Obsah (5)
§ 126§ 38§ 124§ 39§ 40KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Janek Laidvee Otsuse tegemise aeg ja koht 19.02.2020, Tallinn Haldusasja number 3-19-2011 Haldusasi MTÜ Mullamäe Aiad ja X kaebus J
) § 124 lg 2 järgi, vaid kuulub Keskkonnaameti pädevusse
§ 126lg-te 1, 2 ja 3 järgi. 3
(13)3-19-2011 Puurkaevu kooskõlastamise staadiumis ei saa vallal olla faktilist teavet, millest lähtuda sanitaarkaitseala küsimuses. Faktilised andmed saavad teatavaks alles Keskkonnaameti kontrollitavas projekteerimise staadiumis tehtavate uuringute tulemusel, mille andmed hõlmavad lisaks sanitaarkaitseala määratlemisele ka geoloogiliste ja hüdrogeoloogiliste tingimuste määramist, kaevu sügavust, konstruktsiooni, vee tootlikkust, kvaliteeti ja paljude muude
§ 126lg-s 3 sätestatud asjaolude tuvastamist.
Arvestades, et kinnistu ei asu ühisveevärgiga kaetaval alal, on kaev inimtegevuseks kinnistul vajalik. Õigus veele on põhiseaduse (PS) § 10 kaitsealasse kuuluv inimväärikuse kaitse põhimõte ning veevarustust ei saa suvaliselt ära keelata. Avaliku huvi väide on faktidega seondamata ja paljasõnaline. Ülgase küla aktivistid ei esinda avalikku huvi. Vastustaja avaliku huvi väide on vastuolus valla täitevvõimu tegude ja avaldustega. Vallavalitsus on ise avaldanud valla üldplaneeringu ja KSH avaliku väljapaneku ettekandes, et piirkonna arenguperspektiiv on eelkõige elamu ning äri- ja tootmise maa-ala, mida soosib Tallinna ja Maardu linna lähedus, logistiliselt hea asukoht ja juurdepääsuvõimalused. Mullamäe kinnistust 700 m eemal oleva Mardi kinnistu detailplaneeringu kehtestamise otsuses on märgitud planeeringu algatamise eesmärgina selle elamumaa sihtotstarbe muutmine, maatulundusmaa kruntideks jaotamine ning ehitusõiguse määramine kasvuhoonete ja abihoonete ehitamiseks, moodustatakse 68 maatulundusmaa krunti abihoonete rajamiseks ning üks transpordimaa krunt. Otsuses on välja toodud, et planeeringulahenduse kehtestamine aitab tagada piirkonna turvalisust ja iga krundi hoolduse, maaomanikel on huvi aiaviljade kasvatamiseks ja vaba aja veetmiseks. Samuti on välja toodud, et kavandatav aiaviljade kasvatamise piirkonna kavandamine vastab valla ruumilise arengu eesmärkidele. Igaühel on õigus omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada ning õigus võib olla kitsendatud ainult teiste isikute õigustega või seadusega (PS § 32; AÕS § 68). Maaomanikul on õigus anda oma maad kasutusse aiandusega tegelemiseks ning omandi kasutusõigus laieneb ka piiratud asjaõigustele, mille alusel MTÜ Mullamäe Aiad liikmed soovivad oma aiamaal põllumajandussaaduseid kasvatada (AÕS § 225). Põllumajandussaaduste tootmine Mullamäe kinnistul on seaduslik, korraldatud vastavalt vallavalitsuse suunistele ja on sotsiaalselt vooruslik. Toidu tootmine oma aiamaal on ka sotsiaalstrateegiliselt soovitatav. Ilma veeta pole inimtegevus aga võimalik ja õigus veele on lahutamatuks osaks PS § 10 kaitsealasse kuuluvast inimväärikuse kaitse põhimõttest. Aiandusega tegelemine on avalikes huvides ning väärib toetamist. Väärtusliku põllumajandusmaa mõiste ei ole õiguslikult defineeritud ega saa olla aluseks puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keeldumiseks. Väärtusliku põllumaana käsitletakse maad, mille mulla boniteet ehk mulla hinne vastab teatud arvväärtusele. Maa-ameti kaardirakenduse andmetel on Mullamäe kinnistu keskmine boniteet 34 punkti. Põllumuldade keskmist boniteeti (100-punktilises süsteemis) arvestades on Mullamäe kinnistu 5. kategooria ehk madala viljakusega maa (alla 40 punkti). Mullamäe kinnistu väärtuslikuks põllumajandusmaaks mitteolemist on kinnitanud ka Maa-ameti mullastiku spetsialist. Väide, et puurkaevu rajamine toob kaasa väärtusliku loodusressursi hävimise, on faktidega sisustamata ja õiguslikult põhjendamata. Vaidlustatud korralduses ei ole määratletud, mida väärtusliku loodusressursi alla silmas peetakse, kuid kontekstist võib järeldada, et jutt käib mullast. Mullamäe kinnistu maa ei ole tegelikult väärtuslik põllumajandusmaa. Kuskil ei selgitata, kuidas puurkaevu rajamine toob kaasa mulla hävimise. Aiapõllumajandusega tegelemine põllumaad ei kahjusta. Kaebaja esitatud Põllumajandusuuringute Keskuse mullaseire ja uuringute büroo juhtiva spetsialisti vastus tõendab, et Mullamäe kinnistu ei ole väärtusliku põllumajandusmaa väärtusega massiiviga. 4
(13)3-19-2011 Väide, et puurkaevu rajamine eeldab detailplaneeringu algatamist ja üldplaneeringu muutmist on õiguskindlust rikkuvalt vastuolus vallavalitsuse 05.02.2018 kirjas avaldatud seisukohaga, milles vallavalitsus avaldas, et maalapikeste kasutusse andmine köögivilja kasvatamiseks on teostatav ka eraõigusliku kokkuleppega. Vastustaja saab puurkaevu või -augu asukoha kooskõlastamisel lähtuda vaid kinnistu veevarustuse alternatiivsete võimaluste kaalumisest olemasoleva või planeeritava ühisveevärgi baasil, arvestades üld- ja detailplaneeringut, kohaliku omavalitsuse üksuse ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arengukava ning vee-ettevõtja olemasolevaid teeninduspiirkondi. Järelevalvet planeerimis-, projekteerimis- ja ehitustegevuse üle ei saa teostada puurkaevu asukoha kooskõlastamata jätmise kaudu. Väide, et aiandusühistu tegutsemine on uue tiheasustusala moodustamine, mis eeldab detailplaneeringut, on ka õiguslikult põhjendamata ja faktidega seostamata. Kaebajatel puudub soov kinnistul ehituslikuks planeerimiseks, projekteerimiseks ja ehitamiseks. Ühistu põhikirja kohaselt tegelevad liikmed kinnistul vaid põllumajandussaaduste aiandusliku tootmisega. Ühistu liikmed soovivad aiamaale püstitada vaid aiapidamiseks vajalikke aiamaju, mis ehituslikku projekteerimist ja ehitusluba ei vaja.
