KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Külli Puusep Otsuse tegemise aeg ja koht 14. november 2019, Valga kohtumaja Tsiviilasja number 2-19-2535 Tsiviilasi P.S hagiavaldus M.P v

) § 76 ja § 77 ning omandi kaotamise eest tuleb tasuda tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 kohast turuhinda. Seadus ei tunne sellist mõistet nagu mõistlik suurus. Kostjal tuleb tõendada, et kaasomandi osa turuväärtus on erinev hageja pakutud turuväärtusest ning selleks peab kostja taotlema ekspertiisi tegemist kaasomandi osa turuhinna määramiseks. Kohus on kohustatud kaasomandi lõpetamise nõude lahendamisel lähtuma nõude piiridest, mistõttu peab kostja oma nõude esitamiseks esitama vastuhagi. Kohtumenetluses on üksnes hageja esitaud nõue.

1. Kostja vastas hageja seisukohale
2. aprillil
3. Kostja selgitas vastuses, et ei ole nõus hageja märgitud turuhinnaga ja ei soovi tema osa kaasomandist. Selle kinnistu samasuguste ¼ mõtteliste osadega on varasemalt tehtud 3 notariaalset tehingut mis kõik on olnud väärtusega alla 3000 euro. Kaks neist olid kohtutäituri avalikud enampakkumised. See peaks looma piisava ettekujutuse turuhinnast. Kostja ei näe vajadust vastuhagi esitamiseks.
5. mail 2019 toimus asjas eelistung. Eelistungil lepiti kokku, et maja väärtuse teada saamiseks tellitakse kinnisvarabüroost hindamine. Hageja pakkus kohtus kompromissina hüvitise summaks 8000 eurot, kostja ei võtnud kompromissi vastu. Kostja pakkus omalt poolt kompromissina 5000 eurot, hageja vastava summaga ei nõustunud. Muus osas jäid pooled varem esitatu juurde.
6. Hageja esitas
7. augustil 2019 ekspertiisiakti, mille kohaselt on Pindi Kinnisvara OÜ hinnangul kinnistu turuväärtus
8. juuni 2019 seisuga 27 000 eurot.
9. Kostja esitas
10. augustil 2019 selgitused hageja tellitud hindamisele. Kostja selgitas, et on tegelenud kõrvalhoone – garaaž-maja renoveerimisega ja teinud töid umbes 5000 euro eest. Kõik selles hoones tehtud tööd, olid vajalikud hoone kasutamiseks ja alalhoiuks. Kostja ei soovi kinnistust loobuda. Kostja ei esitanud küll kuludest tõendeid, kuid esitatud tehtud tööde kalkulatsiooni.
11. Hageja esitas
12. augustil 2019 kostja kirjale vastuse milles asus seisukohale, et tulenevalt hindamisaktist on võimalik tuvastada hageja kaasomandi osa rahaline väärtus ning seda otsuses kajastada. Kostja ei ole tõendanud väidetavaid kulusid kõrvalhoonetele ega ole ka põhjendanud kulutuste vajalikkust ja põhjendatust. Hageja ei ole nõus neid väidetavaid kulutusi hüvitama. Kostjal on õigus neid kulutusi tõendada eraldiseisvas menetluses või siis vastuhagis.
13. Kostja esitas
14. septembril 2019 kohtule kirja, milles selgitas lahti kinnistul tehtud tööde tagamaid. Kostja selgituste kohaselt tegi ta kõrvalhoones töid ise ja seetõttu ei ole tal kulutuste tõendamiseks arveid esitada. Kostja esitas teostatud tööde kalkulatsiooni. 3 2-19-2535
15. Hageja esitas
16. septembril 2019 kostja kirjale vastuse milles jäi seisukohale, et kostja ei ole tõendanud kulutuste põhjendatust ega ka kulutuste tegemist. Hageja palus kohtul teha otsus, mis tugineb asja menetluses osapoolte poolt esitatud tõenditel.
17. Kostja esitas
18. septembril 2019 kohtule taotluse tunnistajate ülekuulamiseks.
20. oktoobril 2019 saatis kohus pooltele menetluse seisu selgitava kirja, milles selgitas pooltele, et kohtu hinnangul ei ole otstarbekas lahendada kaasomandi lõpetamise vaidluses M.P tasaarvestusnõuet hüvitise suuruse vastu. Kostja ei ole kohtule esitanud arusaadavat nimekirja vajalikest töödest ja nende kuludest, mistõttu venib asja lahendamine ning kohtu hinnangul ei aita see kaasa praeguse vaidluse lahendamisele. Kohtu hinnangul saab kostja tasaarvestusnõude esitada eraldi hagiga kohtusse, sest kostja taotlused olid esitatud sedavõrd suurte puudustega, et kohtul ei ole otstarbekas neid kaasomandi lõpetamise vaidluses käsitleda. See tooks kaasa üksnes menetluse venimise, ent kaasomandi võimalikult kiire lõpetamine on mõlema poole huvides, sest sellisel juhul on võimalik poolel, kes saab asja omanikuks asuda tegema enda varale kulutusi ilma teise poole nõusolekuta. Kohus andis pooltele võimaluse esitada veel täiendavaid tõendeid ja seisukohti kuni
21. oktoobrini 2019 ja teatas kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemise aja. MAAKOHTU PÕHJENDUSED
22. Kohus leiab, et hagiavaldus on põhjendatud ja hageja nõue tuleb rahuldada.
23. Hagiavaldusele lisatud tõenditest nähtub, et pooled on kinnistu, registriosaga nr xxx asukohaga xxx kaasomanikud selliselt, et hagejale kuulub ¼ ja kostjale ¾ kinnistust (tl 7).
24. Hageja on esitanud kostja vastu nõude lõpetada kaasomand ja jagada M.P ja P.S kaasomandis olev kinnistu, registriosaga xxx asukohaga xxx selliselt, et anda kinnistu omandiõigus täies ulatuses üle M.P kohustusega tasuda P.S kinnistu omandiõiguse kaotamise eest rahalist hüvitist 12 000 eurot.
25. Kohtu hinnangul tuleneb hageja nõude õiguslik alus

