Obsah (7)
§ 208§ 217§ 77§ 218§ 101§ 221§ 220Tsiviilasi nr 2-18-15711 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Hele Kaldma Otsuse avalikult teatavaks- 16. juuli 2019, Tartu kohtumaja tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
) § 217, § 218, § 115 lg 1 ja § 127 jj alusel. 3.
§ 208
lg 1 kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Lisaks
§ 208
lg-s 1 sätestatud põhikohustustele on müüja oluliseks kohustuseks anda müüdud asi ostjale üle kindlaksmääratud seisundis, eeskätt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele faktiliste omaduste poolest ehk lepingu esemeks olev asi peab olema vaba puudustest, mis vähendavad müüdud asja kasutusväärtust. 4.
§ 217
lg 1 kohaselt peab müügilepingu ese vastama lepingutingimustele.
§ 217
lg 2 pde 1 ja 2 kohaselt ei vasta asi mh lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi ning kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
§ 77lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita lepingule või seadusele vastava kvaliteediga.
Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Seega tuleb asja lahendamisel hinnata, kas hagejate välja toodud puudused tingivad müügilepingu eseme mittevastavuse lepingutingimustele.
- Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega peavad hagejad kahju hüvitamise nõude esitamisel üldjuhul tõendama, et nõude esitamise eeldused on täidetud.
- Müügilepingust ei tulene ja pooled ei vaidle selle üle, et müügilepingus ei olnud kokkulepet elamul puuduste esinemise kohta, lepingu p 2.1.
- järgi müüja kinnitab, et lepingu esemel ei ole müüjale teadaolevalt mingeid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjatele teatanud või mida ostjad ei saanud märgata lepingu eseme ülevaatuse teostamisel. Seega tuleb lähtuda elamu lepingutingimustele vastavuse hindamisel
§ 217
lg 2 p-st 2, millest tulenevalt peab kinnistul asuv elamu vastama selle kasutusotstarbele, s.t sobima elamiseks, ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga
§ 77lg 1 järgi.
Kostja on lepingut sõlmides kinnitanud, et lepingu ese on registreeritud tema, tema abikaasa ja XXX elukohana (lepingu p 2.1.6). Samuti on hagejad kinnitanud, et ostavad lepingu eseme eesmärgiga kasutada seda elukohana (lepingu p 2.2.3). Kuna korteriomand osteti selles elamiseks, peavad seetõttu
§ 217lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi olema tagatud elementaarsed elamistingimused.
Korteriomandi kvaliteedinõuete hindamisel ei saa kohtu arvates tähelepanuta jätta, et tegemist on 1970-ndatel/1980-ndatel aastatel ehitatud korterelamuga, samas on tegu renoveeritud korteriga (I kd tlk 25-63). Kohus märgib, et kehtiva kohtupraktika kohaselt ei võrrelda keskmise kvaliteedi hindamisel kasutatud asja mitte uute, vaid teiste sarnaste kasutatud asjadega. Asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Lepingutingimustele mittevastavust tuleb jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (vt 3-2-1-23-10 p 12). 7. Kehtiva kohtupraktika kohaselt (vt 3-2-1-100-15 p 21) hinnatakse müüja vastutust lepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse eest mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: - puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (
§ 218
lg 1); - puudus ei tulenenud ostjast (
§ 101
lg 3); - ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (
§ 218lg 4); 5
(8)- sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (
§ 221
lg 2); - ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, välja arvatud kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (
§ 220
lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (
§ 221
lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (
§ 221lg 1 p 2).
