← Eesti

2-18-5875/83

KOHTUMÄÄRUS Kohus Kohtunik Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja Vallo Kariler Määruse tegemise aeg ja koht 07. november 2019. a, Tallinn Tsiviilasja number 2-18-5875 Tsiviilasi Tallinn, Aia tn 21 // Uus

) § 74 järgi võib kaasomandis olevat asja oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel.

§ 72

lg 5 kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike huvide kahjustamisest. Puudutatud isikute poolt ümberehituste tegemise ajal kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 16 lg 1 sätestas, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet. Riigikohus on selgitanud, et ehitise osaks olevad kõik seinad, s.o nii välis- kui ka siseseinad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte. Seega ka korteriomandi reaalosa piiridesse jäävasse seina avause tegemiseks on vajalik kõikide kaasomanike nõusolek juhul, kui on tegemist asja olulise muutmisega (vt Riigikohtu

  1. märtsi
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 13).
  3. Kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 1 kohaselt ei saa ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. KrtS § 38 lg 2 kohaselt ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud muudatuseks vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab käesoleva seaduse § 31 lõike 1 punkti 2 kohaselt taluma. KrtS § 31 lg 1 p 1 ja 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud ning taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse. Seega on kohtu hinnangul ka kehtiva seaduse kohaselt oluline hinnata, kas ümberehituse mõju ületab tavakasutusest tekkiva mõju piirid või mitte.
  4. Seega on vajalik hinnata, kas välisseina avause tegemine, ukse paigutamine sinna ning trepi ehitamine ja seoses sellega ühe keldrikorruse akna sulgemine on asja oluline muutmine. 6

(14)2-18-5875 Olulise muutmise tuvastamisel on oluline lähtuda sellest, kas sellise muutmise toime ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. Juhul kui need asjaolud esinevad, tuleb hinnata, kas puudutatud isikutel I ja II on olemas vajalik kaasomanike nõusolek.
  1. Avaldaja väitel on oluliselt muutunud elamu Aia tänava poolne fassaad (välisilme) ning kaasomandi eseme funktsioon (muudetud kaasomandiosas) – valgustus- ja õhutusfunktsioon (s.t aken) on asendatud sisse- ja väljapääsu funktsiooniga (s.t. uksega). Lisaks on ehitatud trepp, mida seal enne ei olnud ja on suletud üks kaasomandis oleva keldriosa keldrikorruse aken. Nimetatud asjaolusid peab kohus aluseks võtma hindamaks, kas on tegemist asja olulise muutmisega.
  2. Puudutatud isikute I ja II väide selle kohta, et suletud keldriaken oli nagunii must, on kohtu hinnangul küüniline ja asjakohatu. Sellise arutluskäigu juures võiks igasuguse puhastamata akna kinni müürida. Asjaolu, kas aken on puhastamata, ei tähenda, et seda akent ei oleks üldse vaja. Lisaks omab ka keldriakna asukoht tähtsust hoone välisilme juures.
  3. Küll aga ei ole käesolevas asjas keldriakna sulgemine oluline muul põhjusel.
  4. a ajaloolase A.P. poolt koostatud dokumendis pealkirjaga „Tallinn, Aia t 21/Uus t 24 korter nr x remont-restaureerimise muinsuskaitselise järelevalve aruA.“ on märgitud, et välisukse ehitamisega müüriti kinni varem juba aastakümneid suletud ning osalt kinnimüüritud keldriaken (I kd tl 66-71). Seega on ajaloolase poolt tuvastatud, et tegemist oli kasutusest väljalangenud aknaga ning avaldaja väide, nagu oleks keldriakna puhul olnud tegemist kaasomanike jaoks olulise asjaga, ei ole põhjendatud.
  5. Samuti ei oma tähtsust puudutatud isikute I ja II seisukoht selle kohta, et puudutatud isikute I ja II korteril oli varasemalt eraldi sissepääs, mida ei ole enam võimalik kasutada amortiseerumise tõttu. Kohus ei pea põhjendatuks puudutatud isikute I ja II arvamust, et olukorras, kus korteril on nagunii eraldi sissepääs, võiks selle amortiseerumise tõttu teha sissepääsu teise kohta ja selliselt ei oleks muudatus vaadeldav olulise muudatusena.
  6. Riigikohus leidis ühes oma lahendis näiteks seda, et õhksoojuspumba paigaldamine kaasomandis olevale elamuseinale ja maapinnale ei ole käsitatav asja või selle majandusliku otstarbe olulise muutmisena

