Tsiviilasi nr 2-17-14688 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Andrus Miilaste Määruse tegemise aeg ja koht 29. mai 2019. a, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-17-14688 Tsiv

) § 76 lg 1 kohaselt kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

§ 77

lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus vastavalt

§ 77

lg-le 2 hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.

1. Pooled vaidlevad kaasomandi lõpetamise viisi üle. Hageja soovib saada kinnisasja ainuomanikuks, kohustusega hüvitada teistele kaasomanikele nende osa rahas. Esimese alternatiivina taotlesid kostjad kaasomandi lõpetamist vastavalt kaasomanike XX.XX.XXXX kokkuleppele, teise alternatiivina taotlesid kostjad kaasomandi lõpetamist kinnisasja jagamisega reaalosadeks ning kolmanda alternatiivina palusid kinnisasja müüa avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
2. XX.XX.XXXX sõlmisid kinnistu endised kaasomanikud Maanus Mikkel, Elmar Mikkel, Jüri Kurvits, Mehis Mikkel, Helle Koch ja Marek Tõlk notariaalse kokkuleppe kasutuskorra ja kaasomandi lõpetamise korra kohta (I kd tl 84-97). Pooled vaidlevad selle üle, kas nimetatud kokkulepe hageja suhtes kehtib ning kas kostjad saavad nõuda hagejalt kaasomandi lõpetamist vastavalt XX.XX.XXXX kokkuleppele. Kuigi ka kostja 2 kokkuleppes ei osalenud, siis tema taotles samuti kui kostja 1 esimese alternatiivina kinnistu jagamist vastavalt XX.XX.XXXX kokkuleppele. 18.

§ 79

lg 1 kohaselt, kaasomanike vahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes.

§ 79

lg 2 kohaselt, kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse. 19. Hageja omandas kaasomandi 1110/3220 suuruse mõttelise osa 19.03.2015 lepingu (I kd tl 187-193) alusel mitterahalise sissemaksena Jüri Kurvitsalt. Kaasomandi 888/3220 suuruse mõttelise osa omandas hageja 28.08.2015 müügilepingu (I kd tl 194-203) alusel Maanus Mikkelilt, Mehis Mikkelilt ja Helju Mikkelilt (Elmar Mikkeli õigusjärglane). Seega on hageja XX.XX.XXXX kokkuleppe sõlminud kaasomanike eriõigusjärglane, ning kokkuleppe kehtivust hageja suhtes tuleb hinnata vastavalt

§-le

1. Kinnistu registriosa kolmandasse jakku on kantud märkus kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta. Märkust kaasomandi lõpetamise korra kohta kinnistusraamatusse kantud ei ole. Seega kaasomanike XX.XX.XXXX kokkulepe ei kehti hageja suhtes osas, milles kaasomanikud leppisid kokku kaasomandi lõpetamise korras. Sealjuures ei oma tähendust asjaolu, kas hageja nimetatud kokkuleppe olemasolust teadis või mitte.
2. XX.XX.XXXX kokkuleppes osalejad omandasid oma kaasomandi osad annakutena K. T. ilt. Kinnistu koosseisu kuuluval maa-alal paiknevad kaks hoonet aadressidega XXX ja XXX. Kokkuleppes osalejad avaldasid soovi kooskõlas K. T. i testamendiga jätta XXX kinnistu kaasomandisse ja XXX kinnistu Helle Kochi ainuomandisse. Kokkuleppe p-s 3.5 lepiti kokku kinnistu kaasomandi hilisemas lõpetamises ja kinnistu jagamises eraldi kinnistuteks selliselt, et XXX kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega jääb Helle Kochi ainuomandisse ning XXX kinnistu koosselle oluliste osade ja päraldistega jääb kaasomandisse kooskõlas K. 9 T. i testamendis määratud annakute suurustele, st 1/2 Jüri Kurvitsale, 1/20 Maanus Mikkelile, 1/20 Elmar Mikkelile, 3/10 Mehis Mikkelile, 1/20 Helle Kochile ja 1/20 Marek Tõlkile. Kaasomanike vahelised hüvitisnõuded seoses kaasomandi lõpetamisega kokkulepitud viisil olid kokkuleppe p 3.8 kohaselt välistatud.
3. Kohus ei pea kaasomandi lõpetamist kokkuleppes kirjeldatud viisil ka põhjendatuks. Esiteks, kokkulepitud kaasomandi lõpetamise kord ei võimalda kaasomandit täielikult lõpetada. XXX kinnistu jääks endiselt poolte kaasomandisse. Esimese alternatiivina on mõlemad kostjad taotlenud kinnisasja jagamist vastavalt XX.XX.XXXX kokkuleppele, täpsustamata sealjuures, mis saab edasi XXX kinnistust, mis kokkuleppe kohaselt jääks edasi kaasomandisse. Kohus nõustub hagejaga, et kooskõlas

