Obsah (9)

§ 442§ 163§ 174§ 138§ 143§ 144§ 175§ 445§ 177

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Tallinna kohtumaja Kohtunik Meelis Eerik Otsuse tegemise aeg ja koht 08.05.2019.a Tallinn Tsiviilasja number 2-18-17418 Tsiviilasi OÜ Hexanor (pan

) § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks. Hageja esimene nõue on tuvastada võlgniku ja kostja vahel 05.12.2017 sõlmitud asjaõiguslepingu tühisus. 7 Hageja tugineb esmalt sellele, et võlgnikul oli alates 08.12.2010 keelatud kinnistuid käsutada ja teha nende osas käsutustehinguid; kinnistutele seati käsutamise keelumärked sundtäitmise käigus, mis algatati 2004–2006 sissekantud hüpoteekide alusel ja 2007.a sissekantud eelmärked ei saanud takistada varemseatud hüpoteekide realiseerimist. Kostja hinnangul sõlmiti 05.12.2017 asjaõigusleping kostja kasuks enne võlgniku suhtes täitemenetluse algatamist kinnistusraamatusse kantud eelmärgete maksmapanekuks. Tsiviilasjas 2-18-1633 (II kd, t lk 16-18) leiti, et asjaõigusleping ei ole tühine ja kostja tuleb kanda kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna. TsÜS § 88 lg 1 sätestab: „Kohtu või muu seadusega selleks õigustatud ametiasutuse või ametiisiku poolt antud käsutuskeeldu rikkuv käsutustehing on tühine. Tühine on ka täitemenetluses, hagi tagamiseks või pankrotihalduri poolt tehtud käsutus, mis rikub eelmises lauses nimetatud käsutuskeeldu.“ 05.12.2017 asjaõigusleping (s.o käsutustehing) sõlmiti ajal, mil kinnistutel oli kehtiv käsutuskeeld (seatud täitemenetluses 08.12.2010). Kostja hinnangul sõlmiti 05.12.2017 asjaõigusleping kostja kasuks enne täitemenetluse algatamist kinnistusraamatusse kantud eelmärgete maksmapanekuks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 1 sätestab, et kinnistusraamatusse võib kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Nimetatud küsimus on lahendatud tsiviilasjas 2-18-1633, kus Riigikohus selgitas 23.10.2018 lahendi punktis 15 järgnevat: „AÕS § 63 lg 3 esimese lause kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. AÕS § 63 lg 4 kohaselt rakendatakse AÕS § 63 lg-t 3 ka sundtäitmise käigus, pankrotihalduri poolt või kohtulahendi alusel tehtava käsutuse suhtes. Kolleegiumi hinnangul on käsutamisega AÕS § 63 lg 3 esimese lause ning AÕS § 63 lg 4 tähenduses hõlmatud ka kinnistusraamatusse keelumärke sissekandmine. Keelumärked kohtutäituri avalduse alusel on sisse kantud

