KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing Otsuse kuupäev 29.11.2019, Tallinn Kohtuasja number 2-18-16519 Kohtuasi OÜ MERMEEDIA

) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras ning edasi protsendina põhinõudest kuni kohase täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Menetlusosalised sõlmisid 15.05.2018 Falgi tee 6 / Toompuiestee 18 mitteeluruum nr 10 (mitteeluruum nr 10) broneerimislepingu. Sama päeval tasus hageja kostjale 3 000 eurot. Lepingu ese pidi olema värskelt renoveeritud ja viimistletud, kusjuures kodulehel märgitu kohaselt kasutati renoveerimisel kvaliteetseid materjale ja kinnitati, et müügihinnas sisaldub korteri lõplik valmidus vastavalt projektdokumentatsioonile ning siseviimistlus vastavalt sisekujundusprojektile. Hageja rõhutas enne broneerimislepingu sõlmimist ja selle sõlmimisel, et talle oli oluline, et korter on kvaliteetne ja ehitusvigadeta. Lepingu ese ei vastanud 15.05.2018 nõuetele, sest sellel esinesid vaegtööd: parandamist vajas korteri põrandakate ning vannitoaplaatide vuugid. Üldiselt oli korteri viimistlus alla keskmise kvaliteedi (sealhulgas, kuid mitte ainult, oli põrand kulunud, põrandaliistud lohakalt paigaldatud, ahju ääred ja servad kehvalt viimistletud, akna ääred korda tegemata ning seintel näha värviparandusi). Vaegtöödest hoolimata sõlmis hageja lepingu, sest talle kinnitati, et vaegtööd parandatakse müüja kulul enne asjaõiguslepingu sõlmimist ja korteri üleandmist, s.o 15.06.

1. Müüjat uskudes tegi hageja korterile kulutusi (asendas lülitid, segistid, vanni). Kostja oli sellest teadlik. Kostja ei kõrvaldanud tähtaegselt puudusi, ei korraldanud müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimist, ei andnud üle korteri omandiõigust ega otsest valdust. Vaegtööde parandamise käigus oli nii mõnegi puuduse osas korteri seisukord halvenenud, mitte paranenud (nt põrandakate). Lisaks toimus elamus põleng, mille tulemusena sai korter suitsukahjustusi ja 2 vajas täiendavat viimistlusremonti. Ostjale teatati, et korterit ei saa talle üle anda, kuna korteris on suitsulõhn ja seinad tuleb seetõttu üle värvida. Hageja ütles broneerimislepingu 10.08.2018 üles ja nõudis kulutuste tagastamist. Kostja teatas 10.10.2018, et puuduste korduva kõrvaldamise vajadus ja lõplikult kõrvaldamata jäämine ei tähenda lepingu eseme ebakvaliteetsust. Seega tuli hagejal oma nõuetega pöörduda kohtu poole. Hageja nõudis hagis leppetrahvi tasumist, broneerimistasu tagastamist, kahju (sh kohtueelse õigusabi kulu) hüvitamist ja viivise tasumist. Kuivõrd kostja oli korteri otsese valduse üleandmisega viivituses 56 päeva ja broneerimislepingu p-i 4.1.4 kohaselt oli müüja kohustatud viivituse eest tasuma leppetrahvi, oli hagejal kostja vastu 1 846,77 euro suurune leppetrahvi nõue. Broneerimislepingu p-i 5.1 kohaselt oli olukorras, kus notariaalset müügilepingut ei sõlmita müüja süülise tegevuse või tegevusetuse tagajärjel, ostjal õigus nõuda leppetrahvi 5 000 eurot. Sama punkti järgi oli ostjal õigus nõuda ka 3 000 euro suuruse broneerimistasu tagastamist. Lisatöödele kulus hagejal kokku 3 964,45 eurot, mida hageja nõudis samuti kostjalt. Kohtueelsete läbirääkimiste käigus kulus hagejal õigusabile 750 eurot, mis oli