§ 74

lg 1 tähenduses ning on kaasomandis oleva elamuseina ja maa tavakasutus (vt Riigikohtu

  1. jaanuari
  2. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-11887, p 14). Tallinna Ringkonnakohus on 24.05.2018 otsuses tsiviilasjas nr 2-17-3654 nõustunud maakohtu seisukohaga, et parkimiskohtade asemele eluruumide ehitamine on asja oluline muutmine. Näiteks tsiviilasjas nr 2-16-8192 käsitleti olukorda, kus kostja on ehitanud hoonele hoonevälise kaubalifti ja rajanud sellega seoses hoone välisseintesse ukseavasid, samuti rajanud välisseina külge elektri- ja gaasitrassi. Tallinna Ringkonnakohtu poolt 28.09.2017 viidatud tsiviilasjas tehtud otsuse kohaselt on sellelaadseid muudatusi kohtupraktikas käsitletud oluliste muudatustena, st oluline muudatus ei ole mitte üksnes ehitise lammutamine või ehitise olulises mahus laiendamine, vaid ka näiteks hooneosa küttelahenduse muutmine ja täiendavate elektripaigaldiste lisamine. Ringkonnakohus nõustus antud tsiviilasjas ka selle maakohtu hinnanguga, et maja senistest piiridest väljapoole ehitatud tõsteseade kujutab endast olulist muudatust selles tähenduses. Kohtu hinnangul viitab eeltoodud kohtupraktika üheselt sellele, et suuremate muudatuste tegemine, kus mingi kaasomandi osa muudetakse ehituslikult, sealhulgas hoone välisseinas ukseavade tegemine, on käsitletavad oluliste muudatustena. Samas on viidatud ehituslikke muudatusi käsitlevates asjades tegemist olnud suuremahuliste muudatustega – mitmete ukseavade tegemine välisseina, hoone osade ehitamine parkla asemele. Seevastu ei peetud oluliseks muudatuseks õhksoojuspumba paigaldamist välisseina. Kohtu hinnangul ei saa olulisuse kriteeriumi sisustamisel lähtuda pelgalt sellest kui suur on muudatus oma mõõtmetelt, vaid sellest millist mõju see muudatus konkreetses hoone osas 7

