) § 271, mille kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).
lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
lg 1 kohaselt, võib lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi.
lg 1 kohaselt lepingut võib muuta või lepingu võib lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. Lisaks sätestab tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 77 lg 3, et seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti ning poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut saab muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selles kokku leppinud.
Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja I teatas hagejale 26.08.2015 e-kirja teel oma soovist 10.06.2015 sõlmitud üürileping üles öelda (tl 66, 95).
lg 1 kohaselt 5 2-17-17462 üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ka üürilepingu p 15.8 kohaselt tuleb üürileping kirjalikult üles öelda, teatades sellest kaks kuud ette (tl 42). Poolte vahel puudub vaidlus ka selles, et 27.08.2015 vastas hageja ja kinnitas lepingu ülesütlemist, märkides, et leping lõppeb 2015 septembri lõpus (tl 66, 95). Poolte vahel esineb vaidlus eelkõige suulise kokkuleppe üle, mille kohaselt kostja II väidab, et 28.08.2015 leppisid pooled telefoni teel kokku, et üürisuhe lõppeb eelnimetatud kuupäeval ja hageja ei esita kostjale I arvet
lg 3, et pooled lepivad omavahel kokku üürilepingu erakorralise ülesütlemise etteteatamise tähtaja ka nendel juhtudel, mil seadus etteteatamist ei nõua.
võimaldab lepingupooltel seaduses sätestatust kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et kõrvalekaldumine ei ole lubatud (nt
eluruumi üürilepingu puhul üürniku suhtes), või kui see oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi.
lg 1 ja § 313 lg 1 võimaldavad poolte kokkuleppel äriruumide üürimisel nendest sätetest kõrvale kalduda (vt ka Riigikohtu lahend nr 32-1-2-06, p 15). Seega võivad üürilepingu pooled kokku leppida, et erakorralise ülesütlemise aluseks ongi üksnes kindla etteteatamistähtaja järgimine. 26.08.2015 hagejale saadetud e-kirjas kostja II kirjutas: „Tere Diana! Kahjuks Eestis on väike turg ja otsustati meie tegevus lõpetada. Seepärast soovime lõpetada ruumi Pae 21-331 rendilepingu. Ruumi me ei kasuta, seepärast teil on võimalus kohe uue rentniku otsima. Kellele võime võtmed tagastada ning kellega teha lõpparvestust“ (tl 6 2-17-17462 66, 95). Kohus selgitab, et seaduses ei ole üldiselt ette näinud ülesütlemisavalduse konkreetseid sisulisi nõudeid, oluline on vaid see, et teisele poolele ilmneks lepingut üles öelda sooviva poole tahe lepingu ühepoolseks lõpetamiseks. Lepingu ülesütlemise avalduse tõlgendamisel tuleb lähtuda TsÜS § 75 lg-s 1 ettenähtud tahteavalduse tõlgendamise reeglitest. TsÜS § 75 lg 1 esimese lause järgi tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Sama lõike teisest lausest tuleneb, et kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kohtu hinnangul tuleb ülalviidatud 26.08.2015 teate sisu tõlgendada lähtuvalt TsÜS §-st 75 lähtuvalt ja sellest tulenevalt kohus leiab, et kostja II poolt 26.08.2015 hagejale saadetud e-kiri on üürilepingu ülesütlemisavaldus. Ülesütlemisavaldus kui kättesaamist vajav tahteavaldus muutub kehtivaks siis, kui teine pool selle kätte saab (TsÜS § 69 lg 1). Hageja vastas 27.08.2015 saadetud e-kirjaga kostjale II järgmist:„Tere! Vastavalt rendilepingule soovime ette teavitada, et ruumid saab vabastada septembri lõpus peale kõigi arvete tasumist, s.h. kommunaalarve septembri eest. Lõpuks Teil on vaja vabastada ruumi oma asjadest, seda korda teha üleandmise hetke seisuni ja võtmed tagastada.“ (tl 66, 95). 20. Ehkki lepingu p 15.8 kohaselt tulnuks lepingu erakorralisest ülesütlemisest teatada ette vähemalt kaks kuud, on kohtu hinnangul üürileandja esitanud üürnikule pakkumise lõpetada üürilepingu varem, so 2015. aasta septembri lõpus. Vastav üürileandja pakkumine väljendub 27.08.2015 saadetud e-kirjas (tl 66, 95). Kostja I sellele vastu ei vaielnud. Seega kohtu hinnangul lõppes pooltevaheline üürileping poolte kokkuleppel 30.09.2015. 21. Kohus peab hindama, kas esinevad materiaalsed eeldused lepingu ülesütlemiseks. Üürilepingu ülesütlemiseks peab esinema õiguslik alus.
