Obsah (10)

§ 162§ 652§ 442§ 654§ 429§ 644§ 702§ 200§ 175§ 45

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Andra Pärsimägi, Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks Otsuse tegemise aeg ja koht 27. jaanuar 2020, Tartu Tsiviilasja number 2-17

§ 162

lg 4 alusel põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

1. Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus osas, milles kohus jättis rahuldamata tema hagi kaasomandi lõpetamiseks ning rahuldas kostjate vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks asja müümisega avalikul 5 enampakkumisel. Hageja palub ringkonnakohtul teha uus otsus, millega rahuldada hagiavaldus, ja jätta täielikult rahuldamata kostjate vastuhagid. Apellatsioonkaebuse kohaselt kinnistu panemine kaasomandi lõpetamise eesmärgil avalikule enampakkumisele ei arvesta kõigi kaasomanike huve võrdväärselt ega võimalikult suures ulatuses. Arvestatud ei ole hageja huvidega. Hageja huviks on saada kinnistu kinnisvaraarendusega tegelemise eesmärgil enda ainuomandisse ja kostjate huviks on saada neile kuuluva kaasomandi osa eest turuväärtusele vastavat rahalist hüvitist. Hageja huviga arvestamiseks ei saa pidada seda, et hagejal on võimalik avalikul enampakkumisel osaleda. Isegi kui seda pidada hageja huviga arvestamiseks, ei oleks sellisel juhul arvestatud hageja ja kostjate huve võrdväärselt. Hageja hinnangul omab ta käesoleval juhul kinnisasja lõpetamise viisi valikul eelisõigust, kuna talle kuulub enamus kaasomandis olevast kinnistust (mõttelise osas suurus 62%) ja hageja on teinud olulisi kulutusi kinnisasja seisukorra parandamiseks. Riigikohus on leidnud, et kui asja soovib üks kaasomanik, peab kohus enne selgeks tegema ka hüvitise määra, mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule maksma. Kui kinnistu väärtus on suurem, kui omandamiseks sooviavaldajal on soov ja võimalus maksta, peaks kinnistu kaasomandi lõpetamiseks panema avalikul enampakkumisele (3-2-1-14-17, p 25). Antud juhul vastab hageja poolt pakutud hüvitise suurus asja väärtusele, mistõttu ei ole alust panna asja avalikule enampakkumisele. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ei ole eluliselt usutav, et eksperthinnang XXXXXXX//X//XXXXXXX kinnistu väärtuse kohta ei kajasta kinnistu turuhinda õigesti ning miks kujundab nimetatud kinnistu hinna ainult turg. Nii
2. juuli 2017 eksperthinnangu kui ka
3. aprilli 2019 kinnituse andmisel on osalenud VII kutsetaseme kutsetunnistust omav vara hindaja K. Kärson. Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit kinnistu väärtuse kohta. Hageja tegi kostjatele kinnistu turuväärtusest kõrgema pakkumise, kuna hageja soovib pooltevahelise vaidluse lõpetada, kaasomandi jagada ja kinnisvaraarendusega edasi minna. Maakohus ei ole põhjendanud, miks jättis kohus tähelepanuta hageja väite, et avaliku enampakkumise puhul tekib oht, et üürilepingud öeldakse VÕS § 323 alusel üles ning polikliinik ja perearstikeskus peavad lühikese aja jooksul uued ruumid leidma. See võib omakorda tähendada probleeme arstiabi kättesaamisega. Maakohus on jätnud analüüsimata hageja väite, et hagejal on kaasomandi lõpetamise viisil eelisõigus, kuna talle kuulub enamus kaasomandis olevast kinnistust ja on teinud selle seisukorra parandamiseks olulisi kulutusi.
4. Kostja 1 palub ringkonnakohtul jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Kostja 1 palub jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja 1 nõustub täielikult esimese astme kohtu seisukohtadega. Kinnistu turuväärtuse muutumatuna püsimine perioodil 2017-2019 on ebausutav ja vastuoluline. Lisaks on Uus Maa Tartu büroo OÜ kinnistu turuväärtuse hindamisel arvestanud kinnisasjalt saadavat üüritulu. Hagejal puuduvad rahalised vahendid kogu kinnisasja turuhinnaga omandamiseks, mida tõendab ka hageja
5. a majandusaasta aruanne. Hagejal ei ole kaalukat või eelistamisele kuuluvat huvi saada kogu kinnistu omanikuks. Kostja 1 ei nõustu hagejaga, et avalik enampakkumine võimaldab huvitatud isikutel manipuleerida enampakkumise tulemusega. 9.Kostja 2 teatas
6. septembri 2019 menetlusdokumendis, et jääb oma seniste seisukohtade juurde ja palub jätta maakohtu otsus muutmata. MENETLUS RINGKONNAKOHTUS 6
8. oktoobril 2019 teatas kostja 1 kohtule, et ta taotleb maakohtu otsuse täiendamist viisil, et kohtuotsusega kohustataks kaasomanikke kasutama saadud raha hüpoteekidega tagatud kohustuste täitmiseks. H. Kochi kaasomandi osale on kantud kinnistusraamatusse kaks hüpoteeki 500 000 krooni ja 30 000 euro väärtuses. Kostja 1 andis ringkonnakohtule teada, et hagejale kuuluvale kaasomandi osale on
9. mail 2019 (st kaks päeva enne maakohtu otsuse tegemist) sisse kantud kohtulik hüpoteek summas 1 259 700 eurot. Kande aluseks on
10. mai 2019 kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-19-
11. Hageja andis
12. oktoobril 2019 ringkonnakohtule teada, et kohtulik hüpoteek on seatud Läti äriühingu SIA Levmar (reg nr 40103764839) kasuks. Tartu Maakohus on