(14)2-18-5875 avaldab. Riigikohtu eelpooltoodud õhksoojuspumba paigaldamist käsitlevas tsiviilasjas tehtud lahendist saab järeldada, et kui see seinale paigaldatud seade asub väiksel ja mõistliku kasutusotstarbeta alal, siis saab seda pidada mitteoluliseks muudatuseks. Kohus leiab, et antud juhul tuleb arvesse võtta, et puudutatud isikute I ja II poolt tehtud muudatus paikneb mitte hoone kõige laiemal fassaadi osal, vaid selle kõrval, peamisest fassaadiosast mitte samal joonel asuval kitsamal fassaadiosal, kus varem paiknes esimesel korrusel kolm akent ja pärast muudatuse tegemist uks ja sellest mõlemal pool üks aken. Seega ei tuleks muudatuse hindamisel lähtuda mitte kogu fassaadi arvesse võttes, vaid võtta arvesse hoone liigendatust. Kohtu hinnangul on antud juhul asjakohane puudutatud isikute I ja II poolt esitatud „Tallinn, Aia t 21/Uus t 24 korter nr x remont-restaureerimise muinsuskaitselise järelevalve aruA.“, mille kohaselt on välisukse projekti puhul arvestatud hoone fassaadi arhitektuuri omapära ning stiili. Tööde teostamisel arvestati vanalinna kaitsealal kehtivate muinsuskaitse nõuetega ja restaureerimistehnoloogiatega. Restaureerimisel jälgiti ajaloolisi vorme ja pinnatöötlusi (I kd tl 66-71). Tallinna linna Kultuuriväärtuste Amet tunnistas oma 11.07.2008 välja antud loa vaidlusaluste ehitustööde tegemiseks 21.08.2008 tagasiulatuvalt kehtetuks, kuid seda üksnes põhjusel, et puudus kaasomanike nõusolek. Seega on eelpoolviidatud aruandes toodud seisukohad endiselt arvesse võetavad ja sisuliselt on Tallinna linna Kultuuriväärtuste Amet jäänud seega endisele seisukohale, et tegemist on muinsuskaitsenõuetega kooskõlas oleva ümberehitusega ning nendest seisukohtadest nähtub, et tegemist ei ole olnud muudatusega, mis rikuks hoone välisilmet ega ajaloolise arhitektuuri omapära. Ühtlasi on sellega Tallinna linna Kultuuriväärtuste Amet leidnud, et hoone originaalset terviklahendust antud muudatus ei kahjusta. Kohtu hinnangul on tegemist asjatundja arvamusega, mida ei saa seetõttu alahinnata ja selle asemel lähtuda korteriomanike subjektiivsest arvamusest selle kohta, et muudatus hoonele ei sobi.
  1. Lisaks tuleb hinnata, millist mõju avaldab antud muudatus teistele korteriomanikele. Avaldaja hinnangul takistab trepp parkimist, mistõttu selle toime ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. Puudutatud isikute I ja II väitel on hoone esise maa puhul tegemist Tallinna linnale kuuluva maaga ja seal korraldab parkimist Tallinna linn, mistõttu avaldaja väited parkimise takistamise kohta on asjakohatud. Kohus puudutatud isikute I ja II sellekohase seisukohaga ei nõustu. Asjaolu, et Tallinna linn korraldab hoone ees parkimist ei muuda väiksemate parkimisvõimaluste tekkimise tõttu selle mõju maja elanikele. Kohus peab hindama reaalset, tegelikku mõju. Kui varasemale parkimiskohale on ehitatud trepp, siis on selle mõju kohtu hinnangul selline, et selle tõttu jääb maja elanikel väiksemaks võimalus maja ees parkida.
  2. Küll aga leiab kohus, et antud juhul ei ole pelgalt trepist tulenev mõju korteriomanikele oluline. Kohtule ei ole selgitatud, missugust reaalset mõju ühe võimaliku parkimiskoha vähenemine korteriomanikele avaldas. Kohtu hinnangul on tegemist pelgalt otsitud põhjendusega. Avaldaja ei ole kohtule esitatud avalduses esile toonud, et välisukse uus asukoht sellist mõju avaldaks, vaid alles 16.09.2019 kohtuistungil leidis kohale tulnud puudutatud isik XVII, et see mõjutab parkimist. Hiljem leidis istungil ka avaldaja ja puudutatud isik XV, et välisukse asukoht ja trepp mõjutavad parkimist. Suurem osa puudutatud isikuid pole oma seisukohta kohtule üldse avaldanud. Kohtusse ilmunud puudutatud isikul VI ei olnud puudutatud isikute I ja II tegevuse suhtes vastuväiteid. Kohtu hinnangul ei näita selline seisukohtade puudumine ja alles kohtuistungil parkimisprobleemi tõstatamine selle probleemi tõsisust ja olulist mõju korteriomanikele.
  3. Puudutatud isiku XVIII väitel tuleb maja välisfassaadi muutmisel muuta ka fassaadipassi ja see on korteriühistu jaoks otsene kulu. Kohtu hinnangul ei saa hoone välisviimistluspassi (fassaadipassi) koostamise vajadus olla selliseks toimeks, mis ületab tavakasutusest tekkivad mõjud. Kuni 10.12.2012 kehtinud Tallinna Linnavalitsuse 30.10.2002 8
(14)2-18-5875 määruse nr 116 „Elamu välisviimistluspassi väljaandmise korra ja vormide kinnitamine“ p 1.3 kohaselt võisid passi taotleda juriidilised või füüsilised isikud, kes soovivad värvida ja uuendada Tallinnas asuvat elamut. Antud määruse p 1.4 kohaselt tuli koostada pass elamule, mille renoveerimiseks pole vaja koostada ehitusprojekti. Antud määrusest järeldab kohus, et tegemist ei ole olnud kohustuslikus korras väljastatava dokumendiga. Samuti ei ole käesolevas asjas vaidlust selle üle, et tegemist oli ehitusluba ja ehitusprojekti nõudva ümberehitusega, mistõttu välisviimistluspassi koostamine ei ole olnud vajalik.
  1. Muud puudutatud isikute I ja II poolt teostatud ümberehituse tagajärjel korteriomanikele avalduvat mõju ei ole avaldaja ega teised puudutatud isikud esile toonud.
  2. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti projektide läbivaatamise komisjon on 24.10.2007 kinnitanud ümberehituse projekti. Projekti alusel Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas puudutatud isikule I ehitusloa nr 28307 ehitise rekonstrueerimiseks. Seega on puudutatud isikud I ja II saanud ümberehituseks pädeva asutuse loa. Luba on kehtiv ja seda ei ole vaidlustatud. Puudutatud isikud I ja II teostasid ümberehitustööd 11.07.2008 – 30.11.2008 (I kd tl 65). Seega pidi juba hiljemalt 11.07.2008 olema kõikidele korteriomanikele teada, et ehitustööd toimuvad. Kohtu hinnangul näitab asjaolu, et ehitusluba ei vaidlustatud, seda, et korteriomanikud ei pidanud antud olukorda nende õigusi riivavaks ega muudatuste mõju oluliseks.
  3. Eeltoodust tulenevat kogumina arvesse võttes järeldab kohus, et antud juhul ei ole olnud tegemist korteriomanike kaasomandis oleva seina olulise muutmisega

