KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Mihkel Roos Kohtujurist Eliko Suurkuusk Avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 12.06.2018, Tallinn Tsiviilasja numb

) § 271 ja § 334 esimese lause alusel tuleb Vanalinna Baari Teenused OÜ hagi jätta rahuldamata, Tallinna linna (Tallinna Kesklinna Valitsuse kaudu) hagi rahuldada ja kohustada Vanalinna Baari Teenused OÜ-d vabastama ja Tallinna linnale kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval üle andma Tallinnas Müürivahe 52 asuva hoone keldrikorruse äriruumid nr 1 – 3 pinnaga 22,4 m2 ja I korruse äriruumid nr 8 – 20 pinnaga 142,2 m2. 10. Üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri) (võlaõigusseaduse (

) § 271). Üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal; üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti; elu- või äriruumi üürnik peab arvestama majaelanike ja naabrite huvidega (

§ 276). 11.

Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda; põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab; erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige §des 314–319 nimetatud asjaoludel; üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti (

§ 313

). Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi; 2) üürnik või asja 3

§ 315). 12.

Üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele; kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis (

§ 334). 13. Ts

MS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 5 lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda; pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

1. Lepingudokumendiga on tõendatud, et Tallinna linna ja Vanalinna Baari Teenused OÜ vahel 10.03.2017 sõlmitud äriruumide üürilepingu alusel OÜ kasutas Tallinnas Müürivahe 52 asuva hoone keldrikorruse äriruume nr 1 – 3 pinnaga 22,4 m2 ja I korruse äriruume nr 8 – 20 pinnaga 142,2 m2 ning üürilepingu p 9 (äriruumide kasutusotstarve) kohaselt ei ole täiendava teenusena lubatud erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutus.
2. Linna 20.07.2017 kirjaga on tõendatud, et 20.07.2017 linn hoiatas OÜ-d, et ruumide sisekujundus ja teatud sisustuselemendid viitavad selgelt jätkuvalt erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutustegevuse jätkumisele.
3. Linna 12.10.2017 kirjaga on tõendatud, et linna esitas OÜ-le üürilepingu ülesütlemise avalduse. Puudub vaidlus asjaolus, et OÜ sai 12.10.2017 üürilepingu ülesütlemise avalduse kätte (tl 32).
4. Tallinna Kesklinna Valitsuse 20.07.2017 kirjaga (tl 13) ja 12.10.2017 kirjaga (tl 15) on tõendatud, et 13.07.2017 kontrolli ja 06.10.2017 kontrolli käigus tuvastas linn äriruumides seisukorra, mis jättis linnale mulje, et ruumide sisekujundus ja sisustuselemendid viitavad erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutuse teenuse osutamisele. Müürivahe 52 läheduses asuvate juriidiliste isikute 10.02.2017 kirjaga (tl 89) on tõendatud, et mitmel isikul on vahetult tekkinud mulje, et hoones osutatakse seksuaalse suunitlusega teenuseid. Piiskop Philippe Jourdani 13.02.2017 kirjaga (tl 91) on tõendatud, et Müürivahe 52 hoones Vanalinna Baari Teenused OÜ üüritavates äriruumides tegutsevat ettevõtet on reklaamitud kui striptiisiklubi. Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates on tõendatud, et OÜ osutas nii enne kui ka pärast 20.07.2017 äriruumis erootilise ja seksuaalse suunitlusega meelelahutuse teenust. OÜ ei ole esile toonud ühtki tõendit nimetatud asjaolu ümberlükkamiseks. Vaatamata kohtu ettepanekule esitada täiendavaid tõendeid asjaolu kohta, mille kohaselt OÜ kasutas ruumi üksnes vastavalt sihtotstarbele (tl 49), OÜ tõendeid esitada ei soovinud. 4

§ 315lg 1 p 2, sest OÜ rikkus nimetatud kohustust olulisel määral.

1. Üürilepingu lõppemise tõttu peab OÜ äriruumi valduse linnale tagasi andma. TsMS § 445 lg 1 esimese lause alusel on põhjendatud rahuldada linna taotlus ja määrata kindlaks otsuse täitmise kord taotletud viisil.
2. Vastuseks ülal käsitlemata OÜ väidetele märgib kohus järgmist.
3. Asjaolu, et rikutud tingimust ei sisaldunud linna korraldatud enampakkumise teates, ei oma asjas tähtust. Antud juhul oli rikutud kohustus lepingus kindlaks määratud lepingutingimusena. OÜ ei ole esile toonud asjaolusid, mis võiksid anda alust asuda seisukohale, nagu tingimus ei oleks saanud õiguslikult lepingu osaks või oleks kehtetu.

§ 21

kohaselt on pakkumusega võrreldes olulisi muudatusi sisaldav vastus pakkumusele pakkumuse tagasilükkamine ja samal ajal uus pakkumus; pakkumusega võrreldes ebaolulisi muudatusi sisaldav vastus on nõustumus, kui pakkumuse esitaja ei teata viivitamata, et ta ei ole muudatustega nõus; sel juhul on lepingu sisuks pakkumuse tingimused koos nõustumuses sisalduvate muudatustega, kui pakkumuses või nõustumuses ei ole väljendatud teistsugust tahet.

§ 23

kohaselt võivad lepingupoolte kohustused olla kindlaks määratud lepingus või sätestatud seaduses. 22. OÜ väide, mille kohaselt OÜ-l ei olnud piisavalt rahalisi vahendeid vajalike ümberkorralduste õigeaegseks tegemiseks, ei oma asjas tähtsust.

§ 105

kohaselt on võlausaldajal õigus leping üles öelda, sõltumata sellest, kas võlgnik kohustuse rikkumise eest vastutab.

1. OÜ ei ole esile toonud asjaolusid ja tõendeid, mille kohaselt linna käitumine OÜ suhtes oleks olnud vastuoluline või muul viisil ebaaus nii, et seaduse või kasutusotstarbe järgimise kohustuse ja selle rikkumise korral ülesütlemise sätete kohaldamine õigussuhtele oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.
2. OÜ väide, mille kohaselt linna ajendas üürilepingut üles ütlema varaline kasu, ei oma asjas tähtsust. Asjaolu, et on võimalikke üürnikke, kes on nõus suurema üüri eest Müürivahe 52 ruume üürima, ei mõjuta seaduse kohaselt ülesütlemise kehtivust.
3. Menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel jätta OÜ kanda.
4. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine otsuses takistaks otsuse tegemist. /allkirjastatud digitaalselt/ Mihkel Roos kohtunik 5