13. augusti 2019 määrusega kinnitanud kompromissi, mille järgi hageja on kohustatud tasuma SIA-le Leymar 1 259 700 eurot. Vastavalt kompromissile jääb kohtulik hüpoteek kehtima kuni kohustuse täieliku täitmiseni hageja poolt. Hageja kohustus tuleneb käendusest ja hagejale teadaolevalt on põhivõlgnik SIA Meza Broker väljendanud valmisolekut võlgnevus lähiajal tasuda. Hageja kinnitas, et tal ei ole majanduslikke takistusi maksta kostjatele neile kuuluvate mõtteliste osade kaotuse eest kokku vähemalt 215 938 euro suurust hüvitist.
14. Tartu Ringkonnakohus uuendas
15. oktoobri 2019 määrusega menetluse ja määras asja läbivaatamisele kohtuistungil.
16. Kostja 1 esitas
17. oktoobril 2019 kirjaliku seisukoha (III kd lk 55). Kostja 1 avaldas, et hageja asutamise ainukeseks eesmärgiks on vaidlusaluse kinnistu ainuomanikuks saamine ja väiksemate kaasomanike survestamine loobumaks oma mõttelisest osast võimalikult kahjulikel tingimustel. Kostja 1 ei usu, et SIA Meza Brokeri oma kohustuse täidab ja kohtulik hüpoteek kustutatakse, eriti olukorras, kui käesolevas asjas jõustub hagejat mitterahuldav kohtulahend. Registriväljavõtete ja muude andmete alusel väidab kostja 1, et hageja omab erinevate füüsiliste ja juriidiliste isikute kaudu seotust SIA-ga Meza Brokeri ja selle juhatuse liikme Janek Reinomägiga. Kostja 1 peab võimalikuks, et mingisugust täitmata rahalist kohustust SIA Leymar ees ei pruugi olemas olla ning kohtusüsteemi on kohtuliku hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmiseks ära kasutatud ja see teenib muid, kostja 1 poolt kirjeldatud, eesmärke. Maakohtu menetluses kompromissi sõlmimise eesmärgil toimus hageja esindaja vandeadvokaat R. Varuli kutsel kokkusaamine, kus hagejat esindas Janek Reinomägi (kes on SIA Meza Brokeri, võlgniku, mille kohustust väidetavalt käendab hageja, juhatuse liige), kes tegi hageja nimel kostjatele mõtteliste osade kohta ühise pakkumise 300 000 eurot. Seega ei ole Janek Reinomägi nime esile kerkimine seoses kohtuliku hüpoteegi seadmisega vaidlusaluse kinnistu mõttelisele osale juhuslik. Kui ringkonnakohus peaks jätma hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata, võib juhtuda, et maakohtu otsust ei ole võimalik täita hagejast tulenevatel põhjustel.
18. Hageja lepinguline esindaja käesolevas asjas avaldas ringkonnakohtu
19. oktoobri 2019 istungil, et temale ei olnud kohtuliku hüpoteegi seadmine hagejale kuuluvale mõttelisele osale teada. Hageja on esindajale avaldanud, et hüpoteegi kustutamisega tegeletakse, kuid hageja pakub kostjatele kompromissi korras hüvitist 300 000 eurot ning on nõus selle tasuma kohtu deposiiti. Hageja lepinguline esindaja taotles asja lõpuni arutamist ja ei nõustunud istungi edasi lükkamise ega menetluse peatamisega.
20. Ringkonnakohus lükkas kohtuistungi edasi
21. jaanuarini 2020, et hagejal oleks aega kohtuliku hüpoteegiga seotud probleeme lahendada.
23. detsembril 2019 esitas hageja apellatsioonkaebusest loobumise avalduse ja palus apellatsioonimenetlus lõpetada.
24. jaanuaril 2020 teatas hageja seaduslik esindaja, et hageja ei soovi osaleda
25. jaanuari 2020 kohtuistungil. 7
26. Kostja 1 avaldas
27. jaanuari 2020 menetlusdokumendis, et menetluslikult tuleb nõustuda apellatsioonkaebusest loobumise avalduse rahuldamisega, kuid kostja 1 palub ringkonnakohtul maakohtu otsuse resolutsiooni täiendada nii, et kaasomanikele pannakse kohustus kasutada saadud raha hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks ja need kuuluvad pärast enampakkumist kustutamisele.
28. Kostja 2 avaldas
29. jaanuari 2020 menetlusdokumendis, et kinnisasja enampakkumise läbiviimisel ostjatele kindluse andmiseks, et kinnisasi omandatakse ilma hüpoteekideta, tuleb kindlaks määrata otsuse täitmise täpsem kord ja viis. Apellatsioonkaebusest loobumise järel on selge, et hüpoteekide vabatahtlikku kustutamist ei toimu. Kinnisasja (kõigi kaasomanike mõtteliste osade) müügi korral saavad hüpoteegipidajad oma nõude rahuldamist nõuda vaid kinnisasja müügitulemi arvel ja kui sellest ei piisa, siis see hüpoteegi kustutamist ei takista. Kostja 2 taotles maakohtu otsuse resolutsiooni p 3 täiendamist otsuse täitmise korraga kostja 2 esitatud sõnastuses.
31. jaanuari 2020 kohtuistungil arutas ringkonnakohus kostjatega menetluslikku olukorda, mis oli maakohtu otsuse tegemise ja
32. oktoobri 2019 kohtuistungi ajaga võrreldes oluliselt muutunud. Kostjad leidsid, et tekkinud olukorras on põhjendatud jätta kaasomand lõpetamata. Kostjad taotlesid ringkonnakohtult jätta hageja apellatsioonkaebusest loobumine vastu võtmata ning maakohtu otsus tühistada kaasomandi lõpetamise osas. Kostjad avaldasid, et hageja mõttelisele osale seatud kohtulik hüpoteek ei pruugi tagada tsiviilõiguste heauskset kasutamist. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
33. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb

§ 652

lg 3 p 2 ja § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada asjaolude tõttu, mis ei olnud maakohtule otsuse tegemise ajal teada, osas, millega maakohus rahuldas kostjate vastuhagid kaasomandi lõpetamiseks asja müümisega avalikul enampakkumisel (otsuse resolutsiooni p 3 koos alapunktidega 3.

1. ja 3.2.) ja jättis Tartu Maakohtu
2. oktoobri 2017 määrusega kohaldatud hagi tagamise jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna (otsuse resolutsiooni p 4). Ülejäänud osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja kaasomand lõpetamata.

§ 652

lg 8 kohaselt ei ole ringkonnakohus seotud apellatsioonkaebuse õigusliku põhjendusega. Hageja apellatsioonkaebus kuulub osaliselt rahuldamisele ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendustel. 20.

§ 442

lg 5 kohaselt peab kohus otsuse resolutsiooniga lahendama ka kõik seni lahendamata taotlused. Kostja 1 on esitanud koos vastusega apellatsioonkaebusele uue tõendina hageja

1. aasta majandusaasta aruande, millega soovib tõendada hageja varalist olukorda ja võimekust tasuda kostjatele neile kuuluva omandi turuväärtus. Hageja ei ole
2. septembri 2019 seisukohas ega hilisemas menetluses vastuväiteid nimetatud tõendi osas ringkonnakohtule esitanud. Ringkonnakohus võtab tõendi

§ 652lg 4 alusel asja juurde.

Hageja esitatud taotlust apellatsioonkaebusest loobumiseks käsitleb ringkonnakohus otsuse p-s

2. Maakohtu menetluses taotlesid kõik kaasomanikud kaasomandi lõpetamist, pakkudes selleks hagis ja vastuhagides välja erinevaid viise. Maakohus leidis, et kaasomand tuleb lõpetada asja müümisega avalikul enampakkumisel. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus kaasomandi lõpetamise viisi osas tühistada ja otsustada kaasomandi lõpetamine tema hagis välja pakutud viisil nii, et kinnistu jääb hageja ainuomandisse ja talle 8 pannakse kohustus tasuda kostjatele õiglane hüvis omandi osa kaotuse eest. Pooltel on erinev arusaamine makstava hüvise õiglasest suurusest.
3. Hageja on vaidlustanud maakohtu otsuse üksnes osas, milles maakohus jättis tema hagi rahuldamata ja asja tema ainuomandisse andmata ning rahuldas kostjate vastuhagid kolmanda alternatiivi (kaasomandi lõpetamine kinnistu müümise kaudu avalikul enampakkumisel) alusel. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus jättis rahuldamata kostjate vastuhagid asja jagamise kahe esimese alternatiivi osas (vastavalt kaasomanike
4. veebruari 2009 kokkuleppele või asja jagamisega reaalosadeks, maakohtu otsuse resolutsiooni p 2).
5. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hagi ja vastuhagi piirides talle otsuse tegemise ajal teadolevaid asjaolusid ning tõendeid arvestades ja erinevaid AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud asja jagamise viise kaaludes jõudnud õigele lõppjäreldusele, et vaidlusaluse kinnistu kaasomandi lõpetamisel on põhjendatud müüa asi avalikul enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid korrata

§ 654lg 6 alusel.