lg 1 järgi võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema poole huve kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist. Nii nagu eelnevalt mainitud, võimaldavad
lg 1 ja § 313 lg 1 poolte kokkuleppel äriruumide üürimisel nendest sätetest kõrvale kalduda. Seega pooled võivad kokku leppida, et üürnikul on õigus leping igal ajal olenemata põhjusest erakorraliselt üles öelda. 26.08.2015 saadetud e-kirjas kostja II märkis ära ka üürisuhte lõpetada soovimise põhjuse (tl 66, 95).
Samuti peab üürnik
järgi maksma asja kasutamise eest üürileandjale tasu (üüri) ning kandma
lg 1 kohaselt ka muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on
lg-s 1 sisalduva määratluse kohaselt tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.
lg-st 1 tuleneb, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Sellise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on muutunud sissenõutavaks.
lg 7 järgi muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Lähtudes
§-st 294, kui üür on arvestatud teatud ajavahemike järgi, tuleb üüri ja kõrvalkulusid maksta pärast iga vastava ajavahemiku möödumist, kui lepingupooled ei ole kokku leppinud teisiti. Kui üüri ei arvestata ajavahemike järgi, peab üürnik maksma üüri ja kõrvalkulud lepingu lõppemisel. 20.10.2015 seisuga oli kostjal I hagejale tasumata põhivõlgnevus 619,05 eurot (tl 19-23).
ÜS § 69 lg 1 esimene lause). Asja materjalidest ei nähtu, et kostja I või II oleks hagejale tasaarvestamise avaldust esitanud.
p 2 kohaselt on võlasuhte (osalise) lõppemise aluseks muu hulgas tasaarvestus.
lg-st 1 tuleneb, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kooskõlas sama paragrahvi teise lõike esimese lausega lõppevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Tasaarvestus toimub
Tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. Kohus selgitab, et tasaarvestuse õiguse tekkimise ehk tasaarvestuse olukorra esmaseks eelduseks on, et kahe isiku ehk tasaarvestuse poolte vahel on vastastikused rahalised või muud samaliigilised nõuded. Tasaarvestuse õigus tekib juhul, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohus selgitab, et tasaarvestuse teostamiseks peab tasaarvestuse õigust omav isik tegema tasaarvestuse avalduse (
ÜS § 69 lg 1 esimene lause). Kohtu hinnangul on praegusel juhul täitmata tasaarvestuse olukorra eeldused. Ka
Kohtupraktikas on tasaarvestuse piirangute sätteid tõlgendatud selliselt, et tasaarvestus ei ole lubatud, kui teine pool esitab tasaarvestava poole nõudele sellised vastuväited, mis välistavad täielikult või osaliselt nõude maksmapaneku (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-59-10, p 10; lahend nr 3-2-1-95-11, p 17).
lg-s 4 nimetatud vastuväidete hulka võivad kuuluda vastuväited, mis annavad poolele õiguse võlgnetava kohustuse täitmisest kestvalt või teatud ajavahemiku jooksul keelduda. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et kostjad ei saanud eeldada, et hageja tasaarvestab võlgnevuse tagatisrahaga. 28. Tulenevalt üürilepingu p 16.1.4 puudus kostjatel õigus nõuda ka tagatisraha. Üürilepingu p 16.1.4 näeb ette, et üürnikul ei ole õigust deposiiti tagasi saada kui leping lõpetatakse lepingu kehtivuse esimese 12 kuu jooksul üürniku algatusel või üürniku poolse lepingu rikkumise tõttu. Välja arvatud juhul, kui leping seoses üürniku poolt lepingu esemeks olevate äriruumide või sellele vastava kinnistu mõttelise osa omandamisega. Sellisel juhul tagastab üürileandja deposiidi müügilepingu sõlmimise päeval, eeldusel, et üürileandjal puuduvad üürniku vastu rahalised nõuded. Deposiidi tagastamine võidakse asendada tasaarvestusega äriruumide müügihinnast (tl 43). 29.