1. aastal, s.o pärast eelmärgete sissekandmist. Seega ei saanud keelumärked takistada eelmärgete alusel kinnistute omandikannete muutmist.“ Riigikohus leidis, et pärast eelmärke sissekandmist sissekantud käsutuskeeld võimaldab eelmärke maksmapanekut, isegi kui keelumärge tagas enne eelmärget sissekantud asjaõiguse teostamist. Seega ei ole asjaõigusleping tühine vaatamata kinnistutele seatud keelumärgetele, kuna asjaõiguslepingu sõlmimine tugines eelmärgetele. Teiseks tugineb hageja sellele, et võlgnik ei andnud kinnistute omandit kostjale üle müügilepingu alusel tekkinud ja eelmärkega tagatud omandiõiguse üleandmise nõude täitmiseks – müügileping, sellest tulenev omandiõiguse üleandmise nõue ja selle tagamiseks seatud eelmärked olid lõppenud ning 16.11.2017 sõlmitud müügilepingu muutmise leping on tegelikult uus müügileping, mis vormistati muutmise lepinguna selleks, et eirata kinnistutele seatud käsutuskeelde. Nimelt pidid pooled sõlmima asjaõiguslepingu hiljemalt 01.05.2008, kuid seda ei tehtud rohkem kui 9,5 aasta jooksul pärast selle kuupäeva möödumist; kumbki pool ei nõudnud lepingu täitmist ja kostja ei olnud majanduslikult võimeline ka lepingut täitma (I kd, t lk 48-53); võlgniku ja kostja juhatuse liikmete kattuvuse (I kd, t lk 54-64) tõttu ilmselt ei olnud müügilepingu täitmise üle vaidlust või et võlgnik keeldus asjaõiguslepingu sõlmimisest vaatamata kostja sellekohasele soovile; võlgnik koormas vaatamata müügilepingus sätestatud keelule kinnistuid 10.10.2007 ühishüpoteegiga, 18.08.2010 reaalkoormatisega (teeservituut) ning andis kinnistud pärast müügilepingu sõlmimist opereerimiseks Hexanor Haldus OÜ kasutusse. Nendel asjaoludel saab võlgniku lugeda müügilepingust taganenuks sõltumata sellest, et võlgnik ei teinud sellekohast kirjalikku tahteavaldust ja sellega seonduvalt on lõppenud ka eelmärked, vaatamata sellele, et neid kinnistusraamatust ei kustutatud. Kostja hinnangul ei ole ükski nimetatud asjaolu müügilepingu lõppemise aluseks ning võlgnik ega kostja ei ole müügilepingut lõpetanud. Võlgnik ei ole müügilepingust kunagi taganenud ega teatanud, et ei pea ennast müügilepinguga õiguslikult seotuks. 8 Võlaõigusseaduse (VÕS) § 186 sätestab, et võlasuhe lõpeb: 1) kohase täitmisega; 2) tasaarvestusega; 3) kokkulangemisega; 4) võlasuhte lõpetamise kokkuleppega; 5) lepingust taganemisega; 6) lepingu ülesütlemisega; 7) füüsilisest isikust võlgniku surmaga, kui kohustust ei saa täita tema isikliku osavõtuta; 8) füüsilisest isikust võlausaldaja surmaga, kui kohustus tuli täita isiklikult võlausaldajale; 9) muul seaduses või lepinguga ettenähtud juhul. Kohtu hinnangul ei ole hageja poolt nimetatud asjaolud sellised, mis tooks automaatselt kaasa lepingu lõppemise, kuna lepingu lõppemise aluseks ei ole lepingu rikkumine (täitmata jätmisega või muul viisil) ega lepingu täitmise mittenõudmine. Seaduses nimetamata lepingu automaatse lõppemise aluseid ei ole kokku lepitud ka müügilepingus. Hageja on tuginenud sellele, et tema poolt välja toodud asjaoludel saab müüja lugeda lepingust taganenuks konkludentselt. VÕS § 188 lg 1 sätestab, et lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Taganemisavaldusele ei ole seaduses ette nähtud vorminõuet (Riigikohtu lahend 3-2-1-31-08, p 15), seega võib selle iseenesest teha ka konkludentselt (näiteks täitmise asemel kahju hüvitamise nõude esitamisega). Kohus on aga seisukohal, et esitatud asjaoludest ei tulene, et lepingust oleks taganetud ühelgi viisil s.o väljendatud tahet lepingust taganeda. Kuigi taganemisavaldus on võimalik teha erinevatel viisidel, ei saa siiski vabalt valitud hetkel lugeda ennast lepingust taganenuks (seejuures on teadmata, mis ajast on lepingust taganetud). Kohtu hinnangul kinnitab seda ka müügilepingu punkt 7.1, mis esiteks eeldab taganemisavaldust (vorminõuet pole küll sätestatud) ning lisaks sellele eelnevat müüja poolt kahenädalase etteteatamistähtaja (kohustuse täitmise täiendava tähtaja) andmist. Kohtule teadaolevalt ei ole antud teisele lepingupoolele täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Seega ei ole müügileping lõppenud taganemisega ja sellel alusel ei lõppenud ka