← Eesti

2-16-16945/97

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtunik Mai Grauberg Otsuse tegemise aeg ja koht 16.05.2018 Tallinn, Kentmanni Kohtumaja Tsiviilasja number 2-16-16945 Tsivii

§ 76

lõige 1 sätestab, et kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

§ 77

lõike 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohushageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

§ 76

lõigetest 1 ja 2 tulenevalt ei pea kohus tuvastama põhjuseid kaasomandi lõpetamiseks. Kaasomandi lõpetamise nõude eelduseks on vaid kaasomandi olemasolu ning jagamise välistamise kokkulepete puudumine.

§-de 76 ja 77 kohaselt saavad kaasomanikud kohtus nõuda kaasomandi lõpetamist ja kaasomandis oleva kinnisasja jagamist korteriomanditeks. Riigikohus on selgitanud ka, et kuigi korteriomandi puhul säilib korteriomanikel ka kaasomand, on kinnisasja ja sellel asuva elamu jagamine korteriomanditeks üks asja reaalosadeks jagamise viise. Seega saab kohus

§ 77lõike 2 alusel lõpetada kaasomandi asjale, jagades selle korteriomanditeks.

Korteriomanditeks saab kinnistu jagada seega juhul, kui elamus on reaalosadena eraldatavad korterid. 8

(14)Alates 1. jaanuarist 2018 kehtiv Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 1 sätestab, et korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. KrtS § 4 lg 1 sätestab, et eriomandi ese on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. KrtS § 6 lg 2 sätestab, et korteriomandite kinnistamisel avatakse igale korteriomandile kinnistusregistri iseseisev osa ja samal ajal suletakse kinnisasja senine registriosa asjaõigusseaduses ja kinnistusraamatuseaduses sätestatud korras ning lg 3 järgi suletud registriosa andmed kantakse avatavate registriosade vastavatesse jagudesse. Registriosa pealkirjas märgitakse lisaks kinnistusraamatuseaduse §-s 12 nimetatud andmetele korteriühistu registrikood. Registriosa esimesse jakku kantakse lisaks kinnistusraamatuseaduse § 13 lõikes 1 nimetatud andmetele eriomandi eseme number või muu tähis, kaasomandi mõttelise osa suurus ja teiste korteriomandite kinnistute numbrid. Seega ei kanta korteriomandi registriosa esimese jao andmete ossa eriomandi eseme üldpinna suurust kinnistusraamatusse tehtavasse kandesse. Nii ei oma tähtsust ehitise kui sellise üldpinna suurusel võrreldes kinnistusraamatu kande andmetega, mis kinnistusraamatusse kantakse ja seega ei ole üldpinna suurusel õiguslikku tähendust. Seega ei ole ka tähtust korteriomandi eriomandi eseme pindalal, sest eriomandi esemeks saab olla konkreetne osa hoonest (ruum), mitte nn abstraktsed ruutmeetrid ja ka neid suuruseid ei kanta kinnistusraamatusse. Eeltoodu alusel leiab kohus, et plaanid on vajalikud selleks, et määratleda vaid korteriomandi koosseis: välispiirid ja ruumid, mis kuuluvad konkreetse korteriomandi koosseisu kuuluvad. Kuna registrisse kantud korteriomandi eluruumi üldpinna suurusel ei ole õiguslikku tähendust, sest selliseid mõõtmistulemuste andmeid KrtS 6 lg 2, § 13 järgi kinnistusraamatusse ei kanta, siis ei mõjuta korterite üldpinna suurus hageja ja kostjate kaasomaniku kaasomandi osa suurust kaasomandi lõpetamisel korteriomanditeks jagamisel. Selle tõttu ei oma tähtust kaasomandi lõpetamisel korteriomanditeks jagamise kostjate 1, 2 väited sellest, et hageja on teinud tema valduses olevas korteris mingeid lubamatud ehituslikke muudatusi ja et hageja esitatud plaani ja eplikatsiooni andmed ei ole õiged. Nii ei oma tähtsust ka XXX´i poolt esitatud OÜ Geodeesia 24 mõõdistustulemused. Kinnistusraamatu registriosa väljavõttega on tõendatud, et vaidlusalune kinnistu nr 24448301 (I kd lk 9) Kungla nr 17, Tallinn, on hageja ja kostjate kaasomandis võrdsetes osades ja igale kaasomanikule kuulub ¼ kinnistust. Kostjad 1, 2 ei ole esile toonud, et kaasomandi lõpetamine

§ 76lg 2 järgi oleks nende kokkuleppega välistatud.

