Obsah (5)

§ 445§ 436§ 657§ 457§ 163

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Gaida Kivinurm ja Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 28.11.2019, Tallinn Tsivi

) § 162 lõike 1 alusel kostja kanda ja mõistis kostjalt hagejale välja menetluskuluna riigilõivu 300 eurot koos viivisega.

1. Pooled ei vaidle alljärgnevate asjaolude üle:  hagejale kuulub Tallinnas XXX asuv korteriomand, mille reaalossa kuulub eluruum nr X;  18.11.2004 sõlmisid hageja ja CC munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 32/V ja selle alusel sai CC kasutada eluruumi kuni 18.11.2009, pärast tähtaja möödumist muutus leping tähtajatuks; 4       hageja ja CC vahel oli 27.05.1999 sõlmitud taastamisleping vaidlusaluse eluruumi väljaehitamiseks ja CC on eluruumi parendanud; CC-l ei olnud Tallinna linna 07.05.2003 määrusega nr 38 kehtestatud munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimuste punktis 15 nõutavat üürileandja nõusolekut abikaasa majutamiseks eluruumis; CC suri 26.07.2016; üleelanud abikaasa BB soovis 21.08.2016 avaldusega astuda CC asemel vaidlusaluse eluruumi üürilepingu pooleks; üürileandja keeldus; Harju Maakohtu 14.06.2017 otsusega nr 2-16-13357 kohustati BB eluruum vabastama; otsus jõustus 30.05.2018; BB andis eluruumi valduse üle kostjale; kostja valdab eluruumi jätkuvalt.
2. Kohus ei tuvastanud, et hageja ja CC vahel 18.11.2004 sõlmitud munitsipaaleluruumi üürileping ja 27.05.1999 sõlmitud leping eluruumi väljaehitamiseks sanitaartehnilistele tingimustele vastavaks oleksid muul viisil õiguslikult seotud, kui seeläbi, et mõlema lepingu objektiks on sama pind XXX, Tallinnas. Kui ka hagejal oli kunagi tahe eluruum CC-le võõrandada, siis enam seda tahet ei ole.
3. Hageja on CC-ga sõlmitud üürilepingu üles öelnud 19.05.2016 avaldusega alates 31.08.
4. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 320 kohaselt ei lõpe üürileping ühe lepingupoole surmaga, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Tallinna linna 07.05.2003 määrusega nr 38 kehtestatud munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimuste punkti 20.2 kohaselt lõpeb eluruumi üürileping üürniku surmaga, v.a juhul, kui üürileandja loal eluruumis elanud isik teatab ühe kuu jooksul alates üürniku surmast üürileandjale soovist lepingusse astuda. CC üleelanud abikaasa BB avaldas kuu aja jooksul peale CC surma soovi lepingupooleks astuda, kuid BB valdas eluruumi seadusliku aluseta, kuna üürileandja nõusolek tema majutamiseks puudus. Seega ei kuulunud BB isikute hulka, kes sai nõuda lepingupooleks astumist. Hageja vastas BB-le keelduvalt, väites, et leping lõpeb korralise ülesütlemisega 31.08.
5. CC ega BB ei ole üürilepingu lõppemist vaidlustanud üürikomisjonis ega kohtus. CC-ga sõlmitud üürileping lõppes tema surmaga. Lepingu ülesütlemine hageja poolt kaotas CC surmaga õigusliku tähenduse. BB tunnistati kohtuotsusega eluruumile õiguse kaotanuks. BB abiellus kostjaga ja andis eluruumi valduse üle kostjale.
6. Eluruumi valduse vabastamise nõudes ei oma tähtsust, et CC, kelle pärijaks on kostja, on hagejale kuuluvat eluruumi viinud sanitaartehnilistele tingimustele vastavasse korda ja eluruumi parendanud. Kostjal kui CC pärijal on õigus esitada eluruumile tehtud kulutuste hüvitamiseks eraldi nõuded. Eluruumi üürileping on lõppenud ning kostjal puudub õigus hagejale kuuluvat eluruumi kasutada. Taastamislepingust ei tulene kostja õigust eluruumi kasutada. Kohus tugines asjaõigusseaduse (AÕS) § 34 lõikele 1 ja § 80 lõigetele 1 ja 2 ning leidis, et kuivõrd kostja valdab hageja asja õigusliku aluseta, on hagejal eluruumi omanikuna õigus nõuda valduse vabastamist. Seega tuleb hagi rahuldada.
7. Hageja on taotlenud määrata otsuse täitmise viis selliselt, et kui kostja ei vabasta eluruumi otsuse jõustumisel vabatahtlikult, tuleb ta koos talle kuuluva varaga märgitud eluruumist välja tõsta TMS-is sätestatud korras. Kooskõlas