eelmärked. Kolmandaks leiab hageja, et sõltumata sellest, kas võlgniku saab lugeda müügilepingust taganenuks, tuleb müügilepingu muutmise lepingu lugeda uueks müügilepinguks, arvestades et nii lepingu eseme (kinnistute) omadused kui müügitingimused olid oluliselt muutunud - oluliselt olid muutunud kinnistuid koormavad piiratud asjaõigused; muutmise lepingu sõlmimisel olid kinnistud antud opereerimislepingu alusel Hexanor Haldus OÜ valdusesse ja kasutusse; muutmise lepingu järgi oli kinnistute müügihind ca 140 korda vähem müügilepingus kokkulepitust. Kuna muutmise lepingu näol oli tegemist uue müügilepinguga ning asjaõigusleping sõlmiti just selle lepingu (mitte esialgse müügilepingu) täitmiseks, on asjaõigusleping vastuolus täitemenetluse käigus 2010.a kinnistutele seatud käsutuskeeluga. Kostja hinnangul ei muuda need asjaolud muutmise lepingut uueks müügilepinguks ja seega ei ole asjaõigusleping vastuolus täitemenetluse käigus 2010.a kinnistutele seatud käsutuskeeluga ega tühine. Kohtu hinnangul ei saa pidada muutmise lepingut uueks müügilepinguks. VÕS § 13 lg 1 sätestab, et lepingut võib muuta või lepingu võib lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. Seaduses ei ole sätestatud lepingu muutmise ulatusele piire ja kui lepingu muutmine toimub poolte kokkuleppel, siis võivad pooled muuta lepingut ükskõik millisel viisil. Seega ei saa käsitleda muutmise lepingut uue müügilepinguna, mis mõjutaks omakorda asjaõiguslepingu kehtivust. Lisaks märgib kohus, et isegi kui tegu oleks uue müügilepinguga, siis ei lõppeks sellega automaatselt esialgne leping ega sellest tulenevalt ka eelmärked. Kokkuvõtvalt – kuivõrd asjaõigusleping ei ole tühine vaatamata käsutuskeelule, 10.10.2007 müügileping ei ole lõppenud ega lõpetatud (ja sellega seonduvalt ei ole ka eelmärked lõppenud) ning 16.11.2017 lepingu näol on tegu müügilepingu muutmise lepinguga mitte uue müügilepinguga, ei ole 05.12.2017 asjaõigusleping tühine. Hageja esimene nõue 05.12.2017 asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks jääb rahuldamata. 9 Hageja teine nõue on tuvastada müügilepingu muutmise lepingu kehtetus, alternatiivselt tunnistada nimetatud leping kehtetuks. Hageja on müügilepingu muutmise lepingu tühistamisel tuginenud esindaja kohustuste rikkumisele. Müügilepingu lepingu sõlminud V T rikkus juhatuse liikme kohustusi, müües kinnistud turuhinnast kordades odavama hinnaga ja tehes sellega võlgniku huvidega ilmselgelt vastuolus oleva tehingu, millest oli teadlik ka kostja. Samuti rikkus V T lojaalsuskohustust võlgniku suhtes. Seda küsimust reguleerib TsÜS §
2. Lõige 1 sätestab: „Esindatav võib tühistada esindaja poolt tehtud tehingu, mille tegemisel esindaja rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuste rikkumisest teadis või pidi teadma. Kui esindaja tegutses ühtlasi teise poole esindajana või kui esindaja tegi tehingu iseendaga, eeldatakse, et esindaja rikkus tehingu tegemisel esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi.“ Müügilepingu muutmise lepingu on sõlminud nii võlgniku kui kostja nimel V T, kes oli mõlema äriühingu juhatuse liige. Kostja hinnangul ei kahjustatud müügilepingu muutmise lepinguga võlgniku huve ning müügilepingu muutmise lepingut ei saa tühistada, sest osanikud olid algusest peale tehingu tegemisest teadlikud. TsÜS § 131 lg 2 sätestab, et „esindatav ei või käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhul tehingut tühistada, kui: 1) ta teadis või pidi teadma asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1 tühistada, ja andis nõusoleku esindaja poolt sellise tehingu tegemiseks; 2) ta ei tühistanud tehingut mõistliku aja jooksul pärast seda, kui esindaja oli talle teatanud asjaoludest, mis annavad õiguse tehing vastavalt käesoleva paragrahvi lõikele 1 tühistada.