§ 38
lg-st 2 ja lisast 1 tulenevalt puudub ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkus ehitusaluse pinnaga 0-20 m 2 ja kuni 5 m kõrge ehitise püstitamiseks. Rahandusministeeriumi selgituste kohaselt ei ole aiamaja mõiste defineeritud ning lähtuma peab teenindamiseks vajalikkust hoonest, mille osas ehitusteatise, ehitusprojekti ja ehitusloa kohustuslikkus puudub. Ühistu põhikirja kohaselt tohib aiamaale panna aiamaja vaid kooskõlas
-ga ja ühistu juhatuse loal. Veevarustuse keelamise kaudu ei saa teostada ehituslikku järelevalvet. 8. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata. Vastustaja jääb vaidlustatud korralduses esitatu juurde ning on seisukohal, et korraldus on nii materiaalselt kui formaalselt õiguspärane. Vallavalitsus ei ole suvaliselt puurkaevu rajamist ära keelanud, vaid selline diskretsiooniõigus tuleneb
§ 124lg-st 2.
Kaebaja ei saa eeldada, et põllusaaduste kasvatamiseks peab igal maatulundusmaal olema kaev. Kaebaja viited Mardi 4 kinnistu detailplaneeringule on asjakohatud. Kaebaja ei ole esitanud detailplaneeringu algatamise taotlust. Vastustaja ei ole keelanud ega takistanud maaomaniku õigust anda maad kasutusse aiandusega tegelemiseks. Vastustaja toetab igati maaharimist antud kinnistul. Nagu korralduses viidatud, on tegemist väärtusliku põllumajandusmaaga ning vastustaja ei toeta sellise põllumassiivi tükeldamist ja seeläbi osalist kasutusest väljalangemist. Kehtiv õigus sisaldab mitmeid sisustamata õigusmõisteid, kuid õigusliku definitsiooni puudumist ei saa käsitada õigusliku aluse puudumisena. Planeerimisseaduse (PlanS) § 75 lg 1 p 14 kohaselt on üldplaneeringu ülesanne väärtuslike põllumajandusmaade, rohealade, maastike, maastiku üksikelementide ja looduskoosluste määramine ning nende kaitse- ja kasutustingimuste seadmine. Kohtupraktikas peetakse maakasutuse otstarbe määramist eeskätt kohaliku elu küsimuseks (RKPJKo 19.10.2010, nr 3-4-1-13-09, p 22) ning kohaliku omavalitsuse planeering on kohane otsustustasand. Ka õiguskantsler on 07.01.2019 kirjas nr 18-1/181591/1900070/ avaldanud, et kohalik omavalitsus peab ruumilises planeerimises silmas pidama väärtusliku põllumajandusmaa kaitse eesmärki. Kaebaja ei ole mulla boniteedi kohta esitanud ühtegi arvestatavat tõendit. 25.06.2019 kirjas on põllumajandusseire ja uuringute osakonna juhataja kohusetäitja teatanud vallavalitsuse maanõunikule, et mulla boniteedid antud kinnistu lõikes on väga erinevad. Ko šifriga muld on väga kõrge boniteediga ja see moodustub maaüksusest veidi alla poole. Ülejäänud kinnistul on valdavalt tegemist väga õhukeste paepealsete muldadega Kh ja Khg. Kaebaja eksitab kohut, kui presenteerib 05.02.2018 taotlust kui detailplaneeringu algatamise taotlust. Selle taotlusega sooviti kinnistu jagamist kruntideks ilma detailplaneeringuta, lihtsustatud maakorraldustoimingute (jagamine) korras. Sealjuures kinnitati kommunikatsioonide rajamise soovi puudumist. Siiski on esitatud hiljem taotlus puurkaevu 5
(13)3-19-2011 rajamiseks ühise joogivee tarbeks. Kaebaja soovib luua uut üldplaneeringuga kooskõlas mitteolevat 80 majapidamisega tiheasustusala, mille teenindamiseks soovitakse rajada puurkaev. Koostatava üldplaneeringu järgi on väärtusliku põllumajandusmaa määratlemise ja maade kasutustingimuste seadmise üldine eesmärk tagada nende säilimine võimalikult suures ulatuses ja kasutada neid sihipäraselt põllumajanduslikuks tegevuseks. Väärtuslik põllumajandusmaa on väljaspool tiheasustusala ja juhtotstarbega maa-ala paiknev maatulundusmaa sihtotstarbega haritav maa ja looduslik rohumaa, mille tootlikkuse hindepunkt ehk reaalboniteet on võrdne või suurem Harju maakonna põllumajandusmaa kaalutud keskmisest reaalboniteedist. Kaebajale on selgitatud, et uue, kehtivale ja menetluses olevale üldplaneeringule mittevastava tiheasustusala moodustamiseks on kaebajal võimalik esitada taotlus detailplaneeringu algatamise kohta või taotlus menetluses olevasse valla uude üldplaneeringusse uue tiheasustusala moodustamiseks. Kinnistu ei asu ühisveevärgiga kaetaval alal ning see ei ole hõlmatud ühegi kehtiva detailplaneeringuga. Üldplaneeringu kohaselt asub kinnistu hajaasustusega alal. Kaalutlusõigus puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keeldumiseks tuleneb
§ 124lg-test 2 ja 3.
Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et ühistu liikmed soovivad aiamaale püstitada vaid aiandusmaju, mis ehituslikku projekteerimist ja ehitusluba ei vaja. Maakasutuse otstarbeks on maatulundusmaa, mitte elamumaa. Ekslik on kaebaja arvamus, et maatulundusmaale pole vaja
§ 38lg 2 lisa 1 kohast ehitusteatist.
Õigus püstitada kuni 20 m2 suuruseid aiamaju tuleneb
lisast 1 ning laieneb elamutele ja selle teenindamiseks vajalikele hoonetele, mis asuvad elamumaal. Vastustaja ei nõustu kaebaja sisutühja seisukohaga, et ühistuliikmete aianduslik tegevus vastab maa sihtotstarbele. Antud juhul on vastustaja juba pidanud viima läbi ehitusjärelevalve toiminguid ebaseadusliku ehitustegevuse osas Mullamäe kinnistule püstitatud ehitiste osas, millest sugugi mitte kõik ei ole ehitusaluse pinnaga alla 20 m2 või kerge konstruktsiooniga. Vastustaja mõistab, et kaebaja eesmärk on arendada 10,5 ha suurusele kinnistule ca 1000 m2 suurused elamumaa krundid ning kaebaja soovib vältida selleks kohast detailplaneeringu menetlust, millega võib kaasneda avalikult kasutatavate infrastruktuuride väljaehitamise kohustus. Samuti soovib kaebaja ilmselt vältida avaliku menetlusega seotud riske. Selle asemel otsib kaebaja võimalusi saavutada oma eesmärk muul viisil, jagades arendustegevuse osadeks, müües ebamääraseid aiamaa krunte piiratud asjaõigustena ning esitades ühe kaupa taotlusi üksikute infrastruktuuri objektide rajamiseks. KOHTU PÕHJENDUSED 9. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata. Kohtu hinnangul on vaidlustatud korraldus õiguspärane ning selle tühistamiseks puudub alus. 10. Vaidlustatud korraldusega on vastustaja keeldunud puurkaevu asukoha kooskõlastamisest.
§ 38
lg 2 ja lisa 1 kohaselt on puurkaevu rajamiseks nõutav ehitusluba.
§ 124
lg 1 esimese lause kohaselt peab puurkaevu või -augu rajamist kavandav isik rajatava puurkaevu või -augu asukoha kooskõlastama kohaliku omavalitsuse üksusega.
§ 126
lg 6 alusel kehtestatud keskkonnaministri 09.07.2015 määruse nr 431 § 3 kohaselt kooskõlastab puurkaevu 1 Nõuded salvkaevu konstruktsiooni, puurkaevu või -augu ehitusprojekti ja konstruktsiooni ning lammutamise ja ümberehitamise ehitusprojekti kohta, puurkaevu või -augu projekteerimise, rajamise, kasutusele võtmise, ümberehitamise, lammutamise ja konserveerimise korra ning puurkaevu või -augu asukoha kooskõlastamise, ehitusloa ja kasutusloa taotluste, ehitus- või kasutusteatise, puurimispäeviku, salvkaevu ehitus- või kasutusteatise, puurkaevu või -augu ja salvkaevu andmete keskkonnaregistrisse kandmiseks esitamise ning puurkaevu või -augu ja salvkaevu lammutamise teatise vormid 6
(13)3-19-2011 või -augu rajamist kavandav isik enne puurkaevu või -augu ehitusprojekti koostamist puurkaevu või -augu asukoha kohaliku omavalitsuse üksusega, esitades selleks talle käesoleva määruse lisa 1 kohase taotluse.
§ 124
lg 3 kohaselt kooskõlastab kohalik omavalitsus rajatava puurkaevu või -augu asukoha või keeldub selle kooskõlastamisest kümne tööpäeva jooksul puurkaevu või -augu asukoha kooskõlastamise taotluse saamisest arvates.
§ 39
lg 1 ja keskkonnaministri 09.07.2015 määruse nr 43 § 15 kohaselt annab ehitusloa puurkaevu rajamiseks kohalik omavalitsus ning
§ 40
lg 3 nõuab ehitusprojekti esitamist koos ehitusloa taotlusega.
§ 126
lg 1 esimese lause kohaselt kooskõlastab pädev asutus puurkaevu või -augu ehitusloa taotluse Keskkonnaametiga ning lg 2 p 1 kohaselt lisatakse kooskõlastamisel ehitusloa eelnõule lisaks käesoleva seadustiku üldosas sätestatule puurkaevu või -augu asukoha kooskõlastus. Seega nähtub eeltoodud sätetest, et ilma kohalikult omavalitsuselt puurkaevu asukoha kooskõlastust saamata pole võimalik algatada ehitusloa menetlust puurkaevu rajamiseks ega jätkata selle eesmärgi saavutamiseks vajalikku ja nõuetekohast menetlust. Kohtu hinnangul on vaidlustatud korraldus haldusakt HMS § 51 lg 1 mõttes, kuivõrd selle andmise tagajärjel ei ole kaebajatel võimalik puurkaevu rajamiseks nõutava menetlusega edasi minna. Korralduse andmisega on eelviidatud sätetest lähtuvalt ammendunud kaebajate võimalused puurkaevu rajamiseks kaebajate esitatud taotluse alusel. Seetõttu on asjakohane esitatud tühistamiskaebus. 11. Vaidlus puudub selles, et kaebajad on esitanud taotluse, mille kohaselt nad soovivad kooskõlastada Jõelähtme valda Ülgase külla Mullamäe kinnistule kavandatava puurkaevu asukoha. Kavandatava puurkaevu veevõtt on 40 m3 ööpäevas joogi ja kastmisvee otstarbel ning orienteeruvalt 80 inimese joogiveega varustamiseks. Vaidlus puudub ka selles ning kinnistusraamatu andmed kinnitavad, et Mullamäe kinnistu on antud mõtteliste kruntidena MTÜ Mullamäe Aiad liikmete (18 liiget) kasutusse isiklike kasutusõiguste alusel aiamaa rajamiseks ja kasutamiseks. Ka on selge ja kaebajad ka ei eita tahet anda kinnistu tervikuna kasutusse 1000 m2 suuruste mõtteliste kruntidena isiklike kasutusõiguste lepingute alusel (so ca 80 mõttelise suurusega krunti). Vastavalt HMS §-le 54 on haldusakt õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele.
