RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 2-19-9046 Määruse kuupäev Tartu, 16. märts 2020. a Kohtukoosseis Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks, Ants Kull, Kai Kullerkupp, Vil
) § 44 lg-d 1 ja 2 korteriühistu nõuete tagamiseks korteriomandile pandiõiguse, millele kohaldatakse seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. KÜ pandiõiguse kinnistusraamatu kohaseks kuupäevaks saab lugeda 1. jaanuari 2018 (
-i jõustumise hetk). Isiklik kasutusõigus on kinnistusraamatusse kantud enne seadusjärgse hüpoteegi tekkimist. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 1 kohaselt jäi isiklik kasutusõigus järelikult täitemenetluses kinnistu müügi korral püsima ning seda ei ole võimalik kohtutäituri avalduse alusel kustutada. Kuna avalduse kinnistusosakonnale esitas kohtutäitur, ei ole asjakohane nõuda puuduste kõrvaldamist ostjalt. Ainuke võimalus kandeavaldust rahuldada oleks olnud juhul, kui avaldaja oleks esitanud kandeavalduses esitatud nõuded ilma isikliku kasutusõiguse kustutamise taotluseta.
- Avaldaja palus määruskaebuses maakohtu
- juuni
- a kandemääruse tühistada ja teha uus määrus, millega saata kinnistamisavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
- Tartu Ringkonnakohus jättis
- augusti
- a määrusega kohtunikuabi kandemääruse muutmata ja avaldaja määruskaebuse rahuldamata. Menetluskulud jäid avaldaja kanda. Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt leidis kohtunikuabi õigesti, et KÜ seadusjärgse pandiõiguse tekkimise hetkeks saab lugeda
-i jõustumise hetke
- jaanuaril
- Isiklik kasutusõigus seati enne seadusjärgse pandiõiguse tekkimist. Seetõttu jääb isiklik kasutusõigus kui varem tekkinud asjaõigus TMS § 158 lg-te 1 ja 2 alusel kinnisasja müümisel täitemenetluses püsima ning kinnistamisavaldus jäi õigustatult rahuldamata. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
- Avaldaja palub määruskaebuses ringkonnakohtu määruse tühistada ja avaldaja kinnistamisavalduse rahuldada. Ringkonnakohus kohaldas valesti materiaalõigust, kui leidis, et kinnistamisavaldus tuli jätta rahuldamata.
§ 44lg 2 järgi rahuldatakse täitemenetluses korteriomandi müügist saadud rahast 2
(5)2-19-9046 kõigepealt KÜ pandiga tagatud nõue ja alles seejärel nn tavalise hüpoteegiga tagatud nõue. KÜ jaoks tähendab see võimalust pöörata sissenõue korteriomandile ka juhul, kui see on koormatud hüpoteegiga, sest kõik nn tavalised hüpoteegid on KÜ pandiõigusest tagapool ja lõpevad (TMS § 158 lg 3). Seega on KÜ pandiõigus eespool varem sisse kantud teistest asjaõigustest ja isikliku kasutusõiguse saab kustutada sarnaselt hüpoteegiga. 10. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi asja lahendanud kolmeliikmeline koosseis andis 16. jaanuari 2020. a määrusega asja lahendada tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule, sest kolmeliikmelises koosseisus tekkisid põhimõttelist laadi eriarvamused
§ 44lg-te 1 ja 2, § 72 ning TMS § 158 tõlgendamisel.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
- Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 695 ja § 691 p 1 alusel muutmata ja määruskaebus rahuldamata.
- Kassatsiooniastmes on vaidluse all küsimus, kas
§ 44
lg 2 ning TMS § 158 lg 3 järgi võlgniku korteriomandile seatud isiklik kasutusõigus pärast korteriomandi müümist KÜ majandamiskulude nõude maksmapanekuks võlgniku vastu algatatud täitemenetluses lõpeb ja tuleb kinnistusraamatust kustutada.
- Kohtud jätsid avaldaja kinnistamisavalduse, milles paluti mh korteriomandile seatud isikliku kasutusõiguse kustutamist, eespool viidatud sätete alusel rahuldamata põhjendusega, et isiklik kasutusõigus kanti kinnistusraamatusse enne KÜ pandiõiguse tekkimist (
- jaanuar 2018) ning see jääb varem tekkinud asjaõigusena korteriomandi müümisel täitemenetluses püsima. Kolleegium nõustub kohtute järeldusega.
- Alates
- jaanuarist 2018 kehtiv
§ 44
sätestab korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks korteriühistu pandiõiguse, mille järjekoht määratakse seadusega (pandiõigust ei kanta kinnistusraamatusse).
§ 44
lg 1 järgi on korteriühistul korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks pandiõigus korteriomandile.