Maakohtu otsus ei ole olulises osas põhjendamata, otsuse põhjendused on jälgitavad ja neist on võimalik aru saada, miks kohus sellisele seisukohale kaasomandi lõpetamise viisi osas jõudis.

1. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Kaasomandi jagamise viisi otsustamisel ei pea kohus lähtuma hageja soovitud asja jagamise viisist üksnes sel põhjusel, et hagejale kuulub kaasomandis olevast asjast enamus (62%), samuti põhjusel, et hageja on väidetavalt teinud kinnisasjale olulisi parendusi. Hageja omandas kaasomandi osa
2. aastal. Hagi kaasomandi lõpetamiseks on esitatud
3. oktoobril
4. Hageja ei ole esitanud tõendeid parenduste tegemise kohta ja on vaielnud vastu kõigile kostjate asjakohastele taotlustele esitada kostjatele ja kohtule kaasomandis oleva kinnistu majandamist puudutavad tõendid, mistõttu ei saa kohtud juba üksnes tõendite puudumise tõttu hageja väitega parenduste tegemise kohta arvestada. Asja materjalide kohaselt on hageja saanud ka üüritulu, mille jaotamist kaasomanike vahel on kostjad menetluses vaidlustanud.
5. Maakohtule võib teatud ulatuses ette heita, et kohus ei ole piisavalt põhjendanud oma seisukohta, et kinnisvarabüroo Uus Maa hinnang ei kajasta kinnistu turuhinda õigesti. Ringkonnakohus leiab, et ekspertarvamuses välja pakutud väärtus on alati hüpoteetiline, võttes aluseks teatud (eelkõige mineviku) kogemuse turuosaliste käitumisest. Jagatav kinnisasi asub XX südalinnas, sellel asub kaks hoonet. Tegemist on kinnismälestisega, mille ehitusaasta on
6. Kehtiv detailplaneering näeb ette olemasoleva kinnistu jagamise kaheks. Maakasutuse sihtotstarve on äri-ja teenindusettevõtete maa, ka ühiskondlike hoonete maa. XXXXXXX krundi kasutamise sihtotstarve on elamumaa. Seega on tegemist ebatüüpilise kinnisasjaga, mille kohaliku keskmise turuhinna määramine ei ole lihtne, mida tõendab ka hindaja poolt lubatav kõrvalekalde määr 15%. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tegelik turuhind selgub kinnisasja avalikul enampakkumisel. TsÜS § 65 kohaselt on eseme harilik väärtus selle kohalik keskmine müügihind (turuhind) Ringkonnakohus on seisukohal, et olukorras, kus kinnistu omanikud on kaks äriühingut ja füüsiline isik, kes on kinnistu omanikuks saanud pärimise kaudu, on kinnistu kõigi omanike ühistes huvides saada omandi kaotuse korral võimalikult kõrge hüvitis, mis sel ajahetkel on võimalik saada. Sellega peab arvestama ka hageja, kui ta teistele kaasomanikele nende osade eest pakkumuse teeb.. Hageja on ise selgitanud, et kompromissi korras pakkus ta kostjatele suuremat hinda arvestades seejuures oma ärilise võimekusega. Hageja äriline võimekus ei saa ega pea olema kostjatele piiravaks asjaoluks saada omandi kaotuse eest kohast hüvitust. Ringkonnakohus märgib, et hageja äriline võimekus võib ka ajas muutuda nagu käesoleval juhul on hagejaga ka juhtunud (hageja võlgneb kolmandale isikule olulise rahasumma). 9 Põhjendatud on seisukoht, et avalikul enampakkumisel võivad osaleda ka kaasomanikud ise, sh hageja, misläbi on tagatud ka hageja huvi saada kogu asja omanikuks.
7. Ringkonnakohus märgib, et asjas on kogutud tõendeid (mille maakohus jättis hindamata), mis annavad kosjatele alust kahelda Kinnisvarabüroo Uus Maa pakutud hinnas.
8. veebruaril 2009 K. Tõlki pärijate ja annakusaajate vahelises annakute üleandmise jt tehingute tegemise lepingus hindasid lepingu pooled vaidlusaluse kinnistu kui pärandvara väärtuseks 15 266 000 Eesti krooni.
9. märtsi 2015 J. Kurvitsa ja hageja vahelises lepingus hindasid lepingu pooled vaidlusaluse kinnistu 1110/3220 mõttelise osa kui mitterahalise sissemakse väärtuseks 300 000 eurot (I kd lk 187-190).
10. augustil 2015 Maanus, Mehis ja Helju Mikkeli ning hageja vahelises müügilepingus hindasid lepingu pooled vaidlusaluse kinnistu 888/3220 mõttelise osa väärtuseks 190 000 eurot (I kd lk 194-198).
11. juunil 2017 ostis kostja 2 111/3220 mõttelist osa vaidlusalusest kinnistust enampakkumisel hinnaga 35 000 eurot. Tegemist on tõenditega vaidlusaluse kinnisasjaga varasemalt tehtud tehingute kohta, mille abil saab samuti tõendada turuhinda. Tõendid toetavad kostjate väiteid, et vaidlusaluse kinnisasja hind võib olla kõrgem kui on asjatundja arvamus, mistõttu maakohus leidiski põhjendatult, et asja jagamise viisiks peab olema müük avalikul enampakkumisel. Kui lähtuda asja väärtuse hindamisel üksnes asjatundja arvamusest ja hageja nõudest, kaotaks kostja 2 omandi, mille ta soetas ca 2 aastat tagasi 35 000 euro eest, üksnes 19 615 euro suuruse hüvituse eest, mis oleks kostja 2 huvide kahjustamine.
12. Maakohus on märkinud, et jätab tähelepanuta hageja väite, et kinnisasja müük avalikul enampakkumisel võib kaasa tuua ohu, et uus omanik ütleb üles üürilepingud VÕS § 323 alusel ning polikliinik ning perearstikeskus peavad endale lühikese aja jooksul uued ruumid leidma, mis võib linnaelanikele tekitada probleeme arstiabi kättesaadavusega. Ringkonnakohus ei nõustu hageja, et tegemist on avaliku huvi riivega ja argumendiga, mis peaks toetama hageja soovi jätta asi tema ainuomandisse. Üürilepingute sõlmimisel tulnuks hagejal algusest peale arvestada asjaoluga, et üüritav asi on kaasomandis. VÕS § 323 lg 1 kohaselt võib omandaja elu- või äriruumi üürilepingu sel põhjusel üles öelda üksnes siis, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Seega ei ole uuel omanikul absoluutne üürilepingute ülesütlemise õigus. Ringkonnakohus märgib, et hageja võib peljata üürilepingute ülesütlemisega kaasneda võivaid üürnike kahjunõudeid tema vastu VÕS § 323 lg 2 alusel. Samas ei saa pidada üürileandja vahetumisega seonduda võivaid õigusvaidlusi üürnikega asjaoluks, mis peaks kaasa tooma kinnisasja kaasomandi lõpetamise hageja soovitud viisil.
13. Hageja viitab Riigikohtu seisukohale tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17 p-s 25, mille kohaselt kui asja soovib üks kaasomanik, peab kohus enne eseme temale jätmise otsustamist selgeks tegema ka hüvitise määra, mida kaasomanik on valmis ja võimeline teisele kaasomanikule maksma. Sama lahendi p-s 25.3 asus Riigikohus seisukohale, et kui kohus leiab, et eseme omandamise eest tuleks maksta selle suurema väärtuse tõttu rohkem kui omandamiseks soovi avaldajal on soov ja võimalus maksta, ei tule jätta eset kaasomanikule, vaid ese tuleb panna avalikule enampakkumisele, kui see võimalus on ka alternatiivselt esitatud. Antud juhul ei ole hageja nõustunud tasuma kostjatele nende omandiosa kaotuse eest rohkem kui kokku 300 000 eurot, millest kostjale 1 272 000 eurot ja kostjale 2 27 600 eurot (II kd lk 160p). Tegemist on kostja 2 osas jätkuvalt väiksema summaga kui kostja 2 selle omandamise eest tasus. Seega ei ole hageja valmis maksma teistele kaasomanikele hüvitist nende poolt soovitud määras. Hageja ei ole ka oma võimekust pakutavas suurusjärgus hüvitise maksmises tõendanud. 10 Maakohus on sellises olukorras õigesti juhindunud Riigikohtu seisukohtadest ja pannud asja avalikule enampakkumisele. Õiglase hüvitise suurus kaotatud omandi eest peab selguma enampakkumisel. 29.

