Obsah (6)

§ 115§ 3§ 1§ 127§ 103§ 137

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium Kohtukoosseis Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Meeli Kaur ja Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 16.01.2020, Tal

§ 115lg 1 alusel.

1. Kohus jättis hageja kahju hüvitamise nõude rahuldamata põhjusel, et „hageja pole tõendanud, et purunenud küttetoru oli kostja mõjusfääris ning et kostja vastutas selle korrashoiu eest“.
2. Poolte vahel puudub vaidlus, et põrand, milles paiknes purunenud toru, asub kostja korteris. Toru purunemise asjaolusid pole kostja selgitanud. Kuna kostja väitel parandati toru just tema korteris tehtud tööde käigus, peaks kostjal olema võimalik eelnimetatud asjaolusid täpselt kirjeldada ja vajadusel ka tõendada.
3. Hagejale jääb arusaamatuks, millist õiguslikku tähendust omab, kelle mõjusfääris purunenud toru asus. Kahe korteri vahel asub vahelagi, mis koosneb hoone kandvast konstruktsioonist (nt raudbetoonpaneel vahelagi) ning sellel paiknevast põrandakonstruktsioonist (aluspõrand ja põrandakattematerjal – nt laudpõrand, parkettpõrand või plaaditud kivipõrand). Hageja ei nõustu kohtu selgitusega, et korteris asuv põrand ei asu tervikuna korteriomaniku mõjusfääris. Kui korteri põrandakonstruktsioon koosneb raudbetoonpaneelile valatud aluspõrandast (mille sisse on paigutatud küttetoru) ja selle peal on alusvaip ning parkett, siis kõik see kokku moodustab põranda konstruktsiooni, mis on hageja hinnangul korteriomandi eriosa, sest kogu põranda konstruktsiooni saab eemaldada ilma, et see mõjutaks teisi kaasomanikke või hoone kandevõimet ja püsivust.
4. Kohtuotsusest ei selgu, kas kohtu hinnangul asub purunenud küttetoru korteriomanike kaasomandis või korteriomandi eriomandi osas. Samuti ei selgu, kas vastustajal oli või ei olnud purunenud toru korrashoidmise kohustus.
5. Hageja hinnangul puudub poolet vahel vaidlus, et purunenud toruosa kasutab kostja. Purunenud küttetoru paikneb vastustaja korteri sansõlmes asuva küttekollektori ja radiaatori vahel, korteri põrandas. Kui lähtuda sellest, et kostja korteri põrandakonstruktsioonis asuv toruosa on korteriomanike kaasomandis ja kaasomanikud peavad kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (KOS § 11 lg 1 p 1), siis jääb hagejale arusaamatuks, miks ei saa ta nõuda kostjalt kahju hüvitamist

§ 115lg 1, KOS § 11 lg 1 p 1 ja AÕS § 72 lg 5 alusel.

