Tsiviilasi nr 2-18-2298 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Hiie Lindmets teatavaks- 7. november 2018, Tartu kohtumaja Otsuse avalikult tegemise aeg ja koht Tsiviilasja numb

§ 299lg 2 kohast teadet üüri tõstmiseks.

Üüri tõstmise teate üürnikule kättetoimetamise tõendamise koormus lasub üürileandjal. Lisaks eeltoodule sisaldavad kostja arved ka kirjeid, mille tasumist ei saa kostja hagejalt nõuda. Kostja on 11.12.2017, 05.01.2018 ja 05.02.2018 saatnud hagejale teated üürilepingu lõpetamise kohta. 11.12.2017 teate kohaselt lõppeb üürileping alates 10.01.2018 väidetava 62,66 euro suuruse võlgnevuse tõttu. Seejuures ei esitanud kostja võlgnevuse kohta ühtegi tõendit ega vastanud sisuliselt hageja 11.12.2017 järelepärimisele võlgnevuse tekkimise, perioodi, arvutuse jms kohta. 05.01.2018 kostja lõpetamisteatele vastas hageja 09.01.2018, et eluruumi üürilepingu kostjapoolne ülesütlemine on tühine. Hageja arvates on poolte vahel kehtiv üürileping, mis on kostjale täitmiseks kohustuslik selles toodud tingimustel. Kuna eluruumi üürilepingu ülesütlemine eeldab õigusliku aluse olemasolu ning ülesütlemine peab olema läbi viidud

§-s 325 sätestatule vastavalt, aga antud juhul puudub ülesütlemisavaldustes ülesütlemise õiguslik alus ning vaidlustamise kord ja tähtaeg, on vaidlusalused ülesütlemised tühised. Lisaks ei ole hagejale arusaadav, kas kostja on eluruumi üürilepingu üles öelnud korraliselt või erakorraliselt. Kostja tegevus on ka vastuolus hea usu põhimõttega

§ 327

lg 1 p 2 alusel, sest üürileping on öeldud üles seetõttu, et hageja ei ole nõustunud üürilepingu muutmisega (üüri tõstmisega) tema kahjuks. Kui kohus leiab, et kostjapoolsed ülesütlemised on kehtivad ja ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, palub hageja vaidlusalust üürilepingut pikendada kuni kolmeks aastaks, vastasel juhul kaasnevad lepingu lõppemisega hageja ja tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Hageja palub hagiavalduse rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja nõude osas märgib hageja, et kostja on alles 29.03.2018 hagiavaldusega esitanud väidetava 11.01.2018 ülesütlemisavalduse, mis on tühine. Kostja ei saa väljatõstmise nõuet esitades tugineda AÕS § 80 lg-le 1, kuna ei ole vaidlusaluse eluruumi omanik. Hageja esitas kohtule üürilepingu nr XXX koos selle sõlmimise ajal kehtinud üürilepingu üldtingimuste ja majutamise sisekorraeeskirjaga ning üliõpilaselamu ruumide ja inventari kasutusjuhendiga, üüriarved, 11.12.2017 lõpetamisteate, pooltevahelise elektronkirjavahetuse, kuriteoteate, 11.02.2018 elektronkirja (I kd tl 11-19, 22-27, 29-52). 2

§ 271tähenduses.

Nimetatud säte näeb ette, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kuivõrd lepingu esemeks üürilepingu järgi on XXX üliõpilaselamus asuv tuba nr XXX, mida kasutatakse alaliseks elamiseks, on tegemist eluruumi üürilepinguga

§ 272lg 1 mõttes.

Antud juhul ei esine

§ 272

lg 4 p-s 4 sätestatud välistust, kuna üürileandjaks on eraõiguslik juriidiline isik (MTÜ Tartu Üliõpilasküla) avalik-õigusliku juriidilise isiku (Tartu Ülikool) asemel, samuti ei nähtu üürilepingust, et üürnikku oleks lepingu sõlmimise ajal teavitatud sellest, 3

§ 275

järgi tühised, seega võib seadusega sätestatust kõrvale kalduda üksnes üürnikule soodsamalt.