“ Võlgniku ainuosanikuks oli OÜ T, kelle ainus juhatuse liige oli V T. Seega tuleb kohtu hinnangul asuda seisukohale, et võlgnik oli tehingu tegemise ajal täielikult teadlik tehingu tegemisest, tehingu sisust (seega ka võimalikest tühistamise alustest) ning tehingu tegemist ei takistanud. Seetõttu ei ole kohtu hinnangul võimalik hagejal tehingut TsÜS § 131 alusel tühistada. Kuna esindatav teadis tehingust selle tegemise ajal, on möödunud ka TsÜS § 131 lg 3 sätestatud tehingu tühistamise kuue kuu pikkune tähtaeg. Tähtaeg ei saa uuesti hakata kulgema pankroti väljakuulutamisest, kui esindatav juba eelnevalt tehingust teadis. Nõue tuvastada müügilepingu muutmise lepingu tühisus (esindaja kohustuste rikkumise tõttu) jääb rahuldamata. Hageja esitas alternatiivse nõude tunnistada müügilepingu muutmise leping kehtetuks – esmajärjekorras PankrS § 111 lg 1 p 1 järgi ning alternatiivselt PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel. PankrS § 111 lg 1 p 1 sätestab, et kohus tunnistab kehtetuks kinkelepingu, kui leping sõlmiti ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, samuti ajutise halduri nimetamisest kuni pankroti väljakuulutamiseni. Müügilepingu muutmise leping sõlmiti 16.11.2017 ja ajutine haldur nimetati 28.08.2018, seega on täidetud ajaline kriteerium. Vaidluse all on see, kas müügilepingu muutmise lepingut saab pidada kinkelepinguks nimetatud normi tähenduses. PankrS § 111 lg 3 sätestab, et kohus võib käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud alustel tunnistada kehtetuks ka müügi-, vahetus- või muu lepingu, kui poolte kohustuste ebavõrdsuse tõttu on ilmne, et sõlmitud lepingul oli kas või osaliselt kinke iseloom. Hageja hinnangul vähendati lepinguga kinnistute ostuhinda võrreldes müügilepinguga, soorituse ja vastusoorituse väärtused erinesid üksteisest kordades kostja kasuks. Kinnistud müüdi nende turuhinnast oluliselt madalama hinnaga, mis järelikult põhjustas võlgniku vara vähendamise. Kostja 10 on seisukohal, et kinnistute ostuhinna vähendamist ei ole toimunud ja kinnistute ostuhind on igal juhul kõrgem nende turuhinnast. Müügilepingu muutmise lepingu p 3.1.1 on kinnistute müügihind kokku lepitud järgnevalt.
3. Müüja müüb kinnistud ostjale kokku hinnaga 10 000 eurot (sisaldab käibemaksu).
4. Lisaks maksab ostja müüjale müüja ja OÜ Hexanor Haldus vahel sõlmitud opereerimislepingust tulenevalt tasumisele kuuluva üüritasu kuue kalendrikuu eest igakuiselt alates ostja kinnistusraamatusse kandmise hetkest.
5. Ostuhinna kujunemisel on arvesse võetud lepingu esemeid koormavate hüpoteekidega tagatud nõudeid, mis käesoleva lepingu sõlmimise päeval on 11 152 582,43 eurot ning ostja poolt müüja võlgnevuste ülevõtmist OÜ X ja OÜ Hexanor Haldus ees vastavalt osalejate vahel sõlmitud kokkulepetele. Ostuhind 10 000 eurot on tasutud OÜ Hexanor Haldus arveldusarvele ning selles osas vaidlus puudub. Opereerimislepinguga seonduv kuue kuu üüritasu on hageja väitel 66 666,66 eurot (ilma käibemaksuta), kostja ei ole selle summa suuruse osas vastuväiteid esitanud ning pooled ei ole tõstatanud küsimust sellest, kas see summa on tasutud või mitte. Problemaatiline on kolmas punkt hüpoteekide ja võlgnevuste ülevõtmise osas. Nimelt on hageja seisukohal, et X OÜ ja Hexanor Haldus OÜ ees võlgnikul kohustused puuduvad, mistõttu ei saa seda arvestada kinnistute ostuhinna hulka ning Osaühing T kasuks seatud hüpoteegid kogusummas 75 000 000 krooni ei saanud samuti ostuhinnale mõju avaldada mh põhjusel, et OÜ T kustutati äriregistrist juba 20.08.2013 (eksisteerib alus nõuda nende hüpoteekide kustutamist). Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt olid kinnistutel müügilepingu muutmise lepingu sõlmimise ajal järgmised kehtivad hüpoteegid:  x tn - 50 000 000 krooni (3 195 582,43 eurot) AS SEB Pank kasuks  x tn - 43 000 000 krooni (2 748 200,89 eurot) AS SEB Pank kasuks  x tn - 6 500 000 krooni (415 494,76 eurot) Xtex OÜ kasuks  x tn - 75 000 000 krooni (4 793 373,64 eurot) T OÜ kasuks. Seega on kinnistusraamatu järgi kehtivaid hüpoteeke kokku summas 11 152 651,72 eurot. Kohus nõustub hagejaga, et T OÜ kasuks seatud hüpoteegi arvestamine müügihinna sisse ei ole korrektne, kuivõrd see hüpoteek ei ole kohtu hinnangul realiseeritav. T OÜ on kustutatud äriregistrist 20.08.2013 ilma õigusjärglaseta. AÕS § 325 lg 1 järgi on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud. Kuna T OÜ-l puudub õigusvõime, siis ei saa seda hüpoteeki realiseerida. Kuigi on võimalik, et T OÜ-l võis olla nõue võlgniku vastu ning see