KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Mai Grauberg Otsuse avalikult teatavaks 21.03.2019 Tallinn, Tallinna kohtumaja tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number 2-13-39908 Tsiviil

§ 76

lg 1 sätestab, et kaasomanikul on igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist, kui see ei ole vastuolus kaasomandi tekkimise alusega ning kui kaasomanikud ei ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud, mida antud juhul tehtud ei ole.

§ 77

lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele kuid juhul kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus kaasomandi lõpetamise vastavalt asjaoludele ja

§ 77

lg 2 sätestatule.

§ 77

lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel 12 reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Viidatud õigusnormide kohaselt on kaasomanikul õigus igal nõuda kaasomandi lõpetamist ning kohus ei saa keelduda kaasomandi lõpetamise nõudest kuid peab selle lõpetama viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjuseid kaasomandi lõpetamiseks. Vaidlus puudub selles, et I S (endine K), T B, S D on J K pärijad, sj on T B J. K üleelanud abikaasa (pärimistunnistus xxxx, II kd lk 11). Tulenevalt eeltoodust on allpool nimetatud kinnistud vastavalt osaliselt nende ühisomandis ja kaasomandis, sj on xxxx tee xxxx kinnistu omakorda veel kaasomandis Belgardi Kinnisvara OÜ-ga. Kinnistusraamatu seis Kinnistusraamatu väljavõttega on tõendatud kinnistute omanike ring järgmiselt (I kd lk 6, 100105, II kd 7,8, 9, kinnistusraamatus on märgitud I K): I Tartu Maakohtu registriossa nr xxxx kantud kinnistu xxxx tee xxxx ½ mõttelise osa kaasomanik on OÜ Belgardi Kinnisvara ja ½ mõttelise osa ühisomanikud on S D, T B I K II Tartu Maakohtu registriossa nr xxxx kantud kinnistu xxxx tee xxxx ½ mõttelise osa kaasomanik on T B ja 1/2 mõttelise osa ühisomanikud on S D, T B, I K III Tartu Maakohtu registriossa nr xxxx kantud kinnistu (xxxx) xxxx ½ mõttelise osa kaasomanik on T B ja ½ mõttelise osa Ühisomanikud S D, T B, I K (S) 1/2 kaasomandist IV Tartu Maakohtu registriossa nr xxxx kantud kinnistu (xxxx) xxxx ½ mõttelise osa kaasomanik on T B ja ½ mõttelise osa ühisomanikud S D, T B, I K (S) 1/2 kaasomandist V Tartu Maakohtu registriossa nr xxxx kantud kinnistu (korteriomand, xxxx) ühisomanikud S D, T B, I K (S) VI Tartu Maakohtu registriossa nr xxxx kantud kinnistu (korteriomand, xxxx) ühisomanikud S D, T B, I K (S) Kaasomandi ja ühisomandi lõpetamine Nii võib OÜ Belgardi Kinnisvara nõuda

§ 76lg 1 alusel kaasomandi lõpetamist xxxx kinnistu osas ja I. S, T. B nõuda teiste kinnistute ühisomandi lõpetamist Pär

