Obsah (5)

§ 113§ 658§ 620§ 664§ 25

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 2. detsember 2019, Tartu Tsiviilasja number 2-1

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Menetluskulud jäeti kostja kanda. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja 24. aprilli 2019 täiendava otsusega menetluskulude katteks 860 eurot. Maakohtus oli kostja kompromissi korras nõus hagejale maksma 2200 eurot ja pool riigilõivust ehk 75 eurot, menetluskulud jääksid poolte endi kanda. Hageja avaldas, et nende pakkumine on 2300 eurot ja menetluskulude hüvitis 300 eurot. Hageja loobuks viivisenõudest. Pooled kompromissi ei saavutanud. Kuna puudub kirjalik kokkuleppe maakleri kohustuste kohta, tuleb lähtuda võlaõigusseaduse sätetest.

§ 658

lg 2 kohaselt kohaldatakse maaklerilepingule käsunduslepingu kohta sätestatut, kui

37. ptk-s sätestatust ei tulene teisiti.

§ 620

lg 1 kohaselt peab käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. Maakleri kohustuseks võib

§ 658

lg 1 järgi olla nii kolmanda isikuga lepingu sõlmimine kui ka üksnes lepingu sõlmimise võimalusele viitamine. Seega võivad maakleri kohustused ka seaduse järgi piirduda üksnes sellega, et ta viitab võimalusele asja kohta leping sõlmida (

§ 664lg 1).

On tõendatud, et pooled leppisid e-kirja teel kokku, et maakler tegeleb kinnisvara müügiga ja juhul, kui kinnisvara müüakse, on maakleril õigus tasule. Pooled ei vaidle, et hageja on kostja müüdavat kinnistut ostjale esitlenud ja ostjaga ka korduvalt suhelnud. Kostja ei ole vaidlustanud hageja väiteid suhtlemise kohta ostjaga. Vaidlust ei ole, et esmase info sai ostja kinnistu kohta hagejalt ning lõppkokkuvõttes ostja selle kinnistu ka omandas. Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et ta oleks avaldanud hagejale hinna alandamisest. Poolte vahel on toimunud kompromissettepanekute vahetamine (digitoimiku lehed 114-116), kuid mitte hinna alandamine. Kohtuistungil on usaldusväärselt tõendatud, et maakler on oma ülesanded täitnud. Vaidlust ei ole selles, et hageja edastas 20.11.2017 e-kirja teel kostja telefoni numbri ostjale. Telefonikontakti edastamisele järgnevalt pole ostja ja hageja ega kostja ja hageja omavahel ühenduses olnud. Kuna kinnistu müügihind oli 120 000 eurot, siis maakleritasu on kokkuleppe kohaselt sellest 2% ehk 2400 eurot, millele lisandub käibemaks. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4. Kostja esitas maakohtu otsuse ja täiendava otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsused tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palub kostja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Lepingu täitmiseks ei piisanud üksnes ostja leidmisest. Tasu ei muutunud sissenõutavaks. Kirjaliku kokkuleppe puudumine seda ei muuda. Maakleri kohustusi tuleb laiendavalt 3 tõlgendada ka seetõttu, et käsundiandja on tarbija. Tehinguni ei jõutud kohe, vaid viis kuud hiljem. Maakohus oleks pidanud kohaldama ka

§ 25lõiget 1.

Hageja ei ole toiminud majandus- või kutsetegevuses üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. Maakohus jättis tähelepanuta, et tehinguni jõuti vaid kostja ja ostja koostöös. On tõendamata, et hageja suhtles korduvalt ostjaga. Maakohus jättis tähelepanuta väite, et müügilepingu sõlmimise ajaks oli maaklerileping juba lõppenud. Seda tõendab maakleri kiri, milles maakler palus enda meelespidamist töörahaga. Maakohus rikkus menetlusõigust, kuna jättis pooled teavitamata eelmenetluse lõppemisest. Eelmenetluse lõppemisest sai kostja teada alles kohtuistungil. Apellant märkis, et on nõus vaidluse lahendama mõistliku kompromissiga.

1. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Vaatamata asjaolule, et maakleri kohustused ei olnud täpselt kokku lepitud, tegutses maakler käsundiandjale lojaalselt ja täitis tavapäraseid maakleri ülesandeid. Müügilepingu sõlmimine viibis kinnisasjast tulenevatelt põhjustel (kaugus Tartust, siseviimistluse puudumine, kasutusloa puudumine). RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus ja täiendav otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata. Kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja apellatsiooniastmes kantud menetluskulud apellandi (kostja) kanda.
3. Maakohus kvalifitseeris õigesti õigussuhte maaklerilepinguna, hindas asjas esitatud tõendeid ja kohaldas õigesti

§ 658lg 1 ja § 664 lg 1 ja 3. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid käesolevas otsuses Ts

MS § 654 lg 6 alusel. 8.

§ 658lg 1 kohaselt on maaklerileping tasuline leping.

Tulenevalt

§-st 665 on tasu maksmise kohustus käsundiandjal ka siis, kui pooled pole selles sõnaselgelt kokku leppinud. Maakohus jõudis tõendite hindamisel õigesti järeldusele, et maakleritasu saamise eeldused on täidetud, kuna maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel on põhjuslik seos.

§ 664

lg 2 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule ka juhul, kui kohustus jäi täitmata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. 9. Kostja väitel jättis maakohus tähelepanuta tema väite, et müügilepingu sõlmimise ajaks oli leping poolte vahel juba lõppenud. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohus ei võtnud seisukohta lepingu lõppemise aja osas, kuid see asjaolu ei oma iseseisvat tähendust. Maakleritasu on maakleril

§ 664

lg 1 järgi õigus saada alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Tasunõuet ei mõjuta

§ 664

lg 3 järgi ka see, kui leping sõlmitakse pärast maaklerilepingu lõppemist (RKTKo 3-2-1-123-13 p 19).

1. Kostja väitab apellatsioonkaebuses, et maakohus rikkus menetlusnorme, kui jättis pooled teavitamata eelmenetluse lõppemisest. Ringkonnakohus möönab, et enne kohtukutsete edastamist oleks maakohus võinud menetluslikku olukorda selgitada ning teatama, et eelmenetlus on lõpetatud, kuid sellest teavitamata jätmine ei toonud kaasa ebaõige lahendi tegemist. Kostjat esindas maakohtus õigusteadmistega esindaja, kes pidi aru saama, et eelmenetlus on lõppenud, kui sai kutse kohtuistungile, kuid hiljemalt kohtuistungil. Kostja 4 kasutas menetlusosalise õigusi ning esitas 20.03.2019 kohtuistungil vastuväite kohtu tegevusele. Maakohus jättis põhjendatud määrusega vastuväite rahuldamata. Ringkonnakohus märgib, et kui kostja viitab apellatsioonkaebuses menetlusnormide rikkumisele, siis peab ta tooma esile, milline on rikkumise õiguslik tagajärg ning vajaduse korral esitama TsMS § 652 alusel ringkonnakohtule taotluse uue asjaolu või tõendiga arvestamiseks. Kostja ringkonnakohtule taotlusi ei esitanud.
2. Õige ei ole kostja väide, et maakohus oleks pidanud kohaldama

§ 25lg-t 1.

Kostja ei tegutsenud oma majandustegevuses ja kostja ning hageja vahel ei olnud väljakujunenud praktikat.

§ 25

lg 1 sätestab kokkulepitud tava ja poolte vahel väljakujunenud praktika järgimise kohustuse, kui mõlemad pooled tegutsevad oma majandus- või kutsetegevuses. Kohased ei ole ka kostja viited

§-dele 24 ja

1. Maakohus hindas õigesti lepinguosaliste kohustusi ning lepingu sisu maaklerilepingu sätete alusel.
2. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Vastustaja esitas menetluskulude nimekirja 80 euro hüvitamiseks, mis kuulub rahuldamisele. Vastustaja ei esitanud ringkonnakohtule tähtaegselt taotlust seoses istungiga seotud kuludega ning ei avaldanud ka ringkonnakohtu istungil selgelt, et ta soovib täiendavalt menetluskulude nimekirja esitada, seetõttu puuduvad vastustajal apellatsioonimenetluse istungiga seotud hüvitatavad menetluskulud. /digitaalselt allkirjastatud/ Viivi Tomson /digitaalselt allkirjastatud/ Kersti Kerstna-Vaks 5 /digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi