Obsah (4)

§ 12§ 21§ 40§ 20

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks Määruse tegemise aeg ja koht 4. veebruar 2020, Tartu Tsiviilasja number 2-19-14398 Tsiviila

§ 12lg 2 ja § 34 lg 1).

1. juulil 2019 vastu võetud otsus läheb eeltoodud põhimõtetega vastuollu seeläbi, et juba enne seda oli avaldaja majandamiskulu suurus korteriühistu põhikirja kohaselt kulusid jagades märkimisväärselt suurem, kui seadusjärgse kulude jagamine ette näeb. Olukorras, kus korteriomanike vaheline ebavõrdus on juba eelnevalt suur, on selle edasine suurendamine vastuolus hea usu põhimõttega ja korteriomanike huvidega.
2. Korteriühistu avaldusega ei nõustunud ja palus jätta see rahuldamata. Korteriomanike
3. aprilli 2019 üldkoosolekul võeti vastu otsus vahetada välja korteriomandite kaasomandis olev majaväline kanalisatsioonitorustik ning finantseerida see töö pangalaenuga. Korteriühistu juhatus hakkas koheselt antud küsimusega tegelema ja tegi kindlaks, et pangalaenu võtmine 12 000 euro suuruses summas ei olegi võimalik, pank annab korteriühistutele laenu alates summast 20 000 eurot. Kuna sellist summat ei ole üldkoosolek otsustanud võtta, puudus juhatusel volitus 20 000 eurot laenu võtta. Samuti kujuneks see korteriomanikele tunduvalt kulukamaks, kui oli esmane arvestus. Seega ei tulnud laenu võtmine enam kõne alla. Lisaks nõuab pank laenu võtmise korral omakapitali suurendamist 3000-le eurole (praegu 1500), kolme hinnapakkumist, projekti, omaniku järelevalvet. See kõik toob kaasa suuri lisakulutusi, mis muudavad planeeritava töö tunduvalt kallimaks (mitmeid tuhandeid eurosid) nii korteriühistule kui ka kõikidele korteriomanikele, ka väikeste korterite omanikud oleksid pidanud pangalaenu võtmise korral maksma tunduvalt rohkem, kaasa arvatud ka avaldaja. Seetõttu ei olnud pangalaenu võtmine võimalik. Kõigi korteriühistu liikmete huvides otsustas juhatus võtta vastu otsuse

§ 21lg 1 kohaselt koosolekut kokku kutsumata ja saatis 8.

juulil 2019 kõigile liikmetele otsuse eelnõu, küsides seisukohta järgmistes küsimustes: pangalaenu 12 000 eurot mitte võtta ja lubada korteriühistu juhatusel suurendada ajutiselt majandamistasu 15 euro võrra korteriomandi kohta (praegu 10 eurot, edaspidi 25 eurot) alates

1. augustist 2019, et selle rahaga teha järk-järgult osaline kanalisatsioonitorustiku vahetus majast välikaevudeni.
2. juulil 2019 võeti otsus vastu hääletamistulemustega 18 poolt, vastu 7, eriarvamusel 5 ja erapooletuid ei olnud. Vastuvõetud otsus koos hääletusprotokolli ja selle lisadega ning ka otsuse poolt olnud korteriomanike seisukohtadega (valguskoopiad) oli esitatud koheselt ka avaldajale. Avaldaja väide, et ta pole otsuse poolt olnud korteriomanike seisukohti saanud, ei vasta tõele.
3. juulil 2019 korteriomanike üldkoosoleku otsus on kooskõlas seaduse ja korteriühistu põhikirjaga ega ole vastuolus heade kommetega. Kooskõlas

§ 40lg-s 2 sätestatuga on põhikirja p-des 4.2.6.1.-4.2.6.10.

kindlaksmääratud elamu maksete tasumise kord seadusest erinevalt. Avaldaja väide, et osaline kanalisatsioonitorustiku vahetus on suuremahuline renoveerimistöö ja tegemist on tehnosüsteemiga, mille eest tasumine peab toimuma põhikirja p. 4.2.6.9 järgi, on väär. Kanalisatsioonitorustiku osaline vahetus võib eelneva suulise hinnapakkumise alusel maksma minna 8000-12 000 eurot, mis ühe korteri kohta võetuna teeb 267-400 eurot. Taoline töö ei ole kindlasti suuremahuline. Samuti ei paigutu kanalisatsioonitoru remont mingit moodi tehnosüsteemide kapitaalremondi ega renoveerimise alla. Antud tegevus ei vaja ka projekti, vaid ainult ehitajapoolset tavalist tööjoonist. Kuna kanalisatsioonitorustik on kõikidele korteritele võrdselt vajalik, siis seetõttu on põhjendatud selle remondi eest tasumine põhikirja 3 p. 4.2.6.7 majandamiskulu artikli alt. Teatud kulusid tuleb väikeste korterite omanikel tasuda suurte korterite omanikega võrdselt, kuna see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. MAAKOHTU SEISUKOHT 3. Maakohus jättis avalduse rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda ning märkis, et hüvitatavad menetluskulud puuduvad. Maakohus leidis, et ei esine asjaolusid, mis annaksid alust lugeda korteriühistu 24. juuli 2019 otsust tühiseks või seda tühiseks tunnistada. Kohus ei tuvastanud, et oleks rikutud korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korda või oleks otsuse vastuvõtmine vastuolus seaduse või korteriühistu põhikirjaga. Vaidlust ei ole selle üle, et korteriühistu 24. juuli 2019 üldkoosoleku otsus võeti vastu

§ 21lg-s 1 lubatud viisil koosolekut kokku kutsumata.

Juhatus koostas 24. juuli 2019 hääletustulemuste protokolli (tl 19-20), kuhu on kantud

§ 21lg-s 4 nõutud andmed.

Kuigi avaldaja väitis, et protokollile ei olnud poolt hääletanud korteriomanike seisukohti, siis kohtuistungil teatas ta, et protokollile olid siiski lisatud korteriomanike seisukohad ning ta on need kätte saanud. Elamus on 30 korteriomandit. 24. juuli 2019 üldkoosoleku protokollist (tl 19-20) nähtub, et otsus on vastu võetud häälteenamusega. Otsuse poolt hääletas 18, vastu 7 ja eriarvamusele jäi 5 korteriomanikku. Kuna otsuse poolt on hääletanud üle poole korteriomanikest, on otsus vastu võetud (

§ 20lg 3).

Kohus ei tuvastanud asjaolusid, millest võiks järeldada, et

1. juuli 2019 üldkoosoleku otsus on vastuolus seaduse, korteriühistu põhikirja või heade kommetega. Üldkoosoleku
2. juuli 2019 otsusega otsustati lubada korteriühistu juhatusel suurendada ajutiselt majandamistasu 15 euro võrra korteriomandi kohta alates
3. augustist 2019, et selle rahaga teha järk-järgult osaline kanalisatsioonitorustiku vahetus majast välikaevudeni. Avaldaja leidis, et osalise kanalisatsioonitorustiku vahetuse kulud peavad korteriomanikud kandma võrdselt, mitte vastavalt oma kaasomandiosa suurusele. Korteriühistu põhikirjaga on ettenähtud korteriomanike poolt majandamiskulude kandmine erinevalt

§ 40lg-s 1 sätestatust.

Põhikirja p 4.2.6.

1. kohaselt peavad korteriühistu liikmed (korteriomanikud) majandamiskulu maksed, sh korteriomanditele võrdselt vajalikud kulud elamu hooldamiseks, jooksvaks remondiks, elamu territooriumi korrashoiuks jm pisikuludeks kanda vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele võrdselt jagatuna kulud ühe korteriomandi kohta. Põhikirja p 4.2.6.
2. sätestab eraldi sihtotstarbeliste majandamiskulude, s.o suuremahuliste renoveerimistööde kulud nagu maja katuse, välisfassaadi ja tehnosüsteemide kapitaalremondiks tehtavate kulude kandmise vastavalt korteriomandi 1 m2 kohta. Põhikirja p 4.2.6.
3. sätestab ka laenumaksete tasumise vastavalt üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsusele korteriomandi 1 m2 kohta. Kohus nõustus korteriühistuga, et kanalisatsioonitorustiku osalise vahetuse kulusid, mille katteks maksete tegemine
4. juuli 2019 üldkoosoleku otsusega otsustati, ei saa käsitleda suuremahuliste renoveerimistööde kuluna ning tegemist on majandamiskuluga elamu tehnosüsteemi hoolduseks. Kanalisatsioonitorustiku osalise vahetamisega ei ehitata seda ümber, selle otstarve ei muutu, vahetatakse vaid osaliselt selle osad uute vastu. Arvestades ka nimetatud tööde eeldatavat 4 maksumust, hindas kohus, et kanalisatsioonitorustiku osalist vahetamist ei saa käsitleda tehnosüsteemi suuremahulise renoveerimisena ega kapitaalremondina. Tegemist on pigem kanalisatsioonitorustiku korrashoiutööga, millega seotud kulude puhul on tegemist korteriühistu põhikirja 4.2.6.
5. mõistes tavapärase majandamiskulu koosseisu kuuluva kuluga. Kohus leidis, et ei saa järeldada, et korteriomanike üldkoosoleku
6. juuli 2019 otsus, millega otsustati lubada korteriühistu juhatusel suurendada kanalisatsioonitorustiku osalise vahetuse tööde tegemiseks ajutiselt majandamiskulu 15 euro võrra korteriomandi kohta, on heade kommete vastane või vastuolus hea usu põhimõttega. Avaldaja väljatoodud asjaolud ei anna alust järeldada, et
7. juuli 2019 üldkoosoleku otsusega otsustatud majandamiskulude suurendamine võrdselt kõigi korteriomanike vahel jaotatava kanalisatsioonitorustiku osalise vahetuse tööde kulude näol, oleks avaldaja kasuks äärmisel ebasoodne või vastuolus hea usu põhimõttega. Kanalisatsioonitorustikku vajavad kasutamiseks kõik korteriomanikud, selle kasutamine ei sõltu korteri ruutmeetrite arvust. Ka summa, mida avaldaja peab kulude võrdse jaotamise korral rohkem maksma kui korteri ruutmeetripõhise arvestuse korral, ei ole ebamõistlikult suur (2,62 eurot ühes kuus ja 32,05 eurot ühes aastas rohkem). MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
8. Avaldaja (määruskaebuse esitaja) palub maakohtu määrus tühistada ning teha uus otsus, millega avaldus rahuldada ning tuvastada korteriühistu
9. juuli 2019 otsuse tühisus või alternatiivselt otsus tühistada. Menetluskulud palub avaldaja jätta korteriühistu kanda. Maakohus tuvastas ebaõigesti, et korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud. Kuna puudutatud isiku põhikiri ei sätesta konkreetselt kanalisatsioonitorustikuga seotud kulude korterite arvust lähtuvat jagamist, siis tuli puudutatud isikul muuta
10. juuli 2019 otsuse vastuvõtmiseks esmalt korteriühistu põhikirja, milleks tuli panna vastav küsimus mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 20 lg-st 6 tulenevalt korteriomanikele saadetud otsuse eelnõus hääletusele. Korteriühistu tegevus on vastuolus ka

§ 20lg-a 3.

Kuna kanalisatsioonitorustiku vahetust puudutav otsus tõi kaasa varem kehtestatud korteriühistu majanduskava muutmise, siis pidi puudutatud isik otsuse eelnõus teavitama ka sellest, millistel tingimustel on korteriomanikel võimalik uue korteriühistu majanduskavaga tutvuda. Korteriühistu seda ei teinud, mistõttu pidanuks maakohus tuvastama 24. juuli 2019 korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumise ning otsuse tühisuse ka

§ 20lg 3 alusel.

Kuna puudutatud isiku põhikiri ei sätesta konkreetselt, et kaasomandis oleva kanalisatsioonitorustikuga seotud kulud tuleb jagada korteriomanike vahel vastavalt korterite arvule, siis tulnuks maakohtul 24. juuli 2019 otsus

§ 40lg 1 alusel tühistada.

Isegi siis, kui avaldaja põhikiri oleks sisaldanud sätet, mis lubab kanalisatsioonitorustiku remondikulude kogumist korterite arvust lähtudes, siis tulnuks see jätta kohaldamata, kuna

§ 40

lg 2 kohaselt võib korteriühistu põhikirjaga ette näha kaasomandi suurusest erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra kehtestada eelkõige juhul, kui tegu on tegelikest tarbimisest sõltuvate majandamiskuludega, millisel juhul maksavad korteriomanikud vastavalt tarbitud teenuse mahule. Maakohus jättis tähelepanuta, et

1. aprilli 2019 korteriomanike otsuse kohaselt pidid kanalisatsiooni remondiga seotud kulud jagunema korteriomanike vahel kaasomandi suuruse järgi. 5 Korteriomanike üldkoosoleku
2. juuli 2019 otsus on vastuolus ühiskonnas kehtiva õiglustundega, üldise arusaamaga demokraatlikust otsustusprotsessist ja kõlbelisest käitumisest ning vastuolus

§ 12lg-s 2 sätestatud hea usu põhimõttega.

