RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-19-6210 Määruse kuupäev Tartu, 28. jaanuar 2020 Kohtukoosseis Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Peeter Jerofejev ja Kai Kullerkupp Kohtuasi Swed

) § 2 lg 1 p 27 kohaselt täitedokument, kuid ei anna

§ 2lg 4 järgi õigust algatada täitemenetlus.

Ei ole loogiline, et tõendi alusel täitemenetlusega ühinedes tuleks esimesel järjekohal olev hüpoteek kustutada, kui täitemenetluse aluseks olev täitedokument seda ei võimalda. Lisaks ei ole korteriühistu poolt täitmiseks esitatud ca 10 161 euro suuruse nõude arvutuskäik jälgitav ja nõue on osaliselt aegunud.

1. Kohtutäitur oli seisukohal, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohtutäitur jäi
2. aprilli
3. a otsuses toodud seisukohtade juurde. Avaldaja kasuks seatud hüpoteek tuleb korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 44 lg 2, § 72 lg 1 ja

§ 158

lg 3 alusel pärast täiteasjas korteriomandi sundmüügiks läbiviidud edukat enampakkumist kustutada.

1. Korteriühistu ja võlgnik oma seisukohta ei esitanud.
2. Harju Maakohus rahuldas
3. juuli
4. a määrusega kaebuse ja keelas eduka enampakkumise järel avaldaja kasuks sisse kantud hüpoteegi kustutamise. Menetluskulud jäid solidaarselt korteriühistu, võlgniku ja kohtutäituri kanda ning maakohus mõistis neilt solidaarselt avaldaja kasuks välja menetluskulu 15 eurot. Maakohtu hinnangul ei ole täitemenetluse aluseks olevate täitedokumentide alusel võimalik avaldaja kasuks seatud hüpoteeki

§ 158lg 3 kohaselt kustutada.

Täitemenetluse aluseks olevast kohtuotsusest ei nähtu, et hagi esitati majandamiskulude saamiseks ning formaliseerituse printsiibist tulenevalt ei saa kohtutäitur seda asjaolu ka kohtuotsusest tuletada. Kohtute Infosüsteemist (KIS) ei nähtu, et selliseid hagisid oleks võlgniku vastu esitatud. Seega toimub täitemenetlus korteriomandi võõrandamise nõude täitmiseks, mitte majandamiskulude saamiseks. Korteriühistu tõendi alusel rahuldatakse üksnes täitemenetluse ajal ja vahetult enne seda tekkinud korteriühistu nõue ilma eraldi kohtulahendita. Varem tekkinud majandamiskulude sissenõudmiseks on vaja tavapärast täitedokumenti, mida praegusel juhul kohtu- ega täitemenetluses esitatud ei ole. Ainult korteriühistu tõendi alusel täitemenetlust alustada ei saa (

§ 2lg 4).

Korteriühistu saab täitedokumendiks oleva tõendi esitada koos täitmisavaldusega, millele on lisatud tavapärane täitedokument või kui korteriomandile on pööratud sissenõue mõne muu sissenõudja avalduse alusel (

§ 23lg 44 ja § 1491 lg 3).

Seega vajab korteriühistu täitemenetluse alustamiseks endiselt kohtulahendit, sest ainult tõendi alusel täitemenetlust alustada ei saa. Lisaks tuleb korteriühistul oma nõude põhjendatust tõendada. Selleks tuleb esitada kehtiv majanduskava ja nõude põhjendatuse kontrollimist võimaldavad andmed (

§ 23lg 44 p 1). Täitemenetluses rahuldatakse selle ajal ja 2

§ 149ja § 1491 alusel täitemenetlusega.

Asjaolu, et korteriühistul ei ole esitada täitedokumenti varem tekkinud majandamiskulude võla saamiseks, ei anna alust avaldaja kasuks seatud hüpoteegi kustutamata jätmiseks. Korteriühistu toetas määruskaebust. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
2. septembri
3. a määrusega maakohtu määruse ja jättis uue määrusega avaldaja kaebuse rahuldamata. Maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jättis ringkonnakohus avaldaja kanda ning märkis, et hüvitatavaid menetluskulusid ei ole. Ringkonnakohtu määruse kohaselt on täitedokument Harju Maakohtu
4. aprilli
5. a kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-14-62380, millest tulenevalt nõuab korteriühistu võlgniku korteriomandi võõrandamist täitemenetluse korras enampakkumise teel. Kohtuotsus on

§ 2lg 1 p 1 mõttes täitedokument.