§ 44
lg 2 järgi kohaldatakse korteriühistu pandiõigusele seadustes esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut. TMS § 158 lg 3 järgi kehtib täitemenetluses hüpoteegiga tagatud kinnisasja müümisel üldiselt põhimõte, et kui kinnisasi müüakse eespoolsemal järjekohal asuva hüpoteegipidaja nõude alusel, siis järjekohas tagapool asuvad õigused lõpevad pakkumise paremaks tunnistamisega. Kui õiguse omaja õigused sundtäitmisel lõpevad, võib ta TMS § 108 lg 2 esimese lause järgi esitada enne asja müüki kohtutäiturile avalduse, milles taotleb lõppenud õiguse eest hüvitist tulemist. Korteriühistu pandiõiguse tähendus hüpoteegipidaja jaoks ilmneb eelkõige
§ 44
lg 2 ja TMS § 158 lg 3 koostoimes, mis tähendab, et kui korteriühistust sissenõudja kasuks on tekkinud pandiõigus, siis pärast korteriomandi edukat enampakkumisel müümist kinnisasja koormav hüpoteek lõpeb ja see tuleb kinnistusraamatust TMS § 160 lg 1 järgi kustutada (Riigikohtu
- jaanuari
- a määrus tsiviilasjas nr 2-19-6210/26, p 14). Kolleegium leiab, et kuivõrd TMS § 158 lg 3 puudutab kõiki kinnistusraamatusse kantud õigusi (KRS § 16 järgi kinnistusregistriosa IV jakku kantav hüpoteek ja KRS § 15 järgi III jakku kantavad teised piiratud asjaõigused (servituut (sh isiklik kasutusõigus), reaalkoormatis, hoonestusõigus ja ostueesõigus), tuleneb selle sätte koosmõjust
§ 44
lg-ga 2 järeldus, et kõik kinnistusregistriosa III ja IV jakku kantud õigused (sh isiklik kasutusõigus) jäävad korteriühistu pandiõigusest järjekohas tahapoole ning korteriühistul on võimalik pöörata sissenõue korteriomandile nii, et kõik järjekohta omavad eeltoodud õigused lõpevad ja need tuleb kinnistusraamatust kustutada. Selliselt tagavad viidatud sätted korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu (462 SE) seletuskirjas välja toodud korteriühistu pandiõiguse eesmärgid, milleks on eelkõige vajadus rahuldada korteriühistu nõuded 3
(5)2-19-9046 täitemenetluses. Korteriühistu jaoks on majandamiskulude nõude maksmapanek tagatud vaid olukorras, kus korteriomand on vabastatud muudest koormavatest õigustest. Vastasel juhul on õigustega koormatud kinnisasjale enampakkumisel ostja leidmine vähetõenäoline ning korteriühistu pandiõigusega taotletud tulemust ei ole võimalik saavutada. Ühtlasi märgitakse ka kõnealuses seletuskirjas, et korteriühistu pandiõiguse mõju peaks olema selline, et korteriühistu majandamiskulude nõude rahuldamine on võimalik korteriomandi sundmüügi kaudu ja seejuures on korteriühistu nõue eelistatud muude nõuete, sh pandiga tagatud nõuete ees. TMS § 158 lg 4 kohaselt jäävad enampakkumisel püsima seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel kinnistusraamatusse kantud servituudid. Kolleegium jääb varasema seisukoha juurde, et selliseks enampakkumisel püsima jäävaks õiguseks on nt kinnisasja omaniku talumiskohustuse alusel seatud servituut (asjaõigusseaduse (AÕS) § 158 lg 1 ja § 1581 lg 1) (vt Riigikohtu 7. märtsi 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-12, p-d 10–11). Kolleegiumi hinnangul tuleb TMS § 158 lg-t 4 kohaldada ka servituudile, millega lepitakse kokku avalikule teele juurdepääsu tingimused (AÕS § 156). Korteriomandile seatud õigused võivad jääda püsima ka TMS § 159 järgi, mille kohaselt võib lõppeva õiguse püsimajäämise saavutada kinnisasja omandajaga sõlmitud sellekohase kokkuleppe alusel. Samuti on korteriomandile seatud õiguse omajal võimalus oma õiguse kustutamise vältimiseks enne enampakkumist korteriühistu nõue ise rahuldada. 15. Kolleegium käsitleb järgmisena küsimust, kas korteriühistu pandiõigus puudutab ainult pärast
-i jõustumist (s.o pärast 1. jaanuari 2018) kinnistusraamatusse kantud korteriomandit koormavaid õigusi või ka enne
-i jõustumist (s.o enne
- jaanuari 2018) kinnistusraamatusse kantud korteriomandit koormavaid õigusi. Tehingu ja toimingu tegemisest hiljem jõustunud materiaalõiguse kohaldamine varem tehtud tehingu ja toimingu suhtes on võimalik ainult erandkorras, kui selline tagasiulatuv jõud on selgelt väljendatud seaduse rakendussätetes (vt Riigikohtu