Kostjad 1, 2 ei ole esitanud ka vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks muul viisil. Kohus tuvastas vaatlusel (t/l 88-95, II kd), et käesolevas asjas on kaasomandis olevat kinnistut võimalik jagada korteriomanditeks, kuna kõigi nelja kaasomaniku kasutuses olevad eluruumid on eraldi korteritena kasutatavad, neil on olemas eraldi oma sissepääsud, veevarustus ja kanalisatsioon ning iga eluruum moodustab ühtse funktsionaalse terviku. Hageja on esitanud kohtule ka arhitekt Tõnu Saare kinnituse (I kd lk 189), millest nähtuvalt on võimalik seda kinnistut jagada korteriomanditeks. Hageja on esitanud kohtule ka eplikatsioonid- plaanid selle kohta, millised ruumid jäävad hageja ja kostjate eriomandisse (I kd lk 142-146, ja sama ka I lk 9

(14)195-198) ja mille õigust on kinnitanud Tallinna Linna poolt volitatud ehituskontrolli ja kasutuslubade juhtivspetsialist Kristiina Liinak 31.01.
  1. Sellest kinnitusest nähtub, et need andmed ja plaanid vastavad ehitisregistri andmetele (resolutsioon 31.01.17, I kd lk 147 ja sama ka lk 198). Kostja 2 esitas Geodeesia 24 OÜ tehtud XXX mõõdistuse (II kd lk 39-39e koos elektroonilise andmekandjaga, sama ka lk 43-49, 55-70, 76-82), kuid sellest ei nähtu vastavat Tallinna Linna poolt volitatud ehituskontrolli ja kasutuslubade juhtivspetsialist kinnitust, mille kohaselt vastaks need andmed ka ehitisregistri andmetele, kinnistust. Kostja XXXi poolt kohtule esitatud K. Liinaku e-kirjast nähtub, et kui XXX poolt esitatud eplikatsioonid ja plaanid kajastavad ka ümberehitusi ja mõõdistusi, mis eeldanuks ehitusloa taotlemist ja/või ehitusteatise esitamist, siis ei ole võimalik neid plaane enne kinnitada, kui need on seadistatud ja ehitisregistrisse kantud (II kd lk158-159). Seega ei tõenda Geodeesia 24 OÜ mõõdistus koos eplikatsioonidega jagamisel poolte eriomanditesse jäävat osa. Kostja XXXi esitatud ehitusregistri andmed (II kd lk 160-161) ei ole aga kuidagi vastuolus hageja esitatud eksplikatsiooni-plaaniga, mis on kinnitatud K. Liinak´u poolt 31.01.
  2. Eeltoodu alusel leiab kohus, et vaidlusalust kinnistut on võimalik

§ 76lg 1, § 77 lg 2 ja Krt

S § 1 ja § 4 lg 1 järgi lõpetada ja jagada korteriomanditeks hagis toodud viisil. Nii jääb igale kaasomanikule endiselt ¼ kaasomandist ning lisaks jääb igaühele endiselt see eluruumi (korter), mida seni kasutatud on, milles nad ei ole ka vaielnud. Nimelt on hageja kasutuses eluruum tähistusega plaanil nr 3, XXXi kasutuses vastavalt nr 2, XXX kasutuses vastavalt nr 1 ja XXX kasutuses vastavalt nr 4 (plaanil numbrid ümbritsetud topeltringiga). Seega jäävad need ruumid nende tähistustega vastavalt nende eriomandisse. TsÜS § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. KRS § 34¹ lg 8 puudutatud isiku nõusolekut võib asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Hageja on taotlenud ka kaasomandi lõpetamiseks vastavate kostjate tahteavaldust, mis asendab kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamiseks ja vastavate kannete tegemise kinnistusraamatusse ja mida sellisel juhul jõustunud kohtulahend asendab. Märgitud nõue on kooskõlas TsÜS § 68 lõike 5, KRS § 34¹ lg 8. Eeltoodust tulenevalt on hagi põhjendatud ja tõendatud ja kuulub rahuldamisele järgmiselt: 1. Lõpetada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 24448301 kantud XXX, asuva kinnistu nr 24448301 kaasomand XXXi, XXXu, XXXi ja XXX vahel järgmiselt: 2. Jagada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 24448301 kantud XXX, asuv kinnistu neljaks korteriomandiks alljärgnevalt: 2.1. XXX (isikukood XXX﴿ omandisse jätta ¼ mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr 1, mis on plaanil tähistatud topeltringi sees oleva numbriga 1 ning mille koosseisu kuuluvad plaanil numbritega 1, 2, 3, 4 ja 5 tähistatud ruumid; 10

