) § 71 lg 2 alusel 26.02.2018 käskkirja kehtetuks, jättis
lg 5 alusel tagatisraha 21 360 eurot tagastamata ja otsustas korraldada Sarapiku tee 9 kinnisasja võõrandamiseks uue avaliku enampakkumise. Haldusakti põhjendused olid järgmised. Paemurru detailplaneeringu põhijoonisel on kavandatava mahutipargi ohuala suuruseks 99 m ja 133 m ning turvaala ehk teavitusala suurus on 300 m. Seega ei ulatu ohuala Sarapiku tee 9 kinnisasjale. Kinnistule ulatuv turvaala ei too KemS-i järgi kaasa piiranguid kinnisasja kasutamiseks ega maakasutuse planeerimiseks. Detailplaneeringu keskkonnamõju strateegilise hindamise (KSH) aruandes on selgitatud, et planeeritava tegevusega ei ületata tootmisterritooriumi piiril ega väljaspool seda saasteainetele kehtestatud piirväärtusi. Detailplaneeringuga nähakse ette täiendavad meetmed välisõhu seisundi parandamiseks. Seega on kinnitust leidnud, et Sarapiku tee 9 kinnisasja enampakkumise teates oli avaldatud kinnisasja edasist kasutamist puudutav oluline teave ning potentsiaalseid ostjaid ei jäetud teavitamata ühestki asjaolust, mis võiks oluliselt mõjutada kinnisasja edasise kasutamise võimalusi. Paemurru detailplaneeringut pole vastu võetud ega kehtestatud, seega ei ole veel teada, kas ja millised ettevõtted Sarapiku tee 9 kinnisasja vahetusse lähedusse rajatakse. Sarapiku tee 9 tulevasel omanikul on võimalik kaitsta oma huve detailplaneeringu koostamise menetluses. QUBA SUPREMUM OÜ kinnitas pakkumist esitades, et on teadlik kohustusest küsida enne pakkumise tegemist kohalikult omavalitsuselt teavet detailplaneeringu koostamise algatamise ja kehtestamise ning projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmise võimaluste kohta. Sarapiku tee 9 kinnisasja lähedusse koostatav detailplaneering ei saa olla põhjuseks kinnisasja ostmisest loobumiseks. Lepingu sõlmimise tähtaja korduvale pikendamisele ja põhjalike selgituste andmisele vaatamata ei ole äriühing nõustunud lepingut sõlmima. 3
Info kogumine AS-lt Vopak E.O.S. oli raskendatud, sest äriühing ise ei olnud uue mahutipargi rajamisest huvitatud ja tundis huvi maa-ala müügi vastu. AS Vopak E.O.S võõrandas 03.04.2019 aktsiad ettevõttele AS Liwathon E.O.S. Kaebaja ei ole lepingu sõlmimisest kõrvale hoidunud ja enampakkumist ei saa pidada nurjunuks kaebaja tegevuse tõttu. Kaebaja ei käitunud pahauskselt, vaid püüdis saada selgust kinnistut puudutavatest asjaoludest. Enampakkumise tulemused oleks tulnud kehtetuks tunnistada Maa-ametist tulenevatel põhjustel ja tagatisraha kaebajale tagastada. Kaebaja käis enne pakkumise esitamist Maardu Linnavalitsuses ja uuris Sarapiku tee 9 kinnistu ehitusvõimalusi. Linn ei teavitanud kaebajat detailplaneeringust. Kuna planeeringumenetluse arutelud on juba toimunud ja ametid on detailplaneeringu kooskõlastanud, ei ole kaebajal võimalik tulevikus midagi nõuda. Ainus võimalus oleks kaitsta oma huve kohtus, kuid see on kulukas. Kaebajal ei võimaldatud enne 11.03.2019 käskkirja andmist esitada oma vastuväiteid. Maaameti 01.07.2018 kirja ei ole kaebaja kätte saanud. Kiri edastati väidetavalt aadressile XXX, kuid tegemist ei ole kaebaja äriregistrisse kantud e-posti aadressiga. Seega ei ole Maa-amet täitnud haldusmenetluse seaduse (HMS) § 27 lg 2 nõudeid. Maa-amet oleks pidanud enne käskkirja andmist tundma huvi, miks kaebaja ei ole vastanud.