§ 74

lg 1 mõttes, mistõttu ei ole puudutatud isikud I ja II vajanud selleks kõikide kaasomanike kokkulepet ning avaldaja nõuet puudutatud isikute I ja II vastu

§ 74

lg 1,

§ 72lg 5, KOS § 11 lg 1 p 1 ja KOS § 16 lg 1 alusel rahuldada ei saa.

46. Kohus peab hindama ka muul alusel asja lahendamise võimalusi.

§ 72lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel.

Kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse.

§ 89

kohaselt on omanikul õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega. Riigikohus on leidnud, et olukorras, kus korteriomanik on rikkunud teise korteriomaniku omandiõigust, mis ei ole seotud valduse kaotusega, võib viimasel olla korteriomaniku vastu endise olukorra taastamise nõue mh

§ 89alusel (vt nt Riigikohtu 24.

oktoobri

  1. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-7999/68, p 34; Riigikohtu
  2. märtsi
  3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-12, p 12). Kolleegium jääb seisukohale, et

§ 89kohaldub mh korteriomanikest kaasomanike vahelistes suhetes (vt Riigikohtu 30.

jaanuari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-11887, p 13). Puudutatud isikute I ja II poolt teostatud ümberehituste tegemise ajal kehtinud KOS § 15 lg 1 sätestas, et kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Alates 01.01.2018 kehtiva KrtS § 35 lg 1 näeb ette, et korteriomandi kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Seega ka kehtiv seadus näeb ette kaasomandi eseme kasutamise osas otsustamise vajaduse vähemalt kaasomanike häälteenamuse alusel. Seega saab käesolevas asjas esitatud nõuet kohtu hinnangul lahendada ka

§ 72

lg 1,

§ 89ja KOS § 15 lg 1 alusel.

  1. Kohus nõustub avaldajaga, et kui käesoleval juhul ei ole tegemist asja olulise muutmisega, ei põhine see muudatus seadusel, kuna otsus selle kohta oleks pidanud tehtama enamuse otsuse alusel mitte puudutatud isikute I ja II ainuisikulise otsuse alusel. Riigikohus on mitmes lahendis leidnud, et kui tegemist ei ole asja olulise muutmisega, võivad korteriomanikud seda otsustada häälteenamusega (vt nt Riigikohtu
  2. jaanuari
  3. a otsus tsiviilasjas nr 2-1711887, p 14). Kaasomanikud võivad

§ 72lg-st 1 tulenevalt 9

(14)2-18-5875 kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas (vt selle kohta Riigikohtu
  1. aprilli
  2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-08, p 8). Seega saab kaasomandis olevat asja muuta ning ümber ehitada üksnes kaasomanike otsuse alusel, kuid juhul kui on tegemist olulise muutmisega, siis üksnes kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid selle kohta, et puudutatud isikute I ja II poolt tehtud ümberehituse jaoks oleks üldse mingisugune korteriomanike otsus vastu võetud. Puudutatud isikud I ja II vaidlevad vastu avaldaja väitele, nagu nad oleksid korteriühistu poole selles küsimuses pöördunud. Seega ei saa antud juhul olla tegemist isegi puudutatud isikute I ja II sooviga panna ümberehituse küsimus korteriomanike vahelisele hääletusele.
  3. Kaasomandis oleva asja muutmine on omandiõiguse rikkumine ja

§ 89

näeb ette võimaluse nõuda omandiõiguse rikkumise kõrvaldamist asja muutmise korral isegi siis kui asja muutmine ei ole oluline. 49. Eeltoodust tulenevalt on teistel kaasomanikel nõudeõigus puudutatud isikute I ja II vastu

§ 72

lg 1,

§ 89ja KOS § 15 lg 1 alusel.