(14)2.2. XXXi (isikukood XXX﴿ omandisse jätta 1/4 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr 2, mis on plaanil tähistatud topeltringi sees oleva numbriga 2 ning mille koosseisu kuuluvad plaanil numbritega 6, 7, 8, 9 ja 10 tähistatud ruumid; 2.3. XXXi (isikukood XXX﴿ omandisse jätta ¼ mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr 3, mis on plaanil tähistatud topeltringi sees oleva numbriga 3 ning mille koosseisu kuuluvad plaanil numbritega 11, 12, 13, 14 ja 15 tähistatud ruumid; 2.4. XXXu (isikukood XXX﴿ omandisse jätta ¼ mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr 4, mis on plaanil tähistatud topeltringi sees oleva numbriga 4 ning mille koosseisu kuuluvad plaanil numbritega 16, 17, 18, 19 ja 20 tähistatud ruumid. 3. Kohustada XXXut, XXXi ja XXXt tegema Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale järgmise sisuga kinnistamisavaldus: Sulgeda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 24448301 ja avada kinnistu jagamise tulemusena tekkivale neljale korteriomandile uued registriosad. Uutesse registriosadesse teha alljärgnevad kanded: 3.1. Esimene avatav registriosa: 3.1.1. kinnistusregistriosa I jakku «Kinnistu koosseis» kanda: järgmised maakatastri andmed: (
  1. a)kinnistu katastritunnus: 78408:801:0181; (
  2. b)kinnistu sihtotstarve ja asukoht: Elamumaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, XXX; (
  3. c)kinnistu pindala: 837 m²; järgmised korteriomandi eseme andmed: (
  4. d)1/4 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr 1, mille tähistus plaanil on topeltringi sees olev number 1; (
  5. e)kaasomandi teostamine on kitsendatud teiste kinnistu jagamisel tekkivate korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega; 3.1.2. kinnistusregistriosa II jakku «Omanik» kanda omanik: XXX (isikukood XXX﴿; 3.1.3. kinnistusregistriosa III jakku «Koormatised ja kitsendused» ja kinnistusregistriosa IV jakku «Hüpoteegid» kandeid mitte teha; 3.2. Teine avatav registriosa: 3.2.1. kinnistusregistriosa I jakku «Kinnistu koosseis» kanda: järgmised maakatastri andmed: (
  6. a)kinnistu katastritunnus: 78408:801:0181; (
  7. b)kinnistu sihtotstarve ja asukoht: Elamumaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, XXX; (
  8. c)kinnistu pindala: 837 m²; järgmised korteriomandi eseme andmed: (
  9. d)1/4 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr 2, mille tähistus plaanil on topeltringi sees olev number 2; (
  10. e)kaasomandi teostamine on kitsendatud teiste kinnistu jagamisel tekkivate korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega; 3.2.2. kinnistusregistriosa II jakku «Omanik» kanda omanik: XXX (isikukood XXX﴿; 11
(14)3.2.3. kinnistusregistriosa III jakku «Koormatised ja kitsendused» ja kinnistusregistriosa IV jakku «Hüpoteegid» kandeid mitte teha; 3.3. Kolmas avatav registriosa: 3.3.1. kinnistusregistriosa I jakku «Kinnistu koosseis» kanda: järgmised maakatastri andmed: (
  1. a)kinnistu katastritunnus: 78408:801:0181; (
  2. b)kinnistu sihtotstarve ja asukoht: Elamumaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, XXX; (
  3. c)kinnistu pindala: 837 m²; järgmised korteriomandi eseme andmed: (
  4. d)1/4 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr 3, mille tähistus plaanil on topeltringi sees olev number 3; (