1. Kohus on jätnud põhjendamata, miks apellant ei saa nõud vastustajalt, kes on hoone kaasomanik kahju hüvitamist olukorras, kus poolte vahel puudub vaidlus, et vähemalt 3 kaasomandisse (kui mitte vastustaja korteromandi eraomandi hulka) kuuluv hooneosa on purunenud. Kohtuotsusest ei selgu, miks kaasomanik ei vastuta, kui kaasomandisse kuuluv hooneosa on puudusega (purunenud). TsMS § 436 lg 1 kohaselt peab olema kohtuostus põhjendatud.
2. Hageja vaidleb vastu ka kostja menetluskulude suurusele. Vastustaja seisukoht
3. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
4. Ringkonnakohus, tutvunud kirjalikus menetluses apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et otsus kuulub vaidlustatud osas tühistamisele menetlusõiguse normi olulisel määral rikkumise tõttu, mida ei saa kõrvaldada apellatsioonimenetluses. TsMS § 656 lg 1 p 5, lg 2 teise lause ning § 657 lg 1 p 3 alusel tuleb tühistatud osas saata asi läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Apellatsioonkaebus rahuldatakse.
5. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud, see on osas, millega jäeti rahuldamata apellandi kahjunõue summas 756,16 eurot koos sellelt arvestatud viivisega ning jäeti menetluskulud hageja kanda. Apellant ei vaidlusta kohtuotsust osas, millega jäeti rahuldamata kahju suuruse kindlaks tegemise kulude hüvitamise nõue 162 eurot ja sellelt arvestatud viivis. Selles osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause kohaselt edasikaebamata jõustunud.
6. Maakohus tuvastas, et purunes põranda all olev küttetorustik, mis oli paigutatud valatud põranda sisse. Samuti leidis kohus, et tõendanud ei ole, et purunenud toru paiknes küttesüsteemi selles osas, mida kostjal oli võimalik sisse ja välja lülitada. Kohus tegi neist asjaoludest järelduse, et purunenud küttetoru ei asunud kostja mõjusfääris, mistõttu kostja tekkinud kahju eest ei vastuta. See ongi kogu maakohtu otsuse põhjendus.
7. TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Otsust tehes hindab kohus TsMS § 438 lg 1 esimese lause järgi tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Seejuures ei ole kohus TsMS § 436 lg 7 järgi poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu andmisel seotud hageja või kostja esitatud õigusliku hinnanguga, vaid kohaldab õigust ise. Maakohtu otsus neile nõuetele ei vasta ja on niivõrd puudulik, et ringkonnakohtul ei ole võimalik endal neid puuduseid kõrvaldada.
8. Asjas on esile toodud alljärgnevad asjaolud, milles vaidlus puudub: - hageja oli sõlminud kindlustuslepingu Tallinnas, Sakala tn 22-7 asuva korteri osas; - kindlustatud korter sai 16.02.2016 kahjustada veeavarii tõttu, mille põhjuseks oli korteri nr 10 põranda all valatud põranda sisse paigutatud küttetoru purunemine; - hageja hüvitas kindlustusvõtjale taastamiskuludeks 756,16 eurot; - purunenud toru on maja üldise küttesüsteemi osa ja kuulub kõigi korteriomanike kaasomandisse KOS § 1 lg 2 kohaselt.
9. Pooled vaidlevad selle üle, kas purunenud toru asus kostja korteri reaalosa piires ja kas kostjal oli selle toru korrashoidmise kohustus.
10. Hagejale kindlustusandjana on üle läinud kahjustatud korteriomaniku kahju hüvitamise nõue kahju põhjustanud korteriomaniku vastu.
11. Korteriomand on kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseadus (KOS) § 1 lg 1 esimese lause järgi omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandija korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand eriomand hoone 4 reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Korteriomandiseaduses reguleerimata küsimustes kohaldatakse korteriomandile KOS § 1 lg 2 järgi asjaõigusseaduse kinnisomandi sätteid, korteriomandi eripärast tulenevalt seega ka kaasomandi sätteid. Sarnast viidet sisaldab ka KrtS § 1 lg
13. Korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel

§ 3

p 6 mõttes, millele kohaldub

§ 1

lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte kohta sätestatu (vt Riigikohtu 11.12.2013 otsus 3-2-1-12913, p 19 ja selles viidatud lahendid).

1. Maakohus on pooltele kirjalikult selgitanud, et kuna kahju põhjustanud sündmus toimus 16.02.2016, tuleb kostja võimalikku vastutust hinnata sel ajal kehtinud korteriomandiseadust arvestades. Pooled ei ole sellele seisukohale vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kohaldamisele kuulub kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseadus.
2. Maakohus ei ole aga otsuses korteriomandiseadusele viidanud ega ka ühelegi muule materiaalõigusnormile, mille alusel ta lahendi teeb, ega ole analüüsinud, millised õigusnormid võimaldavad hagejal kostjalt kahju hüvitamist nõuda ja millised on nende õigusnormide järgi nõude rahuldamise eeldused. Kuna nõude rahuldamise eeldused on välja toomata ja pooltele selgitamata, ei ole võimalik aru saada, mis tähendust omab maakohtu järeldus, et purunenud küttetoru ei asunud kostja mõjusfääris. Samuti ei nähtu otsusest, milline seos oli asjaolul, kas kostjal oli võimalik küttesüsteemi sisse ja välja lülitada või mitte, toru purunemisele ja kahju tekkimisele.
3. Vaatamata sellele, et kohus lahendas asja lihtmenetlusena, peab kohus märkima õigusnormid, mida kohus kohaldas. Seega peab otsus sisaldama õiguslikke põhjendusi, kuidas kohus on otsuses selliste järeldusteni jõudnud, millest tulenevalt on kohus hagi rahuldamata jätnud. Õiguslike põhjendsute esitamine tähendab esmajoones õigussuhte kvalifitseerimist ja hageja nõude aluseks oleva nõudenormi ning abinormide väljaselgitamist. See tähendab, et kohus peab piiritlema, millisest õiguslikust alusest tulenevalt võib hageja nõue olla põhjendatud ja millised sätted on vaidluse lahendamisel olulised. Kohus ei ole seotud hageja väidetud nõude õigusliku alusega, vaid kontrollib nõuet kõigil õiguslikel alustel, mille alusel selle saab hageja esitatud asjaoludel rahuldada. Kohus ei või pooli kohaldatava õigusega üllatada ja seda tuleb pooltega arutada.
4. Korteriomaniku kahju hüvitamise nõude õiguslikke aluseid on Riigikohus põhjalikud käsitlenud otsuses nr 3-2-1-129-13, millele kostja on oma vastuses ka viidanud. Maakohus ei ole neile Riigikohtu seisukohtadele tähelepanu pööranud.
5. Kannatanud korteriomanik võib