Riigikohus leidis 21.06.2019 otsuses nr 5-19-28, et 6750 euro suuruse tagatisraha täies ulatuses tagastamata jätmine enampakkumise osalejale tema distsiplineerimise eesmärgil ei ole mõõdukas meede. Praegusel juhul on tagatisraha suuruseks 21 360 eurot. 3. Keskkonnaminister palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud haldusakti põhjenduste juurde. Õiguslikult siduv on üksnes kehtiv detailplaneering. Paemurru detailplaneeringut pole vastu võetud ega kehtestatud. Planeerimismenetlus on avalik. Pärast detailplaneeringu vastuvõtmist korraldatakse avalik väljapanek, mille ajal on isikul õigus esitada ettepanekuid ja vastuväiteid. Vastavalt enampakkumise teatele tulnuks kaebajal kohalikust omavalitsusest uurida mitte ainult Sarapiku tee 9 kinnisasja puudutavate detailplaneeringute, vaid planeeringu koostamise ja ehitusloa andmise võimaluste kohta üldiselt. Pole teada, miks kaebaja ei saanud kohalikust omavalitsusest teavet Paemurru detailplaneeringu kohta. Igal juhul sai kaebaja planeeringuga hiljem tutvuda, kuid sellele vaatamata lepingut ei sõlminud. 4
lg 2 järgi esitatakse teates olulised andmed võõrandatava vara kohta, sh andmed lepingu projekti ja enampakkumise tingimuste kättesaadavuse kohta. Andmed, mida tuleb avaliku enampakkumise teates märkida, on loetletud keskkonnaministri 28.04.2018 määruse nr 14 „Keskkonnaministeeriumi valitsemisel oleva kinnisvara kasutamiseks andmise ja võõrandamise kord“ § 11 lg-s
lg 1 järgi määrab otsustaja riigivara võõrandamise lepingu sõlmimiseks tähtaja, mis võib olla kuni kaks kuud avaliku enampakkumise tulemuste kinnitamisest arvates. Põhjendatud juhtudel võib otsustaja nimetatud tähtaega pikendada. Kaebaja puhul pikendati tähtaega kuni 21.06.2018. Kaebaja sai Paemurru detailplaneeringust väidatavalt teada 18.05.2018, seega jäi tal enam kui kuu selleks, et selgitada välja detailplaneeringu mõjud ja otsustada lepingu sõlmimise üle. Asjakohased ei ole kaebaja selgitused selle kohta, et AS Vopak E.O.S. ei tundnud enam planeeringu vastu huvi. Kaebaja ei saanud eeldada, et tal on tähtajatult aega detailplaneeringu materjale uurida või detailplaneeringu kehtestamist oodata. Arvestades, et kaebajal oli kohustus enne pakkumise esitamist selgitada välja kõik kinnistuga seotud asjaolud, vastustaja oli pikendanud lepingu sõlmimise tähtaega kahel korral ning 5
Kaebaja käitumist saab pidada lepingu sõlmimisest kõrvale hoidumiseks. Kuigi vastustajal on HMS § 40 lg 2 järgi kohustus enne enampakkumise tulemuste kehtetuks tunnistamist kaebaja ära kuulata, ei ole HMS-s sätestatud, kuidas see tuleb tagada. Maa-ameti 01.07.2018 kiri ei ole haldusakt, mis tuleb menetlusosalisele kätte toimetada. Seega piisas selle teatavaks tegemisest vabas vormis (HMS § 25 lg 3). Kaebaja on suhtluses Maa-ametiga kasutanud kontaktaadressina XXX. Sama aadressi on ta kasutanud suhtluses Maardu Linnavalitsusega ning see on välja toodud kohtule esitatud kaebuses. Seega oli tegemist kaebaja poolt aktiivselt kasutatava aadressiga ja Maa-ametile ei saa ette heita, et ta saatis kirja sellele aadressile. Ei ole eluliselt usutav, et kaebaja ei saanud Maa-ameti kirja kätte. Arvamuse ja vastuväidete esitamine on menetlusosalise õigus, mitte kohustus. Kuna Maaametil puudus põhjus arvata, et kaebaja pole tema 01.07.2018 kirja kätte saanud, siis puudus alus kartuseks, et kaebajale pole ärakuulamisõigust tagatud. Maa-ameti 01.07.2018 kirja ja vaidlustatud otsuse vahele on jäänud 8 kuud. See ei tähenda veel, et 11.03.2019 käskkiri on õigusvastane ning kaebajale tulnuks anda uuesti võimalus arvamuse ja vastuväidete esitamiseks.
