei saanud 22. detsembril 2014 kostja poolt hagejale esitatud lepinguprojekt olla kirjalikuks allüürilepinguks

§ 288lg 1 mõttes.

Samuti leiab kohus, et e-kirja manusena omaniku ning kostja vahel sõlmitava lünkadega projekti edastamine hagejale ei saa olla siduvaks allüürilepingu sõlmimiseks hageja ning kostja vahel. Pooled sõlmisid pärast omaniku ja hageja vahel põhiüürilepingu sõlmimist 2015. aastal suulise tähtajalise allüürilepingu. Kuna põhiüürileping oli tähtajaline, ei saanud hageja ning kostja vaheline suuline allüürileping olla tähtajatu (

§ 288lg 6). Kohus ei saa Ts

MS § 4 lg-st 2 tulenevalt väljuda esitatud nõude piiridest. Hageja on taotlenud, et kohus tuvastaks

1. detsembril 2014 sõlmitud rendilepingu kehtivuse ning kohustada kostjat seda lepingut täitma kuni
2. detsembrini
3. Kuna kohus leiab, et nimetatud kuupäeval sõlmitud leping ei olnud kehtiv, siis jätab kohus hagi rahuldamata. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4. Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus tühistada. Hageja palub ringkonnakohtul teha uus otsus, millega hagi rahuldada ning tuvastada, et
5. juuni 2018 tähtajatu üürilepingu ülesütlemisavaldusega ei lõppenud hageja ja kostja vahel
6. detsembril 2014 sõlmitud rendileping ning kohustada kostjat täitma rendilepingut kuni
7. detsembrini
8. Alternatiivselt rahuldada hagi osaliselt ning tuvastada, et
9. juuni 2018 tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemisavaldusega ei lõppenud
10. detsembril 2014 sõlmitud rendileping. Alternatiivselt palub hageja saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja palub tagastada enammakstud riigilõiv 250 eurot. 5 Maakohus jättis otsuse tegemisel tähelepanuta
11. septembri 2018 menetlusdokumendis esitatud tõendid hageja ja kostja vahelise suhtluse osas. Kostja küsis hagejalt kommentaare lepingule ja siis saatis
12. detsembril 2014 lepingu. Kostja ei ole esitanud mitte ühtegi muud dokumenti või kokkulepet, millest tuleneksid poolte vaheliste suhete tingimused. Maakohus jättis kohaldamata TsÜS §-i 102, mis võimaldab teha ka edasilükkava tingimusega tehingu. Kui kostja ei olnud sõlmitud omanikuga lepingut
13. detsembri 2014 seisuga, siis sõlmisid pooled tingimusliku lepingu ruumide allkasutusse andmiseks. Õiguslike tagajärgede tekkimine sõltus antud juhul lepingu sõlmimisest omaniku ja kostja vahel (TsÜS § 102 lg 2). Maakohus tuvastas, et poolte vahel oli tähtajaline suuline allüürileping, mistõttu on kostja ülesütlemisavaldus tühine, sest seal viidati tähtajatule lepingule. Kohus on jätnud tähelepanuta hageja nõude tuvastada ülesütlemisavalduse tühisus. Asjaolu, et poolte vahel ei olnud sõlmitud rendilepingut, ei muuda olematuks seda, et kostja ülesütlemisavaldus oli tühine, sest seal viidati lepingule, mida pooled ei olnudki sõlminud. Seega oleks pidanud kohus hagiavalduse osaliselt rahuldama. Juhul, kui ringkonnakohus leiab, et hagiavaldust ei oleks saanud osaliselt rahuldada, siis alternatiivselt tugineb hageja sellele, et kohus on rikkunud oma selgitamiskohustust, mistõttu asi tuleb saata maakohtule uueks arutamiseks. Kohus ei selgitanud pooltele, et jätab hagiavalduse täielikult rahuldamata, sest kohus ei nõustu osaliselt hageja poolt esitatud õigusliku käsitlusega sõlmitud lepingu tüübi ja sõlmimise aja kohta. Maakohus jättis tähelepanuta hageja
14. septembri 2018 menetlusdokumendis toodud hageja väited ja viited tõenditele. Seega kostja ülesütlemisavaldus on tühine, sest poolte vahel oli sõlmitud teistsuguses vormis leping ning kohus oleks pidanud hagi rahuldama. Maakohus leidis ebaõigesti, et pooled sõlmisid üürilepingu, mitte rendilepingu. Ei ole tähtis, kas kostja teenis vaheltkasu. Tähtis on, et lepingus oli ettenähtud allrendile andmise võimalus ning järelikult oli võimalik teenida õigusvilja. Maakohus jättis tähelepanuta, et kostja on käitunud vastuolus hea usu põhimõttega ning seda tõendavad tõendid. Kostja jättis hagejale tahtlikult edastamata hagejalt kogutud maksed ja muutis ühepoolselt arvete tähtaega ning esitas arveid juhuslikel aegadel. R & R Haldus OÜ
15. mai 2018 kirjast kostjale nähtub kostja eesmärk hagejaga leping lõpetada ja sellest varalise kasu saamine (küttekulude vähenemine).
16. Kostja (vastustaja) palub jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja ei nõustu hagejaga, et maakohus on jätnud olulised tõendid tähelepanuta. Hageja poolt viidatud tõendid ei oma asjas tähtsust, sest e-kirjavahetuses ei sõlmita poolte vahel vaidlusalust allüürilepingut.
17. detsembriks 2014 ei olnud isegi kostja ja üüripinna omaniku vahel kõikides olulistes tingimustes kokkulepet. Kui hagejale teadaolevalt olidki kõik lepingud sõlmitud
18. detsembril 2014, siis jääb arusaamatuks, miks tasus hageja esimese üüriarve alles
19. aprillil
20. Kostja ja hageja ei ole sõlminud edasilükkava tingimusega tehingut. Tegemist on uue ja tõendamata väitega. Hageja ei ole oma taotluses palunud kohtul tuvastada ülesütlemise tühisust, vaid taotles kohtult tuvastada asjaolu, et
21. detsembril 2014 sõlmitud rendileping ei lõppenud ning kohustada kostjat seda lepingut täitma. Kuna kohus järeldas, et poolte vahel ei ole
22. detsembril 2014 sõlmitud üürilepingut, siis ei saa tuvastada asjaolu, et sõlmimata leping on kehtiv ja ühtlasi ei ole võimalik kostjat kohustada sõlmimata lepingut täitma. 6 Arusaamatuks jääb hageja tuginemine kohtu selgitamiskohustuse rikkumisele. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
23. Ringkonnakohus leiab, et hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Maakohtu otsus kuulub tühistamisele osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõude tuvastada, et pooltevaheline kasutusleping ei lõppenud
24. juuni 2018 ülesütlemisavaldusega, Selles osas kuulub hagi rahuldamisele. Hageja nõue kohustada kostjat täitma lepingut kuni
25. detsembrini 2020 tuleb jätta läbi vaatamata. Menetluskulud jätab maakohus poolte endi kanda, välja arvatud menetluses tasumisele kuulunud riigilõiv, mis tuleb jätta kostja kanda.
26. Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et pooled sõlmisid suulise allüürilepingu äriruumide asukohaga Jakobsoni 21A Viljandis, kasutamiseks. Allüürilepingut ei saanud pooled sõlmida enne seda, kui kostja ja ruumide omanik sõlmisid
27. jaanuaril 2015 äriruumi põhiüürilepingu. Pooltevaheline lepinguline suhe vastab üürilepingu, mitte rendilepingu, tunnustele.
28. detsembril 2014 kostja poolt hagejale saadetud põhiüürilepingu projekt ei saanud olla kirjalikuks allüürilepinguks