käsitletav kahjuna. Kostja oli 13 811,22 euro suuruse summa tasumisega viivituses alates 25.09.2018 ja 750 euro suuruse kahjuhüvitise tasumisega alates hagiavalduse esitamisest. Kostjal ei olnud hea usu põhimõttest tulenevalt õigust tugineda broneerimislepingu tühisusele. Kostja tegeles igapäevaselt kinnisvaraarendusega, kes oli majandus- ja kutsetegevuses kasutamiseks välja töötanud tüüplepingu. Broneerimistasu tuli tagastada ja otsene varaline kahju hüvitada sõltumata sellest, kas broneerimisleping kehtib. Kostja vastuväited
2. Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja nõustus, et pooled sõlmisid 15.05.2018 broneerimislepingu, mille esemeks oli mitteeluruum nr
3. Lepingus kokkulepitud kuupäevaks (15.06.2018) notariaalselt tõestatud lepinguid ei sõlmitud. Samas ei pidanud kostja hageja nõudeid põhjendatuks. Kostja vastuväited hageja lepingulistele nõuetele olid järgmised: kostjal puudus kohustus ja hagejal õigus nõuda vaegtööde tegemist, hageja esitas leppetrahvinõude hilinenult, notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõigusleping jäid sõlmimata hagejast tulenevate asjaolude tõttu, otsese valduse üleandmise kohustus oli lepingus seotud notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisega, leppetrahvinõuded tuli vähendada nullini, hagejal ei olnud õigust nõuda kantud kulude hüvitamist, õigusabikulude hüvitamise nõue ei olnud põhjendatud, hagejal ei olnud õigust nõuda viivist.  Hagejal ei olnud enne müügilepingu sõlmimist õigust nõuda vaegtööde parandamist. Kui hageja millalgi
4. aasta suvel jõudis arusaamisele, et talle ei sobinud mitteeluruumi nr 10 kvaliteet, oli tal õigus otsustada, et ta seda siiski ei osta. Sel juhul pidi ta arvestama, et ta jääb sellise otsuse tagajärjel ilma tasutud broneerimistasust.  Hageja esitas leppetrahvi nõuded hilinenult, sest esitas need alles 18.09.2018 ehk üle kuu aja pärast lepingu ülesütlemist. Kui leping lõpeb, lõpeb ka leppetrahvi kokkulepe, sest leppetrahv jagab täielikult põhilepingu saatust. Isegi kui leppetrahvi esitamine oli materiaalõiguslikult võimalik, ei esitanud hageja leppetrahvi nõudmise teadet mõistliku aja jooksul.  Notariaalselt tõestatud kokkulepped jäid sõlmimata, sest hagejale ei sobinud kostja poolt välja pakutud kuupäevad. Samuti oli põhjendamatu väita, et lepingud jäid notari juures sõlmimata majas aset leidnud põlengu tõttu. Põleng ei kahjustanud mitteeluruumi nr
5. 3      Hageja väited selle kohta, et mitteeluruum nr 10 sai suitsukahjustusi ja vajas täiendavaid viimistlustöid, olid alusetud ja tõendamata. Pealegi ei saanud põleng olla käsitletav kostja süülise käitumisena. Otsese valduse üleandmise kohustus oli lepingus seotud notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisega. Põhjendamatu oli väita, et valdus tuli üle anda sõltumata mitteeluruum nr 10 müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimisest. Isegi kui hagejal oli õigus nõuda leppetrahvi, tuli seda vähendada nullini hageja enda käitumise tõttu. Hageja loobus korduvalt võimalusest sõlmida notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõigusleping. Hagejal ei olnud õigus nõuda kantud kulutuste hüvitamist. Hageja ei toonud välja, missugusel õiguslikul alusel ta seda nõuab.

§ 115

lg 1 alusel nõude esitamine eeldas kostjapoolset lepingu rikkumist, kostja aga lepingut ei rikkunud. Hageja ei toonud välja, kas ta andis kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Hageja ei toonud välja, kuidas oli kostja väidetav rikkumine põhjuslikus seoses hageja kahjuga. Sellise kahju tekkimine ei olnud kostjale ettenähtav, sest lepingus ei lepitud kokku, et hagejal oli õigus mitteeluruumi nr 10 oma äranägemisel muuta. Hageja ei käsitlenud hagis, missugune oli tema nõutavate leppetrahvide ja kahju suhe. Ei saa ka väita, et kostja rikastus hageja muudatuste arvelt alusetult, sest paljud asjad oli võimalik korterist eemaldada ning tehtud kulutused ei olnud kostjale kasulikud. Õigusabikulude hüvitamise nõue ei olnud põhjendatud, sest kulutused ei olnud mõistlikud ja vajalikud. Ka ei rikkunud kostja lepingut. Pealegi ei aidanud nõudekiri kaasa kokkuleppe saavutamisele või hageja nõuete väljaselgitamisele. Nõudekirjas märgitud nõuded olid ülepaisutatud, arvestades seda, et kohtupraktika kohaselt on broneerimisleping käsitletav eellepinguna ja oli vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Hageja ei vastanud midagi kostja vastuskirjale. See viitas sellele, et tegelikult oli hageja nõudekirja eesmärk kostjalt võimalikult suure summa nõudmine. Kui ka hageja nõue mingis osas rahuldatakse, tuli õigusabikulusid proportsionaalselt vähendada. Hagejal ei olnud õigust nõuda viivist või tuli see vähendada nullini. Hagejal ei olnud õigust nõuda viivist, kuni ta taastab mitteeluruumi nr 10 endise seisukorra või hüvitab taastamiskulud. Viivise nõudmine oli ebaõiglane. Kuivõrd leping oli suure tõenäosusega tühine, pidas kostja vajalikuks käsitleda hageja lepinguväliseid nõudeid. Nagu eelnevalt mainitud, oli broneerimislepingu puhul tegu kinnisasja omandamisele suunatud eellepinguga, mis pidi olema notariaalselt tõestatud vormis. Vaidlusalune leping ei olnud sõlmitud notariaalses vormis. Lepingu tühisuse korral ei saanud hageja nõuda leppetrahve, sest see oli seotud lepingus määratud põhikohustusega. Tühisel tehingul ei olnud õiguslikke tagajärgi. Kostja ei pidanud tagastama broneerimistasu, sest hageja sai lepingu alusel mittevaralise hüve: kostja ei tegelenud mitteeluruumi nr 10 müümisega kolmandatele isikutele. Hageja ei saanud seda hüve tagastada. Sellega ajas kostja õigustatult hageja asja. Kostja ei rikastunud hageja tehtud kulutuste võrra. Hageja tehtud kulutused ei andnud mitteeluruumile nr 10 lisandväärtust. Ka ei saanud hageja nõuda kulutuste tegemise tõttu tekkinud varalist kahju, sest hageja ei toonud esile asjaolusid, millest nähtuks, et kostja pani toime õigusvastase teo. Hageja kantud õigusabikulud ei saanud olla hüvitatavad lepinguvälises suhtes. Kostja esitas protsessuaalse tasaarvestusavalduse juhuks, kui kohus rahuldab hageja nõude mingis ulatuses. Hagejal ei tekkinud lepingu alusel õigust mitteeluruumi nr 10 vallata ja seal muudatusi teha. Hageja tegi mitteeluruumis nr 10 muudatusi kostjat informeerimata. Maakler, kellega hageja suhtles, ei olnud kostja seaduslik esindaja. Mitteeluruumi nr 10 müümiseks teistele soovijatele, oli vajalik taastada eelnev olukord, milleks kulus 2 880 eurot 4 (käibemaksuga).

§ 1045lg 1 p 5 kohaselt on omandi rikkumine õigusvastane.

Hageja tegi muudatusi tahtlikult. Kahju tekitaja süüd eeldatakse. Seega oli kostjal hageja vastu 2 880 euro suurune nõue. Maakohtu otsus

1. Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja broneerimistasu 3 000 eurot, viivise ajavahemiku 02.11.2018-18.06.2019 eest 150,58 eurot ja lisanduva viivise 3 000 eurolt alates 19.06.2019 kuni 3 000 euro täieliku tasumiseni. Kohus jättis rahuldamata leppetrahvi ja kahjuhüvitise nõuded. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. Pooltel ei olnud vaidlust, et nad sõlmisid 15.05.2018 lepingu pealkirjaga „Broneerimisleping“. Nimetatud lepingu alusel broneeris hageja kostja omandis oleva mitteeluruumi nr 10, hageja kohustus tasuma broneerimistasu 3 000 eurot ja kostja kohustus alates lepingu sõlmimisest mitte tegelema korteri müümisega, sh mitte sõlmima korteri broneerimiseks või võõrandamiseks kokkuleppeid kolmandate isikutega. Ühtlasi kohustus kostja organiseerima notari juures korteri müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise ostjale võõrandamiseks. Veel leppisid pooled kokku müügitingimustes, sh müügihinnas 149 900 eurot ning müügihinna tasumises kahe osamaksena. Samuti selles, et notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõigusleping sõlmitakse hiljemalt 15.06.
2. Vaidlusaluse lepingu näol oli tegemist kinnisasja müügi eellepinguga, mille eesmärgiks oli jõuda lepingu p-s 3.1.2 märgitud korteri notariaalselt tõestatud müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimiseni hiljemalt 15.06.
3. Tulenevalt asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-st 1 peab 15.05.2018 leping olema sel juhul notariaalselt tõestatud ja kuna nimetatud leping ei ole notariaalselt tõestatud, on 15.05.2018 leping

§ 33lg-st 2 tulenevalt tühine.

Kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob kaasa ka kõrvalkokkulepete tühisuse. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Pooltel ei olnud vaidlust, et hageja tellis korteris lisatöid 2 760 euro (käibemaksuga) ulatuses, mis hõlmasid endas pistikupesade ja kontaktide vahetust, seina värvimist, siseuste ümbertõstmist, vanni demonteerimist ja keraamiliste plaatide vahetamist, duširuumi ukse demonteerimist ja tagasimonteerimist koos viimistlusega. Hageja ostis ja lasi korterisse paigaldada vanni, segisti ja valgustid hinnaga 1 204,45 eurot (käibemaksuga). Hageja suhtles lisatöödega seoses maakleriga. Hagejal ei olnud põhjust eeldada, et kostjat 15.05.2018 lepingu sõlmimisel esindanud isikul oli õigus esindada kostjat ka hageja poolt soovitud lisatööde kooskõlastamisel, kuna see väljus tavapärasest maaklerlepingu alusel täidetavast ülesandest (ülesanded sätestatud

§ 658lg-s 1).