§ 124
lg 2 kohaselt arvestab kohaliku omavalitsuse üksus puurkaevu või -augu asukoha kooskõlastamisel üld- ja detailplaneeringut, kohaliku omavalitsuse üksuse ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arengukava ning vee-ettevõtja olemasolevaid teeninduspiirkondi. Seega on puurkaevu asukoha kooskõlastamine kohaliku omavalitsuse kaalutlusotsus. Kohus selgitab, et kaalutlusotsuse kohtulik kontroll on piiratud. Kohus ei hinda ümber kaalutlusotsuse otstarbekust, vaid kontrollib üksnes seda, ega kaalutlusotsuse tegemisel ei esinenud menetlus- ja vormivigu, mis võisid mõjutada sisulist otsustamist, kas diskretsiooniotsus on kooskõlas õigusnormide ja õiguse üldpõhimõtetega, kas otsus tugineb seaduslikule alusele ega ole väljunud diskretsiooni piiridest või tehtud muud sisulist diskretsiooniviga. Vastustaja põhjendab vaidlustatud korralduses puurkaevu asukoha kooskõlastamata jätmist kokkuvõtlikult sellega, et kavandatud puurkaevu asukohta ei ole võimalik moodustada nõuetekohast sanitaarkaitseala, kinnistu asub väärtuslikul põllumaal ja avalik huvi on tagada selle terviklik säilimine, ning asjaoluga, et kaebajate motiiviks on rajada kinnistule sisuliselt 80 elamumaa krunti, mis nõuab detailplaneeringut. Kaebaja on seisukohal, et sanitaarkaitseala kontroll ja määratlemine ei ole vastustaja pädevuses ning sanitaarkaitseala faktilised asjaolud selguvad projekteerimise staadiumis, mil kontrolli teostab Keskkonnaamet. Kinnistu ei asu kaebaja väitel väärtuslikul põllumajandusmaal ning detailplaneeringu algatamine ei ole nõutav. Kaebajatel puudub soov Mullamäe kinnistul ehituslikuks planeerimiseks, projekteerimiseks ja 7
(13)3-19-2011 ehitamiseks ning ühistu liikmed soovivad püstitada vaid aiamaju, mis ehituslikku projekteerimist ja ehitusluba ei vaja. 12. Kohtu hinnangul on vastustaja õiguspäraselt keeldunud puurkaevu asukoha kooskõlastamisest nõuetekohase sanitaarkaitseala moodustamise võimatuse tõttu. Tegemist on asjakohase kaalutlusega. Tulenevalt
§ 124
lg-st 2 tuleb kohalikul omavalitsusel arvestada kooskõlastuse andmisel muuhulgas üldplaneeringut. Vaidlust ei ole selles ja vaidlustatud korraldusest ning kehtivast Jõelähtme valla üldplaneeringust ka nähtub, et vaidlusalune kinnistu asub kaitsmata ja nõrgalt kaitstud põhjaveega alal. VeeS § 149 lg-st 1 tuleneb, et kui põhjaveehaarde projektikohane veevõtt on 10–500 kuupmeetrit ööpäevas, on sanitaarkaitseala ulatus 10 meetrit, kui veehaardega avatud põhjaveekiht on kaitstud; 30 meetrit, kui veehaardega avatud põhjaveekiht on keskmiselt kaitstud või suhteliselt kaitstud; ning 50 meetrit, kui veehaardega avatud põhjaveekiht on kaitsmata või nõrgalt kaitstud. Et vaidlusalune kinnistu asub kaitsmata või nõrgalt kaitstud põhjaveega alal ja kavandatav veevõtt on 40 m3 ööpäevas, on vastustaja õigesti lähtunud sellest, et plaanitava puurkaevu sanitaarkaitseala ulatus ei saa olla väiksem kui 50 meetrit. Kaebajate taotlusele lisatud skeemi kohaselt kavandatakse puurkaev konkreetsesse asukohta kinnistu piiril ning seega nähtub, et sanitaarkaitseala ulatub riigile kuuluvale kinnistule Viimsi metskond 257. Vaidlust pole poolte vahel selles, et riigimaa volitatud asutus RMK on kooskõlastanud puurkaevu rajamise tingimusel, et sanitaarkaitseala ei ulatu Viimsi metskond 257 kinnistule rohkem kui 30 meetrit. Seega on vastustaja vaidlustatud korralduses õigesti märkinud, et kavandatud asukohta ei ole võimalik moodustada nõuetekohast sanitaarkaitseala. Kohus siiski märgib, et omavalitsusele esitatavas puurkaevu asukoha kooskõlastuse taotluses ei ole
§ 124
lg 1 p 2 ja määruse nr 43 lisa 1 kohaselt tegelikult vajalik täpsustada, kuhu konkreetselt taotleja oma kinnistul soovib puurkaevu rajada ning täpne kaevu asukoht selgitatakse välja siiski kaevu projekteerimise faasis. Kui aga taotleja märgib taotluses konkreetse puurkaevu asukoha, siis saab omavalitsus lähtuda konkreetsest taotleja tahtest. Hindamaks teisi võimalikke asukohti kinnistul, peab olema kohtu hinnangul taotluse lahendajale ka selge puurkaevu rajava isiku tahe ja võimalused paigutada vajadusel kaev kinnistul ka muude kohta. Samuti, kui taotlusest selgub sedavõrd suur kaevu kasutajate arv, peavad olema selged ja üheselt arusaadavad ka taotleja eesmärgid kinnistu edasise kasutamisotstarbe osas ning kolmandate isikute õigused kinnistu kasutamiseks. Kaebaja on alles kohtumenetluses kohtuistungil selgitanud, et tal on võimalik paigutada puurkaev ka kinnistul muude asukohta ning selleks on ta valmis ohverdama ka paar mõttelise suurusega krunti. Kohus selgitab, et need asjaolud, kaebaja võimalused ja eesmärgid peavad olema siiski selged taotluse lahendamisel ning vastustaja saabki arvesse võtta üksnes taotluse lahendamise hetkel teadaolevaid asjaolusid. Antud juhul esitas kaebaja taotluse puurkaevu rajamiseks konkreetsesse asukohta ning vastustaja hindas puurkaevu rajamise võimalusi lähtuvalt kaebaja tahtest. Kohtule ei nähtu, et kaebaja oleks enne korralduse andmist avaldanud valmisolekut puurkaevu asukoha muutmiseks, kuigi korraldusest nähtuvalt