§ 288lg 1 mõttes.

Kuna põhiüürileping omanikuga oli tähtajaline, ei saanud pooltevaheline suuline allüürileping olla tähtajatu. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuses esitatud põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid TsMS § 654 lg 6 alusel korrata. Hageja väited

1. veebruari 2019 menetlusdokumendis koos esitatud tõenditega ei anna ringkonnakohtule alust asuda neis küsimustes maakohtust erinevale seisukohale. Allüürilepingu tähtajatust oleks maakohtu menetluses pidanud tõendama kostja, kes ei ole seda teinud.
2. Apellatsioonkaebuses on hageja esitanud uue väite selle kohta, et ta sõlmis kostjaga
3. detsembril 2014 tingimusliku allüürilepingu. Ringkonnakohus jätab nimetatud väite TsMS § 633 lg 5 ja § 652 lg 1 p 2 alusel tähelepanuta, kuna tegemist on uue asjaoluga, millele hageja ei ole maakohtu menetluses tuginenud. Lisaks muudab hageja uus väide hageja positsiooni ka vastuoluliseks: maakohtu menetluses väitis hageja, et ta soovis ruume suurusega 200 m2 rentida otse omanikult ja talle oli lepingu sõlmimine kogu pinna üürimiseks omaniku ja kostja vahel üllatuseks. Nimetatud hageja väidetega maakohtus ei sobitu hageja väited ringkonnakohtus, mille kohaselt oli ta juba enne põhiüürilepingu sõlmimist kostja ja omaniku vahel sõlminud kostjaga tingimusliku allkasutuslepingu, st ta tahtiski algusest peale saada allkasutajaks.
4. Kuna pooled ei sõlminud tähtajatut allüürilepingut, siis ei olnud kostjal õigus seda korraliselt üles öelda alates
5. septembrist 2018

§ 312alusel, mis reguleerib tähtajatu üürilepingu korralist ülesütlemist.