Hagejale ei olnud korteri otsest valdust üle antud, s.t kostja oli korteri omanik ka sel ajal, kui hageja korteris täiendavad ehitustööd korraldas. Tõendatud oli, et korteris endise olukorra taastamiseks kulus 2 880 eurot. Kostja oli nõus tagastama vanni, segistid ja valgustid.

§ 186p 2 kohaselt võib võlasuhe lõppeda tasaarvestusega.

Kostja tasaarvestas vastuses hagile hageja nõude oma kahju hüvitamise nõudega 2 880 eurot. Eeltoodust lähtudes jättis kohus hagi 3 964,45 euro suuruse kahju hüvitamise nõudes rahuldamata. Hageja tasus 15.05.2018 kostjale 3 000 eurot. Kuna poolte vahel 15.05.2018 sõlmitud leping oli tervikuna tühine, oli hagejal õigus selle alusel tasutu tagasi saada

§ 1028järgi.

Kohus ei nõustunud kostjaga selles, et hageja sai vastu 3 000 euro suuruse hüve, mille sisuks oli see, et kostja ei müünud korterit teatud aja jooksul kellelegi teisele. 5 Kuivõrd kohus tuvastas lepingu tühisuse, oli tühine lepingus kokkulepitud leppetrahvi tasumise kohustus. Tühise lepingu täitmise küsimustes õigusabi saamiseks tehtud kulu ei olnud selleks kahjuks, mille hüvitamist oli põhjendatud nõuda kostjalt. Kostjalt oli põhjendatud välja mõista viivis 3 000 eurolt

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni otsuse tegemiseni 150,58 eurot ja alates 19.06.2019 kuni 3 000 euro täielikult tasumiseni. Hagi osalise rahuldamise tõttu jättis kohus menetluskulud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel. poolte endi kanda Hageja apellatsioonkaebus