§ 445

lõikega 1 määras kohus otsuse täitmise viisi ja korra vastavalt hageja taotlusele. Apellatsioonkaebus 5

1. 20.06.2019 kaebuses palub kostja maakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks lahendamiseks maakohtule või alternatiivselt teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.
2. Maakohus rikkus otsuse tegemisel

§ 436lõikes 1, § 442 lõikes 8 ja § 232 lõikes 1 sätestatud põhimõtteid.

Otsusest ei nähtu, kuidas ja milliseid tõendeid hinnates jõudis kohus tuvastuseni, et üürileping ja taastamisleping ei ole seotud muul viisil kui lepingute objekti kaudu. Kohus jättis kostja väited tähelepanuta ega põhjendanud, miks ta ei kohalda VÕS § 29 lõikeid 3 ja

1. Kohus on valikuliselt ja ühekülgselt käsitlenud üksnes üürilepingulisest suhtest tulenevaid asjaolusid, sidudes neid veel CC abikaasa õigustega, mis aga praeguses asjas ei oma tähtsust. Arusaamatuks jääb ka, kuidas (sh milliseid tõendeid hinnates ja seadust kohaldades) jõudis kohus seisukohale, et kui ka hagejal oli kunagi tahe eluruum CC-le võõrandada, siis enam seda tahet ei ole. Seega ei ole kohus otsuses võtnud seisukohta kõigi esitatud väidete kohta ega ole põhjendanud, miks üks või teine asjaolu ei oma asja lahendamisel tähendust.
2. Maakohtu määratud otsuse täitmise viis ja kord on ebareaalne ega ole eluliselt täidetav. Ei ole eluliselt võimalik vabastada ühe päevaga aastate jooksul kogunenud mööblist ja isiklikest asjadest 75,1m2 suurust elamispinda ega leida või tellida inimesi ja transporti, kelle abil saaks vabastamise teostada. Antud korter on olnud üle 20a koduks. Kohus on jätnud arvestamata asjaolu, et

§ 445

lõike 1 kohaldamisel peab kohus arvestama, kas otsuse täitmise viisi ja korra määramine hageja taotletud viisil on seaduslik ja põhjendatud ja kui on seaduslik, siis millises ulatuses on põhjendatud. Vastustaja seisukoht

1. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
2. Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte esindajad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt lahendi täitmise viisi määramise osas. Muus osas nõustub kolleegium maakohtu resolutsiooniga, kuid muudab osaliselt lahendi põhjendusi (

§ 657lõike 1 punkt 2).

Tühistatud osas saab ringkonnakohus teha ise uue otsuse (

§ 657lõike 1 punkt 21).

Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Kolleegium jaotab apellatsioonimenetluse kulud.

1. AÕS § 80 lõike 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Hageja on seisukohal, et üürniku üldõigusjärglasel (pärijal) puudub õiguslik alus vallata hagejale kuuluvat korteriomandit asukohaga XXX, Tallinnas. Hageja on seisukohal, et 18.11.2004 üürileping (t lk 5, 8-12), mille alusel oli üürnikul õigus eluruumi kasutada, lõppes 26.07.2016 üürniku surmaga ja et eluruumi valdamiseks ei anna alust hageja ja üürniku vahel 27.05.1999 sõlmitud sama ruumi väljaehitamiseks sanitaartehnilistele tingimustele vastavaks elamispinnaks (t lk 70 pöördel-71). Kostja on seisukohal, et üürileping ei lõppenud üürniku surmaga, kuna vastav tingimus lepingus on tühine. Samuti, et valduse seaduslikkus tuleneb 1999.a ja 2004.a lepingute koosmõjust.
2. Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja seisukohad on põhjendatud ning maakohtu lõppjäreldus selles osas on õige. Maakohus leidis iseenesest õigesti, et vaidluse üürniku õigusjärglase poolt eluruumi kasutamise õiguse üle lahendamisel ei oma üürilepingu seos 1999.a lepinguga muud tähtsust, kui et mõlemal juhul on objektiks sama eluruum. Samas ei vasta vaidlustatud otsus