lg 5 sätestab, et kui avaliku enampakkumise tulemused tunnistatakse kehtetuks enampakkumise tulemusel riigivara omandamiseks õigustatud isikust olenevatel põhjustel, tagatisraha ei tagastata. Nimetatud norm ei ole põhiseadusega vastuolus. Viide Riigikohtu otsusele nr 5-19-28 ei ole asjakohane, sest see on tehtud teistsuguste normide kohta ja teistel asjaoludel. Samas leidis Riigikohus otsuse p-s 86, et
norme tagatisraha tagastamata jätmise kohta pole põhjust pidada põhiseadusevastaseks. Tagatisraha tagastamata jätmise eesmärgiks on hüvitada enampakkumise korraldajale tekkinud kahju – kulu, mida ta on kandnud nurjunud enampakkumise korraldamisel; saamata jäänud tulu vara kasutamisest või kasutada andmisest; võimaluse puudumine kasutada müügist saadud raha avalike ülesannete täitmiseks. Samuti on tagatisraha eesmärgiks tagada, et enampakkumisel osalevad kindla ostusooviga tõsiseltvõetavad ostjad. Tagatisraha tagastamata jätmine on sobiv abinõu, tagamaks pakkujate poolse hoolsuskohustuse täitmist ja pahatahtlike pakkujate kõrvalehoidmist. Tegemist on vajaliku abinõuga, et vältida haldusorganite asjatut koormamist ja neile asjatute kulude tekkimist. Tegemist ei ole ebaproportsionaalse tagajärjega, sest pakkujal on võimalik seda tagajärge vältida, kui ta järgib hoolsuskohustust ja täidab pakkumise esitamisel võetud kohustusi. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 5. QUBA SUPREMUM OÜ palub apellatsioonkaebuses Tallinna Halduskohtu 13.08.2019 otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. Kaebaja jääb halduskohtule esitatud seisukohtade juurde. Halduskohus ei hinnanud
Samuti ei võtnud kohus kaebaja taotluse kohta seisukohta otsuse resolutsioonis. Riigikohus on eelviidatud lahendis leidnud, et tagatisraha tagastamata jätmine riivab selle tasunud isiku omandit ebasoodsalt ning 6750 euro täies ulatuses tagastamata jätmine ei ole mõõdukas meede. Halduskohus ei juhindunud ka Riigikohtu 21.10.2015 otsusest nr 3-2-1-66-15, kus leiti, et tuleb kaaluda tagatisraha osalist või täielikku tagastamist 6
Vastustaja rikkus
Kaebaja ei venitanud menetlusega aasta aega. Nagu eelnevalt märgitud, saatis vastustaja kaebajale viimase kirja 01.07.2018, kuid otsuse tegi 8 kuud hiljem. Tagatisraha summas 21 360 eurot on liiga suur. Maa-amet kehtestab alati tagatisraha 10% alghinnast, st maksimaalses suuruses. 7
järgi on riigivara avalik enampakkumine müügiviis, kus müügileping sõlmitakse isikuga, kes nõustub kehtestatud müügitingimustega ja pakub kõrgeimat hinda. Kaebaja aktsepteeris pakkumise esitamisega enampakkumise tingimusi. Kaebaja esitas 27.03.2018 esimese avalduse müügilepingu sõlmimise tähtaja pikendamiseks kuue nädala võrra seoses rahaliste vahendite laekumise viibimisega. Alles teise pikendamise taotluse esitas kaebaja viitega Paemurru detailplaneeringule. Nimetatud planeeringuga seonduva oleks kaebaja pidanud välja selgitama juba enne pakkumise esitamist. Kaebaja ei näidanud enam kui