1. Hageja palus maakohtu otsus tühistada osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata ja teha tühistatud osas uus lahend, millega hagi tervikuna rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Maakohus jättis ebaõigesti broneerimislepingu tühisuse tuvastamisel vastamata hageja väitele, et kostjal ei olnud hea usu põhimõttest tulenevat õigust tugineda broneerimislepingu tühisusele. Hea usu põhimõttest tulenevalt oli ebaõiglane ja vastuvõetamatu lubada kinnisvaraarendajal tugineda enda väljatöötatud ja kasutusele võetud lepingu tühisusele. Hageja ei rikkunud ühtegi broneerimislepingu tingimust ja oli
2. aasta juuni alguses valmis sõlmima asjaõiguslepingu eeldusel, et vaegtööd on kõrvaldatud. Kostja puudusi ei kõrvaldanud, lisaks toimus hoones põleng. Müügileping jäi sõlmimata üksnes kostja tõttu. Hageja jäi leppetrahvi nõuete juurde. Välja tuli mõista ka kahju. Maakohtu põhjendused kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmise osas ei olnud selged. Ühest küljest asus maakohus seisukohale, et hageja ei saanud eeldada, et maakleril on õigus müüjat esindada lisakulude kandmise kooskõlastamisel. Teisalt viitas maakohus võlasuhte lõppemisele tasaarvestusega, mis eeldas vastastikuste nõuete olemasolu. Lisaks ei olnud maakohtu tasaarvestuse argument kooskõlas kohtulahendi resolutsiooniga. Hageja vaidles kostja kahjuhüvitise nõudele vastu, sest kostjal kahju ei tekkinud. Küsimus sellest, kas korteriga seoses kantud lisakulutused olid müüjaga eelnevalt kokku lepitud või mitte, ei mõjutanud hageja nõudeõigust. Siiski oli kostja teadlik ehitus- ja parandustöödest. Alternatiivselt oli tegemist lepinguvälise kahju hüvitamise nõudega. Kohtueelse õigusabikulu kandmine oli vajalik ja põhjendatud. Poolte vahel oli tekkinud erimeelsus ning menetlusosaliste omavaheline suhtlus ei olnud tulemusi andnud. Kohtueelsed toimingud ja kontakt erimeelsust omavate poolte vahel võimaldab ära hoida tarbetuid kohtuvaidlusi ning soodustab kompromissi leidmist. Ainuüksi asjaolu, et broneerimisleping oli tühine, ei tähendanud, et hageja õigusabi ei vajanud. Tegemist oli mõistlikus mahus tehtud toimingutega. Kostja vastuapellatsioonkaebus
3. Kostja palus maakohtu otsus tühistada osas, milles kohus hagi osaliselt rahuldas ja teha tühistatud osas uus lahend, millega jätta hagi tervikuna rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Broneerimistasu ei kuulunud alusetu rikastumise sätete järgi tagastamisele. Hageja sai broneerimistasu vastu soorituse, milleks oli mitteeluruumi nr 10 broneerimine. Seda hüve ei saanud hageja tagastada. Broneerimistasu on tavapärane. Alternatiivselt ei kuulunud broneerimistasu tagastamisele põhjusel, et kostja ajas käsundita hageja asja. Kostja täitis tühisest tehingust tuleneva käsundi ja võis nõuda selle eest tasu. 6 Maakohus ei arvestanud broneerimistasu väljamõistmisel tasaarvestusega. Maakohus tuvastas õigesti, et kostjal oli tekkinud 2 880 euro suurune kahjunõue. Samas oli arusaamatu, kas maakohus tasaarvestas selle hageja nõudega või mitte. Tasaarvestusega tuli arvestada ka viivise väljamõistmisel. Maakohus eksis menetluskulude jaotuse määramisel. Kostja oli valmis hagejale kompromissi korras hüvitama suurema summa, kui kohus temalt välja mõistis. Eeltoodust tulenevalt oleks kohus pidanud TsMS § 163 lg 2 järgi jätma menetluskulud hageja kanda, kuivõrd tema ei nõustunud otsusele sarnast kompromissi sõlmima. Alternatiivselt oleks pidanud maakohus võtma arvesse hagi rahuldamise ulatust ja kulud jaotama proportsionaalselt. Vastused kaebustele
4. Kostja palus jätta hageja apellatsioonkaebus rahuldamata, maakohtu otsus vaidlustatud osas muutmata ning menetluskulud hageja kanda.
5. Hageja palus jätta kostja vastuapellatsioonkaebus rahuldamata, maakohtu otsus vaidlustatud osas muutmata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusõigusnormi rikkumise tõttu ning teha TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistatud osas asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus. Osas, milles ringkonnakohus maakohtu otsust ei tühista, tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel maakohtu põhjendusi osaliselt muuta. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt ja vastuapellatsioonkaebus jätta rahuldamata. 8.
7. Menetlusosalistel ei ole vaidlust selles, et nad sõlmisid 15.05.2018 lepingu pealkirjaga „Broneerimisleping“, mis ei olnud sõlmitud notariaalses vormis. Lepingu kohaselt tuli hagejal tasuda broneerimistasu 3 000 eurot ja kostja ei tohtinud alates lepingu sõlmimisest tegeleda korteri müümisega. Ühtlasi kohustus kostja organiseerima notari juures korteri müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise ostjale võõrandamiseks. Veel oli lepingus kokku lepitud erinevates leppetrahvides. Samuti ei ole vaidlust selles, et poolte vahel ei toimunud korteri müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimist ja hageja ütles broneerimislepingu 10.08.2018 üles. Pooled vaidlesid selle üle, kas 15.05.2018 leping oli tühine, kas kostjal oli õigus tugineda lepingu tühisusele vorminõude rikkumise tõttu, kas hagejal oli õigus nõuda kostjalt broneerimistasu, leppetrahve ja kahju hüvitamist, mis seisnes broneerimislepingu kehtivusele tuginedes korteris erinevate lisatööde tegemises ning õigusabi osutamises. 8.
8. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjenduste ja järeldustega osas, milles maakohus tuvastas, et leping pealkirjaga „Broneerimisleping“, mis sisaldas ka viidet tulevikus sõlmitavale müügi- ja asjaõiguslepingule, müügihinnale ning sätestas, et hagejast tuleneval põhjusel müügilepingu sõlmimata jäämisel jääb broneerimistasu kostjale (vt ka Riigikohtu otsust asjas nr p 16), oli vorminõude rikkumise tõttu