1. Hageja on seisukohal, et poolte sõlmitud üürileping kehtib üüriga 88 eurot kuus ning kuna üürilepingu ülesütlemine on tühine, on tal õiguslik alus üüritud toa kasutamiseks ning kostjal tuleb täita oma lepingulisi kohustusi. Kostja leiab seevastu, et vaidlusalune üürileping on alates XX.XX.XXXX lõppenud selle korralise ülesütlemisega, kuid hageja ei ole lepingu lõppemisel üürituba tagastanud, samuti on tasumata üüri ja kõrvalkulude eest.
2. Üüri maksmise kohustus tuleneb

§-st 271 ja üürilepingu üldtingimuste p-st 4.1 (I kd tl 13-15), mille kohaselt maksab üürnik üürileandjale üüri jooksva kuu eest. Üüri suurus on fikseeritud lepingu tiitellehel ning sõltub lepingu tähtajast ja tuba kasutavate üürnike arvust. Üürilepingust nähtuvalt on pooled lepingu sõlmimisel leppinud kokku üüri suuruses 88 eurot kuus. Üürileandjal on tähtajatu üürilepingu puhul

§ 299lg 1 järgi üüri ühepoolse tõstmise õigus.

Sama paragrahvi teises lõikes on kehtestatud eluruumi üürilepingu üüri tõstmise kord.

§ 299

lg 2 kohaselt peab eluruumi üürileandja teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri suurus; 2) mis ajast üür suureneb; 3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kui üürileandja ei teata sellest

§ 299

lg-tes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles, on üüri tõstmine vastavalt

§ 299lg-le 3 tühine.

Üldtingimuste p 4.3 kohaselt otsustab üüri suuruse muutmise üliõpilasküla juhatus. Üliõpilasküla teatab sellest üürnikele vähemalt kuu enne uue üüri suuruse kehtivuse algust, pannes vastavad teated välja üliõpilaselamute teadete tahvlile ja üliõpilasküla koduleheküljele internetis. Üürnik nõustub lepingut sõlmides, et teadete tahvlil ja koduleheküljel avaldatud lepingu tingimuste muutmine on käsitletav lepingu tingimuste muutmisena. Antud juhul on kostja juhatus 16.12.2016 otsusega (I kd tl 156) kinnitanud majutusperioodiks 01.07.2017 kuni 30.06.2018 hinnakirja (I kd tl 157) ning tagatisraha ja broneerimistasu suurused (I kd tl 158). Hinnakirja kohaselt on XXX üliõpilaselamus alates 01.07.2017 ühekohalise toa üür 100 eurot kuus, nagu nähtub ka hagejale alates 13.07.2017 esitatud üüriarvest (I kd tl 19). Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et üürnikele on üüri tõstmisest teatatud vastavate teadete väljapanemisega üliõpilaselamute teadete tahvlile ja kostja koduleheküljele internetis. Lisaks on kostja 26.05.2017 saatnud hageja elektronposti aadressile teate hinnakirja ja üürilepingu lisade muutusest koos viitega vastavale lingile (II kd tl 9). Kohtu hinnangul ei ole üürilepingu üldtingimuste p 4.3 tüüptingimusena tühine ega üürnikku ebamõistlikult kahjustav

§ 42

ja 44 järgi, samas nõustub kohus hagejaga selles, et tegemist ei ole

§ 299lg-le 2 vastava üüri tõstmise teatega.

Ka kostja ise kinnitas 18.10.2018 kohtuistungil, et üüri tõstmise põhjendust ja arvestust ega üüri tõstmise vaidlustamise korda ei ole teates märgitud. Eeltoodust tulenevalt on üüri tõstmine alates 01.07.2017

§ 299lg 3 järgi tühine.

Üüri tõstmise tühisuse korral kehtib eelnevalt kehtinud üür, seega antud juhul 88 eurot kuus. 4.

§ 311

lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu

§-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. 4

§ 311alusel ülesütlemine ei eelda mingit täiendavat alust.

Tähtajatu üürilepingu korralisel ülesütlemisel kaitseb teist lepingupoolt üksnes ülesütlemise tähtaeg. Üürilepingu üldtingimustest nähtuvalt on pooltel õigus leping igal ajal lõpetada (lepingu korraline ülesütlemine), teatades sellest teisele poolele kirjalikult ette vähemalt 30 kalendripäeva (p 8.3). Üürileandja kohustub teatama lepingu korralisest ülesütlemisest vähemalt 30 kalendripäeva ette (p 5.1.6). Kohus märgib, et

§ 312lg-s 2 on sätestatud ühekuuline etteteatamise tähtaeg 30 kalendripäeva asemel.