S § 156 ja

§ 13

76 alusel aga lõpetada ka kaasomandit, mis on neil xxxx tee kinnistu osas Belgardi Kinnisvara OÜ-ga. Kuna pärijate pärandvara jagamisel ja nende ühisomandi lõpetamsel rakendatakse kaasomandi sätteid, siis tuleb kaasomand tuleb aga lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Asjaõigusseaduse § 77 lg 2 alusel otsustab kohus kaasomandi jagamise viisi üle hageja/vastuhageja nõudel. Seega saab kohus valida üksnes nende kaasomandi ja ühisomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Kuna kostja S. D ei ole hagi, vastuhagi esitanud, siis saab kohus lähtuda I. S, OÜ Belgardi Kinnisvara ja T. B ettepanekuist. Kaasomandi lõpetamise korral on omandiosa kaotuse eest kaasomanikul ja ühisomanikel õigus saada võimalikult kiirelt õiglane hüvitis. Seega peab vastama kaasomandi ja ühisomandi lõpetamine kõigi võimalikule parimale huvile ega tohi olla koormav. T. B on esile toonud, et ta kannab üksi kaasomanditega xxxx põik xxxx asuva kahe korteriomandi (korteri nr xxxx, xxxx) seotud kulusid, kusjuures teised ühisomanikud S. D ning I. S neid kulusid ei kanna. Sellepärast arvab ta, et juhul kui talle jäetakse mõni kinnistu, siis tuleb tema kulude nõuded tasaarvestada tema kohustusega maksta teistele hüvitist. Oma menetlusdokumendis 06.04.18 (III kd lk 2 alt teine lõik) märkis ta et ta ei esita iseseisvaid nõudeid, küll aga tahtis omi nõudeid tasaarvestada (vt ka 03.05.18 kohtu määrust, millega kohus ei lubanud hagi muuta). Kohtule esitatud asjas nr 2-15-14610 lahendist (III kd lk 10, mis polnud kohtuistungi ajaks 30.01.19 jõustunud) nähtuvalt vaidlesid T. B, I. S ja S. D selle üle, kas ja milliseid kulusid on T. B kandnud korteriomandite hooldamise eest kuni 01.11.2012 ja kui palju näiteks peaks T. B maksma kasutuseeliseid omakorda I. S ja S. D. Kohtule esitatud määrusest 31.05.2017 asjas nr 2-17-6811 (II kd lk 101, 121) nähtuvalt on S Di suhtes seatud OÜ Fort Kindlustusmaakler (pankrotis) kasuks hagi tagamine ja hagi tagamise korras on S D’il keelatud J K’i pärandvara (mille hulka kuuluvad muuhulgas kinnisasjad, millised on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatusse registriosa numbrid xxxx, xxxx, xxxx, xxxx, xxxx, xxxx) võõrandamisele ja koormamisele suunatud tehingute ja toimingute tegemine kuni tsiviilasjas nr 2-17-6811 tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Lisaks on 24.05.2017 määrusega (p 2) samas asjas OÜ Fort Kindlustusmaakler (pankrotis) kasuks seatud hagi tagamine (II kd lk 118) ja S Dil on keelatud J K’i pärandvara (mille hulka kuuluvad muuhulgas kinnisasjad, millised on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatusse registriosa numbrid xxxx, xxxx, xxxx, xxxx, xxxx, xxxx) jagamisele suunatud tehingute ka toimingute tegemine kuni tsiviilasjas nr 2-17-6811 tehtava kohtulahendi jõustumiseni. Seega on kohtu hinnangul tegemist olukorraga, kus S. D ei tohi ilma OÜ Fort Kindlustusmaakler (pankrotis) nõusolekuta jagada pärandavara ja tema nõusolekuta teha tahteavaldusi, mille sisuks on tahteavalduse (nõusoleku) andmine ülalmainitud ja käesoleva vaidluse objektiks olevate kinnistute võõrandamiseks, omandiosa ülekandmiseks ja kannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks teistele kaasomanikele, ühisomanikele KRS § 34.1 lg 1 järgi. Kohtu arvates