§ 33lg 2, AÕS § 119 lg 1 ja Ts

ÜS § 83 lg 1 alusel tühine. Tegu oli sisuliselt kinnisasja müügi eellepinguga, mis pidi olema sõlmitud notariaalses vormis. Sõlmitud lepingu tühisuse tõttu ei saanud hageja kostjalt lepingule tuginedes nõuda leppetrahve, kuid tal oli tagasitäitmise võlasuhte raames õigus nõuda tagasi broneerimistasu 3 000 eurot. Tuginedes TsMS § 654 lg-le 6 ei korda ringkonnakohus viidatud osas maakohtu põhjendusi. 7 Vastuseks apellatsioonkaebuse väitele märgib ringkonnakohus, et ei nõustu hageja käsitlusega, mille kohaselt ei olnud kostjal hea usu põhimõttest tulenevat õigust tugineda 15.05.2018 lepingu tühisusele. On õige, et hea usu põhimõtte spektrist lähtuvalt tuleb hinnata õigussuhte poolte kohustusi, nende täitmist ja hea usu põhimõte võib ka piirata võimalusi õiguskaitsevahendite kasutamiseks. Samas ei mõjuta asjaosalise käitumise võimalik vastuolu hea usu põhimõttega lepingu sõlmimisel hinnangut lepingu tühisusele (vt nt Riigikohtu 29.03.2004 otsust asjas nr 3-2-1-41-04, p 24; 13.02.2008 otsust asjas nr 3-2-1-140-07, p 29) ja ei piira ka menetlusosalise õigust lepingu tühisusele tugineda. Seda enam, et kui ka pooled ise ei ole tühisuse alustele tuginenud, peab kohus omal algatusel arvestama tehingu tühisuse alustega (vt nt Riigikohtu 30.10.2013 otsust asjas nr 3-2-1-106-13, p 24; 25.02.2009 otsust asjas nr 3-2-1-122-08, p 19; 08.05.2006 otsus asjas nr 3-2-1-32-06, p 14). Kuivõrd leping pealkirjaga „Broneerimisleping“ oli vorminõude rikkumise tõttu tühine, ei olnud sellel algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1) ning hagejal oli õigus selle alusel tasutu tagasi saada

§ 1028

järgi.

§ 1028

lg-s 2 kirjeldatud eeldusi saadu tagastamata jätmiseks kostja menetluses esile ei toonud. Ringkonnakohtu hinnangul ei takistanud broneerimistasu tagastamist kostja väide, et hageja sai broneerimistasu vastu soorituse selle näol, et kostja ei reklaaminud korterit selle müümise eesmärgil edasi. Lepingu tühisuse tõttu ei saanud hageja broneerimislepingule tuginedes nõuda selles kokkulepitud leppetrahve, sõltumata sellest, kas kostja rikkus broneerimislepingus kirjeldatud kohustusi, mille rikkumise tarbeks oli lepitud kokku leppetrahvi tasumises, või mitte. 8.3. Maakohtu põhjendused ja järelduse kujunemine ei olnud jälgitav osas, milles maakohus käsitles hageja kahjunõudeid ja kostja tasaarvestuse vastuväidet. Lisaks olid olemasolevad põhjendused liiga napid ja ei käsitlenud nõudeid igakülgselt. Õiguse kohaldamine on kohtu ülesanne (TsMS § 436 lg 7). Kirjeldatud osas muudab ringkonnakohus maakohtu põhjendusi ja/või tühistab maakohtu otsuse ja teeb ise uue. 15.05.2018 lepingu tühisuse tõttu tuli esmalt kõne alla kahju hüvitamine

§ 15

alusel, mis sätestab, et kui üks lepingupool oli kohustunud lepingu ettevalmistamiseks või teise lepingupoole teavitamiseks lepingu ettevalmistamisega seotud asjaoludest ja leping on vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine, tuleb teisele lepingupoolele hüvitada kahju, mis tekkis seetõttu, et teine lepingupool uskus, et leping on kehtiv. Kostja väide, et hageja ei saanud viidatud paragrahvile oma kahjunõude põhjendamisel tugineda, sest hageja ei esitanud õigel ajal maakohtule vastavat nõuet, on väär, sest tegu on õigusliku kvalifikatsiooni küsimusega, mitte erialdiseisva nõudega. Hageja nõudis hagi esitamisest alates 3 964,45 euro suuruse kahju hüvitamist ja jäi selle juurde ka alternatiivse õigusliku aluse väljapakkumisel.

§ 15lg 1 alusel kahju hüvitamise nõude esitamise eeldused on:

§ 15

lg 1 eesmärgiks ei ole ära hoida sellise kahju tekkimist (

§ 127lg 2).

Hageja nõutav kokku 3 964,45 euro suurune kahju ei olnud seotud poolte vahel sõlmitud lepinguga, mis oli osutunud vorminõude rikkumise tõttu tühiseks, vaid sõlmimata jäänud müügi- ja asjaõiguslepinguga. Kusjuures kinnisasja omanikeringi muutev müügi- ja asjaõigusleping ei jäänud sõlmimata põhjusel, et leping pealkirjaga „Broneerimisleping“ oli tühine, vaid põhjusel, et hageja nõudmised soetatava korteri kvaliteedile olid kõrgemad kui kostja suutis pakkuda. Asja materjalidest nähtub, et sõltumata 15.05.2018 lepingu tühisusest soovis kostja hagejaga kinnisasja müügi- ja asjaõigusleping sõlmida. Just hageja oli osapool, kes soovis lepinguline suhe ühepoolselt lõpetada (tlk 40). Kirjeldatud kahju hüvitamine ei ole võimalik ka lepinguvälisel alusel.