aasta jooksul üles tahet leping sõlmida. Järelikult on tegemist lepingu sõlmimisest kõrvalehoidumisega. Kuigi õigusaktidest ei tulene otsest kohustust, et enampakkumise teadetes peaksid sisalduma viited selle kohta, et võõrandatava kinnisasja naabruses paikneva teise kinnisasja osas on pooleli detailplaneeringu menetlus, on Maa-amet võimaluse korral lisanud ka selle info enampakkumise teatesse. Tegemist on vastutulekuga enampakkumistel osalejatele, et viimastel oleks hõlpsam kõik olulised asjaolud välja selgitada. Enampakkumisel osalejatel ei ole aga õigust nõuda, et selline info teates sisalduks. Võimalikud tulevased kasutuspiirangud võivad omada enampakkumisel osalejate jaoks tähtsust. Seetõttu selgitas vastustaja Maardu Linnavalitsuselt saadud info põhjal välja Paemurru detailplaneeringu kavandatava ohuala ulatuse. Tegemist saab olla aga vaid huvipakkuva infoga, mitte reaalse kasutuspiiranguga, mida tuleb avaliku enampakkumise teates kohustuslikuna ära märkida. Enne vaidlustatud haldusakti andmist on Maardu Linnavalitsus vastustajale teatanud, et algatatud detailplaneeringu lahenduse kohaselt ei ulatu kavandatava mahutipargi ohuala Sarapiku tee 9 kinnisasjale. Vastustajale ei saa ette heita, et Maardu linn on hiljem kaebajale edastanud teistsugust infot. Kaebaja polnud hoolas, kui jättis olulised asjaolud enne pakkumise tegemist välja selgitamata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 7. Kaebaja toob apellatsioonkaebuses välja, et toimik ei sisalda kõiki esitatud dokumente. Kaebaja esitas 13.05.2019 kaebuse täienduse ning sellele olid lisatud uued tõendid (lisad 710). On tõsi, et pabertoimikus nimetatud tõendid puuduvad, kuid need on olemas digitaalses toimikus. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 57 lg 1 kohaselt võib toimikut pidada täielikult või osaliselt digitaalsena. Viimati nimetatud juhul ei pea pabertoimik sisaldama kõiki menetlusdokumente. Kaebuse 13.05.2019 täienduse lisade osas sisaldub pabertoimikus viide, et need asuvad kohtute infosüsteemis ehk digitaalses toimikus. Samuti on digitaalses toimikus kaebaja 05.08.2019 vastuväidete lisa 1. 8. Pooled on apellatsioonimenetluses esitanud täiendavaid tõendeid. Kaebaja on esitanud järgmised dokumendid: 1) Maa-ameti enampakkumise teated; 2) kaebaja 26.08.2019 päring DBT AS-le ning vastus sellele; 3) kaebaja 06.09.2018 kiri Maardu Linnavalitsusele ning vastus sellele; 4) KSH programmi tutvustava avaliku arutelu 20.03.2013 protokolli väljavõte; 8
lg 4 kohaselt tagatisraha ei tagastata, kui enampakkumine nurjus avalikul enampakkumisel osaleja tegevuse tõttu. Vastavalt
lg-le 3 tagatisraha tagastatakse, kui enampakkumise tulemused tunnistatakse kehtetuks otsustajast või korraldajast olenevatel põhjustel. Eeltoodust nähtub, et asja lahendamisel on oluline see, kas müügileping jäi sõlmimata kaebaja või vastustaja tõttu. Täpsemalt, kuidas oleks pidanud liikuma teave Paemurru detailplaneeringu menetluse kohta. 10.