ei ole ka kohtul võimalik käesolevas asjas kohustada S. D tegema 14 sellist tahteavaldust mida asendada kohtuotsusega KRS § 34.1 lg 7 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi, sest TsÜS § 88 lg 1 järgi oleks see vastuolus ülalviidatud hagi tagamiste määruste sisuga. Seega on võimalik S. D anda tahteavaldus omandiosa üleandmiseks, kinnistusraamatu kannete kustutamise ja uute tegemise vaid siis kui selleks on olemas kolmanda isiku nõusolek. Alles siis saab kohus kohustada S. D tegema vastavaid tahteavaldusi. Lisaks on võimalik järeldada seatud hagi tagamisest et ta ei või teha pärandvara, mille hulka kuuluvad vaidlusalused kinnistud, jagamisega seotud toiminguid, sisuliselt esitada ka hagi nende jagamiseks või isegi nõustuda sellega, et tema reaalselt hüvitist pärandvaraks oleva omandi osa kaotuse eest seoses T. B poolt tehtava tasaarvestustega. Kui jätta xxxx tee, xxxx ja xxxx kinnistu T. B nii nagu ta on soovinud, siis nende kolme isiku vaheliste vaidluste, sh asjas nr 2-15-14610 tehtud lahendi tulemusel tekiks olukord, kus T. B soovitud tasaarvestuste tulemusel ei pruugi S. D saada hüvitist või saab seda vähesele määral. Nii võivad tema võlausaldajast kolmanda isiku huvid jääda kaasomandi ja ühisomandi lõpetamisel kaitseta, kui seda teha T. B poolt taotletud viisil, sest tasaarvestuse tulemusel VÕS § 197 lg 1, 2 järgi lõpeksid nende vahelised võlanõuded. Sellisel juhul ei ole kolmandal isikul võimalik oma eelduslikku nõuet S. D vara arvel rahuldada, sest S. D ei ole ise pretendeerinud ühelegi asjale ja tasaarvestuste tõttu ei saaks ta kas üldse hüvitist või ei saaks seda piisalt. Küll aga ei ole võlausaldajast 3. isik nõus sellisel viisil kaasomandi ja ühisomandi lõpetamisega, kus kinnistute jätmine mõnele teisele kaasomanikule toimuks nii, et S. D ei saa oma omandi osa kaotuse eest reaalset hüvitist nii nagu soovib seda T. B teha tasaarvestuste kaudu. Ka I. S ei ole nõus tasaarvestustega. T. B on esile toonud, et tema arvates tuleks nn hüvitiste maksmise protsessi ajatada. Mitte ühestki dokumendist ei nähtu ja seda pole ka keegi väitnud, et juhul kui xxxx tee, xxxx, xxxx kinnistud jääksid talle täies ulatuse, et tal oleks võimalik maksta S. D, I. S koheselt õiglast hüvitist. Seda ta ei soovi, sest soovib teha tasaarvestusi. Küll aga tuleb sellise õiglase hüvitise maksmise kohustus koheselt isikul, kellele asja omand täies ulatuses jääb kaasomandi ja ühisomandi lõpetamise korral. Arvestades, et 1) kaasomandi lõpetamisel oleks tagatud kõigi kaasomanike, ühisomanike võimalikud võrdsed õigused saada õiglane hüvitis kaotatud omandiosa eest võimalikult kohaselt, 2) kaasomandi lõpetamisel oleks tagatud ka kolmanda isiku võimalikud õigused nii, et S. D oleks vara, mille arvelt oleks võimalikku nõuet täita, 3) S. D on keelatud vaidlusaluste kinnistute võõrandamisele ja koormamisele, jagamisele suunatud tehingute ja toimingute tegemine ja mida kohus ei saa jätta arvestamata, siis on kõige vähem kaas -ja ühisomanike koormavam ning nende ühiseid huve kõige parmini arvestavam kõikide asjade kaasomandi ja lisaks ka I. S. T. B ja S. D pärandvaraks olevate kinnistute ühisomandi lõpetamine avalikul enampakkumisel täituri vahendusel täitemenetluse seadustikus sätestatud korras kooskõlas PärS § 152 lg 1, 155 lg 2, 3 ja