Kuna üürilepingu ülesütlemisavaldus on ühepoolne tahteavaldus, muutub see kehtivaks kättesaamisega (TsÜS § 69). Kohtu hinnangul on kostja elektronkirjade saatmise väljavõtetega (I kd tl 132-133) tõendanud, et esitas hagejale 11.01.2018 üürilepingu ülesütlemise avalduse (II kd tl 11-13). Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et on 11.12.2017 samal viisil (e-tähtkirjana) saadetud elektronkirja kätte saanud. Üürilepingu üldtingimustest nähtuvalt on üürnikul kohustus informeerida üürileandjat oma meiliaadressi muudatustest (p 5.2.13). Kostja väitel ei ole hageja kostjat elektronposti aadressi muutusest teavitanud ja hageja ei ole kohtumenetluses vastupidist tõendanud. Kohus leiab, et ülesütlemisavalduse kättesaaduks lugemisel saab lähtuda üldtingimuste p-s 5.3.1 kokkulepitud tähtajast, so kui saatmisest on möödunud kaks tööpäeva. Seega on 11.01.2018 saadetud ülesütlemisavaldus hageja poolt kätte saadud hiljemalt 16.01.2018. Eluruumi üürilepingu ülesütlemise avaldus on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas, seega

§ 325

lg-s 1 sätestatud vormis, samuti

§ 325lg-s 2 sätestatud tingimustele vastavalt.

Nimelt peavad

§ 325

lg 2 kohaselt üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kostja ülesütlemisavaldus sisaldab kõiki

§ 325

lg 2 p-des 1-4 sätestatud andmeid: üüritud asjaks XXX üliõpilaselamus asuv tuba nr XXX, lepingu lõppemise päevaks XX.XX.XXXX, tähtajatu üürilepingu korraline ülesütlemine

§ 311

lg 1 alusel koos vaidlustamise korra ja tähtaja näitamisega (vaidlustamine 30 päeva jooksul üürikomisjonis või kohtus). Eeltoodust tulenevalt loeb kohus üürilepingu nr XXX nii formaalselt kui materiaalselt kehtivalt üles öelduks. Vaidlusalune üürileping on alates XX.XX.XXXX lõppenud korralise ülesütlemise tõttu. Kohus märgib, et ei ole tuvastanud, et üürilepingus endas või selle üldtingimustes oleks üürilepingu korralist ülesütlemist piiravaid sätteid. 5.

§ 326

lg 1 annab eluruumi üürnikule õiguse vaidlustada eluruumi üürilepingu ülesütlemise, kui üürnik leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Vaidlustamine tuleb kõne alla siis, kui leping on kehtivalt üles öeldud. Lepingu ülesütlemise vaidlustamiseks on üürnikul aega üks kuu ülesütlemisavalduse saamisest (

§ 329lg 1).

Antud juhul on kohus tuvastanud, et eluruumi üürilepingu ülesütlemine on kehtiv ja õiguspärane ning et hageja on 11.01.2018 ülesütlemisavalduse hiljemalt 16.01.2018 kätte saanud. Kuivõrd hageja esitas hagiavalduse kohtule 12.02.2018, ei ole üürilepingu vaidlustamise nõue lõppenud.

§ 327

lg-tes 1 ja 2 on sätestatud näitlikud kriteeriumid (loetelu ei ole ammendav), mille alusel hinnata, kas ülesütlemine oli hea usu põhimõttega vastuolus või mitte. Hageja on vastavat nõuet esitades leidnud, et kostja tegevus on vastuolus hea usu põhimõttega

§ 327

lg 1 p 2 alusel, sest üürileping on tegelikult öeldud üles seetõttu, et hageja ei nõustunud üürilepingu muutmisega (üüri tõstmisega) tema kahjuks. Kohus hageja väitega ei nõustu. Eluruumi üürilepingu ülesütlemise õiguslikud alused on ammendavalt seaduses sätestatud. Kostja on ülesütlemisavalduse kohaselt tähtajatu eluruumi üürilepingu korraliselt üles öelnud. Ülesütlemise alus tuleneb

§-st 311. Kohus selgitas, et tähtajatu üürilepingu

§ 311alusel ülesütlemine ei eelda mingit käesolevale paragrahvile täiendavat alust.

Kehtiva kohtupraktika kohaselt ei ole tähtajatu üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks vaja konkreetset põhjust ka eluruumi puhul. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et üürileping oleks üles öeldud põhjusel, et hageja ei nõustunud üüri tõstmisega. Tõendid (30.11.2017 meeldetuletus II kd tl 10, 5

§ 327lg-s 1 toodud alustest või lg-s 2 sätestatu.

Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et asjaolu, et üürileandja on soovinud üürnikust vabaneda eluruumi üürilepingu ülesütlemise teel hea usu põhimõtte vastaselt, on tõendamata. 6.

§ 326

lg 2 sätestab, et eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Seejuures on üürnikul üürilepingu pikendamise nõude esitamiseks aega üks kuu ülesütlemise teate saamisest (

§ 329

lg 2).

§ 326

lg 2 järgi võib eluruumi üürnik igasuguse üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise korral nõuda üürilepingu pikendamist isegi siis, kui üürileandjal oli üürilepingu ülesütlemiseks õiguslik alus ja kui ülesütlemine ei olnud hea usu põhimõttega vastuolus. Pikendamise nõude eelduseks on, et lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Samas otsustatakse pikendamine lepingu pikendamise piiranguid arvestades.

§ 328

lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt ei rahuldata

§ 326

lg-s 2 nimetatud eluruumi üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks, kui üürilepingu pikendamine oleks vastuolus üürileandja õigustatud huvidega, eelkõige kui üürnikul on võlg üüri ja kõrvalkulude eest ning üürnik on oluliselt rikkunud

§ 276

lg-s 2 või 3 nimetatud kohustust, so asja hoolikas ja vastavalt sihtotstarbele kasutamine ning majaelanike ja naabrite huvidega arvestamine. Kohtu hinnangul on hageja nõudeõiguse realiseerimine piiratud. Sõltumata sellest, kas eluruumi üürilepingu lõppemisega võivad kaasneda hageja jaoks rasked tagajärjed, ei kuulu hageja üürilepingu pikendamise nõue rahuldamisele, kuna läheb vastuollu kostja õigustatud huvidega. Nimelt on hagejal võlg üüri ja kõrvalkulude eest (vt kohtu põhjenduste p 8). Lisaks eeltoodule ei kasuta hageja kohtu andmetel ühiselamutuba seal alaliselt elamiseks, seega otstarbel, millest üürileandmisel lähtuti. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja saatnud 03.09.2018 kostjale elektronkirja (I kd tl 169), mille kohaselt ei ole ta juunist kuni augustini üüritoas elanud ega kasuta ühiselamutuba ka septembris, oktoobris ja novembris. Käesolevaks ajaks kokku seega kuus kuud. Kohus märgib, et üürileandjapoolset üürilepingu täitmist ei saa eeldada, kui üürnik ise lepingut ei täida. 7. Kuivõrd kohus on leidnud, et üürileandjal oli vaidlusaluse eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks õiguslik alus, ülesütlemine ei olnud hea usu põhimõttega vastuolus ning põhjendatud ei ole üürniku taotlus üürilepingu pikendamiseks kuni kolmeks aastaks, on üürileping ülesütlemisega lõppenud. Pärast lepingu lõppemist peab üürnik

§ 334lg 1 kohaselt üüritud asja üürileandjale tagastama.

Sama üürniku kohustus on kehtestatud üürilepingu üldtingimustes: üürnik garanteerib talle kasutamiseks antud vara tagastamise lepingu lõppemisel (p 1.4), üürnik kohustub üüriobjekti lepingu lõppemise päeval vabastama ja üürileandja esindajale üle andma (p 8.3). Kohus selgitab, et

§ 334lg 1 puhul on tegemist lepingulise nõudega.

Üürileandjal tekib nõudeõigus sellest hetkest, mil üürileping enam ei kehti. Seejuures ei pea üürileandja tõendama omandiõigust. Kui üürnik seda kohustust ei täida, tekib üürileandjal õigus asja tagastamist hageda. Kuna hageja ei ole pärast üürilepingu lõppemist üüritud asja tagastanud, kuid tema valdus pärast XX.XX.XXXX ei põhine enam õiguslikul alusel, on põhjendatud rahuldada kostja eluruumi väljanõudmise nõue. Kohus mõistab vaidlusaluse eluruumi hageja ebaseaduslikust valdusest 6

§ 271

järgi on tasu (üüri) maksmise kohustus üürileandjale.

§ 292

lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Antud juhul on pooled kõrvalkulude tasumises kokku leppinud. Üldtingimuste p 4.1 kohaselt maksab üürnik lisaks üürile üürileandjale eelneval kuul osutatud kõrvalteenuste eest alljärgnevalt: vee ja kanalisatsiooni eest lähtudes elanike arvust üliõpilaselamus, elektri, soojusenergia (küte ja soe vesi) eest lähtudes üüritud pinna suurusest (sh tuba kasutavate üürnike arvust), muude kõrvalkulude eest vastavalt üürileandja hinnakirjale. Üür ja kõrvalkulud tuleb tasuda vastavalt esitatud arvetele iga kuu

1. kuupäevaks (p 5.2.10). Kostja nõuab 19.06.2018 võlanõude täpsustuse kohaselt hagejalt üüri ja kõrvalkulude tasumist summas 309,39 eurot. Hagejal on 13.03.2018, 13.04.2018, 16.05.2018 ja 18.06.2018 väljastatud arvete (I kd tl 148-151) alusel 589,39 euro tasumise kohustus, millest tasutud on 280 eurot (I kd tl 143). Tegemist on märtsi-, aprilli-, mai- ja juunikuu üüriga (eluruumi lepinguta kasutamisega) 100 eurot kuus nelja kuu eest ning veebruaris, märtsis, aprillis ja mais osutatud teenuste kõrvalkuludega. Kõrvalkuludeks on kulud elektri- ja soojusenergia ning vee ja kanalisatsiooni tarbimise eest ajal, mil hageja eelduslikult elas ühiselamus. Võlgnevuse arvestuse aluseks olevad arved ei sisalda kirjeid, mille tasumist ei saa kostja hagejalt väidetavalt nõuda. Arvetelt nähtub kõrvalkulude võlgnevus artiklite kaupa. Kohtu hinnangul tuleb üliõpilaselamutega sõlmitud üürilepingute puhul pidada mõistlikuks, et lähtudes üliõpilaselamu üldkulust arvestatakse ühe ruutmeetri soojusenergia ja elektri maksumus ning kasutatud vee- ja kanalisatsioonikulu jagatakse majas elavate üürnike vahel. Kohtul ei ole alust arvata, et kostja ei ole kõrvalkulude arvestamisel antud juhul lähtunud üldtingimuste p-s 4.1 sätestatust. Kuivõrd kohus on leidnud, et üüri tõstmine on tühine, mistõttu kehtib eelnevalt kehtinud üür 88 eurot kuus 100 euro asemel, on kostja võlgnevuse nõue põhjendatud osaliselt summas 261,39 eurot (309,39 – 48 = 261,39).
2. 13.06.2018 menetlusdokumendis loobus kostja hagiavalduses esitatud leppetrahvi nõudest. TsMS § 428 lg 1 p 3 kohaselt lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist loobunud. TsMS § 429 lg 1 järgi võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse. Kuivõrd kostja on leppetrahvi nõudest loobunud, lõpetab kohus selle nõude osas menetluse TsMS § 428 lg 1 p 3 alusel. Kui menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle. Kui menetlus on lõpetatud hagist loobumise tõttu või kompromissiga, on lõpetamisel samad materiaalõiguslikud ja protsessuaalsed tagajärjed nagu menetluse lõpetamisel kohtuotsusega, kui seadusest ei tulene teisiti (TsMS § 432).
3. Kokkuvõtteks jätab kohus hageja hagi kostja vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks rahuldamata, lõpetab menetluse kostja leppetrahvi nõudes, rahuldab osaliselt kostja hagi, mõistes hagejalt kostja kasuks välja üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse 261,39 eurot ning nõudes välja hageja ebaseaduslikust valdusest kostja valdusesse vaidlusaluse eluruumi ja tõstes hageja eluruumist koos temale kuuluvate asjadega välja, kui hageja keeldub eluruumi vabatahtlikult tagastamast. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
4. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 järgi näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes 7