toimus ka kaebaja ärakuulamine. Kui kaebaja on valmis paigutama puurkaevu teise asukohta (mis selgus kohtuistungil), siis tuleb kaebajal esitada vajadusel ja võimalusel (võttes arvesse ka käesoleva otsuse muid põhjendusi) uus taotlus. Et käesoleva otsuse järgnevates põhjendustes nõustub kohus vastustaja seisukohaga detailplaneeringu algatamise vajalikkuse osas, ei oleks siiski ka uus puurkaevu asukoha koostamise taotlus kinnistu tulevast kasutamist arvestades kuigi perspektiivne ning kaebajatel on kõige õigem kavandatava tegevuse planeerimiseks taotleda detailplaneeringu menetluse algatamist. Kohus juhib tähelepanu, et kaebajal tuleb mistahes uue taotluse esitamisel näidata antud olukorras ära ka teiste isikute õigused kinnistu suhtes, sh isiklike kasutusõiguste kokkuleppeid puudutavad mõtteliste kruntide piirid, teede asukohad ning selgitada ka kokkulepitud ehitusõiguse ulatus. Praegu ei ole vaidlust, et kaebajad soovivad rajada puurkaevu 8
(13)3-19-2011 orienteeruvalt 80 inimesele joogi- ja tarbevee tagamiseks, samuti, et kinnistu on mõtteliste osadena antud asjaõiguslike kokkulepete alusel teiste isikute kasutusse aiandusega tegelemiseks. Ka on esitatud tõendite alusel (sh 05.02.2018 taotlus kinnistu jagamiseks) selge kaebaja tahe jagada Mullamäe kinnistu tervikuna 1000 m2 suurusteks aiamaa kruntideks ja võõrandada mõttelise suurusega krundid piiratud asjaõigustena. Kaebajad on seda tahet juba realiseerinud piiratud asjaõiguste kokkulepete sõlmimise kaudu ning kohtuistungil on selgunud ka kaebajate tahe vastavaid asjaõigusi ka edaspidi võõrandada. Samas ei nähtu avalikest registritest, kuidas on kinnistu piiratud asjaõigused omandanud isikute õigusi puutuvalt jagatud, milline on kokkulepitud ehitusõiguse ulatus ja millised on kaebajate ning piiratud asjaõigusi omavate isikute konkreetsed kavatsused tulevikus. Kaebajad on kaebuses, samuti kohtueelses menetluses kinnitanud isikliku kasutusõiguse alusel kinnistut kasutavate isikute huve aiandusega tegelemiseks ja aiamajade rajamiseks ning seega oli vastustaja korraldust andes teadlik, et rajatav puurkaev puudutab otseselt juba piiratud asjaõigused omandanud isikute õigusi ja huve ning tulevikus selle õiguse omandavate isikute huve. 05.02.2018 vastustajale esitatud taotlus viitab, et kogu kinnistu jagatakse mõttelisteks osadeks taotlusele lisatud skeemi alusel (tl 7). Kohus nõustub vastustaja poolt istungil avaldatud seisukohaga, et antud skeemist ega ka puurkaevu taotlusele lisatud skeemist ei saa järeldada puurkaevu muud võimalikku sobivat asukohta. Seejuures ei ole kaebajad enne vaidlustatud korralduse andmist ka muu asukoha sobivust avaldanud. Kui puurkaev on planeeritud sellisesse asukohta, mille kohta on omavalitsusel teada, et teisel isikul võib olla õigus selle kinnistu kasutamiseks vastavalt asjaõiguslepingule, siis on selge, et ka see asukoht kinnistul ei pruugi olla puurkaevu rajamiseks sobiv. Seega peaks kirjeldatud olukorras olema puurkaevu asukoha kooskõlastamiseks teada ja selgelt ära näidatud juba olemasolevad kolmandate isikute õigused kinnistu kasutamise osas (sh asjakohaste skeemidena), samuti juurdepääsuteed ning kinnistu jagamise plaan kasutusõiguste alusel tervikuna. Kui kogu kinnistu on jagatud või jagatakse mõttelisteks kruntideks ja need krundid on osaliselt antud ja antakse ka tulevikus aiamaa rajamiseks kolmandate isikute kasutusse, siis peab olema juba omavalitsuse kooskõlastamise etapis selge, kas ja millisesse asukohta kinnistul saab puurkaevu rajamine olla üldse võimalik, sh kuidas paiknevad kinnistul juurdepääsuteed ja muud kavandatavad kommunikatsioonid. Kui kohalikule omavalitsusele on esitatud tõendite põhjal selge, et puurkaevu rajamine soovitud asukohta ei ole võimalik (sh seoses nõuetekohase sanitaarkaitseala moodustamise võimatusega), tuleb puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keelduda. Kohus juhib siinjuures tähelepanu ka VeeS § 86 lg-le 3, mille kohaselt ei tohi joogiveehaaret rajada kohta, kus ei ole võimalik joogiveehaarde kaitseks moodustada nõuetekohast sanitaarkaitseala. Kuna
§ 126
lg 3 p 2 kohaselt on Keskkonnaametil õigus keelduda puurkaevu rajamise taotluse kooskõlastamisest muuhulgas juhul, kui puurkaevu asukoha valikul ei ole arvestatud nõuetekohase sanitaarkaitseala moodustamise võimalikkusega, siis peabki kohalik omavalitsus tõhusa ja ökonoomse haldusmenetluse tagamiseks ning eesmärgipärasuse ja efektiivsuse põhimõtte järgimiseks arvestama planeeritava puurkaevu asukoha taotlust lahendades ka nende kaalutlustega. Kuna sanitaarkaitseala ulatus sõltub põhjavee kaitstuse faktorist (VeeS § 149 lg 1) ning põhjavee kaitstuse ulatus on määratletud üldplaneeringuga, on puurkaevu asukoha kooskõlastamisel asjassepuutuvad ka sanitaarkaitseala ulatust puudutavad kaalutlused. Antud juhul oli vastustajale selge, et kavandatud puurkaevu asukohta (kinnistu piiril) ei ole nõuetekohase sanitaarkaitseala moodustamine võimalik ning muu võimaliku asukoha sobivus on ebaselge. Seetõttu on vastustaja õiguspäraselt keeldunud nimetatud alusel puurkaevu asukoha kooskõlastamisest. Kohus osutab, et nimetatu on kooskõlas ka menetlusökonoomia põhimõttega (HMS § 5 lg 2), kuivõrd olukorras, kus vastustajal on selge, et puurkaevu soovitud viisil ja tarbeks rajamine ei ole võimalik, hoiab kooskõlastamisest keeldumine ära kaebajate edasised tarbetud kulutused puurkaevu projekteerimiseks. Kaebaja ei ole enne vaidlusaluse korralduse andmist avaldanud valmisolekut kaevu rajamiseks muude asukohta ning vastustaja ei saanud muu asukoha sobivust ka eeldada tulenevalt kaebajate kavatsusest kinnistu tervikuna 9