§ 652

lg 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, samuti menetlusosaliste esitatud uued faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd nende esitamine on lubatud. Sama paragrahvi lõike 3 p 2 kohaselt tuvastab ringkonnakohus esimese astme kohtus tuvastamata asjaolusid ja hindab kohtuotsuses hindamata tõendeid juhul, kui asjaolu või tõend tekkis või sai poolele teatavaks või kättesaadavaks pärast asja lahendamist esimese astme kohtus. Käesoleval juhul oli maakohtule asja otsustamisel

1. mail 2019 teadmata asjaolu, et Tartu Maakohtu määruse alusel kanti kinnistusraamatusse
2. mail 2019 hagi tagamiseks hageja kaasomandi osale kohtulik hüpoteek summas 1 259 700 eurot SIA Leymar kasuks. Hageja lepinguline esindaja väitis ringkonnakohtule, et see asjaolu oli ka temale teadmata. Seetõttu on tegemist uue asjaolu ja tõenditega (Tartu Maakohtu määrus kompromissi kinnitamise kohta), millele tuginemine on ringkonnakohtus lubatav ning ringkonnakohus peab selle asjaoluga apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja asja lahendamisel arvestama.
3. Ainuüksi hüpoteegi olemasolu ei saa takistada kaasomandi lõpetamist ja asja müüki avalikul enampakkumisel (vt Riigikohtu
4. mai 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17 p 12). Hüpoteegid on seatud ka kostja 1 kaasomandi mõttelisele osale, mis oli maakohtule ja pooltele asja otsustamisel teada. Samas on Riigikohus selgitanud, et enampakkumisel lõpeb üldjuhul üksnes kaasomand, mitte aga kolmandate isikute õigused müüdud esemele, kuna täitemenetlust ei korraldata ühegi varasemal järjekohal oleva õiguse realiseerimiseks (TMS § 104, 105 ja 137). Seega jääb ka kinnisasja igakordset omanikku koormav hüpoteek (kaasomandi osale) kaasomandi lõpetamiseks korraldataval enampakkumisel üldjuhul püsima. (vt Riigikohtu
5. juuni 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-17 p 14.3). Seetõttu ei saa ringkonnakohus rahuldada kostjate taotlust maakohtu otsuse p 3 täiendamiseks täitmise korraga, mille järgi tuleks hüpoteegid kaasomandi osadelt kustutada pärast enampakkumise läbiviimist. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis ning üksnes erandjuhtudel on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (Riigikohtu
6. aprilli 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749/34, p 11). Kaasomandi lõpetamine asja panemisega avalikule enampakkumisele olukorras, kus kohtul ja menetlusosalistel puudus teadmine kõigist asja koormavatest hüpoteekidest, ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega ja ei pruugi enampakkumise tulemusena tagada pooltele õiglast hüvitist omandi kaotuse eest. Käesolevas asjas esinevad sellised erandlikud asjaolud, mis said kostjatele ja kohtule teatvaks pärast maakohtu otsuse tegemist ja mis õigustavad jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata.
7. Kuna koormatised ei lõpe, vähendavad need üldjuhul kinnisasja müügihinda. Käesoleval juhul ei võimaldaks tõenäoliselt kinnistu müümine avalikul enampakkumisel kostjatele täielikku rahalist hüvitist nende omandiõiguse kaotuse eest. Kostjate hinnangul võib kinnistu väärtus ulatuda ca 1 miljoni euroni, hageja hindab kinnistut odavamaks. Hageja kaasomandi osa on koormatud SIA Leyman kasuks 1 279 000 euro suuruse hüpoteegiga ja kostja 1 kaasomandi osa on koormatud 500 000 krooni ja 30 000 euro suuruste hüpoteekidega. Poolte kinnitusel on nõuded, mida hüpoteegid tagavad, täitmata. 11 Riigikohus on