  1. Puudutatud isikute I ja II väitel on avaldaja nõue aegunud. Kohus sellega ei nõustu. Riigikohus on leidnud, et korteriomanike ühisusest tuleneb eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes (vt nt Riigikohtu
  2. detsembri
  3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 19). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 149 kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Puudutatud isikud I ja II teostasid ümberehitustööd perioodil 11.07.2008 – 30.11.2008 (I kd tl 65). Seega sai avaldaja nõude aegumistähtaeg kõige varasemalt alata 11.07.
  4. Avaldaja aga esitas avalduse kohtusse enne 10 aasta möödumist, so 12.04.2018, mistõttu ei ole avaldaja nõue aegunud.
  5. Puudutatud isikute I ja II väitel on avaldaja oma nõudeõiguse kaotanud kuna nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Kohtu hinnangul ei ole seadusandja pidanud võimalikuks rakendada aegumise tähtaegu ilma igasuguste piiranguteta. TsÜS § 138 kohaselt tuleb õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimida heas usus. Riigikohus on märkinud, et aegumistähtaja jooksul nõude maksmapanekut saab pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel (vt nt Riigikohtu
  6. jaanuari
  7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1137-06, p 23;
  8. detsembri
  9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-08, p 16;
  10. jaanuari
  11. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-09, p 12;
  12. juuni
  13. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-170-09, p 11). Eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud (vt nt Riigikohtu
  14. aprilli
  15. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-13, p 15). Avaldaja esitas puudutatud isikute I ja II vastu nõude esmakordselt 16.11.2017, seega ligikaudu 9 aastat pärast ümberehitustööde lõpule viimist. Käesolevas asjas on avaldaja nõude esitamist alles 16.11.2017 põhjendanud sellega, et varem ei olnud avaldajal finantsilist võimekust nõude esitamiseks. Kohut selline põhjendus ei veena. Kohtule arusaadavalt ei tähenda pelgalt nõudekirja koostamine ja esitamine mingit märkimisväärset rahalist kulu ning seda iseäranis olukorras, kus avaldaja lepinguline esindaja, õigusharidusega puudutatud isik XV on üks korteriomanikest ja on käesolevas asjas kohtule esitatud hagiavalduse ise koostanud. Kohus peab mõistlikuks käitumiseks seda kui ehitustööde, sealhulgas ümberehitustööde puhul, esitataks nõudeavaldused ja pretensioonid võimalikult varakult, et vajadusel ehitustööd peatada ning mitte kulusid asjatult suurendada. Olukorras, kus puudutatud isikutel I ja II võimaldati ümberehitustööd segamatult lõpule viia, ehitusluba seejuures ei vaidlustatud ja ligikaudu 9 aasta jooksul said puudutatud isikud I ja II selle ümberehituse tulemusi kasutada, võisid puudutatud isikud I ja II kohtu hinnangul arvestada sellega ja eeldada heauskselt, et nõudeid nende vastu korteriomanike ega korteriühistu poolt ei esitata. Antud juhul ei ole tegemist

(14)2-18-5875 § 74 lg 1 mõttes asja olulise muutmisega, vaid olukorraga, kus puudub häälteenamusega tehtud otsus. Kohus ei pea mõistlikuks häälteenamusega tehtud otsuse puudumise põhjendusel asuda kohustama puudutatud isikuid I ja II taastama endist olukorda pärast 9 aasta möödumist ümberehituste teostamisest, lähtudes seejuures ka sellest, et avaldajal sisulist viivituse põhjendust nõudeavalduse nii hilise esitamise kohta esitada ei ole.
  1. Hea usu põhimõtte funktsiooniks on lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamise kuritarvitamise piiramine (vt Riigikohtu
  2. novembri
  3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-07, p 16). Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda halvas usus käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat (vt Riigikohtu
  4. detsembri
  5. a otsus tsiviilasjas nr 321-137-10, p 14). Seega käesoleval juhul ei kohalda kohus