nõue loovutati kellelegi enne T OÜ kustutamist, siis hüpoteegikanne on ikkagi muutmata. VÕS § 167 lg 1 teine lause ja lg 2 teine lause sätestavad, et eeldatakse, et nõude loovutaja on kohustatud üle andma ka nõudega mitteseotud tagatised ja kõrvalkohustustest tulenevad õigused; nõudega mitteseotud tagatised ja kõrvalkohustustest tulenevad õigused on tagatised ja õigused, mis ei lõpe nõude lõppemisel, mille tagamiseks need on antud. Kuna hüpoteek ei sõltu nõude olemasolust, tulnuks see nõude loovutamise korral eraldi üle anda (s.o hüpoteek ei ole automaatselt kellelegi üle läinud). Kuivõrd seda tehtud ei ole ja hüpoteegipidaja on õigusvõimeta isik, tuleb hüpoteek summas 4 793 373,64 eurot kinnistute müügihinna arvestusest välja jätta. 22.12.2017 on võlgniku, kostja, OÜ Xtex ja OÜ Hexanor Haldus vahel sõlmitud kokkulepe võlgade ülevõtmise kohta (II kd, t lk 113-114). Kostja väitel on selle kokkuleppe alusel üle võtnud kohustusi kokku summas 1 383 172,03 eurot, hageja hinnangul kohustusi ei eksisteeri ja hageja plaanib need nõuded vaidlustada. Kohus märgib, et nende nõuete olemasolu ja suuruse küsimus lahendatakse nõuete tunnustamise menetluses. Tehingu kinke iseloomu hindamiseks tuleb kindlaks teha, kas 11 soorituse ja vastusoorituse väärtused erinevad suurusjärgu võrra, kuid see ei eelda täpset kinnistute väärtuse kindlakstegemist (Riigikohtu lahend 3-2-1-163-11, p 41). Kohtu hinnangul saab kinnistute kokkulepitud müügihinnaks pidada esitatud asjaolude põhjal minimaalselt 6 435 944,74 eurot (arvestamata OÜ X ja OÜ Hexanor Haldus võimalike kohustuste ülevõtmist kostja poolt), koos OÜ Xtex ja OÜ Hexanor Haldus eest olevate kohustuste ülevõtmisega aga 7 819 116,77 eurot. Kinnistute suhtes tehtud ekspertiisiaktidest nähtub, et 20.01.2017 x eksperthinnangute kohaselt on kinnistute väärtus kokku 4 247 800 eurot, 07.05.2015 x eksperthinnangute kohaselt operaatorlepingut ja allüürilepinguid arvestamata 4 650 000 eurot, hageja poolt tellitud eksperthinnangute kohaselt kokku 3 850 000 eurot. Seega on kinnistute müügihind müügilepingu muutmise lepingu järgi üle kuue miljoni euro, kuid kinnistute turuväärtus alla viie miljoni euro. Isegi kui kinnistute väärtuseks jääb muude nõuete äralangemise tõttu AS SEB Pank nõue, mis on kohtuotsusega võlgnikult välja mõistetud, siis oleks kinnistute müügihind 6,1 miljonit eurot ehk suurem kui turuhind eksperthinnangute järgi. Seetõttu ei saa kohtu hinnangul pidada muutmise lepingut kinke iseloomuga lepinguks ja tagasivõitmise nõuet ei saa PankrS § 111 lg 1 p 1 alusel rahuldada. Kohus kontrollib, kas müügilepingu muutmise leping on tagasivõidetav PankrS § 110 lg 1 p 2 alusel. PankrS § 110 lg 1 p 2 sätestab, et kohus tunnistab kehtetuks tehingu, mis oli tehtud ühe aasta jooksul enne ajutise halduri nimetamist, kui teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse võlausaldajate huve. Ajaline kriteerium selleks on täidetud. Kohus kontrollib, kas täidetud on ka ülejäänud eeldused (võlausaldajate huvide kahjustamine ja teise poole teadmine sellest). Hageja on seisukohal, et tehinguga kahjustati võlausaldajate huve, kostja sellega ei nõustu. Kostja hinnangul oli kinnistute müügihind võlgnikule kasulik. AS SEB Pank huve müügilepingu muutmise leping ei kahjusta, kuna samad kinnistud tagavad endiselt AS SEB Pank samasid nõudeid ja samas ulatuses võlgniku vastu. Teiste võlausaldajate huve tehing ei kahjusta, kuna nende nõuete rahuldamiseks raha tagasivõidetud kinnistute müügist nagunii ei jätku. Kostjal on õigus selles, et võrrelda tuleb olukorda, kus kinnistud on võõrandatud kostjale ja need võõrandatakse täitemenetluses, olukorraga, kus vaidlusalused kinnistud võidetakse tagasi võlgniku pankrotivarasse ning võõrandatakse pankrotimenetluses. Kostja on aga keskendunud vaid AS SEB Pank nõudele, et AS SEB Pank jaoks on kasulikum võõrandamine täitemenetluses kuna sel juhul ei pea AS SEB Pank hüvitama pankrotimenetluse kulusid. Kohtu hinnangul tuleb olukorda vaadata laiemalt. Esiteks, kui kinnistud on pankrotivara hulgas, siis on võimalik otsustada, kas need müüa kohe või müüja hiljem ning anda enne seda mingiks perioodiks üürile, mis võimaldab