8. detsembri 2019 otsuses tsiviilasjas nr 2-18-13306/25 selgitanud, et avalikul enampakkumisel lähtutakse hüpoteekide olemasolul pakkumiste tegemisel seega tõenäoliselt hüpoteegisummast. Eeldada saab, et kinnistu potentsiaalne ostja arvaks pakkumuse tegemisel hüpoteekidega tagatud kohustused ligikaudses ulatuses kinnisasja väärtusest maha. Antud juhul ületavad tasumata kohustused poolte endi maksimaalset hinnangut kinnistu turuväärtusele. Ka on poolte koormatiste osakaal ebavõrdne, mistõttu on äärmiselt tõenäoline, et avaliku enampakkumise korral ei leiduks ostjat, kes võiks kinnistu eest tasuda sellist müügihinda, millest kostjad saaks enda kaasomandiosale vastava õiglase hüvitise. Sellest tulenevalt leiab ringkonnakohus, et pärast hageja kinnistule kohtuliku hüpoteegi seadmist ei ole kaasomandi lõpetamine maakohtu otsusega kindlaksmääratud viisil enam õiglane. Seega on praeguses olukorras põhjendatud hageja seisukoht apellatsioonkaebuses, et kinnistu panemine kaasomandi lõpetamise eesmärgil enampakkumisele ei arvesta kõigi kaasomanike huve võrdväärselt ja seetõttu tulebki apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada.
9. Hageja on apellatsioonkaebuses arutlenud teemal, et avalik enampakkumine ei taga kinnistu müümist turuhinnaga, sest huvitatud isikutel on võimalik enampakkumise tulemust manipuleerida. Sellise seisukohaga nõustudes ei saakski kohus kunagi kaasomanike vastava kokkulepe puudumisel otsustada kinnisasja jagamiseks avaliku enampakkumise läbiviimist. Avaliku enampakkumise garantiiks peab olema selle läbiviimine kohtutäituri poolt täitemenetluse seadustikus sätestatud korras. Täitemenetluse normidega on tagatud täitemenetluse osaliste õiguste kaitse. Siiski ei saa ringkonnakohus täielikult enampakkumise tulemusega manipuleerimist välistada olukorras, kus kaasomanikud ei käitu omavahelistes suhetes heas usus. Selliseks näiteks on ka käeolevas menetluses tekkinud olukord, kus vahetult enne maakohtu otsuse tegemist hagejale kuuluv kaasomandi osa on koormatud kohtuliku hüpoteegiga teiste kaasomanike teadmata ning hageja on seejärel ise oma võlausaldajaga sõlmitud kohtulikus kompromissis enda kaasomandi osa jätkuva hüpoteegiga koormamisega nõustunud, jättes samas teised kaasomanikud sellest asjaolust informeerimata. Kostja 1 on avaldanud kahtlust, et kohtusüsteemi on kohtuliku hüpoteegi kinnistusraamatusse kandmiseks lihtsalt ära kasutatud ja see teenib teiste kaasomanike survestamise eesmärki. Asjas puuduvad andmed, et võlausaldaja SIA Leymar oleks pärast kiirelt alustatud kohtumenetlust ja kompromissi tegemist alustanud täitemenetlust hageja suhtes võla sissenõudmiseks ning hüpoteegi realiseerimiseks, mille tulemusena kustutataks hüpoteek. Hageja ei ole suutnud kostja 1 kahtlusi käesolevas menetluses kummutada.
10. Kostjad ei ole kinnistut endale soovinud ja see jagamise viis ei oleks hageja kaasomandiosa koormava kohtuliku hüpoteegi tõttu õiglane. Hageja pakutud hüvitisega maksimaalselt 300 000 eurot mõlemale kostjale kokku ei ole kostjad nõustunud, sest hindavad oma osade väärtust (ilma hüpoteekideta) kõrgemalt. Kostjad jäid sellele seisukohale ka ringkonnakohtu istungil. Hageja ei ole oma pakkumist suurendanud, vaid on hoopis soovinud kohtuliku hüpoteegi ilmnemisel maakohtu otsuse muutmata jätmist. Maakohus tuvastas, et ei ole tõendeid kinnistu reaalosadeks jagamise võimaluse kohta. Kostjad ei ole seda maakohtu seisukohta vaidlustanud ning see ei lahendaks kohtuliku hüpoteegiga seotud küsimusi. Kuna ükski hagis ja vastuhagis välja pakutud kaasomandi lõpetamise viisidest ei ole ringkonnakohtu arvates praeguses olukorras õiglane või võimalik, tuleb maakohtu otsus tühistada ja jätta kostjate vastuhagi rahuldamata. 12 Ringkonnakohus leiab, et taotledes ringkonnakohtu istungil kaasomandi lõpetamata jätmist, on kostjad sisuliselt loobunud oma vastuhagist