§ 76

lõikega 1 tuleks kaasomand täielikult lõpetada, kui üks kaasomanikest seda taotleb. Kostja 1 on lõppseisukohtades siiski märkinud, et tekkiva XXX kinnistu osas kaasomandi lõpetamiseks on kostja 1 hinnangul kohane müüa see avalikul enampakkumisel. Taotlust kaasomandi lõpetamiseks sellisel konkreetsel viisil, osaliselt vastavalt kaasomanike XX.XX.XXXX kokkuleppele ning tekkiva XXX kinnistu müümisega avalikul enampakkumisel, ei olnud menetluses varem esitatud. Samas oli hageja juhtinud korduvalt tähelepanu, et kaasomand tuleks täielikult lõpetada. Teiseks, kui kaasomanike XX.XX.XXXX kokkulepe hageja suhtes ei kehti, ei saa eeldada ka kinnistu jagamist vastavalt kokkuleppele ilma kaasomanike vahel võimalikke hüvitisnõudeid kaalumata. Kolmandaks leiab kohus, et kostjatel ei ole ka kaalukat huvi kinnistu jagamise vastu vastavalt kaasomanike XX.XX.XXXX kokkuleppele. Mõlemad kostjad on olnud nõus õiglase hüvitise eest oma omandist hageja kasuks loobuma või kinnistu müügiga avalikul enampakkumisel.