§ 1042

lg 1 alusel võib teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Esiteks ei ole tõendatud, et kostja rikastus hageja korraldatud lisatööde ja inventari võrra. Vastupidi, kostjal tuli korter uutele soovijatele müümiseks viia olukorda, milles korter oli enne muudatuste tegemist, et see vastaks avalikult väljakuulutatud tingimustele ja selleks kulus kohtule esitatud tõendi kohaselt 2 880 eurot (tlk 88). Lisaks kinnitas kostja menetluse kestel korduvalt (sh ringkonnakohtus toimunud istungil), et oli valmis hagejale tagastama vanni, segisti ja lambid, mis välistas samuti kulutuste tegija nõudeõiguse

§ 1042lg 2 p 1 alusel.

Kohtule esile toodud asjaoludest nähtuvalt oli välistatud nõude rahuldamine ka käsundita asjaajamise sätete alusel. Kohtueelse õigusabikulu (750 eurot) hüvitamise osas märgib ringkonnakohus, et see on

§ 128

lg 3 ja

§ 115

lg 1 või

§ 1043

alusel võimalik sõltumata sellest, kas poolte vaidluse keskmes on lepinguline või lepinguväline (sh tühisest lepingust tulenev) suhe. Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on vähemalt üldjuhul mõistlik ning sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib kaasa aidata kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid (vt ka Riigikohtu 14.10.2014 otsust asjas nr 3-2-1-84-14, p 24; 09.02.2011 otsust asjas nr 3-2-1-138-10, p 29). Praegusel juhul on tõendatud, et hageja pöördus enne kohtusse hagi esitamist õigusabi saamiseks vandeadvokaat Margus Lentsiuse poole, kes pärast materjalidega tutvumist koostas kostjale kirja „Broneerimistasu tagastamise, leppetrahvide tasumise ja kahju hüvitamise nõue“ (tlk 40). Selle kohta esitas vandeadvokaat M. Lentsius hagejale arve, paludes teenuse eest 9 tasuda 900 eurot käibemaksuga (tlk 48). Hageja tasus arve 19.09.2018 (tlk 49). Ringkonnakohus on seisukohal, et põhjendatud ei ole kostjalt nõuda kogu 750 euro suurust kahju (õigusabikulu käibemaksuta), sest õigusteenuse osutamise raames esitati kostja vastu ka nõuded, mis ei olnud perspektiivikad, s.t mh nõuti summasid, mille tasumise kohustust kostjal ei olnud. Kokku on põhjendatud kohtueelne õigusabikulu 375 eurot (2,5 tundi tunnihinnaga 150 eurot). Kokku on hagejal õigus kostjalt nõuda 3 375 eurot (3 000 eurot broneerimistasu + 375 kahju õigusabikulude näol). Kostja esitas menetluses protsessuaalse tasaarvestuse avalduse, paludes hageja nõudega tasaarvestada enda 2 880 euro suurune kahjunõue, mis seisnes kuludes endise olukorra taastamiseks. Kahjunõude võimalik alusnorm on asjaolusid arvestades

§ 1043

, mille kohaselt teisele isikule õigusvastaselt kahju tekitanud isik peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Kahju olemasolus ja suuruses vaidlust ei ole, s.t hageja ei ole vastu vaielnud kostja väitele, et kostjal kulub korteris endise olukorra taastamisele 2 880 eurot. Kahju tekitamine on õigusvastane, kui sellega rikutakse kannatanu omandit (

§ 1045

lg 1 p 5).