§ 429

ja § 645 mõttes, kuigi ei ole loobumist vormistanud viisil, et ringkonnakohus saaks selle alusel menetluse vastuhagi osas lõpetada ja esimese astme kohtu otsuse vastuhagi rahuldamise osas tühistada. Seadus võimaldab hagist loobuda kuni selle kohta tehtud lahendi jõustumiseni, st kostjatel on võimalik seda teha ka ringkonnakohtu menetluses. Kaasomand jääb praeguses olukorras lõpetamata. 34. Hageja on esitanud avalduse apellatsioonkaebusest loobumiseks, mille vastuvõtmisel ringkonnakohtu poolt jõustuks maakohtu lahend ja kaasomand kuuluks lõpetamisele asja müümise teel avalikul enampakkumisel. Sellisel juhul realiseeruksid kõik need kahtlused, mida ringkonnakohus avaldas käesoleva otsuse p-des 30 -32, st asi müüakse koos hageja kaasomandi osale seatud kohtuliku hüpoteegiga, kui just sissenõudja SIA Leymar ei alusta eelnevalt või samal ajal oma nõude sundtäitmismenetlust.

§ 644

lg-st 7 tuleneb, et ringkonnakohtul on õigus jätta apellatsioonkaebusest loobumine vastu võtmata. Aluseid, millele tuginedes ringkonnakohus võiks keelduda apellatsioonkaebusest loobumist vastu võtmast, ei ole seaduses sätestatud. Õiguskirjanduses (

kommenteeritud väljaanne III osa lk 1087) on avaldatud seisukohta, et mõeldav oleks lähtuda analoogiast

§ 429lg-ga 4, milles on sätestatud hagist loobumise vastuvõtmisest keeldumise alused.

Nimetatud sätte järgi jätab kohus hagist loobumise vastu võtmata ka siis, kui sellega rikutakse olulist avalikku huvi. Tegemist on määratlemata õigusmõistega, mida kohtul tuleb sisustada üksikjuhtumi asjaoludest lähtuvalt iga kord eraldi. Hageja ei ole

1. detsembri 2019 apellatsioonkaebusest loobumise avaldust põhjendanud.
2. jaanuari 2020 menetlusdokumendis on hageja selgitanud, et „tal puudub huvi maakohtu lahendit apelleerida, kuivõrd tema suhtes eksisteerivad nõuded ja suures ulatuses kohtulik hüpoteek“. Kui teine pool ei ole esimese astme kohtu otsuse peale edasi kaevanud, on apellatsioonkaebusest loobumise tagajärjeks apellatsioonimenetluse lõppemine ja esimese astme kohtu otsuse jõustumine (

§ 644lg 4).