sätestab eluruumi üürilepingu tagatise maksmise, tagastamise tingimused, mis aga ei ole äriruumi üürilepingu tagatise maksmise tingimused. Seega võivad 9 2-17-17462 äriruumi üürilepingu puhul pooled leppida kokku tagatise andmises ja tagastamise teisiti kui
Tulenevalt
võib seaduses sätestatust kõrvale kalduda lepingupoolte kokkuleppel, kui seaduses ei ole otsest kõrvalekalde keeldu ning see ei tulene ka sätte olemusest. Lepingulistes suhetes on primaarne poolte kokkulepe. Pooled sõlmisid üürilepingu oma majandustegevuse raames. Tagatisraha kitsendamine, võrreldes seaduses sätestatuga on äriruumi üürilepingu puhul tavaline praktika. Üürilepingu p 16.1.4 ei ole vastuolus
§-ga
lg 1 p 6 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist.
lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse
§-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. 32. Käesoleval juhul on hageja ja kostja I üürilepingu p-s 13.1.1 leppinud kokku, et kui üürnik ei ole lepingus sätestatud ajaks tasunud mistahes lepingu järgset makset, on üürnik kohustatud üürileandja nõudmisel maksma viivist 0,25% päevas tähtajaks tasumata makselt (tl 14). Hageja nõuab 1224,52 eurot sissenõutavaks muutunud viivise tasumist. Lisaks sellele nõuab hageja ka tulevikus sissenõutavaks muutuvat viivist, alates 10.11.2017 määraga 0,25% päevas kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni(tl 1-11, 28-31). Kostjad leiavad, et viivisemäär on käsitletav tüüptingimusena ja see on tühine, sest see on ebaproportsionaalselt suur ning taotlevad viivise vähendamist (tl 58-61). 33.
lg 8 kohaselt võib viivise maksmiseks kohustatud isik nõuda selle vähendamist vastavalt käesoleva seaduse §-s 162 sätestatule.
lg 1 alusel on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult, eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga. Kohus selgitab, et üürilepingu pooled olid äriühingud, kes tegutsesid üürilepingu sõlmimisel majandus- või kutsetegevuses ning kostjale I üüritud ruum oli majandus- või kutsetegevuses kasutatav (kauplus). Kohtule esitatud menetlusdokumentidest ei nähtu, et poolte vahel sõlmitud üürileping oleks vastuolus 10 2-17-17462 seaduse, heade kommetega või avaliku korraga. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud kostjate vastuväide, et üürilepingu p 13.1.1 on tüüptingimusena tühine. Majandustegevuses tegutsevate eeldatavalt võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb vähemalt eeldada lepinguvabadust ka lepingu tingimuste kokkuleppimisel ja lepingu osapoolel on endal võimalik otsustada, kas sõlmida pakutud tingimustel leping või mitte.
lg 1 sätestab, et käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest.
lg 1 kohaselt vastutavad kohustuse rikkumise korral põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja 11 2-17-17462 vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada.
Ta vastutab ka kohustuse rikkumisest tulenevate tagajärgede, eelkõige viivise ja leppetrahvi maksmise ning kahju hüvitamise eest, samuti lepingust taganemise või lepingu ülesütlemisega seotud kulude hüvitamise eest. Võla põhivõlgnikult sissenõudmisega seotud kulude hüvitamise eest vastutab käendaja, kui talle anti sissenõudmise kavatsusest õigeaegse teatamisega võimalus neid kulusid vältida. Üürilepingu p 12.7 sätestab, XXX on isiklikult vastutav äriruumi maksete (üüri, kommunaalide ja kahjustuste eest)
Käenduse maksimumsummaks, mille tasumise eest XXX vastutab, on 15 000 eurot.
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.