§ 445

lõikele 8, kuna maakohtu sellisele järeldusele jõudmine ei ole jälgitav, vastamata on kostja vastuväidetele ja analüüsimata 6 on kostja tõendid. Kostjale vastamiseks tuli maakohtul tõlgendada VÕS § 29 alusel 1999.a ja 2004.a lepinguid. Kolleegium muudab maakohtu otsuse põhjendusi selles osas järgmiselt.

1. Poolte vahel puudub vaidlus, et kostja õiguseelneja ja hageja õigussuhted tekkisid Eesti Vabariigis läbiviidud omandireformi käigus. CC omandas sundüürniku staatuse, kel oli õigus saada tekkinud eluruumiprobleemile lahendus kohaliku omavalitsuse abil. Sel eesmärgil sõlmisid kohalik omavalitsus ja sundüürnik eluruumi väljaehitamiseks ja asustamiseks 27.05.1999 lepingu, milles lepiti mh kokku, et lepingu alusel väljaehitatava/asustatava eluruumi omandiõigus ei muutu ja et pinna valmimisel rakendatakse eluruumide erastamise seaduse (EES) § 22 lõikes 5 toodut (lepingu punkt 2.3). Seega jäi väljaehitatud eluruum hageja omandisse ja selle omandamine CC poolt pidi toimuma EES-i sätete alusel. Puudub vaidlus, et
2. aastaks oli eluruum välja ehitatud, kuid omandiõiguse üleandmist ei olnud toimunud. Hageja tahe peale ehitustööde lõpetamist ja CC poolt senise eluruumi vabastamist üürilepingu sõlmimiseks nähtub 27.05.1999 korraldusest (t lk 70). Lepingudokumendist ja selle osaks olevatest munitsipaaleluruumi üürilepingu tingimustest nähtuvalt sõlmiti üürileping tüüptingimustega lepinguna VÕS § 35 ja § 37 mõttes. Mh tulenes tingimuste punktist 20.2, et üürileping lõpeb üürniku surmaga, v.a kui üürileandja loal eluruumis elanud isik teatab ühe kuu jooksul üürniku surmast üürileandjale soovist üürniku asemel lepingusse astuda. Selline kokkulepe üürniku ja üürileandja vahel on VÕS § 320 kohaselt lubatud. Käesolevas asjas ei ole vaidluse all, et puudus isik, kes oleks saanud üürniku asemel lepingusse astuda. Kolleegium on seisukohal, et kuna kulutusi eluruumile oli CC teinud 1999.a lepingu alusel, ei kahjustanud üürilepingus tüüptingimusena kokkulepitud lepingu lõppemine üürniku surma korral ebamõistlikult CC õigusi ega ole tühine VÕS § 42 lõike 1 mõttes. Tüüptingimuste tühisust ja sellega seotud asjaolusid tuleb hinnata lepingu sõlmimise aja seisuga (VÕS § 42 lõike 1 viimane lause). Lepingu sõlmimise ajal oli üürniku tahteks saada üüriobjekt enda omandisse, mitte tagada üüriobjekti kasutusõigus enda pärija(te)le.
3. Eeltoodust tulenevalt leidis tõendamist, et üürileping lõppes üürniku surmaga ja lepingust tulenevad üürniku õigused ja kohustused ei läinud üle pärijale, mistõttu puudub kostjal õiguslik alus vaidlusalust korteriomandit vallata. Samuti, et 1999.a leping ei anna eluruumi väljaehitaja pärijale õigust seda eluruumi vallata. Kolleegim nõustub apellandiga, et käesoleva vaidluse lahendamisel ei oma tähtsust üürniku üleelanud abikaasaga toimunud vaidluse asjaolud. Samas ei viinud maakohtu vastav käsitlus eelpool esiletoodud tuvastamist leidnud asjaolude tõttu ebaõige otsuse tegemiseni.
4. Kolleegium nõustub apellandi etteheidetega maakohtu poolt

§ 445lõike 1 alusel tehtud otsustusele.