lg 2 järgi esitatakse enampakkumise teates olulised andmed võõrandatava vara kohta. Keskkonnaminister on määruse nr 14 § 11 lg 2 p-s 2 täpsustanud, et teates tuleb märkida kinnisvara kirjeldus (nimetus, asukoht, katastritunnus, sihtotstarve, pindala ja teadaolevad andmed kinnisvara kasutuspiirangute kohta). Konkreetses vaidlusaluses teates oli lisaks ette nähtud, et pakkuja peab küsima kohalikult omavalitsuselt teavet detailplaneeringu koostamise algatamise ja kehtestamise ning projekteerimistingimuste ja ehitusloa andmise võimaluste kohta. Vaidlust ei ole selles, et kaebaja pöördus Maardu Linnavalitsuse poole, kuid teavet Paemurru detailplaneeringu kohta sealt ei saanud. Toimikus on tõend selle kohta, et kaebaja seaduslik esindaja käis 30.01.2018 Maardu Linnavalitsuse arengu- ja majandusosakonnas konsultatsioonidel, mis puudutas Sarapiku tee 9 kinnistu ehitusõiguse võimalusi, ning tutvumas Maardu Linnavolikogu 27.11.2007 otsusega nr 154, millega on kehtestatud Sarapiku kinnistu ja lähiala detailplaneering. Menetluses oleva Paemurru detailplaneeringu kohast infot ei küsitud ega jagatud (I kd, tl 148). Apellatsioonkaebusele lisatud Maardu Linnavalitsuse 03.09.2019 kinnituse kohaselt käis kaebaja seaduslik esindaja 30.01.2018 konsultatsioonil, mis puudutas Sarapiku tee 9 kinnistu ehitusõigusi, uurides kinnistut puudutada võivat planeerimisalast teavet. Paemurru detailplaneeringu kohta infot ei jagatud (II kd, tl 15p). Ringkonnakohus leiab, et kaebajale ei saa ette heita seda, et ta ei küsinud teavet konkreetselt Paemurru detailplaneeringu kohta. Küsida ei saa asja kohta, mille olemasolu kohta pole informatsiooni. Kaebaja oli piisavalt hoolas, käies linnas konsultatsioonil ja küsides üldiselt teavet selle kohta, mis võiks Sarapiku tee 9 kinnistu ehitusõigust mõjutada. Vastupidiselt halduskohtule leiab ringkonnakohus, et Maa-amet oleks pidanud enampakkumise teates viitama menetluses olevale Paemurru detailplaneeringule. Kuigi reaalsed piirangud saavad tuleneda kehtestatud planeeringust, on teave algatatud planeeringust käesoleval juhul oluliseks informatsiooniks
Määruse nr 14 § 11 lg-s 2 toodud loetelu andmetest, mida tuleb enampakkumise teates märkida, ei vabasta Maa-ametit kohustusest järgida
§-s 58 sätestatut (vt määruse nr 14 § 11 lg 1) ning hinnata, kas konkreetse kinnisasja puhul võib olla vajalik avaldada veel mingeid olulisi andmeid. 9
Samuti pole tarvis analüüsida, kas kaebaja kuulati haldusmenetluses nõuetekohaselt ära. 14. Kaebaja on lisaks 11.03.2019 käskkirja tühistamisele taotlenud vastustaja tagatisraha tagastamiseks kohustamist ning tagastamata tagatisraha summalt alates 18.03.2019 viivise tasumist 0,1% päevas. Taotlus on põhjendatud. Vastav õigus tuleneb
Tagatisraha oleks tulnud tagastada viie tööpäeva jooksul enampakkumise tulemuste kehtetuks tunnistamisest arvates, s.o hiljemalt 19.03.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.