Kuigi iseenesest märkis maakohus õigesti, et selle täitedokumendi alusel ei saa korteriühistu pandiõigust KrtS § 44 lg 1 mõttes tekkida, jättis maakohus tähelepanuta, et korteriühistu saab täitemenetluses esitada korteriomandile sissenõude pööramisel

§ 2lg 1 p 27 alusel täitedokumendi korteriomandist tuleneva nõude täitmiseks.

Selleks esitas korteriühistu kohtutäiturile

§ 1491lg-s 4 sätestatud andmed (võlgnevuse aruanne ja 2019.

a majanduskava). Täitemenetluses piisab korteriühistu pandiõiguse tekkimiseks sellest, et korteriühistu esitab

§ 2

lg 1 p-s 27 nimetatud tõendi koos

-is sätestatud andmetega. Majandamiskulude nõue on KrtS § 44 lg 1 alusel pandiga tagatud ja sellele kohaldatakse sama sätte lg 2 järgi esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut, mistõttu sellest nõudest tagapool olevad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega (

§ 158lg-d 2 ja 3).

Seda arvestades on kohtutäituril õigus kustutada avaldaja kasuks võlgniku korteriomandile esimesele järjekohale seatud hüpoteek pärast täiteasjas nr 022/2015/7378 läbiviidud edukat enampakkumist.

§ 149

¹ lg 1 järgi, kui kohtutäitur arestib korteriomandi ja sissenõudjaks ei ole korteriühistu, saadab ta viivitamata pärast keelumärke kinnistusraamatusse kandmist teate arestimise kohta korteriühistule. Kümne päeva jooksul teate saamisest arvates peab korteriühistu esitama kohtutäiturile korteriühistu kehtiva majanduskava ja tõendi järgmiste andmetega: 1) korteriomandist tuleneva sellise nõude suurus, mis on muutunud sissenõutavaks kuni kolm kuud enne keelumärke kinnistusraamatusse kandmist, ja selle nõude põhjendatuse kontrollimist võimaldavad andmed; 2) majandamiskulude edasise arvestuse alus (

§ 1491lg 4 p-d 1 ja 2).

Korteriühistu pandiõiguse rakendamine ei sõltu sellest, kas täitemenetlus on algatatud korteriühistu avalduse alusel või korteriühistu ühineb täitemenetlusega, milles on sissenõue pööratud korteriomandile. Sellist tõlgendust toetab KrtS-i seletuskiri ja Justiitsministeeriumi seisukoht. Praeguses asjas on korteriühistu esitanud täitmiseks korteriomandi võõrandamise nõude ning 3

§ 2lg 1 p-s 27 sätestatud tõendi alusel.

Kuna

§ 2

lg 1 p-s 27 märgitud tõendi alusel ei saa täitemenetlust alustada, siis ei ole

§ 23, sh lg 44, asjas kohaldatav.

Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu seisukohaga, et korteriühistu vajab majandamiskulude sissenõudmiseks jõustunud kohtulahendit. Korteriühistu on sissenõudmiseks esitanud korteriomandi võõrandamise kohustamise nõude (mitte rahalise nõude) ning kuna selle nõude täitmisel pööratakse sissenõue korteriomandile, siis rakendub ka KrtS § 44 lg-st 1 tulenev korteriühistu pandiõigus majandamiskulude võlgnevuse osas. Vaidluse lahendamisel ei ole tähtis see, kui suur on korteriühistu majandamiskulude võlgnevus, sest kohus lahendab üksnes küsimust, kas korteriühistul on pandiõigus, mille tagajärjel on avaldaja hüpoteek järjekohas tagapool ja lõpeb pakkumise parimaks tunnistamisega. Korteriühistu tõendist nähtuvalt on korteriühistul pandiõigusega tagatud korteriomandist tulenev nõue. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Avaldaja palub määruskaebuses tühistada ringkonnakohtu määruse ning jätta jõusse maakohtu määrus. Avaldaja nimetas kassatsiooniastme menetluskuluna määruskaebuselt tasutud 50 euro suuruse kautsjoni. Määruskaebuse kohaselt ei anna täitedokumendiks olev maakohtu otsus alust pandiõiguse tekkeks KrtS § 44 lg 1 mõttes (see ei ole vaieldav). Tõend kommunaalvõlgnevuse kohta on täitedokument, kuid ei anna

§ 2lg 4 kohaselt õigust täitemenetluse algatamist nõuda.