§ 115

lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda teiselt korteriomanikult kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused: - teine korteriomanik on kohustust rikkunud (

§ 115

lg 1); - teine korteriomanik vastutab kohustuse rikkumise eest (

§ 115

lg 1, KOS § 11 lg 3); - kannatanud korteriomanikule on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128); - kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2); - rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

34. Korteriomanik ei vastuta KOS § 11 lg 3 esimese lause järgi oma kohustuste rikkumise eest, kui ta tõendab, et rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata. Sisuliselt on tegemist rikkumise vabandatavuse eelduseks oleva vääramatu 5 jõuga

§ 103

lg 2 mõttes, st korteriomanik vastutab kohustuste rikkumise eest, kui ta ei tõenda, et rikkumine on vabandatav (vt Riigikohtu 11.12.2013 otsus 3-2-1-129-13, p 22 ja selles viidatud lahendid). 35. Korteriomanike vastutust oma kohustuste rikkumise eest ei mõjuta iseenesest maja haldava korteriühistu või valitseja võimalik vastutus oma kohustuste rikkumise eest või muu isiku vastutus. Need isikud võivad vastutada kahju hüvitamise eest solidaarselt (vt Riigikohtu 11.12.2013 otsus 3-2-1-129-13, p 28). Samuti ei ole iseenesest tähtsust sellel, kas korteriomanikule põhjustatud kahju lähtus teise korteriomandi reaalosast või kaasomandiosast. Kahju hüvitamise nõude esitamiseks

§ 115

lg 1 alusel peab korteriomanik olema rikkunud oma kohustusi, ilma et rikkumine oleks vabandatav (vt Riigikohtu 11.12.2013 otsus 3-2-1-129-13, p 43).

1. Korteriomanik on KOS § 11 lg 1 p 1 järgi kohustatud ka kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kõigi kaasomanike kohustus kasutada kaasomandi eset selliselt, et üksteise huvid ja õigused ei saaks sellest kahjustatud, tuleneb ka AÕS § 72 lg 5 teisest lausest. Riigikohtu hinnangul on kaasomanikel neist sätetest tulenevalt ka ühine üldine kohustus tagada, et kaasomandiese oleks sellises korras, millest ei tekiks kellelegi kahju. See ei ole üksnes passiivne kohustus hoiduda kaasomandieseme kahjustamisest. See kohustus hõlmab ka hoolsuskohustust kontrollida perioodiliselt elamu tehnosüsteemide korrasolekut, vältimaks muuhulgas lekkeid. Korteriomanike ühine kohustus on tagada, et elamu tehnosüsteemid oleksid korras. Sellest tulenevalt on korteriomanikud kohustatud kontrollima tehnosüsteemide korrasolekut ning rakendama puuduste ilmnemisel vajalikke abinõusid ohu või puuduse kõrvaldamiseks, sh andma nõusoleku selleks vajalike otsuste vastuvõtmiseks või kokkulepete sõlmimiseks ja kulude kandmiseks (vt Riigikohtu 11.12.2013 otsus 3-2-1-129-13, p 47) .
2. Kui kohustusi on rikkunud mitu korteriomanikku või kõik korteriomanikud (mh tegevusetusega, jättes tehnosüsteemi kontrollimata ja tagamata selle korrasoleku), vastutavad kahjustatud korteriomandieseme omanikule tekitatud kahju hüvitamise eest

§ 137lg 1 järgi solidaarselt kõik korteriomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav.

38. Kui tekkinud kahju eest vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu kohustust, kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel Riigikohtu hinnangul

§ 137lg 2.

Nimetatud sätte järgi jaguneb kahju tekitajate solidaarvastutus omavahelises suhtes kõiki asjaolusid, eelkõige kohustuse rikkumise raskust või muu käitumise õigusvastasuse laadi ja riisiko astet, mille eest iga isik vastutab, arvesse võttes. Muude aluste (nt leping) puudumisel saab AÕS § 75 lg-s 1 ning KOS § 13 lg-tes 1 ja 2 sätestatud arvestades juhinduda hüvitise jaotamisel korteriomanike kaasomandi mõtteliste osade suurusest (vt Riigikohtu 11.12.2013 otsus 3-2-1-129-13, p 50).

1. Asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmise korral puudub ringkonnakohtul vajadus ja mõistlik põhjendus hinnata tõendeid ning tuvastada asjaolusid, sest TsMS § 658 lg 2 järgi on asja uuesti läbivaatavale maakohtule kohustuslikud üksnes ringkonnakohtu otsuse seisukohad materiaalõiguse ja menetlusõiguse normi tõlgendamisel ja kohaldamisel (vt Riigikohtu 13.04.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-1111, p 13 kolmas lõik).
2. Menetluskulud jaotab maakohus asja uuel sisulisel läbivaatamisel. /allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots 6 7