Allüürileping ei lõppenud ülesütlemisega ja hageja oli õigustatud selle täitmist nõudma ka pärast

1. septembrit 2018, st tal oli õigus allüürile võetud ruume kasutada.
2. Hageja on esitanud kaks nõuet: Esmalt tuvastusnõude (tuvastada, et
3. juuni 2018 tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemisavaldusega ei lõppenud poolte vaheline
4. detsembril 2014 sõlmitud rendileping) ja teiseks sooritusnõude (kohustada kostjat seda lepingut täitma kuni
5. detsembrini 2020). Ringkonnakohus märgib, et Riigikohtu praktika kohaselt käsitletakse lepingu lõpetamise vaidlustamisele suunatud tuvastushagi esemena lepingulise õigussuhte olemasolu, mitte ülesülemisavalduse kehtivust (vt Tsiviilkohtumenetluse seadustik. Kommenteeritud väljaanne II, lk 402). Selline hagi on sisuliselt suunatud sellele, et tuvastada pooltel kehtiva lepingulise suhte olemasolu või puudumine. Seejuures täpsustab haginõude sõnastus, et pooled vaidlevad lepingu kehtivuse üle, kuna kostja on soovinud lepingu üles öelda. Olukorras, kus teine lepingupool on teinud tahteavalduse lepingu ülesütlemiseks, on lepingupoolel üldjuhul olemas õiguslik huvi, saamaks selgust, kas leping kehtib või mitte, kuna 7 sellest sõltub, millised õigused ja kohustused tal lepingust tulenevalt on. Seega on üldjuhul olemas õiguslik huvi tuvastushagi esitamiseks (vt ka Riigikohtu
6. veebruari
7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-161-04, p 16 ja Riigikohtu
8. aprilli
9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-513, p 18). Üksnes erandjuhtudel puudub sellises olukorras tuvastushagi esitamiseks õiguslik huvi. Maakohus jättis hagi rahuldamata seetõttu, et hageja taotles
10. detsembri 2014 rendilepingu kehtivuse tuvastamist, kuid maakohus sel kuupäeval sõlmitud lepingu kehtivust ei tuvastanud. Samas tuvastas maakohus, et hagejal oli ruume õigus kasutada poolte vahel sõlmitud suulise tähtajalise üürilepingu alusel. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et sellises olukorras ei saanud maakohus ilma hagi piiridest väljumata lahendada sisuliselt pooltevahelist lepinguvaidlust ja tuvastada
11. juuni 2018 ülesütlemisavalduse mõju pooltevahelise kasutuslepingu kehtivusele, sh hagi selles osas rahuldada. Asja materjalide kohaselt puudus pooltel vaidlus allkasutuse õigusliku aluse ja enamuse tingimuste üle. Pooled vaidlesid lepingu sõlmimise aja ja tähtaja osas, milliseid vaidlusküsimusi oli maakohus pädev lahendama ning seejärel ka otsustama lepingulise õigussuhte olemasolu, st lepingu, edasise kehtivuse üle. Hageja väide lepingu kuupäeva osas ei ole nõude lahutamatu osa. Asja materjalidest ei nähtu, et poolte vahel oleks sõlmitud rohkem kui üks leping vaidlusaluste ruumide kasutamiseks. Ka kostja
12. juuni 2018 ülesütlemisavaldusest ei nähtu suulise üürilepingu sõlmimise kuupäeva. Olukorras, kus maakohus nõustus lepingu sõlmimise aja kindlakstegemisel kostja väidetega lepingu sõlmimise aja osas, ei ole tegemist hagi piiridest väljumisega. Ringkonnakohus nõustub hageja apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus oleks pidanud hagejale selgitama oma positsiooni hageja nõude sõnastamise ja piiride osas, et hageja oleks saanud nõuet vastavalt täpsustada. Sellisena on maakohtu otsus vastuoluline ja hagejale üllatuslik. Ringkonnakohus saab tuvastusnõude rahuldada ja tuvastada, et pooltevaheline kasutusleping ei lõppenud
13. juuni 2018 ülesütlemisavaldusega. Ringkonnakohus leiab, et hagejal on tuvastusnõude osas jätkuvalt tuvastushuvi olemas, sest hageja jätkas pärast ülesütlemisteates märgitud tähtaega allüüritud ruumide kasutamist ning hagejal on õigustatud huvi saada selgus, et ruumide kasutamine toimus õiguslikul alusel.
14. Hageja taotleb jätkuvalt ringkonnakohtu menetluses kostja kohustamist täitma pooltevahelist kasutuslepingut kuni
15. detsembrini 2020 (sooritushagi). Pooltel pole vaidlust selles, et pärast hagi esitamist ei teinud kostja hagejale takistusi vaidlusaluste ruumide kasutamisel Hageja kasutas ruume edasi ka pärast seda, kui kostja lõpetas ruumide omanikuga põhiüürilepingu, sõlmides ise omanikuga vastava lepingu. Hageja kasutas ruume
16. märtsini
17. Maakohus tegi asjas otsuse
18. aprillil 2019 ja maakohtule olid need asjaolud teada. Ringkonnakohus leiab, et sooritushagi tuleb jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata, sest hageja õiguskaitsevajadus on lepingu jätkuva kehtivuse osas menetluse kestel ära langenud. Hagejal oli õiguslik huvi sooritushagi esitamise ajal. Hageja õiguskaitsevajadus lõppes seoses põhiüürilepingu lõppemisega.