saada kinnistutelt jooksvat tulu (mis kokkuvõttes võib olla kasulikum kui kohene müük); kui kinnistud on kostja omandis, siis selline võimalus puudub. Teiseks – kuigi mõlemal juhul saab AS SEB Pank oma nõude vähemalt osaliselt rahuldatud kinnistute müügi arvelt, siis tuleb arvestada, et kostja ei ole üle võtnud kohustust AS-i SEB Pank ees. Seega läheb täitemenetluses kinnistute müügi puhul AS-i SEB Pank nõue rahuldatud ulatuses üle kostjale. AÕS § 349 lg 3 sätestab, et kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Selle sätte kohaldamisel ei ole tähtis, kas hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik tasub võla vabatahtlikult või tasutakse võlg kinnisasja arvel toimunud täitemenetluses (Riigikohtu lahend 3-2-1-153-10, p 10). Täitemenetluses müügi puhul jääb seega võlgniku vastu esitatud nõuete kogusuurus samaks (täielikult või osaliselt vahetub AS-i SEB Pank nõude puhul võlausaldaja), pankrotimenetluses müügi puhul aga väheneb kinnistute realiseerimisel nõuete kogusuurus. Täitemenetluses müük kahjustab võlausaldajaid selles kontekstis, kui jagatakse muud olemasolevat või tekkivat pankrotivara. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et muutmise lepinguga on kahjustatud võlausaldajate huve. 12 Täidetud on ka eeldus, et teine pool teadis võlausaldajate huvide kahjustamisest, kuivõrd mõlemal lepingupoolel oli sama juhatuse liige, kes lepingu ka mõlema poole nimel allkirjastas. Seega kuulub rahuldamisele nõue tunnistada muutmise leping tagasivõitmise korras kehtetuks. Hageja kolmas nõue on kohustada kostjat andma nõusolek kinnistute registriosadesse tehtud omanikukannete kustutamiseks ning nimetatud registriosadesse uute kannete tegemiseks, millega kantakse omanikuna sisse võlgnik ning asendada kostja nõusolek kohtuotsusega; alternatiivselt kohustada kostjat andma kinnistute registriosadesse kantud kinnistute omandiõigus üle võlgnikule, kohustada kostjat andma nõusolek registriosadesse tehtud omanikukannete kustutamiseks ning nimetatud registriosadesse uute kannete tegemiseks, millega kantakse omanikuna sisse võlgnik, ning asendada kostja nõusolekud kohtuotsusega. Hageja on seisukohal, et võlgnik on endiselt kinnistute omanik (kuna kostja kasuks tehtud omanikukanded on asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ebaõiged) või on kostja kohustatud kinnistute omandi võlgnikule tagasi kandma (tulenevalt müügilepingu muutmise lepingu tühistamisest või selle kehtetuks tunnistamisest). Kostja nõudega ei nõustu, kuna asjaõigusleping ei ole tühine ning muutmise leping ei ole tühistatav ega tagasivõidetav. Selle nõude rahuldamiseks puudub alus. PankrS § 119 lg 1 kohaselt kui kohus tunnistab tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks, on teine pool kohustatud tagastama pankrotivarasse tehingu alusel saadu koos viljade ja muu kasuga. Kuigi müügilepingu muutmise leping on tagasivõitmise raames tunnistatud kehtetuks, siis siiani kehtib esialgne müügileping ning asjaõigusleping. Müügilepingu muutmise lepingu kehtetusega ei kaasne abstraktsioonipõhimõttest tulenevalt automaatselt asjaõiguslepingu kehtetust – TsÜS § 6 lg 4 kohaselt ei sõltu käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Abstraktsioonipõhimõte kohaldub ka tagasivõitmise puhul. Asjaõiguslepingu tagasivõitmise nõuet hageja ei esitanud. Seetõttu jääb hageja kolmas nõue rahuldamata. Kuna hageja ei saa kinnistute omanikuks, siis puudub hagejal AÕS § 63 lg 8 kohane nõue kohustada kostjat andma nõusolek eelmärgete kustutamiseks ning asendada kostja nõusolekud kohtuotsusega. Hageja neljas nõue jääb samuti rahuldamata. Kohus selgitab, et kuna muutmise leping on kehtetu, siis kuulub täitmisele müügileping (sh kinnistute hinna osas), samuti saab hageja esitada hagi asjaõiguslepingu tagasivõitmiseks. Eelnevale tuginedes rahuldab kohus hagi osaliselt ning tunnistab tagasivõitmise korras kehtetuks müügilepingu muutmise lepingu. Ülejäänud nõuded (asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamine, omanikukannete muutmine ning eelmärgete kustutamine) jäävad rahuldamata. Otsuses nimetamata tõendid jätab kohus tähelepanuta, kuna need ei mõjuta asja lahendust.