Ei saa olla põhjendatud, et tõendi alusel täitemenetlusega ühinedes tuleks esimesel järjekohal olev hüpoteek kustutada olukorras, kus täitemenetluse aluseks olev täitedokument seda ei võimalda. Kui kumbki täitedokument eraldi ei võimalda hüpoteegi kustutamist, ei võimalda need ka ühiselt hüpoteegi kustutamist. Tõend täitedokumendina ei ole läbinud kohtulikku kontrolli. KrtS seletuskirjas on öeldud, et hüpoteegi kohta sätestatu kohaldamine tähendab mh seda, et korteriomandile sissenõude pööramiseks vajab korteriühistu endiselt täitedokumenti, st kohtulahendit. Sissenõudjal ei ole kommunaalvõlgnevuse kohta kohtulahendit. Lisaks on

§ 2

lg 1 p 27 kohaselt tõend täitedokumendiks vaid kuni kolm kuud enne avalduse esitamist sissenõutavaks muutunud nõude osas (

§ 23lg 44).

Praegu nähtub tõendist nõue suurusega ca 10 000 eurot, mis pärineb aastatest 2013-

2. Kohtutäitur leidis, et ringkonnakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud. Kohtutäitur jäi oma ringkonnakohtule esitatud määruskaebuse seisukohtade juurde.
3. Võlgnik ei ole määruskaebusele vastanud. Sissenõudja esitas seisukoha, mis ei vastanud TsMS § 218 lg 3 teise lause nõuetele. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
4. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 695 ja § 691 p 1 alusel muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
5. Kassatsiooniastmes on põhiline õiguslik küsimus, kas avaldaja kasuks võlgniku korteriomandile seatud hüpoteek tuleb pärast korteriomandi edukat enampakkumist kinnistusraamatust kustutada. Kolleegium vastab sellele küsimusele alama astme kohtute tuvastatud asjaolude alusel jaatavalt, nõustudes ringkonnakohtu määruse põhjendustega. 4

§ 2lg 1 p-s 27 nimetatud tõendi korteriomandist tuleneva nõude kohta.

Selline tõend kajastab

§ 23

lg 44, § 1491 ja § 1531 kohaselt korteriühistu majandamiskulude tasumise nõuet võlgniku vastu ja seega tekib selle alusel korteriühistu pandiõigus KrtS § 44 lg 1 tähenduses. Kuigi

§ 2

lg 4 kohaselt ei saaks tõendi enda alusel täitemenetlust alustada, on võimalik sellist tõendit esitada täitmisele mõne muu täitedokumendi alusel alustatavas või alustatud täitemenetluses,

§ 23lg 44 või § 1491 ja § 1531 tingimustel. 14. Korteriühistu pandiõiguse tähendus hüpoteegipidaja jaoks ilmneb eelkõige Krt

S § 44 lg 2 ja

§ 158lg 3 koostoimes. Krt

S § 44 lg 2 kohaselt kohaldatakse korteriühistu pandiõigusele seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. Täitemenetluses kehtib hüpoteegiga tagatud kinnisasja müümisel üldiselt põhimõte, et kui kinnisasi müüakse esimesel (eespoolsemal) järjekohal asuva hüpoteegipidaja nõude alusel, siis järjekohas tagapool asuvad õigused lõpevad pakkumise parimaks tunnistamisega (

§ 158

lg 3) ja need kustutatakse kinnistusraamatust kohtutäituri avalduse alusel (

§ 160lg 1).

Eeltoodu tähendab praegusel juhul, et kui korteriühistust sissenõudja kasuks on tõendi alusel tekkinud pandiõigus, lõpeb avaldaja kasuks esimesele järjekohale seatud hüpoteek pärast korteriomandi edukat enampakkumisel müümist ja see tuleb kinnistusraamatust kustutada. Erandina võib

§ 158

lg 3 kohaselt lõppeva õiguse püsimajäämise saavutada ostjaga sõlmitud sellekohase kokkuleppe alusel

§ 159alusel.