§ 77lg 2 järgi.

See kehtib kohtu arvates ka xxxx tee xxxx kinnistu kohta. xxxx tee xxxx on lisaks T. B, S. D ja I. S ühisomandile (1/2 suurune osa) omakorda veel kaasomandis ½ suuruses osas OÜ-ga Belgardi Kinnisvara, kes soovib asja endale, kuid mille turuväärtusega ei ole teised nõus. Selle tõttu on kõige mõistlikum xxxx tee xxxx kaasomand ja ühisomand lõpetada nii, et too 15 võõrandada avalikul enampakkumisel täituri vahendusel. Märgitu ei välista kaasomanikul ja ühisomanikel sellest enampakkumisest osa võtta. Ka asjaolu, et xxxx tee korter on T. B kodu, ei tähenda, et selle kaasomandi ja ühisomandi lõpetamine tuleks teha viisil, et see jääks tema ainuomandisse, kuna mingeid asjaolusid, millest saaks järeldada, et ta on nõus maksma koheselt ka hüvitist selle eest I. S ja S. D, ei ole. Vastupidiselt on ta leidnud, et selle eest tasumine ei peaks toimuma kohe, kuid see pole kooskõlas teiste ühisomanike õigusega saada koheselt omandi kaotuse eest hüvitist. Nii rikuks selline ühisomandi lõpetamine oluliselt I. S ja S. D õigusi, aga ka kolmanda isiku õigusi selles, et S. D oleks vara, mille arvelt kolmanda isiku eeldusliku nõuet täita. Nimetatud kaalutlustel ei oma vaidluses tähtsust menetlusosaliste väited hüvitise suurusest, asjade turuväärtusest ja tõendid nende asjade turuväärtuse kohta (väljavõtted internetiportaalidest ekspertiisiakt, fotod). Kohus ei võta seetõttu sisulist seisukohta T. B tasaarvestusavalduste kohta ja esitatud võlatõendite ja pangadokumentide (maksekorradused, arved, väljavõte kontolt) kohta, nende tasaarvestusavalduste aluseks olevate nõuete tõendatuse ja põhjendatuse kohta, kuna kohus talle neist kaasomandis ja ühisomandis olevatest kinnistutest midagi ainuomandisse ei jäta ja seega ei teki tal ka kohustust maksta hüvitiste teistele, kes omandi osa kaotavad. Nimelt ei teki antud viisil kaasomandi ja ühisomandi lõpetamisel teistel hüvitisnõuet T. B vastu ja seega ei saa ta oma väidetavaid nõudeid ka nende hüvitusnõuetega tasaarvestada. Lisaks märgib järgmist. Kuna T. B kinnitas ise, et ta ei esita vastuhagis iseseisvaid nõudeid (III kd lk 2p alt II lõik), ei võta kohus sisulist seisukohta selles, kui palju võlgneksid I. S ja S. D talle xxxx põik xxxx asuvate korteriomandite võimalike kulude eest, rääkimata sellest, et T. B ise kinnitas, et alates