(13)3-19-2011 mõtteliste kruntidena asjaõiguslike kokkulepete alusel võõrandada, samuti tulenevalt ebaselgusest kinnistu kasutusõiguste ulatuse ja kommunikatsioonide asukoha suhtes. 13. Vaidlus puudub selles, et Harjumaa maakonnaplaneeringus (täpsemalt joonisel ruumilised väärtused) ning vastustaja menetluses olevas uues üldplaneeringus (täpsemalt maakasutusplaanil) on vaidlusalune kinnistu määratletud väärtusliku põllumajandusmaana. Seejuures ei ole vaidlust ja vastustaja on ka istungil täpsustanud, et kehtivas üldplaneeringus ei ole vaidlusalune kinnistu väärtusliku põllumajandusmaana määratletud. Kohus nõustub vastustajaga selles, et väärtusliku põllumajandusmaa kaitsmine on avalikes huvides ning mistahes tegevuste planeerimisel, sh puurkaevu rajamisel, tuleb arvestada ka põllumaa kaitsega. Kohus nõustub ka sellega, et väärtusliku põllumassiivi jagamine (sõltumata selle jagamise viisist) ja põllumaale ehitiste püstitamine ei ole kooskõlas VPM kaitse põhimõtetega. Harjumaa maakonnaplaneeringu seletuskirjas on ühe VPM kaitse põhimõttena märgitud, et „väärtuslikku põllumajandusmaad kasutatakse üldjuhul üksnes põllumajanduslikuks tegevuseks“. Maakonnaplaneeringu seletuskirja p 2.3 alapunkti 5 kohaselt „tuleb asustuse kavandamisel maalises piirkonnas arvestada rohelise võrgustiku, väärtusliku põllumajandusmaa ja maardlate paiknemisega seotud maakasutuslike piirangutega“. Tulenevalt PlanS § 55 lg-st 2 on maakonnaplaneering üldplaneeringu koostamise alus ning sama seaduse § 56 lg 1 p 7 kohaselt on maakonnaplaneeringu ülesandeks väärtuslike põllumajandusmaade, maastike ja looduskoosluste säilitamiseks üldiste kasutustingimuste määramine. Seega on maakonnaplaneeringuga määratavad väärtusliku põllumaa kasutustingimused üldised. Harjumaa maakonnaplaneeringu seletuskirja punktist 3.2.1 tuleneb otsesõnu: „Maakonnaplaneeringuga on kavandatud üldised põhimõtted väärtuslike põllumajandusmaade (VPM) kasutamiseks ja säilitamiseks ning kajastatud esialgse informatiivse andmekihina väärtuslike põllumajandusmaade paiknemist Harju maakonnas. Planeeringuga ei kehtestatud väärtuslike põllumajandusmaade ulatust, kuna planeeringus toodud kaardikiht on informatiivne ning võib muutuda. Kajastatav kaardikiht on koostatud Põllumajandusuuringute Keskuse poolt Maaeluministeeriumi tellimusel.“ Seega tuleb lähtuda sellest, et maakonnaplaneeringus määratletud väärtuslike põllumajandusmaade paiknemine on esialgne ja informatiivne ning võib muutuda. Kohtu hinnangul on oluline eristada maakonnaplaneeringuga antavaid tingimusi ja suuniseid. Tingimused on üldplaneeringu koostamisel järgimiseks ja täpsustamiseks. Suuniste osas on KOV-il õigus ja kohustus kaaluda nende järgimise ulatust ning kohandamist KOV-i vajadustele vastavaks. Väärtusliku põllumajandusmaa kaitse kohta on maakonnaplaneeringus antud siiski suunised. Seda toetab ka maakonnaplaneeringu seletuskirjas välja toodud selgitus: „Maakonnaplaneeringuga määratud üldised põhimõtted on järgmise tasandi planeeringutele VPM säilitamiseks ja täpsustamiseks. VPM määramine loob aluse väärtusliku põllumajandusmaa kaitse- ja kasutustingimuste seadmiseks läbi erinevate planeeringute.“ Seega annab maakonnaplaneering VPM osas üldised suunised järgmise tasandi planeeringutele ning selgelt on märgitud, et maakonnaplaneeringus toodud väärtuslike põllumaade paiknemine võib muutuda. Seega saab kohalik omavalitsus määratleda väärtuslikud põllumaad siduvana ja lõplikuna üldplaneeringus. Ka PlanS § 75 lg 1 punktist 19 tuleneb, et üldplaneeringu ülesandeks on muuhulgas väärtuslike põllumajandusmaade, rohealade, maastike, maastiku üksikelementide ja looduskoosluste määramine ning nende kaitse- ja kasutustingimuste seadmine. Kehtivas üldplaneeringus ei ole vaidlusalune kinnistu väärtusliku põllumaana määratletud. Samas ei ole vaidlust, et uues menetluses olevas üldplaneeringus on Mullamäe kinnistu määratletud väärtusliku põllumaana. Vastustaja poolt koostamisel oleva üldplaneeringu p 5.2 kohaselt on väärtusliku põllumajandusmaa määratlemise ja maade kasutustingimuste seadmise üldine eesmärk tagada nende säilimine võimalikult suures ulatuses ja kasutada neid sihipäraselt põllumajanduslikuks tegevuseks. Sellest tulenevalt väärtuslikule põllumajandusmaale üldjuhul ei ehitata. Ehitamisel tuleb vältida põllumassiivi tükeldamist, hooned ja rajatised paigutada 10