§ 76

lg-st 1, mille kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

§ 77

lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Asja jagamise viisis kokkuleppe puudumise korral otsustab selle

§ 77lg 2 järgi hageja nõudel kohus.

Tulenevalt

§ 76

lg-test 1 ja 2 ei pea kohus üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on

§ 76

ja 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud (

§ 76lg 2).

Pooltel ei ole vaidlust selle üle, et sellise kokkuleppega pooled seotud ei ole, samuti ei ole kohus tuvastanud muid piiranguid, mis takistaks kaasomandi lõpetamist. Eeltoodust tulenevalt on kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused täidetud.

§ 77

lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus võib

§ 77

lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis (vt nt Riigikohtu

1. mai
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-24 2-19-2535 1-40-05). TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Hageja on esitanud nõude poolte kaasomandis oleva kinnistu kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kinnistu jäetakse kostja omandisse ja kostjalt mõistetakse hageja kasuks välja rahaline hüvitis.
3. Kostja on oma vastuses vastuhagile (tl 13) vastanud, et nõustub kinnistu registriosa numbriga xxx asukohaga xxx kaasomandi lõpetamisega selliselt, et omandiõigus läheb talle täielikult üle. Seega nõustub kostja hageja nõudega kaasomandi lõpetamiseks hageja soovitud viisil. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem (vt nt Riigikohtu
4. aprilli
5. a otsus nr 3-2-1-14-17, p 22). Hageja ja kostja vahel on sisuliseks vaidluskohaks vaid kaasomandi lõpetamisega kaasneva kostjapoolse kompensatsiooni suurus hagejale.
6. Hageja soovis hagis kompensatsiooniks 12 000 eurot. Kompensatsiooni suuruse põhjenduseks tõi hageja välja, et kostja on hageja õe kaasomandi osa soetanud
7. aastal 12 000 euro eest ning hageja arvates saab sellest lähtuda kaasomandi kaotamise eest hüvitise määramisel. Mingeid tõendeid sellise tehingu kohta hageja välja toonud ei ole ning hilisemas menetluses hagejale sellele väitele ka ei toetu. Eelistungil tegi hageja kompromissi saavutamiseks pakkumise, et tema osa suurus on 8000 eurot. Kostja on läbivalt pakkunud hagejale hüvitusena 5000 eurot.
8. Kohtueelistungil
9. mail 2019 leppisid pooled kokku, et kinnisvarabüroolt tellitakse kinnistu hindamine (tl 41). Hageja
10. augustil 2019 esitatud Pindi Kinnisvara OÜ konsultatsiooni hinnangul on vaidlusaluse kinnistu turuväärtus
11. juuni 2019 seisuga 27 000 eurot (tl 54). TsÜS § 65 kohaselt on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Seega tuleb kinnistu, registriosa numbriga xxx asukohaga xxx harilikuks väärtuseks lugeda 27 000 eurot. P.S ¼ osa hind kinnistust on järelikult 6750 eurot.
12. Kui asja või õigust soovib üks kaasomanik, peab kohus enne eseme temale jätmise otsustamist selgeks tegema ka hüvitise määra, mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule maksma (vt eelviidatud Riigikohtu otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 25). Kuivõrd kostja on olnud menetluse jooksul nõus kohtu välja pakutud kompromisspakkumisega 5500 eurot (tl 86) ja ei soovi mingil juhul sellest kinnistust loobuda (tl 81) loeb kohus tuvastatuks, et kostja on valmis ja võimeline hagejale hüvitiseks maksma kostja pakutuga samasse suurusjärku jääva summa 6750 eurot. Riigikohus on leidnud, et põhimõtteliselt ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühe ühis- või kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma (vt nt Riigikohtu
13. oktoobri 2017.a otsus tsiviilasjas nr 2-14-18828, p 14.2). 24.