Kohtu hinnangul on eespool märgitud tingimused praegusel juhul täitmata. 8. Hagejad on avaldanud, et ostetud korteriomand ei vasta lepingutingimustele, kuna korteris puudub kostja tegevuse tõttu ventilatsioon, mille tulemusena on tekkinud hallitus, mistõttu on korteris elamine tervisele ohtlik. Hallituse avastas hageja I magamistoas (vähesel määral) augustis 2017, kuid sellest kostjat ei teavitatud. Suures ulatuses hallitust avastati magamistoas kapi ja kardinate tagant jaanuaris XXX. Hagejad on seisukohal, et kostja on korteri ümberehituste käigus sulgenud tuulutusavad ning tõkestanud sellega korteris loomuliku ventilatsiooni. Kostja möönab, et sulges vannitoa ventilatsiooniava teibiga, kuna sealt tuli tema korterisse suitsuhaisu, kuid see ei põhjustanud hallituse teket magamistoas ja elutoas. Kostja avaldab, et mingisugust ventilatsioonisüsteemi pole tubades kunagi olnud, ventilatsiooniava oli ainult vannitoas ja köögis. Pooled ei vaidle selle üle, et jaanuaris 2018 hallitus korteris oli, kuid kostja ei nõustu sellega, et tegemist oleks varjatud puudusega korteriomandi üleandmise ajal. Kostja on selgitanud, et tema pole hallitust varasemalt oma korteris märganud ning see võib olla tekkinud hagejate endi tegevuse tõttu. Hageja I on kohtuistungil avaldanud, et ta kuivatab pesu vannitoas, kus on põrandaküte (I kd, tlk 202). Tunnistaja Kristiina Lori ütluste kohaselt ei ole võimalik pesu vannitoas kuivatada, kuna pesurest vannituppa ei mahu. Kui nemad perega korteris elasid seal ei hallitanud. Ka ei ole naabrid avaldanud, et nendel oleks hallitusega probleeme (II kd, tlk 29-30). Tunnistaja Galina Viljaste on andnud ütluseid, mille kohaselt ei ole tema näinud, et hagejate korteri seinad või lagi oleksid kunagi hallitanud. Tema elab samas majas ning hallituse probleeme tema korteris pole kunagi olnud. Ta seletab, et ka temal ei ole tubades ventilatsiooni, ventilatsioon on ainult köögis ja vannitoas/wc. Hagejate korteris võib hallitus olla tekkinud seetõttu, et hagejad ei ava aknaid, et korterit tuulutada. Hagejatel on aknad koguaeg kinni ja rulood ees. Käesolevaks ajaks on korteriühistu koosolekul vastu võetud otsus, et hakatakse remontima maja välisfassaadi ja tehakse korda ventilatsioon (II kd, tlk 3030p). Hagejad on esitanud kohtule Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse SA 24.01.2018 eksperthinnangu XXX (I kd, tlk 78-87), mille kohaselt leiti ekspertiisi teostamise käigus vaidlusalusest korteriomandist (ruumidest ja siseseintelt), hallitusseente struktuure. Ekspert on märkinud kokkuvõttena kahjustustest, et kuna hoone välisseinte soojustus on ebapiisav, siis selle tulemusena on hoone välisseinte nurkades pinnatemperatuurid madalad ning seal kondenseerub õhuniiskus. Selle tulemusena tekib soodne pind hallitusseente kolooniate tekkeks. Kuna ruumide suhteline õhuniiskus on võrreldes kütteperioodi tavalise õhuniiskusega (30-35%RH) oluliselt kõrgem (68-75%RH), mis viitab ebapiisavale õhuvahetusele korteri tubades (eriti magamistoas). Välisseinte nurkade ühekordne hallitusseente kolooniatest puhastamine on soovitatav, kuid kolooniate tekkepõhjuste säilimisel taastub kahjustus paari nädalaga. Täiendavalt on ekspert 20.03.2019 edastanud info, mille kohaselt ei ole hallitusseente tekkeaega piisava täpsusega võimalik määrata (I kd, tlk 200).
§ 218
lg 1 esimesest lausest tuleneb, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest üldjuhul alati, eeldusel et mittevastavus või selle tekkimise põhjus eksisteeris asja ostjale ülemineku hetkel, kusjuures nimetatud asjaolude tõendamiskoormus lasub ostjal. Kuna ekspert on avaldanud, et pole võimalik määrata hallitusseente tekkeaega, siis ei ole tuvastatud, et puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale, st hagejatele. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagejad ei ole suutnud tõendada, et lepingutingimustele mittevastavus või selle tekkimise põhjus esines asja üleandmisel hagejatele. Eeltoodust järeldub omakorda, et puudus sai tuleneda ostjast (nt korteriomandi mittesihtotstarbeline kasutamine). Eksperthinnangust nähtub, et kolooniate tekkepõhjuste säilimisel taastub kahjustus paari nädalaga. Hageja I on avaldanud, et esmakordselt nägi ta hallitust 2017 augustis, s.o ca 5 kuud pärast korteri valduse saamist. Hallituse 6
(8)levik suures ulatuses tuvastati jaanuaris 2018, s.o 4 kuud pärast esmakordset hallituse avastamist. Eeltoodu tõendab, et korteri sisekliima oli selleks ajaks muutunud niiskeks ning hallitusseente kontsentratsioon ruumis oli suurenenud oluliselt. Tunnistajate K. Lori ja G. Viljaste ütlustega on tuvastatud, et varasemalt vaidlusaluses korteris hallitust täheldatud ei ole. Ka on hageja I kinnitanud, et korteri ülevaatuse käigus ta hallitust ei näinud. Asjas on hageja I enda seletuste ning tunnistajate ütlustega tuvastatud, et liigniiskus on korteris tekkinud hagejate endi tegevuse tulemusena, st pesu kuivatamisest toas, mis tekitab ruumides liigniiskust ning vähesest ruumide tuulutamisest. Seega ei vastuta käesoleval juhul müüja, s.o kostja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.