  5. e)kaasomandi teostamine on kitsendatud teiste kinnistu jagamisel tekkivate korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega; 3.3.2. kinnistusregistriosa II jakku «Omanik» kanda omanik: XXX (isikukood XXX﴿; 3.3.3. kinnistusregistriosa III jakku «Koormatised ja kitsendused» ja kinnistusregistriosa IV jakku «Hüpoteegid» kandeid mitte teha; 3.4. Neljas avatav registriosa: 3.4.1. kinnistusregistriosa I jakku «Kinnistu koosseis» kanda: järgmised maakatastri andmed: (
  6. a)kinnistu katastritunnus: 78408:801:0181; (
  7. b)kinnistu sihtotstarve ja asukoht: Elamumaa 100%, Harju maakond, Tallinn, Põhja-Tallinna linnaosa, XXX; (
  8. c)kinnistu pindala: 837 m²; järgmised korteriomandi eseme andmed: (
  9. d)1/4 mõttelist osa kinnistust ja reaalosa eluruum nr 4, mille tähistus plaanil on topeltringi sees olev number 4; (
  10. e)kaasomandi teostamine on kitsendatud teiste kinnistu jagamisel tekkivate korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega; 3.4.2. kinnistusregistriosa II jakku «Omanik» kanda omanik: XXX (isikukood XXX﴿; 3.4.3. kinnistusregistriosa III jakku «Koormatised ja kitsendused» ja kinnistusregistriosa IV jakku «Hüpoteegid» kandeid mitte teha. Kohtuotsuse lisaks on plaan – eplikatsioon koos vastava ametniku kinnitusega. Muud väited ja tõendid Asjaolu, mis põhjusel on hageja soovinud lõpetada kaasomandit, ei oma tähtsust, sest kostjad ei ole vastuhagi esitanud ning kohtul ei ole vaja seetõttu kaaluda põhjuseid, millisel viisil kaasomand lõpetada. Seega kohus nendele hagis toodud väidetele hinnangut ei anna. Kostja 1, 2 vastuväited, mis puudutavad võimalikke ümberehitusi hageja korteris, sj boileri asukohta ja torusid, ei oma vaidluses tähtsust ega tähenda, et kaasomandit ei võikas lõpetada. 12
(14)Nimelt on poolte vahel käimas hageja väidetava ebaseadusliku eluruumi ümberehituse tõttu teine vaidlus nr 2-17-3076, kuid see ei tähenda seda, et kaasomandit ei või lõpetada. Mis puudutab kostja 1, 2 väiteid, mis ruumid võiksid kuuluda korteriomandisse, siis kohus on sellele otsuses ülalpool hinnangu andnud ning tuvastanud, mis jäävad eriomandisse ja lisaks on kohus tuvastanud, et kaasomandi jagamisel korteromanditeks, ei oma tähendust ruumide pindalad, kuna neil pole õiguslikku tähendus ja neid kinnistusraamatusse ei kanta. Mis puudutab kostja 2 väidet sellest, kuidas ja mis moodi on hageja ja XXX soetanud käesoleva kinnisasja mõttelise osa, ei oma samuti kaasomandi lõpetamisel tähtust, sest tõendeid, et kaasomandi lõpetamine oleks keelatud kaasomanike kokkuleppega, ei ole. Seda ei kinnita ka XXXi poolt kohtule esitatud lepingud (I kd lk 225,II kd lk 2-18). Kostja XXXi poolt kohtule esitatud e- kirjavahetus hagejaga 21.06.17-11.06.17, mis puudutab mõõdistuste tegemist ja arhitekti ruumidesse nn lubamist käesoleva menetluse ajal, ja samateemaline poolte enda ning XXXi ning Geodeesia 24 OÜ e-kirjavahetus mõõdistamise läbiviimiseks (I kd lk 183-184, lk 206-207, 209-210, 216, II kd lk 20-38, II kd lk 119) ei oma vaidluses tähtust. Hageja esitatud selgitused torustike (II lk 126), ventilatsioonitoru kohta ja selle kohta esitatud foto (II kd lk 94-95 ), aga ka selgitused kanalisatsioonitoru ja selle kohta esitatud foto (lk 120-121), ei oma samuti käesolevas vaidluses tähtust, sest see, kas tehtud ümberehitused on lubatavad, on teise poolte vahelise vaidluse küsimus. Kostja XXX´u esitatud plaan koos märkega pesuks kasutava ruumi ja lõhutud seina kohta ei oma tähtust (lk 97-98, II kd), sest kohus tuvastas ülalpool, mis jääb kaasomanike ja tulevikus loodavate korteriomandite omanike eriomandisse ning ehituse seaduslikkuse/ebaseaduslikkuse küsimused lahendatakse teises vaidluses. Hageja esitatud XXX-3 tehtud mittekandva seina kohta esitatud auditile anna kohus samuti hinnangut, kuivõrd ei oma kaasomandi lõpetamisel tähtust (II kd lk 110-113), Menetluskulude jaotus, hind Tsiviilasjas hind on 3500 €. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti ning lg 4 sätestab, et kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. TsMS § 165 lg 1 sätestab, et kui otsus on tehtud kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kui isikud osalevad menetluses oluliselt erinevas ulatuses, võib kohus kulude jaotamisel võtta aluseks osalemise ulatuse. Hageja on teinud ettepaneku kohtuväliselt kaasomand lõpetada ja kostjad 1, 2 ei olnud nõus kaasomandit lõpetama kohtuväliselt ja see nähtub hageja esitatud kirjavahetust 22.07.2016, 18.08.16 kostja 1, 2 vastust 02.08.16, 04.08.16 (I kd lk 10-21). Seega oli hageja õigustatud pöörduma kohtusse hagiga. Kuna kaasomandi lõpetamine puudutab kõiki kaasomanikke, oli hageja sunnitud hagi esitama ka XXX vastu, kes võttis hagi õigeks kohe ega andnud põhjust hagi esitamiseks. Küll aga olukorras, kus hageja esitas kaasomandi lõpetamise nõude, milles soovis 13
(14)selle lõpetamist korteriomanditeks jagamise teel, tuli tal see nõue esitada kõigi kaasomanike, sj ka XXX vastu. Eeltoodu alusel ei ole põhjust jätta hageja menetluskulusid mitte mingiski osas kostja XXX kanda TsMS § 162 lg 4 järgi, sest oleks XXX suhtes äärmiselt ebaõiglane; seda pole hageja hagis ka taotlenud. Kuna hagi kuulub rahuldamisele ja menetluses osalesid oma vastuväidetega kostja 1, 2, kusjuures nende vastuväited ka kattusid, jäävad hageja menetluskulud TsMS § 162 lg 1, § 165 lg 1 alusel kostjate 1, 2 kanda võrdsetes osades ning kostjate 1, 2 menetluskulud jäävad nende endi kanda. Mis puudutab XXX menetluskulud, siis jäävad TsMS § 162 lg 4 alusel jäävad tema menetluskulud tema enda kanda, sest hagejalt nende väljamõistmine oleks vastuvõtmatu hageja suhtes. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast asjas tehtud lahendi jõustumist. Nimetatud põhjustel ei anna kohus hinnangut poolte menetluskulude suurusele. Kohus andis menetlusabi korras XXX´ule (I kd lk 124, määrus 23.01.17) riigiõigusabi ilma kohustuseta neid riigile hüvitada. Kohus leiab, et puudub alus selle seisukoha muutmiseks TsMS § 189 lg 1 järgi ja seega jäävad tema menetlusabi korras kantud riigiõigusabikulud riigi kanda. Protokollide parandamise taotlused Kohus tegi asjas vaatluse ning koostas selle kohta protokolli (II kd lk 88), millele esitasid parandamise taotluse hageja, XXX ja XXX (II kd lk 92, 96, 106p). Kohus leiab, et kuivõrd nendel parandusettepanekutel pole tähtsust, jätab kohus need taotlused rahuldamata ja lisab need väited TsMS § 53 lg 4 alusel vaatluse protokolli juurde. Kohus koostas 28.02.2018 istungi kohta protokolli (II kd lk 149), millele esitas parandamise taotluse hageja (II kd lk 150), millega ei nõustunud XXX (II kd 156). Kohus leiab, et taotlus kuulub rahuldamisele, kuna hageja esindaja seisukoht on kantud protokolli ebaõigesti võrreldes sellega, mida hageja esindaja ütles. Seega tuleb TsMS § 53 lg 4 alusel 28.02.2018 istungi protokolli parandada ning lugeda 28.02.2018 istungi protokolli 1. leheküljel lause: „Kinnistusavalduse lisana tuleb esitada uus plaan.“ asemel õigeks „Kinnistusavalduse lisana saab esitada vana plaani, kui see vastab ehitisregistri andmetele“. /digitaalne allkiri/ Kohtunik 14
(14)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.