§ 1045

lg 2 p 2 järgi ei ole kahju tekitamine õigusvastane, kui kannatanu nõustus kahju tekitamisega, välja arvatud juhul, kui nõusoleku andmine on vastuolus seaduse või heade kommetega. Ringkonnakohus on seisukohal, et kostja nõustus kinnisasjal lisatööde tegemisega, mistõttu ei ole lisatööde kõrvaldamiseks tehtavad kulud käsitletavad õigusvastase kahjuna. Menetluses leidis tõendamist, et lisatööde tegemise ei kooskõlastanud hageja vahetult kostjaga, vaid läbirääkimised tööde reaalse teostajaga toimusid maakleri QQ kaudu (tlk 39-39 pöördel). Ühtlasi oli QQ inimene, kes sõlmis hagejaga kostja esindajana lepingu pealkirjaga „Broneerimisleping“, milles oli lisaks broneerimistingimustele kokku lepitud ka korteri müügihinnas, kostja kohustuses organiseerida notari juures aeg kinnisasja müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning hageja kohustuses notari juurde ilmuda ja leppetrahvide tasumise kohustuses mh notari juurde ilmumata jätmise korral (tlk 4-5). Seega osales QQ kostja esindajana mitte ainult broneerimislepingu allkirjastamises, vaid suisa eellepingu sõlmimises, mis osutus hiljem vorminõude rikkumise tõttu tühiseks. Samuti suhtles hageja QQ-ga lepingust taganemise teemadel (tlk 39). QQ selgitas tunnistajana, et edastas 07.05.2018-27.08.2018 toimunud e-kirjavahetuse, millest nähtus ka hageja poolne lisatööde tellimise soov ja QQ tegevus lisatööde vahendamises, kostjale (tlk 106). Eelnevast järeldub, et hageja võis QQ avaldustest ja käitumisest mõistlikult uskuda, et QQ-l oli volitus kooskõlastada soetatavas korteris lisatööde tegemine ning kostja pidi teadma, et QQ tegutses vaidlusaluses korteris lisatööde kooskõlastamisel kostja esindajana. Iseenesest on õige, et QQ tegevus oli laiahaardelisem, kui tavapärase maaklerilepingu alusel tegutsevatel maakleritel, kuid lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt võimalik. Kuivõrd kostjale kahju tekitamine ei olnud

§ 1045

lg 2 p 2 alusel õigusvastane, ei ole täidetud kostja tasaarvestuse vastuväite rahuldamiseks nõutavad

§-s 1043 sätestatud rahuldamise eeldused ning tasaarvestus hageja nõudega ei ole võimalik. 8.4. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise

§ 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras 13 811,22 eurolt (v.a 750 euro suuruselt kahjuhüvitiselt) alates 25.09.2018, 14 561,22 eurolt alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni ja sealt edasi kuni nõude rahuldamiseni. Maakohus jättis ebaõigesti tähelepanuta, et hageja esitas nõude ka enne hagi esitamist 10 sissenõutavaks muutunud viivise väljamõistmiseks. Ringkonnakohus kõrvaldab kirjeldatud puuduse. Kuivõrd kostja oli rahaliste kohustuste täitmisega viivituses, oli hagejal õigus

§ 113

lg 1 alusel kostjalt viivist nõuda 3 000 euro tasumisega viivitamise tõttu alates kostjale saadetud nõudekirjas märgitud tasumise tähtpäevale järgnevast päevast, 26.09.2018 (TsÜS § 137 lg 1; tlk 40-40 pöördel), ja pärast hagi esitamist 02.11.2018 oli hagejal õigus viivisele 3 375 euro tasumisega viivitamise tõttu kuni nõude tasumiseni. Seega oli hagejal õigus nõuda viivist enne hagi esitamist 24,99 eurot (3 000 x 8 / 365 / 100 x 38) ja pärast hagi esitamist kuni 29.11.2019 ringkonnakohtu otsuse tegemiseni 289,97 eurot (3 375 x 8 / 365 / 100 x 392). TsMS § 367 kohaselt on võimalik nõuda ka viivist otsuse tegemisest edasi protsendina põhinõudest, mistõttu tuleb vastav hageja nõue samuti rahuldada. Menetluskulud 9. Kuivõrd ringkonnakohus muudab osaliselt maakohtu lahendit, muudab ringkonnakohus TsMS § 173 lg 3 alusel menetluskulude jaotust. Hagi osalise rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 163 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hageja nõudis kostjalt kokku 14 561,22 eurot ja sellelt viivise väljamõistmist. Kohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt välja 3 375 eurot ja sellelt viivise. Seega rahuldas kohus hagi 23% ulatuses, jättes hagi rahuldamata 77% ulatuses. Maakohtus kantud menetluskulud tuleb jätta 77% ulatuses hageja kanda ja 23% ulatuses kostja kanda. Kirjeldatud protsentuaalsest jaotusest lähtub hagi osalise rahuldamise tõttu ka ringkonnakohus apellatsioonimenetluses kantud kulude jaotamisel, s.t jätab menetluskulud 77% ulatuses hageja kanda ja 23% ulatuses kostja kanda. Suurema osa menetluskulude jätmine hageja kanda on õiglane ka põhjusel, et kostja oli kohtuistungil peetud kompromissläbirääkimiste käigus valmis kompromissi korras tasuma hagejale 4 000 eurot ja tagastama vanni, segisti ja lambid. Hageja oli valmis sõlmima kompromissi tingimusel, et kostja tasub hagejale 7 000 eurot. Ringkonnakohus rahuldas hagi ulatuses, mis vastab enim kostja poolt pakutule, mistõttu vastas selline jaotus ka TsMS § 163 lg-s 2 sätestatud viisile. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur /allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing 11