Vaidlustatud otsuses puudub selles osas mistahes

§ 445lõike 8 kohane põhjendus.

Kolleegium nõustub apellandiga, et ühe päeva jooksul eluruumi, milles on üle 20a elatud, vabastamise nõudmine ei ole mõistlik. Maakohus ei ole mistahes moel põhjendanud nii lühikese tähtaja andmist eluruumi vabatahtlikuks vabastamiseks. Tegemist on otsustusega, mille tegemisel on vaidluse korral põhjendatud lähtuda lisaks

§ 445

lõikest 1 TMS § 25 lõikest 1 (täitedokumendi vabatahtliku täitmise aeg) ja käesolevas asjas ka §-st 180 (kinnisasja väljaandmine). Nimetatud sätetest tulenevalt saab kohus analoogselt kohtutäiturile määrata otsuse täitmiseks vabatahtliku tähtaja juba otsuses vahemikus 10 päeva kuni 3 kuud, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Ringkonnakohtus tõi apellant esile, et mõistlikuks tähtajaks oleks vähemalt üks kuu, vastustaja nõustus sellega. Eeltoodust tulenevalt pikendab kolleegium 7 maakohtu poolt lahendi vabatahtlikuks täitmiseks antud tähtaega 30 päevani otsuse jõustumisest. 23. Lisaks tähtaja muutmisele tuleb täitmise korda muuta osas, milles maakohus määras tõsta kostja eluruumist välja koos vara ja kõigi selles elavate isikutega. Maakohtu otsusest ei nähtu, keda pidas kohus silmas teiste eluruumis elavate isikutena. Kostja ei ole toonud esile, kas temaga koos keegi veel elab selles ruumis. Isegi kui sellised isikud on olemas, oleksid nad pidanud olema hageja poolt kaasatud juba maakohtus kostjatena menetlusse ja nende nimed peaksid sisalduma maakohtu otsuse resolutsioonis (vt ka tol ajal kehtinud

-i ja TMS-i redaktsioonide alusel tehtud Riigikohtu otsus nr 3-2-1140-03, punkt 23). Jõustunud kohtuotsus on täitmiseks kohustuslik reeglina vaid menetlusosalistele (

§ 457lõige 1).

Kinnisasja väljaandmise osas tehtud kohtulahendile kehtiv seadusandlus selles osas erandit ei kehtesta. Jõustunud kohtuotsuse täitmine toimub TMS-i sätete alusel (TMS § 2 lõike 1 punkt 1). Täitemenetluses kehtiva formaliseerituse printsiibi kohaselt peab kohtutäitur kontrollima, kas täitmiseks esitatud dokument vastab formaalselt seaduse nõuetele, kuid ei pea kontrollima materiaalõiguslikke asjaolusid. Antud juhul ei saaks kohtutäitur kindlaks teha, kes on need kostjaga "koos elavad isikud", kes tuleb eluruumist välja tõsta. Kohtuotsuse resolutsioonis märkimata isikute otsesest valdusest on kohtutäituril õigus väljanõutavat asja ära võtta TMS § 181 lõikes 2 reguleeritud juhul, kuid sellise otsustuse tegemine kuulub täituri pädevusse. Väljaantaval kinnisasjal asuva varaga tehtavaid toiminguid reguleerivad mh TMS § 180 lõiked 3-6 ning kohtul puudub mistahes vajadus märkida otsuse täitmise viisina vara väljatõstmist. Eeltoodust tulenevalt jätab kolleegium maakohtu otsusest välja viited teistele väljatõstetavatele isikutele ja varale. 24. Apellatsioonkaebuse osalise rahuldamise alusel jäävad apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud kummagi apellandi enda kanda (

§ 163

lõige 1), mistõttu puudub vajadus määrata kindlaks põhjendatud ja vajalike apellatsioonimenetluse kulude rahalist suurust. Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots /allkirjastatud digitaalselt/