- jaanuari
- a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-126-06, p 16;
- oktoobri
- a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-96-03, p 19). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde. Kinnisasja koormava hüpoteegi kohta näeb
§ 72
ette korteriühistu pandiõiguse erisused juhtudeks, kui korteriomand on koormatud hüpoteegiga juba enne
-i jõustumist
- jaanuaril
- Seega on korteriühistul ka juhul, kui hüpoteek on seatud korteriomandile enne
- jaanuari 2018, võimalik
§-s 72 sätestatud tingimustel pöörata sissenõue korteriomandile nii, et varasem hüpoteek kustutatakse. Muid rakendussätteid korteriühistu pandiõiguse kohta
ei sisalda. Seda arvestades saab teiste korteriomandit koormavate õiguste puhul
§ 44
lg 2 järgset korteriühistu pandiõigust kohaldada vaid juhul, kui need õigused on kinnistusraamatusse kantud pärast 1. jaanuari 2018 (st
-i ei saa teistele korteriomandit koormavatele õigustele kohaldada tagasiulatuvalt). 16. Eeltoodut arvestades leidsid kohtud põhjendatult, et vaidlusalust korteriomandit koormav isiklik kasutusõigus kui enne
-i jõustumist
- jaanuaril 2018 tekkinud asjaõigus jääb korteriomandi müümisel täitemenetluses püsima ja kinnistamisavaldus tuleb jätta rahuldamata.
- Tasakaalustamaks korteriühistu ja kinnistusraamatusse kantud, kuid täitemenetluse käigus kustutamisele kuuluvate piiratud asjaõiguse omajate huve, on asjaosalistel õigus kinnistusraamatusse kantud õiguste järjekohti AÕS § 60 lg 1 kohaselt muuta, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 60 lg 2 järgi on järjekoha muutmiseks nõutav nende isikute kokkulepe, kelle õiguste järjekoht muutub, ja vastava kande tegemine kinnistusraamatusse. Hüpoteegi järjekohas tagasiastumiseks on nõutav ka kinnisasja omaniku nõusolek. Nõusolek ei ole tagasivõetav. Sama sätte lg 4 järgi ei või järjekoha muutmine kahjustada õigust, mille järjekoht on tagasiastuvate ja etteastuvate õiguste vahel. Kuivõrd AÕS § 60 lg 4 peab silmas üksnes kahjustamise keeldu, saab kolleegiumi hinnangul viidatud 4
(5)2-19-9046 sätete järgi ka korteriühistu loobuda oma seadusest tulenevast pandiõiguse järjekohast, kui selline järjekoha muutmine ei kahjusta teiste õiguste omajate õigusi.
- Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et korteriühistu pandiõigus võib kinnistusraamatusse kantavate õiguste omajatele kaasa tuua riske, millest teavitamisel on oluline roll tehinguid tõestavatel notaritel. Notari selgitamiskohustuse sätestab tõestamisseaduse §
- Tehingu notariaalse tõestamise ühe olulisema funktsioonina on notari ülesanne muu hulgas hoiatada osalisi kehtivast õigusest tulenevate riskide eest (vt Riigikohtu
- mai
- a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-49-03, p 36). Samuti võib notari funktsioonidest tulenevalt tehingu notariaalse tõestamise nõude eesmärk olla nii lepingupoolte kaitse läbimõtlematu tegevuse eest ehk hoiatusfunktsioon kui ka nende nõustamine (vt Riigikohtu
- jaanuari
- a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-141-14, p-d 32–33). Eeltoodut arvestades on notari selgituskohustus juhtida korteriomanditega tehtavate tehingute tõestamisel tehingupoolte tähelepanu korteriühistu pandiõiguse sätetele ja selgitada, millised õiguslikud tagajärjed võivad sellest tuleneda korteriomandile seatava õiguse omanikule, kui korteriomanikul tekib majandamiskulude võlgnevus ja tema vastu algatatakse korteriühistu nõude maksmapanekuks täitemenetlus.
- Riigikohtus kantud menetluskulud tuleb jätta määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 järgi avaldaja kanda. Kuivõrd menetluskulud jäävad avaldaja enda kanda, siis ei ole vaja menetluskulusid TsMS § 174 järgi rahaliselt kindlaks määrata.
- Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Kai Kullerkupp, Villu Kõve, Kaupo Paal, Kalev Saare, Tambet Tampuu 5
(5)