§ 332lg 2 kohaselt ei saa allüürilepingut pikendada kauemaks kui kestab üürileping.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, et hagi läbi vaatamata jätmiseks TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel oleks kostja pidanud menetluse lõpetamise taotluses viidatud õigusnormile selgesõnaliselt viitama. Kostja esitas maakohtule talle teadaoleva informatsiooni muutunud asjaoludest (lk 118-119, mille kontrollimine ja õiguslik kvalifitseerimine on kohtu ülesanne. Asjaolude selgitamiseks oleks maakohus saanud pidada suulise istungi. 8

1. Nii maa- kui ka ringkonnakohus on määranud asja menetlusse võtmisel hagi hinnaks põhjendatult TsMS § 128 alusel 9475,20 eurot, milliselt nõudelt kuulub riigilõivuna tasumisele 550 eurot. Selle sätte järgi määrab kohus hagihinna just siis, kui üürileandja on esitanud ülesütlemisavalduse, üürnik aga pöördub kohtusse ja palub tuvastada üürilepingu ülesütlemise tagajärjetuse. Põhjendatud ei ole apellatsioonkaebuse seisukoht, et hagihinnaks tuleks määrata 3500 eurot ning hageja on tasunud riigilõivu seaduses ettenähtust rohkem. Hageja taotlus enammakstud riigilõivu tagastamiseks tuleb jätta rahuldamata. Maakohus on ebaõigesti määranud kohtuotsuse päises hagihinnaks TsMS § 125 ja § 132 lg 1 alusel 3500 eurot. Maakohtu otsuse põhjendavas osas asjakohased põhjendused puuduvad.
2. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Ringkonnakohus rahuldas hageja kahest nõudest ühe ja jättis teise nõude läbivaatamata. Kuigi hagi esitamise ajal vajas hageja õiguskaitset ja esitas hagi oma rikutud õiguste kaitseks, peab ringkonnakohus põhjendatuks jätta käesolevas asjas poolte õigusabikulud maa- ja ringkonnakohtus poolte endi kanda. Hageja koormas oma hagi üle paljasõnaliste väidetega lepingu sõlmimise aja ja liigi suhtes, millele vastuväidete esitamine suurendas kostja kulutusi õigusabile. Kuigi pärast
3. detsembrit 2018 hageja nõude aluseks olevad asjaolud muutusid, jättis hageja maakohtu muutunud asjaoludest teavitamata.
4. märtsi 2019 menetlusdokumendis jäi hageja kõigi oma nõuete ja seisukohtade juurde. Sellega suurendas hageja nii enda kui ka vastaspoole menetluskulusid, sh apellatsioonimenetluses. Hageja on tasunud hagi ja apellastioonkaebuse esitamisel kokku riigilõivuna 1100 (550 +550) eurot. Kuna hagi ja apellatsioonkaebuse esitamine oli põhjendatud, jätab ringkonnakohus tasutud riigilõivu kostja kanda, kellelt tuleb välja mõista hageja kasuks 1100 eurot. Kuigi hageja on esitanud menetluses kaks nõuet (tuvastus- ja sooritusnõue), ei mõjuta see hagihinda TsMS § 128 tähenduses ega nõuetelt tasutava riigilõivu suurust. Hageja pidanuks riigilõivu tasuma samas määras ka üksnes tuvastushagi esitamisel. Seetõttu jätab ringkonnakohus kogu tasutud riigilõivu kostja kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson 9 /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks