← Eesti

2-19-2590/28

Tsiviilasi nr: 2-19-2590 KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number Tsiviilasi 2-19-2590 Määruse tegemise aeg ja koht 17.02.2020, Tallinn Kohtukoosseis Krista Kirspuu, Indrek Soots, Ul

§ 74lg 8 järgi hinna vaidlustamise korral taotleb kohtutäitur uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. Ts

MS § 428 lg 2 kohaselt lõpetab kohus menetluse ka muul seaduses sätestatud alusel.

  1. Riiklikult tunnustatud ekspert VL esitas 20.04.2019 kohtule eksperthinnangu nr
  2. Ekspertiisi läbiviimise ja selle tulemusega seonduvad taotlused on kohtu poolt lahendatud. Kuivõrd kohus määras kohtutäituri taotlusel kinnisasja hindamise korraldamiseks ekspertiisi ning kohtu poolt määratud ekspert on viinud läbi kinnisasja 2

(5)Tsiviilasi nr: 2-19-2590 hindamise ja esitanud kohtule eksperthinnangu, siis on sellega kohtutäituri poolt kohtule esitatud nõue täidetud ning menetlus käesolevas tsiviilasjas tuleb lõpetada.
  1. Kohus leidis, et kuna kohtutäituril puudub iseseisev huvi asja lahenduse vastu ja ta vahendab täitemenetluses määratud hinna vaidlustanud isiku avaldust kohtule, ei ole õiglane jätta menetluskulusid kohtutäituri kui avaldaja kanda, vaid need tuleb jätta TsMS § 172 lg 1 alusel võlgniku kanda, kuna kinnisasja uus hindamine on läbi viidud tema soovil ja huvides. Kuna menetlusosalised ei ole esitanud taotlusi menetluskulude väljamõistmiseks, hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad. Määruskaebus
  2. Võlgnik esitas Harju Maakohtu määrusele määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning saata asi uueks lahendamiseks tagasi maakohtule.
  3. Määruskaebuse kohaselt peab ekspert kinnisasja hindamisel arvesse võtma kõiki asjaolusid, mis hinda võivad mõjutada. Kuna esimese astme kohtu poolt määratud ekspert ei arvestanud kinnisasja hindamisel kõiki asjaolusid, mis võivad hinda mõjutada, keeldus kohus alusetult kordusekspertiisi määramisest
  4. Kui kinnisasi müüakse täitemenetluses ja see mõjutab eksperdi arvates turuväärtust, peab ekspert sellega arvestama. Näidates hindamisaktis eeldatava müügiperioodina 6 kuni 12 kalendrikuud, ei ole ekspert arvestanud kinnisasja müügiga täitemenetluses enampakkumisel. Ekspert vastas kohtu küsimusele, kas kinnisasja väärtust ei mõjuta müük täitemenetluses, et müük täitemenetluses mõjutab iseenesest vara müügihinda, hinnatav kinnisasi asub likviidses asukohas ja täitemenetluses müümisel on vara võimalik müügihind 20-30% madalam vara turuväärtusest.
  5. Kuna

§ 82

lg 1 kohaselt on asja alghind enampakkumisel hindamise tulemusel saadud ja arestimisaktis märgitud hind, ei ole kohtus tehtud ekspertiisiga määratud kinnisasja hinda sellise täpsusastmega, et oleks üheselt selge kinnisasja alghind enampakkumisel.

  1. Kinnisasja hindamisel tuleb arvestada kõigi kinnistusraamatusse kantud õigustega, sh seda koormavate hüpoteekidega. Hüpoteekide hindamisel kinnisasja hinna määramiseks tuleb välja selgitada, kas ja kui suurt nõuet hüpoteek tagab. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas avatud registriosa nr 12628802 neljandasse jakku on sisse kantud hüpoteek sissenõudja kasuks hüpoteegisummaga 60 000 eurot.
  2. Kohtu täiendavale küsimusele vastates selgitas ekspert, et juhul kui enampakkumisel hüpoteeke ei kustutata, on kinnisasja turuväärtus hüpoteegiga tagatud nõuete võrra väiksem. Samas ei kajasta ekspertiisiakt hüpoteegiga tagatud nõuete suurust. Hüpoteegiga tagatud nõuete suuruse tuvastamiseks saab ekspert pöörduda päringutega sissenõudja, võlgniku ja kohtutäituri poole.
  3. Vastavalt TsMS §-s 304 lg 1 sätestatule on kohtul eksperdiarvamuse ebaselguse, vasturääkivuse või puudulikkuse korral, mida ei ole võimalik täiendavate küsimustega kõrvaldada, õigus määrata kordusekspertiis, mis tehakse ülesandeks samale või teisele eksperdile. Määruskaebuse esitaja leiab, et ülal loetletud ebaselgusi, vasturääkivusi ja puudusi ei ole võimalik kõrvaldada täiendavate küsimustega ja asjas tuleb määrata kordusekspertiis. Menetluse edasine käik
  4. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja edastas seisukoha saamiseks avaldajale ja sissenõudjale.
  5. Avaldaja määruskaebusele ei vastanud. Sissenõudja leidis, et võlgnik soovib täitemenetlust venitada, taotlus kordusekspertiisi tegemiseks tuleb rahuldamata jätta, kuna ekspert on kõigile küsimustele vastanud. 3

(5)Tsiviilasi nr: 2-19-2590 Ringkonnakohtu põhjendused
  1. Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et esitatud määruskaebus kuulub rahuldamisele, vaidlustatud Harju Maakohtu kohtumäärus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3, § 659 ja § 667 alusel menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada ning asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule, kuna ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgnevat.
  2. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse seisukohaga, et praegusel juhul ei ole ekspertiisiga määratud kinnisasja hinda sellise täpsusastmega, et oleks üheselt selge kinnisasja alghind enampakkumisel.
  3. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kohtutäitur maakohtule esitatud taotluses märkinud, et eksperdil tuleks hinnata täitemenetluse seadustiku erisusi asja enampakkumisel müümisel ning arvestada neid kinnisasja hindamisel (tlk 1). Maakohus on 13.04.2019 määruses eksperdile esitanud küsimuse, kui suur on kinnisasja registriosa nr 12628802 turuväärtus ning märkinud, et juhul, kui ekspert on seisukohal, et turuväärtuse hindamisel omab tähendust kinnisasja müümine täitemenetluse raames toimuval enampakkumisel, tuleb eksperdil nimetatud asjaoluga hindamisel arvestada (tlk 27). Kohtule esitatud eksperthinnangu kohaselt on kinnisasja turuväärtuseks 17.04.2019 hinnatud 74 000 eurot (tlk 31).
  4. Puudustele eksperthinnangus juhtisid tähelepanu nii kohtutäitur kui võlgnik. Sealjuures on kohtutäitur esile toonud, et kuna tegu on täitemenetluses müügiga, ei saa ekspert eeldada enda väljatoodud asjaolusid turuväärtuse määramisel; ekspert oleks pidanud arvestama ka kinnistusraamatust nähtuvaid hüpoteeke, nende sisu ja tagatavaid nõudeid; ekspert ei saa eeldada, et kohtutäitur müüks vara 6-12 kuud, vaid peaks välja tooma nö kiirmüügi hinna, kuna täitemenetlus peab olema kiire; ekspert ei ole välja toonud hinnangut, et täitemenetlus kinnisasja turuväärtust ei mõjuta; eksperdi hinnata ei ole see, kas hinnale lisandub käibemaks, mistõttu peaks kinnisasja turuväärtuse välja tooma käibemaksuta (tlk 50-50 pöördel). Võlgnik nõustus kohtutäituri seisukohtadega (tlk 53 pöördel).
  5. Maakohtule 04.06.2019 antud vastusest nähtuvalt mõjutab täitemenetlus eksperdi hinnangul vara ostu-müügihinda ning kuna kinnisasi on likviidses asukohas, siis täitemenetluse raames toimuva müügi korral on võimalik ostu-müügihind 20-30% madalam vara ekspertiisis küsitud turuväärtusest. Välja toodud turuväärtus on lõppsumma, millega on turul võimalik elamukrunti realiseerida. Kui hüpoteegi nõuded lähevad ostjale üle, siis on turuväärtusest või ostu-müügihinnast vajalik maha arvestada võõrandamise kuupäeva seisuga olev hüpoteegi nõude suurus. Kui nõue üle ei lähe, siis mõju turuväärtusele puudub (tlk 67).
  6. Eelnevast tulenevalt on ekspert kokkuvõttes andnud sellise arvamuse, et kinnisasja turuväärtuseks on 74 000 eurot; kui aga arvestada kinnisasja müüki täitemenetluses, jääb võimalik hind vahemikku 51 800-59 200 eurot (so vastavalt 20-30 % 74 000 eurost). Seega on määruskaebuse esitaja õigesti esile toonud, et ekspertiisiga määratud kinnisasja alghind

§ 82lg 1 mõttes ei ole üheselt selge.

Maakohus ei ole seda asjaolu tähele pannud. 27. Ringkonnakohtu hinnangul ei vasta kinnisasja suhtes läbi viidud uus hindamine eelnevast tulenevalt seaduse mõttele ning maakohus on tsiviilasja menetluse ennatlikult lõpetanud. 28.

§ 82

lg 1 kohaselt on asja alghind enampakkumisel hindamise tulemusena saadud ja arestimisakti märgitud hind.

§ 74

lg 1 kohaselt hinnatakse asi arestimisel ja asja hind märgitakse arestimisakti.

§ 74lg 5 alusel lähtub 4

(5)Tsiviilasi nr: 2-19-2590 kohtutäitur asja hindamisel selle harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist. TsÜS § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilikuks väärtuseks on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Hinna vaidlustamise korral taotleb kohtutäitur

§ 74lg 8 alusel uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult.

  1. Nimetatud õigusnorme koosmõjus hinnates tuleneb ringkonnakohtu hinnangul eelnevast põhimõte, et asja harilik väärtus tuleb välja selgitada sellise konkreetsusastmega, et see on üheselt selge.
  2. Maakohtul tuleb asja edasisel menetlemisel eelnevast juhinduda ning kaaluda, kas kinnisasja enampakkumise alghinna üle tekkinud vaidluse lahendamiseks on vajalik kordusekspertiisi läbiviimine TsMS § 304 lg 1 alusel või saab ebaselguse kõrvaldada eksperdile täiendavate küsimuste esitamise teel. Maakohtul tuleb arvesse võtta sedagi, et TsMS § 432 kohaselt ei saa kohtutäitur käesoleva menetluse lõpetamisel enam avaldusega kinnisasja uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramiseks kohtusse pöörduda.
  3. TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt määratakse menetluskulude jaotus kindlaks asja uuel läbivaatamisel.
  4. Käesolevale määrusele ei saa esitada määruskaebust (TsMS 696 lg 3 esimene lause ja Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28.05.2014 kohtumäärus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 11). /allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots Ulvi Loonurm kohtunik kohtunik 5

(5)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.