Samuti võib hüpoteegi lõppemine ja kustutamine olla välistatud, kui selgub, et täitedokumendist, sh korteriühistu tõendist, ei tulene kehtivat majandamiskulude tasumise nõuet, vt selle kohta allpool määruse p 17. Praeguses asjas ei ole seni tuvastatud kokkulepet hüpoteegi püsimajäämise kohta ega seda, et korteriühistul puudus tegelikult

§ 2lg 1 p-s 27 nimetatud tõendis väljendatud majandamiskulude tasumise nõue.

15. Hüpoteegi lõppemise ja korteriühistu tõendi alusel majandamiskulude nõude esitamise võimaluse peamise eesmärgina on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu (462 SE) seletuskirjas nimetatud vajadust tagada korteriühistu nõuete rahuldamine täitemenetluse käigus.

§ 2

lg 1 p 27 järgne tõend on võimalik esitada ka täitemenetluse ajal tekkinud majandamiskulude nõude kohta, vt

§ 1491ja § 1531. Eesmärk on ka ostja poolt korteriomandi võlavabana omandamine, vt selle kohta ka Krt

S § 43 lg 2 esimene lause. Lisaks sooviti seletuskirja kohaselt vältida olukordi, mil korteriomanik tasub laenumakseid, kuid ei maksa oma osa korteriühistu majandamiskuludest. Toimiku kohaselt on hüpoteek avaldaja kasuks sisse kantud enne

1. a
2. jaanuari. Sellisel juhul näeb KrtS § 72 lisaks sama seaduse § 44 lõikes 3 sätestatule ette korteriühistu pandiõiguse maksmapaneku (rahalised) piirid kinnistu müügist saadud raha jaotamisel. 5

§ 2lg 1 p 27 järgsest tõendist.

Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et korteriühistu pandiõiguse rakendamine ei sõltu sellest, kas täitemenetlus on algatatud korteriühistu avalduse alusel või korteriühistu ühineb täitemenetlusega, milles pööratakse sissenõuet korteriomandile. Seda ei muuda ka see, et toimikust nähtuvalt ei ole korteriühistu esitanud tõendit sellises täitemenetluses, kus algseks sissenõudjaks on mõni muu isik (sellist juhtumit reguleerib

§ 1491), vaid on esitanud tõendi samas täitemenetluses, mis algatati 2015.

a tema enda avalduse alusel.

ei reguleeri selgelt tõendi esitamist sellisel juhtumil, kolleegiumi hinnangul on tegemist õiguslüngaga ning analoogia korras on võimalik kohaldada

§ 1491. 17.

Praeguse menetluse esemeks ei ole küsimus sellest, kas korteriühistu kui sissenõudja esitatud tõendist nähtuvad mh sellised nõuded, mis võivad olla aegunud. Võlgnikul on õigus esitada sissenõudja vastu

§ 221

lg 1 järgne sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi, milles ta saab mh toetuda nõude aegumisele (vt nt Riigikohtu

1. jaanuari
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-134-07, p 11). Avaldajal on võimalik esitada

§ 109

lg 1 järgne hagi jaotuskava vaidlustamiseks.

§ 109

annab sissenõudjale võimaluse vaidlustada teise sissenõudja nõue, välistamaks ebaõiglane tagajärg, kui raha jaotatakse sissenõudjale, kellel nõuet võlgniku vastu ei olegi, või ka juhul, kui nõue on rahuldatud täitemenetluse norme oluliselt rikkudes (vt Riigikohtu

1. oktoobri
2. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-9790/18, p 14). Siiski peab avaldaja sellise hagi esitamiseks olema sissenõudja õigustes.
3. Menetluskulud Riigikohtus ning ka alama astme kohtutes jäävad TsMS § 172 lg 1 teise lause ja lg 10 alusel avaldaja kanda. Riigikohus andis TsMS § 176 lg 2 kohaselt tähtaja kassatsiooniastme menetluskulude nimekirja esitamiseks. Menetlusosalised (peale avaldaja) ei esitanud tähtpäevaks menetluskulude nimekirja, seega kolleegium avaldajalt menetluskulusid välja ei mõista. Ka ringkonnakohus on määruses märkinud, et väljamõistetavad menetluskulud puuduvad. Seega ei määrata praeguse määruse jõustudes menetluskulusid TsMS § 177 lg 2 sätestatud korras rahaliselt kindlaks.
4. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. allkirjastatud digitaalselt Kaupo Paal, Peeter Jerofejev, Kai Kullerkupp 6