1. novembrist ei tasunud ta teiste ühisomanike eest midagi ühistule. Lisaks kinnitas ta ise, et varasemale võlale kuni 01.11.2012, ta enam ei tuginenud, kuna see oli lahendatud teistes tsiviilasjas nr 2-15-14610, milles otsus ei olnud asja arutamise ajaks jõustunud. Kuna T. B märkis, et ta ei ole midagi tasunud xxxx põik xxxx ja xxxx eest alates 2012.a. novembrist ühistule, siis ei tõusetu ka alusetu rikastumise küsimust teiste ühisomanike I. S ja S. D poolt, mille tõttu peaksid nad hüvitama VÕS § 1041 mõttes T. B kulusid. Ka peab kohus vajalikuks märkida, et T. B arvamus, et kuivõrd ühisomanikel, eriti S. D ja I. S on tekkinud võlg ühistu ees, siis selle võla tõttu on korteriomandite turuhind väiksem, mistõttu on nad tekitanud T. B kahju ja võlgnesid justkui talle hüvitist, siis see ei ole põhjendatud. Asja turuväärtus on TsÜS 65 järgi tema keskmine kohalike müügihind ja seadusest ei tulene, et võlausaldaja nõude olemasolul asja omanike vastu, tuleb arvestada müügihinnast maha see väidetav võlg. Seega ei ole T. B tekkinud kahju VÕS § 128 lg 2 järgi (varaline kahju). Eeltoodu alusel tuleb: 1.Rahuldada Belgardi Kinnisvara OÜ hagi kaasomandi lõpetamiseks osaliselt.
2. Rahuldada T B vastuhagi kaasomandi ja ühisomandi lõpetamiseks osaliselt.
3. Rahuldada I S (K) hagi kaasomandi ja ühisomandi lõpetamiseks osaliselt ja rahuldada tema hagi alternatiivsete nõuete osas. 16
4. Lõpetada kaasomand ja ühisomand, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna: 4.
5. registriossa nr xxxx (xxxx) ja mis kuulub • ½ mõttelises osas OÜ –le Belgardi Kinnisvara ja ülejäänud • ½ mõttelises osas ühisomanikele S Dile, T Ble ja I Sle ja müüa see avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ja jagada võõrandamisest saadud raha nende vahel vastavalt mõtteliste osade suurusele. • • • • • • • • • 4.2 registriossa nr xxxx (xxxx) ja mis kuulub ½ mõttelises osas kaasomanikule T B ja ülejäänud ½ mõttelises osas ühisomanikele on S Dile, T Ble, I Sle ja müüa see avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ja jagada võõrandamisest saadud raha nende vahel vastavalt mõtteliste osade suurusele. 4.3 registriossa nr xxxx (xxxx) ja mis kuulub ½ mõttelises osas kaasomanikule T Ble ja ülejäänud ½ mõttelises osas ühisomanikele S Dile, T Ble, I Sle (S) ja müüa see avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ja jagada võõrandamisest saadud raha nende vahel vastavalt mõtteliste osade suurusele. 4.
6. registriossa nr xxxx (xxxx) ja mis kuulub ½ mõttelises osas kaasomanikule T Ble ja ülejäänud ½ mõttelises osas ühisomanikele S Dile, T Ble, I Sle (S) ja müüa see avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ja jagada võõrandamisest saadud raha nende vahel vastavalt mõtteliste osade suurusele. 4.
7. registriossa nr xxxx (korteriomand, xxxx), mis kuulub ühisomanikele S Dile, T Ble, I Sle ja müüa see avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ja jagada võõrandamisest saadud raha nende vahel vastavalt mõtteliste osade suurusele. 4.
8. registriossa nr xxxx (korteriomand, xxxx) ja mis kuulub ühisomanikele S Dile, T Ble, I Sle ja müüa see avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ja jagada võõrandamisest saadud raha nende vahel vastavalt mõtteliste osade suurusele. Seega jäävad I. S ja T. B nõuded muul viisil kaasomandite ja ühisomandite lõpetamiseks rahuldamata, sh jäävad rahuldamata nõuded teiste kaas - ja ühisomanike vastu tahteavalduste andmise kohustamiseks kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uute tegemiseks. Rahuldamata jääb ka OÜ Belgardi Kinnisvara hagi osas, milles ta palus kaasomand lõpetada tema