(13)3-19-2011 põllumassiivi äärealale, arvestades ptk 4.1 määratud tingimusi. Kohus osutab, et omavalitsuse uus ning veel kehtestamata üldplaneering ei saa olla aga korralduse andmisel siduv, kuid selle lahendustega ja käsitlustega võib puurkaevu asukoha kooskõlastamisel diskretsiooni teostamisel arvestada. Siiski ei saa veel menetluses oleva üldplaneeringu alusel ja selles määratletud väärtusliku põllumajandusmaa kaalutlusel puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keelduda. Veel kehtestamata üldplaneering võib muutuda ning ei ole välistatud selle muutumine ka väärtuslike põllumajandusmaade ulatuse osas. Seda kinnitab ka kaebajate poolt esitatud Põllumajandusuuringut Keskuse mullaseire ja uuringute büroo juhataja Q poolt 4.11.2019 saadetud kiri (tl 49-50), kus on selgelt märgitud, et Mullamäe kinnistu puhul pole tegemist VPM väärtusega massiiviga ning katastriüksuse reaalboniteedi väärtused jäävad alla maakonna keskmist. Maakonnaplaneeringu p 3.2.1 kohaselt on „VPM haritav maa ja püsirohumaa ning ja püsikultuuride all olev maatulundusmaa, mille tootlikkuse hindepunkt ehk boniteet on võrdne või suurem Eesti põllumajandusmaa kaalutud keskmisest boniteedist. Kui maakonna keskmine boniteet on väiksem eesti keskmisest boniteedist, määratletakse VPM-na maakonna keskmise boniteediga võrdne või sellest suurema boniteediga põllumassiiv.“ Samas on vastustajale sama isiku poolt saadetud 25.06.2019 kiri, milles on selgitatud, et pool Mullamäe kinnistu alast on mulla tootlikkuse hindepunkti arvestades väga väärtuslik ja pool mitte (tl 37). Seega ei ole antud kinnistu osas selle VPM-na määratlemine piisavalt selge. Olukorras, kus esineb selline ebaselgus ning kehtiv üldplaneering kinnistut VPM-na ei määratle, ei saa sellele kaalutlusele tuginedes puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keelduda. Siiski ei ole tegemist sellise kaalutlusveaga, mis tooks kaasa vaidlustatud korralduse tühistamise. Muud korralduse kaalutlused on siiski asjakohased ning võimaldavad sõltumatult VPM kaalutlustest puurkaevu asukoha kooskõlastamisest iseseisvate alustena keelduda.
- Kohtu hinnangul on põhjendatud vastustaja seisukoht, et kaebajate kavatsused kinnistu osas nõuavad detailplaneeringu menetluse algatamist. Kohus on seisukohal, et ainuüksi detailplaneeringu algatamise vajadus on aluseks puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keeldumiseks. Vaidlust ei ole selles, et Mullamäe kinnistu ei ole hõlmatud ühegi kehtiva detailplaneeringuga. Üldised reeglid detailplaneeringu koostamise kohustuse sisustamiseks annab PlanS § 125 lg 1, millest lähtuvalt võib järeldada, et detailplaneeringu koostamine on nõutav linnades kui asustusüksustes, alevites ja alevikes ehitusloakohustuslike hoonete ehitamiseks ja laiendamiseks. Antud juhul on selge, et vaidlusalune kinnistu ei asu tiheasustusega alal ning maakatastri järgne maakasutuse sihtotstarve on 100% maatulundusmaa. PlanS § 125 lg 2 nõuab detailplaneeringu koostamist ka üldplaneeringuga määratud detailplaneeringu koostamise kohustusega alal või juhul. Kehtiva Jõelähtme valla üldplaneeringu seletuskirja punkti 9.
- kohaselt on detailplaneerimiskohustusega alad vallas hajaasustusalale planeeritavad uued elamugrupid, ärija ühiskondlikud ehitised ning tootmisüksused. Üldplaneeringu III peatüki punktis 2 on märgitud, et detailplaneeringu kohustusega alad on näidatud asulate tsoneerimisskeemides (joonised 6–18 M 1:10000) ning väljaspool tsoneeritud alasid on ettepanek kehtestada detailplaneeringu kohustus Rebala muinsuskaitsealal tervikuna, rannikualal 3 km ulatuses rannajoonest ning puhkemajanduspiirkondades (esmane vajadus Kaberneeme ja Jägala jõeäärsel puhkealal). Ka on seletuskirjas märgitud, et lisaks üldplaneeringus antule ei ole detailplaneeringute koostamise vajadus välistatud ka mujal hajaasustuses (näiteks uute tootmisettevõtete rajamisel, kinnistute kruntideks jaotamisel jne). Vastustaja ei väida, et vaidlusalune kinnistu asuks üldplaneeringu tsoneerimisskeemides näidatud aladel või väljaspool tsoneeritud alasid, kus detailplaneering oleks kohustuslik. Samas annab üldplaneering selgelt suunised, et uute hajaasustusalale planeeritavate elamugruppide alad on detailplaneerimiskohustusega, samuti et detailplaneeringu koostamise vajadus pole välistatud ka mujal hajaasustuses. Kohus leiab, et antud olukorras tuleb detailplaneeringu menetluse läbiviimist pooldada. Seda võimaldab lisaks eelviidatud üldplaneeringu üldistele sätetele ka 11