- Hagejad on väitnud, et kostja on hallituse varjamiseks enne korteri müümist teinud korteris sanitaarremonti, mida tõestavad keldris olevad värvipurgid, mida on hiljuti kasutatud. Kostja on sellele vastu vaielnud. Hagejad tuginevad esitatud väite osas tunnistaja Kersti Kaasiku ütlustele (II kd, tlk 29), kes käis korterit üle vaatamas koos ehituseksperdi Martin Meerbachiga, kelle sõnul olid keldris avatud värvipurgid, mida oli kasutatud 1-3 aasta jooksul. Kohtu hinnangul on tegemist subjektiivse hinnanguga, millel ei ole tõenduslikku väärtust ning kohus jätab selle tähelepanuta.
- Kohtupraktikas eristatakse tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi nn varjatud puudustest, so lepingutingimustele mittevastavusest, mida ostja ei võinuks avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Hagejad on kostjale ette heitnud, et kostja on oma tegevusega takistanud õhuvahetuse korteris, sulgedes korterisse ehitatud tuulutusavad. Kostja kinnitab, et ta ei ole ühtegi tuulutusava sulgenud, kuna korteris on algusest peale ventilatsioon olnud vaid köögis ja vannitoas/wc-s ning tubades ventilatsioon puudus. Hagejad ei ole kohtule esitanud tõendeid sundventilatsiooni olemasolu kohta tubades, viidates, et korteriühistul sellekohane dokumentatsioon puudub. Samuti ei ole kostja esitanud ventilatsiooni plaani. Tunnistaja G. Viljaste ütlustega on tõendatud, et vaidlusaluses kortermajas olevates korterites on ventilatsioon ainult köögis ja vannitubades, tubades sundventilatsioon puudub. Eeltooduga on tuvastatud, et sundventilatsiooni puudumist ei ole kostja hagejate eest varjanud. Hagejad on avaldanud kohtuistungil, et enne korteriomandi ostmist vaatasid nad korteri üle ning puuduseid ei märganud. Hagejad on esitanud kohtule eksperthinnangu nr XXX, mis on tellitud hageja I poolt (I kd, tlk 25-63). Hinnatava vara kirjeldusest nähtub, et korteris on ventilatsioon: köögis tõmbekapp, mujal ruumides loomulik. Kohus on seisukohal, et arvestades korterelamu ehitusaastat, korteriomandi ülevaatusel visuaalselt kogetut ja eksperthinnangus kajastatut pidi hagejad aru saama, et korteris ei ole sundventilatsiooni. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul tegemist varjatud puudusega. Ventilatsiooniavade olemasolu või puudumine on visuaalsel teel märgatav. Seega oli ostjal võimalik visuaalse vaatluse teel tuvastada tegelikku korteriomandi seisukorda. Korteriomandi müügilepingu kohaselt on hagejad kinnitanud, et on eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva eluruumi ning on teadlikud lepingu eseme seisukorrast (lepingu p 2.2.1 ja 2.2.2). Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kuna hagejad olid korteri ülevaatamise teel tuvastanud lepingu eseme seisukorra ning sundventilatsiooni olemasolu või selle puudumine oli visuaalse vaatluse teel tuvastatav, ei ole tegemist varjatud puudusega. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
- TsMS § 173 lg 1 näeb ette, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 järgi näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jättis hagi rahuldamata, tuleb kostja menetluskulud jätta solidaarselt hagejate kanda. Hagejate menetluskulud tuleb jätta hagejate endi kanda.
- TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. 7
(8)TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud (riigilõiv) ja kohtuvälised kulud (lepingulise esindaja kulud). Vastavalt TsMS § 144 p-le 1 on kohtuväliseks kuluks menetlusosaliste esindajate kulud. TsMS § 175 lg-s 1 sätestatud põhimõtte järgi on lepingulise esindaja kulude hüvitamise kriteeriumiks esindaja kulude põhjendatus ja vajalikkus. Seejuures on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude ulatuse kindlaksmääramine kohtu kaalutlusotsus. Esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamise eesmärgiks on vastaspoole kaitsmine põhjendamatute ja ülemääraste kulude hüvitamise eest. Kehtiva kohtupraktika kohaselt tuleb menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel arvestada kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahuga. Tsiviilasja keerukus tuleneb asja olemusest. Asja keerukus võib seisneda ka tõendite hindamises, eelkõige kui hinnatavate tõendite maht on suur. TsMS § 175 lg 1 annab kohtule võimaluse hinnata esindaja töö mahtu ka selle kaudu, kuivõrd tema koostatud menetlusdokumendid asjas erinevad või sarnanevad. Kohtumenetluses korduvate seisukohtade esitamise puhul ei saa eeldada, et dokumentide koostamisele ja seisukohtade esitamisele aega ei kulu, kuid see ei saa olla nii ajamahukas. Lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (so tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud. Üldjuhul ei saa põhjendatuks ja vajalikuks pidada tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Senises kohtupraktikas on muu hulgas põhjendatuks ja vajalikuks peetud tunnitasu 120 eurot nii ilma käibemaksuta kui koos käibemaksuga. Samuti on kohus seisukohal, et kohtul ei ole õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel kohustust analüüsida minutilise täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust ja vajalikkust eraldi. Õigusabikulu suurus peab tervikuna vastama tsiviilasja olemusele, keerukusele ja mahule, sh menetlustoimingute hulgale. Kohus leiab ka seda, et üldjuhul on asja materjalidega tutvumine, õigusliku positsiooni kujundamine ning nõupidamised/arutelud kliendiga kas telefoni või elektronkirja teel hõlmatud menetlusosalise esindamiseks ja õigusabi osutamiseks tehtavate toimingutega, mille väljundiks on kohtule esitatav menetlusdokument, sest kohtuasja menetlemine ning asja lahendamine sõltuvad ennekõike sellest, missuguseid taotlusi, seisukohti ja põhjendusi esitavad menetlusosalised kohtule. Seega ei hinda kohus igat kostja esindaja tehtud üksikut menetlustoimingut eraldi. Antud tsiviilasjas on kostjat esindanud Eesti Õigusbüroo OÜ jurist Morris Laanemäe ja vandeadvokaat Paul Järve, olles kostja lepingulisteks esindajateks TsMS § 218 lg 1 p 1 mõttes. Menetluskulude kindlaksmääramise avalduse kohaselt on kostja lepinguliste esindajate kulud kokku 2598 eurot koos käibemaksuga (608 + 1990). Eesti Õigusbüroo OÜ on kostjale osutanud õigusabi kokku 16 tundi tunnihinnaga 33,33 eurot ja vandeadvokaat Paul Järve 11,28 tundi tunnihinnaga 120 eurot. Advokaadi töötasu 120 eurot tunnis tuleb kohtu hinnangul pidada mõistlikuks tasuks. Kohus, arvestades käesoleva vaidluse sisu (lepingu rikkumine), tsiviilasja keerukust ja mahtu, esindaja tunnitasu hinda ning kostja hagiavalduses esitatud õiguslikke põhjendusi, leiab, et õigusabikulud, mis on seotud kostja vastuste koostamise, kompromissläbirääkimiste pidamise ning 30.01.2019, 20.03.2019 ja 11.06.2019 kohtuistungiks ettevalmistamise ja nendel osalemisega, on põhjendatud ja vajalikud õigusabikulud TsMS § 175 lg 1 mõttes summas 1730 eurot. Eeltoodud kohtu põhjendustest tulenevalt määrab kohus kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks 1730 eurot (400 + 1330), mis menetluskulude jaotust arvestades kuulub hagejatelt solidaarselt kostja kasuks väljamõistmisele. /allkirjastatud digitaalselt/ kohtunik 8
(8)