§ 442

lg 5 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. 30.11.2018 kohtumäärusega tagas kohus hagi ja kandis kinnisasjade registritesse vastuväited ning märkused käesoleva hagi kohta. Kohus on seisukohal, et kuna omanikukannete muutmise nõue jääb rahuldamata, siis kuuluvad hagi tagamise abinõud tühistamisele. 13

§ 163

lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuivõrd kohus rahuldab ühe nõude neljast, siis on põhjendatud jätta 25% menetluskuludest kostja kanda ja 75% hageja kanda.

§ 174

lg 1 ja 2 alusel määrab kohus menetluskulud kindlaks käesolevas kohtuotsuses.

§ 138

lg 1 ja 2 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud, kohtukulud on mh riigilõiv.

§ 143

p 2 kohaselt on asja läbivaatamise kuluks mh dokumentaalse tõendi ja asitõendi saamise kulud.

§ 144

lg 1 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud mh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud.

§ 175

lg 1 sätestab, et „kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.“ Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulud 11 608,67 eurot – hagilt tasutud riigilõiv 3 400 eurot, kahelt hagi tagamise avalduselt tasutud riigilõivud 100 eurot, tasu lepingulistele esindajatele 8 041,67 eurot (õigusabi osutatud 64 tundi ja 24 minutit, tunnitasu 125 eurot ilma käibemaksuta) ja registripäringute kulu 67 eurot. Kostja on esitanud menetluskulude osas seisukoha, paludes mõista hageja menetluskulud välja üksnes põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hagihinnaks on 4 650 000 eurot ning sellise hinnaga hagilt tuli riigilõivuseaduse kohaselt tasuda riigilõivu 3 400 eurot. See on põhjendatud kulu. Hagi tagamise avaldusel tuli riigilõivuseaduse kohaselt tasuda riigilõivu 50 eurot, hageja on esitanud kaks hagi tagamise avaldust ning seega on nende avalduste riigilõivukulu 100 eurot samuti põhjendatud. Asja läbivaatamise kulu 67 eurot peab kohus põhjendatuks, kohtule on esitatud väljavõtteid kinnistusraamatust (kokku viis väljavõtet) ja äriregistrist (kokku 26 väljavõtet), mille võtmine maksab vastavalt 3 ja 2 eurot. Õigusabi osutamisele kulunud aega ja tehtud toiminguid (dokumentide koostamine, dokumentidega tutvumine, nõupidamine kliendiga, ettevalmistus istungiks ja istungil osalemine) peab kohus põhjendatuks, tunnitasu 125 eurot (ilma käibemaksuta) võib pidada mõistlikuks ja turutingimustele vastavaks. Hageja põhjendatud ja vajalikud menetluskulud kokku on 11 608,67 eurot. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja menetluskulud 22 004 eurot – määruskaebuselt tasutud riigilõiv 50 eurot, tasu lepingulistele esindajatele 21 943,20 eurot (õigusabi osutatud 115,5 tundi, keskmine tunnitasu 189,98 eurot käibemaksuga) ja registripäringute kulu 10,80 eurot. Hageja on esitanud kostja menetluskulude osas järgmised vastuväited: hüvitamisele kuuluvad sellise esindaja kulud, kes on menetluses osalenud – hüvitamisele ei kuulu kostja menetluskulude nimekirjas kajastuvad Silvia Urgase tegevused; büroosisest suhtlust ei pea hageja hüvitama; hageja ja kostja on esitanud menetluses umbes sama palju ja sama keerukusastmega menetlusdokumente, seega on kostja kulud ülepaisutatud; tunnitasu ei ole põhjendatud (Riigikohus