soovitud viisil ehk et jätta xxxx tee xxxx tema ainuomandisse koos kohustusega hüvitada teistele kaotatud osa eest hüvitis. Kolmanda isiku kaasamise taotlus 17 T. B soovis, et kaasataks menetlusse kolmanda isikuna KÜ xxxx (06.04.18, III kd lk 3), kuna ühistul on tekkinud alates 01.11.12 nõue kolme ühisomaniku vastu. Kuna kohus ei ole võtnud selle kohta seisukohta, lahendab kohus märgitud taotluse TsMS § 442 lg 5 alusel. TsMS § 216 lg 1 sätestab, et pool, kes kohtuvaidluse lahendamise korral tema kahjuks võib kolmanda isiku vastu esitada enda arvates lepingu rikkumisest tuleneva või kahju hüvitamise või hüvituskohustusest vabastamise nõude või kellel on alust eeldada kolmanda isiku sellise nõude esitamist tema vastu, võib kuni eelmenetluse lõppemiseni või kirjalikus menetluses taotluste esitamise tähtaja möödumiseni esitada asja menetlevale kohtule avalduse kolmanda isiku menetlusse kaasamiseks. Kohus leiab, et KÜ xxxx kaasamiseks menetlusse kolmanda isikuna puudub TsMS § 216 lg 1 tulenev alus. Asjaolu, et KÜ-l xxxx on võimalik võlanõue xxxx põik xxxx korteriomandite (xxxx, xxxx) omanike I. S, T. B, S.D vastu, ei ole samastatav TsMS § 216 lg 1 tuleneva kolmanda isiku menetlusse kaasamise alusena. See, kuidas kohus otsustab nimetatud korteriomandite ühisomandi lõpetada, ei tekita TsMS § 216 lg 1 tulenevat olukorda ühistu ja T. B ja teiste ühisomanike suhtes. Otsuse täitmine Kohtuistungil olid seal osalenud menetlusosalised nõus sellega, et lükata jõustanud kohtulahendi sundtäitmine edasi. I. S ja kolmas isik ei olnud nõus sellega, et selleks oleks viis kuud, kuna olid nõus 3 kuuga. TsMS § 445 lg 1 järgi võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra ning täitmise tähtaja või tähtpäeva ja asjaolu, et otsus täidetakse viivitamata või et otsuse täitmine tagatakse mõne hagi tagamise abinõuga. Kohtu hinnangul on võimalik TsMS § 445 lg 1 järgi määrata tähtaeg, mis ajas alates on võimalik huvitatud isikul pöörduda täituri poole otsuse täitmiseks ning kohtu hinnangul on piisav kui selleks on 3 kuud arvates otsuse jõustumisest. Menetluskulud, tsiviilasja hind Vastavalt TsMS § 162 lg 1, 2 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS lg 4 järgi võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. TsMS § 167 lg 1 sätestab, et iseseisva nõudeta kolmanda isiku ja tema seadusliku esindaja menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele niivõrd, kuivõrd vastaspool kannab menetluskulud vastavalt käesolevas jaos sätestatule ning lg 2 I lause sätestab, et kui vastaspool ei pea kulusid hüvitama, jäävad kulud iseseisva nõudeta kolmanda isiku kanda Arvestades, et 1) kõik soovisid kaasomandi ja ühisomandi lõpetamist, 2) S. D olid tehingud keelatud ning tal ei ole kohustust ka esitada kaasomandi lõpetamise nõuet ja hageda asju endale, siis on mõistlik ja kõigi suhtes õiglane, et igaüks (pooled ja kolmas isik) kannab oma menetluskulud TsMS § 162 lg 4, 167 lg 1 järgi ise ning äärmiselt ebaõigelane oleks hakata neid jaotama ja jätma teiste osaliste kanda. Menetluskulude rahalist suurus kohus seetõttu kindlaks ei määra. 18 Protokolli parandamise taotlus T. B esitas 01.02.19 taotluse, milles ta palus lisada nn kohtuvaidluste teeside ossa täpsustuse. Seda on võimalik vaadelda protokolli parandamise taotlusena. Kooskõla TsMS § 53 lg 4 jätab kohus taotluse rahuldamata, kuna sellest ei nähtu omaksvõttu, hagi tunnistamist, või oma hagist loobumist, millel oleks õiguslik tagajärg. Need vastuväited lisab kohus 30.10.19 istungi protokolli juurde. (digitaalne allkiri) Kohtunik Otsuse resolutsiooni täpsustatud Tallinna RK 16.12.2019 lahendiga 19