§ 72

lg 1,

§ 89

ja KOS § 15 lg 1 sätestatut ja jätab avaldaja nõude endise olukorra taastamiseks rahuldamata. II Kinnisasja kasutusotstarbe kohase kasutamise nõue

  1. Enne 01.01.2018 kehtinud KOS § 12 lg 3 alusel võis korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduste ja kaasomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt. Tulenevalt KOS § 10 lg-st 1 võib korteriomanik korteriomandi reaalosa kasutada oma äranägemise järgi, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga. Kohus peab antud nõude lahendamisel lähtuma kehtivast seadusest. KrtS § 30 lg 2 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. KrtS § 30 lg 4 kohaselt võib käesoleva paragrahvi lõikes 2 sätestatud nõude esitada ka korteriühistu.
  2. Kohtu hinnangul on ka käesoleval ajal asjakohane Riigikohtu 02.10.2013 otsuses tsiviilasjas 3-2-1-90-13 väljendatud seisukoht: „Korteriomanikel on õigus nõuda, et kõik korteriomanikud kasutaksid oma korteriomandi reaalosa vastavalt kasutusloale ning ehitise kasutamise otstarbele (vt majandus- ja kommunikatsiooniministri
  3. detsembri
  4. a määrust nr 78 "Ehitise kasutamise otstarvete loetelu"), s.o nõuda kasutusloale või/ja ehitise kasutamise otstarbele mittevastava kasutamise lõpetamist.“ (p 15). Riigikohus on antud asjas viidanud KOS § 12 lg 3 ja KOS § 10 lg 1 sõnastuses viidatud seadusele ja on leidnud, et selleks on ehitusseaduse § 29 lg 1 p 12, mis nägi ette ehitise omaniku kohustuse tagada ehitise kasutamine vastavalt kasutamise otstarbele. Kohtu hinnangul sätestab analoogse kohustuse ehitusseadustiku § 16 lg 2, mille kohaselt tuleb ehitist kasutada heaperemehelikult ja kasutusotstarbe kohaselt. Kaasomanik on kohustatud seega nii kaasomandi osa kui ka korteriomandi eriomandi eset kasutama nii, et see oleks kooskõlas seadustega ehk siis kasutusotstarbega ega kahjustaks teiste korteriomanike õigusi. Seega tuleb lisaks sellele, kas puudutatud isikud I ja II kasutavad ruume kasutusotstarbe kohaselt, hinnata ka seda, kas see kahjustab teiste korteriomanike õigusi. Seejuures ei saa kohus lähtuda abstraktselt äritegevusest, vaid konkreetsest kasutamisviisist.
  5. Kohtu hinnangul on käesolevas asjas Tallinna kohtutäitur Risto Sepa poolt koostatud fakti tuvastamise aktiga tõendatud asjaolu, et perioodil 17.09.2019 kuni 30.09.2019 kasutas Aia tn 21//Uus tn 24, Tallinn korteriomandi nr x ruume juuksurisalong (II kd tl 14-17). Lähtudes menetlusosaliste seisukohtadest järeldab kohus, et juuksurisalong on antud ruumides teenuseid osutanud juba pikemat aega, vähemalt alates hagiavalduse esitamisest. Kohtul puudub eeltoodust alus järelduseks, et ka kohtuotsuse tegemise ajal antud ruume juuksurisalongina ei kasutata. 11