1. Kostjate nõude osas jagada asi reaalosades, märgib kohus järgmist. Kostja 2 ei ole märkinud, millisel konkreetsel viisil ta kinnistu reaalosadeks jagamist taotleb. Kostja 1 taotles kinnistu jagamist reaalosadeks vastavalt kehtivale kasutuskorrale. Riigikohus on leidnud, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust (vt Riigikohtu 21.05.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-12, p 12). Kostjad ei ole kinnistu reaalosadeks jagamise võimaluse kohta tõendeid esitanud. Eeltoodut arvestades ei pea kohus kaasomandi lõpetamist asja jagamisega reaalosades võimalikuks.
2. Eeltoodud põhjendusel jätab kohus rahuldamata kostjate vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks vastavalt kaasomanike XX.XX.XXXX kokkuleppele ning asja jagamisega reaalosades.
3. Pooled vaidlevad veel selle üle, kas lõpetada kaasomand hageja taotletud viisil, mille kohaselt kinnistu jääb hagejale ning hageja kohustub hüvitama kostjatele nende osa rahas, või müüakse kinnistu avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele, nagu soovivad kostjad.
4. Riigikohus on selgitanud, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (vt Riigikohtu 29.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 21). Hageja huviks on saada kinnistu kinnisvaraarendusega tegelemise eesmärgil enda ainuomandisse, kostjate huviks on saada enda kaasomandi osade eest õiglast ja kohest hüvitist. Kinnistu väärtuse kohta on hageja esitanud Uus Maa Tartu büroo OÜ eksperthinnangu 10875/0717M (I kd tl 12-59), mille kohaselt kinnistu turuväärtus 13.07.2017 seisuga oli 569 000 eurot. Koos lõplike seisukohtadega esitas hageja Uus Maa Tartu büroo OÜ ekspertarvamuse nr XXX (kd II tl 169), mille kohaselt võib 8.04.2019 seisuga lugeda kinnistu turuväärtuseks 8.08.2017 hinnatud turuväärtust, s.o 569 000 eurot. Kostjad leiavad, et hageja esitatud eksperthinnang ei kajasta kinnistu turuväärtust õigesti. 10 26.03.2019 kohtuistungil (II kd tl 160-161) arutati kinnistu turuväärtuse hindamiseks ekspertiisi määramist. Kostjad leidsid, et ekspertiisi määramine ei ole tingimata vajalik ja loobusid taotlusest ekspertiisi määramiseks, paludes kaasomand lõpetada asja müümisega avalikul enampakkumisel. Lõplikes seisukohtades esitatud taotlus ekspertiisi määramiseks on esitatud hilinenult. Kostjad on mõlemad leidnud, et hageja ei anna infot ja ligipääsu ning seetõttu on hindamistoimingute tegemine raskendatud. Menetluse kestel on hageja oma pakkumise hinda suurendanud, pakkudes kostjatele nende osade eest (ca 38% kinnistust) kokku 300 000 eurot (II kd tl 147-149, 150, 160 pöördel). Kostja 1 on kogu kinnistu turuväärtuseks hinnanud ca 1 000 000 eurot ning temale kuuluvaks hüvitiseks 350 000 eurot. Kohus leiab, et arvestades kinnistu (ekspertiisiaktist nähtuvalt 644m2) ja hoonete suurust (ekspertiisiaktist nähtuvalt XXX hoone puhul kogupind koos keldrikorrusega 1067,9 m2 ja köetav pind ilma keldrikorruseta 924 m2 , XXX hoone puhul ehitisealune pind 151 m2, köetav pind 71,72 m2) ning kinnistu asukohta (kesklinn, miljööväärtuslik piirkond- vanalinn ), samuti asjaolu, et hageja on kompromissi korras teinud kostjatele hagis märgitust oluliselt suurema pakkumise, on kohtu hinnangul eluliselt usutav kostjate väide, et hageja esitatud ekspertarvamus ei kajasta kinnistu turuhinda õigesti, ning 569 000 eurot kogu kompleksi eest on alla turuhinna. Kohus leiab, et kinnistu põhiliseks väärtuseks on tema asukoht ja turuhinna määrab sellises asukohas so vanalinnas ainult turg, mistõttu on põhjendatud müüa asi avalikul enampakkumisel. Kohtu hinnangul ei ole hagejal omandi säilitamise vastu ülekaalukat huvi, arvestades teiste kaasomanike õigust saada nende osade kaotuse eest Riigikohtu praktika kohaselt õiglast ja kohest hüvitist. Tähelepanuta tuleb jätta hageja väited selle kohta, et müük enampakkumisel võib kahjustada avalikke huve.
5. Eeltoodud põhjendustel jätab kohus hageja kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamata ning rahuldab kostjate vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks asja müümisega avalikul enampakkumisel. Hagi tagamine
6. 4.10.2017 määrusega kohus rahuldas hageja taotluse hagi tagamiseks. Hagi tagamise korras seati Helle Kochi ja OÜ Votonexit mõttelistele osadele käsutamise keelumärked Munga Property OÜ kasuks. TsMS § 445 lg 2 alusel tuleb hagi tagamine jätta jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
7. Kaasomandi lõpetamise asjas on TsMS § 162 lg 4 alusel põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides ja menetluskulude jagamisel ei saa lähtuda sellest, et kohus lõpetas kaasomandi ühe poole soovitud viisil (vt Riigikohtu 27.09.2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10, p 14 ja seal viidatud lahendid). Kuna hüvitatavad menetluskulud puuduvad, jätab kohus menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik 11