on pidanud põhjendatud tunnitasuks 153 eurot ilma käibemaksuta ning 156 eurot käibemaksuga). Kostja on esitanud menetluses määruskaebuse, millelt tuli tasuda riigilõivuseaduse järgi riigilõivu 50 eurot, tegu on põhjendatud kuluga. Põhjendatud ei ole asja läbivaatamise kulu 10,80 eurot, mis on arvestatud kolme kinnistusraamatu väljavõtte võtmise eest. Väljavõtted on võetud peaaegu aasta enne seda, kui hageja esitas hagi, seega ei saa tegu olla menetluse tarbeks tehtud kuluga. Lisaks jääb arusaamatuks, miks on kulule lisatud käibemaks, terve registriväljavõtte võtmise tasu on kolm eurot (kolm väljavõtet seega oleks 9 eurot), sellele ei lisandu käibemaks. Hageja on tuginenud sellele, et kostja taotleb ka sellise isiku kulu hüvitamist, kes ei olnud menetluses esindaja. Kohus nõustub sellega. Õigusabikulude spetsifikatsioonis sisalduvad ka muu 14 isiku toimingud. Menetluskulude kindlaksmääramisel saab kindlaks määrata vaid menetlusosalise lepingulise esindaja kulud selles ulatuses, milles ta on menetluses osalenud (osalenud istungitel, allkirjastanud menetlusdokumente vms). Hageja esindajad on menetluse ajal olnud x ja X ning kohus lähtub vaid nende esindajate töötundidest. Seega ei ole põhjendatud muu isiku x ajakulu 6,6 tundi. Samuti ei ole põhjendatud x ajakulu 37,5 tundi kostja vastuse ettevalmistamisele ja sellega seonduvatele toimingutele (nõupidamised jms), kuivõrd kostja vastuse on allkirjastanud ainult X. Hageja ei pea põhjendatuks kulusid büroosisestele nõupidamistele. Kohus on seisukohal, et antud juhul ei ole kulu põhjendamatu. Kuivõrd menetluses on mitu esindajat, siis teatud ulatuses on selline ajakulu põhjendatud. Kohtu hinnangul ei ole nõupidamiste ajakulu ebamõistlikult suur. Eelneva pinnal peab kohus mõistlikuks ajakuluks 71,4 tundi, sellele arvestab kohus juurde istungil osalemise ajakulu kokku 4,6 tundi – kokku on kostja põhjendatud ajakulu õigusabi osutamisele 76 tundi. Kostja esindajatel on erinev tunnitasu – x tasu 150 eurot ja Xi tasu on 200 eurot (keskmine tunnitasu käesolevas asjas 158,32 eurot ilma käibemaksuta ja 189,98 eurot koos käibemaksuga). Hageja hinnangul on tunnitasu liiga suur. Kohtu hinnangul on põhjendatud arvestada menetluskulude suurus mõlema esindaja puhul tunnitasuga 150 eurot (lisandub käibemaks, kokku 180 eurot), tegu pole ebamõistliku tunnitasuga ka kohtupraktikas. Sellisel kujuneb põhjendatud ja vajalikuks lepingulise esindaja tasuks 13 680 eurot (sisaldab käibemaksu). Eelnevast tulenevalt määrab kohus hageja menetluskuluna kindlaks 11 608,67 eurot, millest kostja peab hüvitama 2 902,17 eurot (25%). Kostja menetluskuluna määrab kohus kindlaks 13 730 eurot, millest hageja peab hüvitama 10 297,50 eurot (75%).

§ 445

lg 1 teine lause sätestab, et kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Tasaarvestuse tagajärjel kuulub hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele menetluskulu 7 395,33 eurot (10 297,50-2 902,17).

§ 177

lg 4 sätestab, et kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostja on sellekohase taotluse esitanud, kohus rahuldab taotluse ja mõistab välja viivise menetluskuludelt. /Allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Eerik Kohtunik 15