(14)2-18-5875
  1. Eeltoodust tulenevalt on põhjendamatud puudutatud isikute I ja II väited selle kohta, et puudutatud isikud I ja II ei ole sõlminud juuksuritöökojaga “M.” ühtegi lepingut, valdus korteriomandi üle on üle antud X OÜ-le ja X OÜ on andnud korteriomandi üürile I. OÜ-le.
  2. Avaldaja väitel kasutatakse juuksurisalongis erinevaid kemikaale, mis satuvad hoone kanalisatsiooni ja tekitavad kahjulikke aure. Kohus ei nõustu sellega, et juuksurisalongi pidamine korterelamus oleks keelatud. Sotsiaalministri
  3. detsembri
  4. a määruse nr 86 "Tervisekaitsenõuded ilu- ja isikuteenuste osutamisele" (jõustus 01.03.2001) § 2 lg 3 näeb ette, et iluteenust, sealhulgas juuksuriteenust võib osutada ka elamus, kui sissepääs teenuse osutamise ruumidesse on elamu sissepääsust eraldi või kui kõik korteriomanikud või korteriühistu on nõus sissepääsu võimaldama ühise sissepääsu kaudu. Nimetatud määruse väljaandmisel on kohtu hinnangul seega arvestatud võimalike juuksuriteenuse osutamisega kaasnevate ohuteguritega ning sellele vaatamata on võimalikuks peetud nimetatud teenuse osutamist elamus, sealhulgas korterelamus. Nimetatud sotsiaalministri määruses sätestatud nõue selle kohta, et juuksuriteenuse osutamiseks peab olema teenuse osutamise ruumidesse eraldi sissepääs on antud juhul täidetud. Eeltoodust tulenevalt ei võimalda kohtu hinnangul menetlusosaliste seisukohad teha järeldust selle kohta, et puudutatud isikutele I ja II kuuluva korteriomandi juuksurisalongina kasutamine kahjustaks teiste korteriomanike õigusi.
  5. Avaldaja on esitanud nõude kohustada puudutatud isikuid I ja II mitte kasutama korteriomandit aadressil xxx äri- või teeninduspinnana. Seega soovib avaldaja üldiselt keelata puudutatud isikutel I ja II eluruumide kasutamine äripinnana. Kohtul puudub võimalus asuda abstraktselt eluruumide kasutamist äripinnana keelama. Lisaks sellisele kasutamisviisile peab ruumi kasutamine kahjustama ka teiste korteriomanike õigusi. Kohus saab hinnata seda, kas eluruumide äripinnana kasutamine kahjustab teiste korteriomanike õigusi ainult konkreetse äritegevuse puhul.
  6. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus avaldaja nõude kohustada puudutatud isikuid I ja II mitte kasutama korteriomandit aadressil xxx äri- või teeninduspinnana, rahuldamata. III Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
  7. TsMS § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-42-08, p-s 18 märkinud, et mitme menetlusosalisega hagita menetluses on üldjuhul õiglane jätta menetluskulud selle isiku kanda, kelle kahjuks lahend tehti. TsMS § 172 lg 1 esimest lauset on otstarbekas kohaldada juhul, mil hagita menetluses selle iseloomu tõttu peale avaldaja teisi menetlusosalisi ei ole. (vt Riigikohtu 02.06.2008 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-08, p 18). Kohus leiab, et puudutatud isikute I ja II ning avaldaja enda menetluskulud tuleb jätta avaldaja kanda kuna avaldus jääb täies ulatuses rahuldamata.
  8. TsMS § 172 lg 1 võimaldab menetluskulude jaotamisel arvestada erinevate korteriomanike osaluse ulatust menetluses. Seejuures tuleb arvestada, et teiste korteriomanike võimalik soovimatus kohtumenetluses seisukohta avaldada ei takista asja lahendamist ka nende suhtes (vt Riigikohtu
  9. oktoobri
  10. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-101-13, p 13). Puudutatud isikud IX, XI, XVII ja XVIII toetasid avaldaja seisukohti ja taotlust. Puudutatud isikul VI ei ole puudutatud isikute I ja II tegevuse suhtes vastuväiteid. Ülejäänud puudutatud 12
(14)2-18-5875 isikute seisukohad kohtul puuduvad. Kohus leiab, et vaatamata osaluse ulatusele ja sellele, kes kohtule oma seisukohad esitas, tuleb lähtudes hagita menetluse eripärast (et menetlusse tuleb kaasata kõik puudutatud isikud ja põhimõtteliselt lahendatakse vaidlus kõikide korteriomanike huvides) ülejäänud puudutatud isikute menetluskulud jätta nende endi kanda, kuid rahaliselt kindlaksmääramata puudutatud isikutel nende puudumise tõttu.
  1. Hagita menetluses hüvitatakse menetlusosaliste õigusabikulusid vähemalt üldjuhul piiratumalt kui hagimenetluses, hagita menetluses puudub üldjuhul vajadus kasutada menetluses professionaalset õigusabi ja selle kasutamise korral ei saa menetlusosalisel olla üldjuhul õigustatud ootust, et õigusabikulud piiramatult mõnelt teiselt menetlusosaliselt välja mõistetaks (Riigikohtu