5. Korteriühistu palub jätta määruskaebus rahuldamata. Menetluskulud palub korteriühistu jätta avaldaja kanda. Korteriomanikud

§ 40

lg 1 majanduskulude jagunemise kandmise reeglitest kõrvale kalduda

§ 40lg 2 alusel.

Korteriomanike üldkoosoleku korda ei ole rikutud. Kirjaliku otsustusvormi puhul olid kõik ühistu liikmed võrdses olukorras. Samuti ei nõustu korteriühistu, et kanalisatsioonitorustiku remondi korral tuleb kõigepealt muuta põhikirja. Kanalisatsioonitorustiku vahetust puudutav otsus ei toonud kaasa varem kehtestatud korteriühistu majanduskava muutmist. Majanduskava jäi täpselt samaks, kui oli vastu võetud

1. a kevadisel üldkoosolekul. Korteriühistu
2. juulil 2019 vastu võetud otsus on kõikidele korteriühistu liikmetele kasulik (tehtud tööde eest maksavad kõik tunduvalt vähem kui pangalaenu võtmise korral) ja vastu võetud hea usu põhimõtetega kooskõlas. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
3. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse ning tühistab maakohtu määruse materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega rahuldab avalduse alternatiivse taotluse osas ning tunnistab korteriomanike
4. juuli 2019 üldkoosoleku otsuse kehtetuks (TsMS § 667 lg 2 esimene lause).
5. Korteriomanike üldkoosolek võttis
6. juulil 2019 vastu otsuse: „Pangalaenu 12 000 eurot mitte võtta ja lubada korteriühistu X piiri 10 juhatusel suurendada ajutiselt majandamistasu 15 euro võrra korteriomandi kohta (praegu 10€, edaspidi 25€) alates
7. august 2019, et selle rahaga teha järk-järgult osaline kanalisatsioonitorustiku vahetus majast välikaevudeni“. Avaldaja vaidlustab maakohtu määrust osas, millega maakohus jättis avalduse rahuldamata, s.o korteriomanike
8. juuli 2019 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamises.
9. Esmalt kontrollib ringkonnakohus, kas korteriomanike
10. juuli 2019 üldkoosoleku otsus on tühine. Avalduses väitis avaldaja, et
11. juuli 2019 otsus on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Avaldaja on määruskaebuses seisukohal, et korteriomanike
12. juuli 2019 otsus võeti vastu kokkukutsumise korda rikkudes. Ringkonnakohus selgitab, et vaidlustatud
13. juuli 2019 otsus võeti vastu koosolekut kokku kutsumata

§ 21lg 1 alusel.

Mõlemad pooled on oma seisukohtades ka märkinud, et sellisel viisil otsus vastu võeti. Otsuse eelnõu, mis

§ 21

alusel koosolekut kokku kutsumata vastu võeti, ei sisaldanud põhikirja muutmise ettepanekut nagu avaldaja ekslikult märgib. Seega võisid korteriomanikud otsustada majandamiskulude suurendamist koosolekut kokku kutsumata. Ringkonnakohtu hinnangul ei esine ka muid aluseid, mis viitaksid otsuse tühisusele, sh nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega, et otsus ei ole vastuolus heade kommetega. 6

1. Järgmisena hindab ringkonnakohus, kas esinevad alused korteriomanike
2. juuli 2019 otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Sisuliselt taandub menetlusosaliste vaidlusküsimus sellele, kas kanalisatsioonitorustiku vahetamise kulud on majandamiskulud põhikirja p 4.2.6.7 tähenduses või sihtotstarbelised maksed põhikirja p 4.2.6.9 tähenduses. Sellest sõltub, kas kanalisatsioonitorustiku vahetamise kulusid tuleb korteriomanikel kanda võrdselt korteriomandi kohta (majandamiskulud) või vastavalt korteriomandite suurusele (sihtotstarbelised maksed). Majandamiskulu vahenditest rahastatakse p-i 4.2.6.7 kohaselt kõigile korteriomanditele võrdselt vajalikud kulud elamu hooldamiseks, jooksvaks remondiks, elamu territooriumi korrashoiuks jm pisikuludeks. Sihtotstarbelised maksed on põhikirja p 4.2.6.9 kohaselt maja katuse, välisfassaadi ja tehnosüsteemide kapitaalremondiks (suuremahulised renoveerimistööd). Sihtotstarbeliste maksete jaotus vastab

§ 40lg-le 1.