§ 76

ja § 77 tuleb kohaldada nii, et kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagatakse õiglane hüvitis (vt selle kohta Riigikohtu

1. oktoobri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-11009, p 17). Kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise maksmise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga (vt selle kohta
3. septembri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 13). Eeltooduga saab kohus arvestada vaid juhul, kui pooled on selliselt hüvitise kindlaksmääramist taotlenud. Hageja nõude ning

§ 76

lg 1 ja 77 lg 2 alusel lõpetab kohus kinnisasja, registriosaga xxx asukohaga xxx kaasomandi ja annab kinnisasja, registriosaga xxx asukohaga xxx P.S omandis oleva ¼ suuruse osa üle M.P. M.P on kohustatud maksma P.S tema osa eest hüvitiseks 6750 eurot. 5 2-19-2535

1. Kuivõrd hageja omandist ilmajäämine toimub kostja kohustuse vastu maksta hagejale hüvitist omandi kaotuse eest, tuleb vastavalt Riigikohtu seisukohtadele (vt Riigikohtu
2. oktoobri
3. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-18828, p 14.2 ja
4. aprilli
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 26) siduda kohtuotsuses vastastikku omandamiseks vajalike tahteavalduste andmine hüvitise saamisega.
6. Kohus selgitab, et pooltel tuleb käesolev kohtulahend asjaõiguslepingu sõlmimise tahteavalduse ja kinnistamisnõusoleku asendamise kohta esitada selle jõustumisel kinnistusosakonnale kinnistamise alusdokumendina. Kuni kostja ei ole hüvitanud hagejale 6750 eurot, ei saa lugeda tuvastatuks P.S kohustust nõusoleku andmiseks vaidlusaluse kinnisasja omanikukannete muudatuste tegemiseks.
7. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg 5 teise lause järgi peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hageja tahteavaldusi kohtuotsus asendab.

§ 641

kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seega tahteavalduseks, mille hageja peaks andma selleks, et kostja saaks kinnisasja ainuomandi, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks. Asjaõiguslepinguga lepivad pooled kokku, et hageja osa kinnisasjast läheb kostja omandisse. Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega antakse nõusolek, et senine kanne, mille kohaselt kinnisasi on poolte kaasomandis, kustutatakse ja tehakse kostja kohta ainuomaniku kanne. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.
2. Riigikohtu
3. septembri
4. a otsuse kohaselt kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätte menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (vt Riigikohtu
5. septembri
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14). Käesoleval juhul on kohus seisukohal, et kaasomand lõpetati eelduslikult mõlema poole huvides. Mõlemad pooled olid huvitatud kaasomandi lõpetamisest, kokku ei suudetud leppida vaid kaasomandi lõpetamise eest makstava hüvitise suuruses. Tegemist ei ole TsMS § 162 lg 1 sätestatud otsuse tegemisega kummagi poole kahjuks, sest kohus ei nõudnud kostjalt välja hüvitist hageja nõutud ulatuses. Hageja nõudis hagis hüvitist 12 000 eurot, kuid kohtu välja mõistatud hüvitise suurus on 6750 eurot. Seega ei teinud kohus otsust kostja kahjuks vaid lahend tehti eelduslikult mõlema poole huvides.
7. Kohus jätab TsMS § 163 lg 1 alusel menetluskulud täielikult poolte endi kanda. Seetõttu ei määra maakohus menetluskulude suurust rahaliselt kindlaks.
8. TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. 6 2-19-2535 /allkirjastatud digitaalselt/ Külli Puusep kohtunik 7