  2. mai
  3. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-11, p 19). Riigikohus on varem leidnud veel seda, et mõnda liiki hagita menetlust iseloomustab nende lahendite kohaselt sisuline vaidlusmenetlus menetlusosaliste vahel, mõne hagita menetluse liigi korral aga täidab kohus riigilt talle üle kantud avalikku ülesA.t ise asjaolud välja selgitada ning vaidlust eraõigussuhtes osalevate isikute vahel ei ole (Riigikohtu
  4. juuni
  5. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-58-13, p 14; vt ka
  6. oktoobri
  7. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-13, p 13;
  8. mai
  9. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-11, p 26;
  10. mai
  11. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p-d 18-20). Käesolevas asjas on kohtu hinnangul professionaalse õigusabi kasutamine olnud põhjendatud kuivõrd asjas on sisuline vaidlus.
  12. Puudutatud isikute I ja II menetluskulu on esindajakulu 2244 eurot. Et puudutatud isikutel I ja II oli menetluses esindaja, peab avaldaja hüvitama puudutatud isikutele I ja II tekkinud esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Puudutatud isikutele I ja II on osutatud õigusabi kokku 17 tundi tunnihinnaga 110 eurot, millele lisandub käibemaks, järgnevalt: 1) kliendiga kokkusaamine büroos, esmane õigusnõustamine, probleemi arutlemine 30 minutit; 2) dokumentidega (avaldus lisadega) tutvumine, avalduse uurimine 1 tund; 3) dokumentide äriregistrist tellimine, KÜ põhikirjaga ja otsusega tutvumine 30 minutit; 4) vastuse koostamine, lisadega e-toimiku kaudu esitamine 7 tundi; 5) avaldaja taotlustega tutvumine, kohtu nõude täitmine 1 tund; 6) kohtuistungiks ettevalmistamine 1 tund; 7) kohtuistungist osavõtt 1 tund ja 30 minutit; 8) 30.09.19 seisukohtade koostamine 1 tund ja 30 minutit; 9) avaldaja (KÜ) 30.09.19 seisukohtadega tutvumine 30 minutit; 10) 18.10.19 seisukohtade koostamine (vastava kohtupraktikaga tutvumine) 2 tundi; 11) menetluskulude nimekirja koostamine 30 minutit. Avaldaja puudutatud isikute I ja II menetluskuludele vastuväidet ei esitanud.
  13. Kohus, arvestades tsiviilasja keerukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, leiab, et puudutatud isikute I ja II menetluskulud õigusabile on osaliselt ülemäärased. Kohtuistungi protokolli kohaselt kestis 16.09.2019 istung 1 tund ja 18 minutit, mistõttu ei ole põhjendatud kuluks välja toodud 1 tund ja 30 minutit. Kohus vähendab antud ajakulu 12 minuti võrra. Kooskõlas Riigikohtu 3-2-1-77-14 punktiga 12 ei ole menetluskulude kindlaksmääramise avalduse esitamise ja menetluskulude nimekirja koostamise eest kantud menetluskulud põhjendatud ega vajalikud kulud TsMS § 175 lg 1 mõttes. Seega tuleb vähendada menetluskulude nimekirjas välja toodud kulu 30 minuti võrra. 13
(14)2-18-5875
  1. Kuna kohus vähendas puudutatud isikute I ja II esindaja ajakulu kokku 42 minuti võrra, on puudutatud isikute I ja II menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud põhjendatud ja vajalikud kokku 16 tunni ja 18 minuti ulatuses.
  2. Käibemaksu hüvitamiseks tuleb menetlusosalisel kinnitada, et ta ei saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kui avaldaja ei kinnita, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada, mõistab kohus menetluskulud tema kasuks välja ilma käibemaksuta (vt Riigikohtu lahend nr 32-1-65-13 p 16). Esindaja kinnitas, et puudutatud isikud I ja II ei ole käibemaksukohustuslased. Seega mõistab kohus avaldajalt puudutatud isikute I ja II menetluskulud välja koos käibemaksuga.
  3. Lepingulise esindaja tunnitasu 110 eurot, millele lisandub käibemaks, vastab puudutatud isikute I ja II esindaja kvalifikatsioonile ja on konkreetse tsiviilasja keerukust ja mahtu arvestades põhjendatud. Kokku on puudutatud isikute I ja II põhjendatud ja vajalikud menetluskulud esindajakulule 2151,60 eurot koos käibemaksuga.
  4. Puudutatud isikud I ja II on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada avaldajat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse. / allkirjastatud digitaalselt / Vallo Kariler kohtunik 14
(14)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.