Seoses

§ 40

lg 2 kohaldamisega selgitab ringkonnakohus, et säte võimaldab põhikirjaga ette näha lg-st 1 (jaotus vastavalt kaasomandi suurusele) erineva kohustuste jaotuse aluse.

§ 40

lg 2 teine lause toob vaid näitena, et eelkõige võib põhikirjaga näha ette tegelikust tarbimisest sõltuvate kohustuste erineva jaotuse. Lg 2 esimene lause aga võimaldab kohustusi jaotada lg-st 1 erinevalt, kui see on mõistlik ega kahjusta ülemääraselt korteriomanike õigustatud huve. Ringkonnakohtu hinnangul on korteriühistu põhikiri kooskõlas

§ 40lg-ga 2.

10. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et kanalisatsioonitorustiku vahetamise kulud ei ole majandamiskulud põhikirja p 4.2.6.7 tähenduses. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb lähtuda põhikirja tõlgendamisel sellest, mis eesmärgil on majandamiskulusid suurendatud. Praegusel juhul on majandamiskulusid korteriomanike üldkoosoleku otsusega suurendatud 15 euro võrra kindlal eesmärgil, s.o kanalisatsioonitorustiku väljavahetamiseks. Vaidlust selle asjaolu üle ei ole. Kanalisatsioonitorustiku osalise väljavahetamise puhul ei ole tegemist tavapärase hoolduse või jooksva remondiga. Tegemist on sihtotstarbeliselt vajatava rahaga, mis nõuab korteriomanikelt täiendavat investeeringut, kas nt laenu võtmise või raha kogumise näol.

§ 40

sätestab selgelt, et kaasomandi osa suuruse järgi jaotamisest erinevalt, saab majandamiskulusid jagada üksnes korteriomanike kokkuleppe või põhikirjaga. Seega on seadusest tulenev eeldus, et eelkõige (kui ei ole selgelt otsustatud teisiti) jaotuvad majandamiskulud vastavalt kaasomandi suurusele. Põhikirja sätteid arvestades ei ole ringkonnakohtu hinnangul põhikirjaga kokku lepitud, et pisikuludest ja jooksvast remondist suuremate tööde kulud (sh kanalisatsioonitorustiku osaline väljavahetamine), tuleb samuti jagada korteriomanike vahel võrdselt. Põhikirjast ei pea sõnaselgelt nähtuma kanalisatsioonitorustikuga seotud kulude jaotamise viisi, nagu on määruskaebuses arvatud. Samas seaduses sätestatud eeldusest (

§ 40

lg 1) erinevaks kulude jaotuseks peaks olema põhikirjast selgelt võimalik järeldada, et see hõlmab ka sellises mahus töid nagu on käesoleval juhul kanalisatsioonitorustiku osaline väljavahetamine. Majandamiskulude jaotuse p 4.2.6.7 sõnastusest see ei järeldu. Seega tuleb kanalisatsioonitorustiku osalise väljavahetamisega seotud kulude jagamisel lähtuda

§ 40

lg-st 1 ja põhikirja p-st 4.2.6.9, kuna põhikirjaga ei ole kokku lepitud teisiti. Eeltoodule tuginedes leiab ringkonnakohus, et korteriomanike

1. juuli 2019 üldkoosoleku otsus, millega suurendati ajutiselt majandamistasu 15 euro võrra korteriomandi kohta, et teha järk-järguline osaline kanalisatsioonitorustiku vahetus majast välikaevudeni, on vastuolus korteriühistu põhikirjaga (TsÜS § 38 lg 1). Ringkonnakohus tunnistab korteriomanike
2. juuli 2019 üldkoosoleku otsuse kehtetuks. 7
3. Paljasõnaline on avaldaja väide, et
4. juuli 2019 otsusega muudeti majanduskava. Tulenevalt korteriühistu kinnitusest ja esitatud majanduskavast, ei toonud
5. juuli 2019 otsus kaasa majanduskava muutmist.
6. Eeltoodule tuginedes rahuldab ringkonnakohus määruskaebuse. Kuivõrd ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse, siis tuleb muuta ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust (TsMS § 173 lg 3). Avalduse ja määruskaebuse rahuldamise tõttu jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus korteriühistu kanda. Avaldaja menetluskuludeks on avalduselt ja määruskaebuselt tasutud riigilõivud, kokku 100 eurot. Tegemist on põhjendatud ja vajaliku kuluga ning ringkonnakohus mõistab selle korteriühistult avaldaja kasuks välja. /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke Andra Pärsimägi Kersti Kerstna-Vaks 8