(13)3-19-2011 PlanS § 125 lg 3, millest tulenevalt võib kohaliku omavalitsuse volikogu olulise avaliku huvi olemasolu korral algatada detailplaneeringu koostamise alal või juhul, mida käesoleva paragrahvi lõigetes 1 või 2 ei ole ette nähtud. Kaebajate soov anda kogu kinnistu 1000 m2 suuruste mõtteliste kruntidena kasutusse huvitatud isikutele ning edaspidi rajada kruntidele aiamajad tähendab ka kohtu hinnangul sisuliselt uue elamugrupi rajamist. Ei saa olla kahtlust selles, et orienteeruvalt 80 krundiga ja seega tegelikult veelgi suurema inimeste arvuga aiandusühistu maa-alale hoonestuse, olgugi, et väiksed aiamajad ja kasvuhooned, planeerimine on olulist avalikku huvi ellu viiv tegevus, arvestades kinnistu eeldatava kasutamisega (sisuliselt suvilatena) kaasneva mõju suurust ja ulatust, sh mõju laiemale ümbrusele, st nt ka kaasnevat visuaalset ja liiklusmõju kinnistust väljapoole. Tulenevalt majandus- ja taristuministri 02.06.2015 määrusest nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ kuulub aiamaja elamute alla, täpsemalt ühe korteriga elamute klassi ja selle kood on 11103. Seega kasutamisotstarbe poolest liigituvad aiamajad elamute alla ning tulenevalt maakatastriseaduse § 18 lg-st 3 ja 181 lg-st 1 oleks kinnistu kasutamisotstarve elamumaa. Kohus osutab, et ka kehtiva Jõelähtme valla üldplaneeringu kohaselt on aiandusühistute maaalad planeeringus käsitletud perspektiivsete väikeelamumaadena. Ka on üldplaneeringu seletuskirjas (tabel 2) arvestatud tavapärase aiandus- ja suvilaühistute krundi kohta keskmiselt 2,5 elanikku ning sellest tingitult ka valla elanike arvu suurenemine suveperioodil. Vastustaja on seejuures istungil selgitanud, et vaidlusaluse kinnistu läheduses asuvas nn pilpakülas on selline aiamaade rajamine viinud juba selleni, et ehitatud on nn aiamajad ja elatakse seal sees, ehitised on ebaseaduslikud ega vasta nõuetele ning võivad olla elanikele ohtlikud. Kohtuistungil selgus veel, et ka vaidlusalusele Mullamäe kinnistule on juba õigusliku aluseta rajatud selle kasutajate poolt aiamaja, kasvuhoone, kiviplaatide rada, muldkelder ja kuivkäimla ning nende ebaseaduslike ehitiste lammutamise ettekirjutus on kohtumenetluses (haldusasi 319-2398). Nagu öeldud, kaebajad kinnitavad hoonete püstitamise soovi ning sellele viitab ka muuhulgas joogivee rajamise otstarbega puurkaevu rajamise soov. Seega on tegelikult selge, et vaidlusalusele kinnistule kavandatav tegevus on lisaks aiamaade rajamisele ka suurema mahuga hoonete rajamine, mis kujutab endast kinnistu kasutamist elamumaale omase sihtotstarbega ning mida kehtiv üldplaneering ette ei näe. Praegu on kinnistu sihtotstarve 100% maatulundusmaa. Kinnistu n-ö tükeldamise kaudu ja kavandatava tegevuse elluviimisel ei oleks kinnistu kasutamine aga praeguse otstarbega kooskõlas. Kohus nõustub, et sellisel juhul tuleb kogu kinnistul kavandatav tegevus planeerida detailsemalt ühes infrastruktuuride ja kommunikatsioonidega ning kohane on kinnistu tegevust kavandada detailplaneeringu menetluse kaudu. Seoses kavandatava tegevuse mõjuga on detailplaneeringu koostamine just sobilik protsess, kus saab juba varases staadiumis kaardistada erinevate osapoolte huvid ning nägemused kavandatavate ehitiste ja rajatise osas. Kohus nõustub iseenesest kaebajatega selles, et puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keeldumise kaudu ei saa teostada järelevalvet potentsiaalse ebaseadusliku ehitustegevuse üle, kuid puurkaevu asukoha kooskõlastamisest keeldumine ei võrdu kohtu hinnangul ebaseadusliku ehitustegevuse kontrollimise ja järelevalve teostamisega. Järelevalve teostamiseks on omavalitsusel muud õiguslikud alused ja võimalused, sh riiklike järelevalvemeetmete rakendamise õigus. Olukorras, kus puurkaevu rajamise kavatsuse etapis on nii taotluse kui muude asjaolude põhjal KOV-ile nähtavad ja selgelt äratuntavad kinnistul kavandatavad tegelikud ja selgelt detailplaneerimist nõudvad edasised tegevused (kinnistu kasutamiseks andmine vähemalt 80 inimesele, selleks kinnistu jagamine, hoonestamine, teede rajamine ja selle vajadus, vee, sh joogivee tarbimine ja selleks trasside ehitamise vajadus, kanalisatsioon jms) ning kavandatava puurkaevu rajamine võib osutuda kolmandate isikute õiguste tõttu takistatuks (ei ole selge piiratud asjaõigused omandanud isikute õiguste ulatus ja kinnistu kasutamiseks vajalike kommunikatsioonide asukohad), siis saab vastustaja puurkaevu 12
(13)3-19-2011 asukoha kooskõlastamise etapis kooskõlastuse andmisest keelduda ning nõuda detailplaneeringu koostamist. Seejuures ei ole vastustaja väitnud, et detailplaneeringu kaudu puurkaevu rajamine ei oleks võimalik. Vastupidi, vastustaja on istungil selgitanud, et detailplaneering, millelt nähtuvad asjakohased kommunikatsioonid ning kinnistu jagamise kava, võimaldab määratleda ka puurkaevu asukoha ühes nõuetele vastava sanitaarkaitsealaga. Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et kaebajate taotletud puurkaevu asukoha kooskõlastamata jätmine on antud juhul
§ 124
lg 2 sätestatud tingimustega kooskõlas ning korralduse tühistamiseks alused puuduvad. Menetluse läbiviimisel on õiguspäraselt lähtutud puurkaevu rajamise võimalikkusest ning kinnistu tegelikust kavandatud kasutusest, sh tegevuse mõjust, võimalike kasutajate arvust ja huvidest. Kohtu hinnangul on korraldus kooskõlas ka menetlusökonoomia põhimõttega (HMS § 5 lg 2).
- Ülaltoodut arvestades tuleb kaebus jätta rahuldamata.
- HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna otsus tehti kaebajate kahjuks, jäävad kaebajate menetluskulud nende enda kanda. Vastustaja ei ole taotlenud menetluskulude väljamõistmist, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda. (allkirjastatud digitaalselt) 13
(13)