Ringkonnakohus möönab, et apellatsioonkaebusest loobumise vastuvõtmisest keeldumine saab toimuda äärmiselt erandlikus olukorras, kuid sellised erandlikud asjaolud on käesolevas kohtumenetluses ilmnenud. Pärast maakohtu otsust kaasomandi jagamise viisi osas on ringkonnakohtu menetluses selgunud sellised uued asjaolud (hageja kaasomandi osa koormav kohtulik hüpoteek), mida teades ei oleks kostjad maakohtu menetluses vastuhagis taotletud viisil kaasomandi lõpetamist soovinud.

§ 702

lg 1 kohaselt võib jõustunud kohtulahendi hagimenetluses poole avalduse alusel uute asjaolude ilmsikstulekul teistmise korras uuesti läbi vaadata. Sama paragrahvi lõige 2 p 9 kohaselt on teistmise aluseks oluline asjaolu või tõend, mis kohtulahendi tegemise ajal oli olemas, kuid ei olnud ega võinud olla menetlusosalisele teada ja mille esitamisel või millele tuginemisel menetluses oleks ilmselt tehtud teistsugune kohtulahend. Ringkonnakohus leiab, et hageja apellatsioonkaebusest loobumise eesmärgiks on jõustada maakohtu lahend olukorras, kus lahendi tegemise ajal maakohtule teada olevad asjaolud on oluliselt muutunud, st sisuliselt eksisteerib

§ 702lg 1 p 9 olukord.

Soovides jõustada sellises olukorras läbi apellatsioonkaebusest loobumise maakohtu lahendit, mis võib tuua kaasa kostjate kui kaasomanike huvide kahjustamise, ei järgi hageja kaasomanike vahelistes suhetes TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet. Hageja eesmärgiks on kostjatele kahju tekitamine.

§ 200lg 1 järgi on menetlusosaline kohustatud kasutama oma õigusi heauskselt.

13 Selline hageja tegevus ei ole kooskõlas Riigikohtu praktikaga kaasomandi lõpetamise asjades. Riigikohus on rõhutanud õigluse põhimõtet (nr 3-2-1-39-17 p 10), samuti kaasomanike kohustust järgida omavahelistes suhetes TsÜS §-s 138 sätestatud hea usu põhimõtet (nr 2-179749). Seetõttu rikub hageja loobumine apellatsioonkaebusest avalikku huvi. Ringkonnakohus ei saa loobumist vastu võtta ning lahendab apellatsioonkaebuse sisuliselt, arvestades kõiki ringkonnakohtu menetluses ilmnenud uusi asjaolusid. 35. Maakohus rahuldas kostjate vastuhagi teisel alternatiivil ja jättis menetluskulud maakohtus

§ 162lg 4 alusel poolte endi kanda.

Kostjad ei ole maakohtu otsust selles osas vaidlustanud. Olukorras, kus ringkonnakohtu otsuse tulemusena jääb kaasomand lõpetamata ja mõlema poole hagid rahuldamata, puudub ringkonnakohtul alus maakohtu määratud menetluskulude jaotuse muutmiseks. 36. Ringkonnakohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse osaliselt apellatsioonkaebuse põhjendustest sõltumata ringkonnakohtus teatavaks saanud uute asjaolude tõttu ja jätab rahuldamata hageja taotluse apellatsioonkaebusest loobumiseks. Seetõttu on põhjendatud jätta menetluskulud ringkonnakohtus

§ 162lg 4, § 169 lg 3 ja § 200 lg 1 koosmõjus hageja kanda.

Kostja 1 on esitanud menetluskulude nõude

1. septembri 2019 dokumendis 596, 20 eurot (III kd lk 35).
2. oktoobri 2019 dokumendis 513,35 eurot (III kd lk 73) ja
3. jaanuari 2020 dokumendis 276,87 eurot (III kd lk 86), kokku 1386,42 eurot (ilma käibemaksuta). Ringkonnakohus leiab, et kostja 1 põhjendatud menetluskulu õigusabile ringkonnakohtus on 913 eurot (ilma käibemaksuta). Nimetatud kulu peab hõlmama ka kõik esindaja tutvumised menetlusdokumentidega ja kohtumised kliendiga. Hagejalt tuleb välja mõista menetluskuluna ringkonnakohtus 913 eurot kostja 1 kasuks. Kostja 2 on esitanud lõpliku menetluskulude nimekirja ringkonnakohtu menetluses
4. jaanuaril 2020 (III kd lk 88) 6 h ulatuses 936 eurot (koos käibemaksuga), tunnihinnaga 130 eurot ja 156 eurot /h. Sellele lisandub vastavalt kohtuistungil esitatud taotlusele kohtuistungil osalemise kuluna õigusabikulu 0, 5 h ulatuses hinnaga 130 eurot/h. Ringkonnakohus ei pea põhjendatuks kulusid, mis on esitatud kostja 2
5. septembri 2019 menetluskulude taotluses (III kd lk 32) õigusabikulu 468 eurot nõudes. Nimekirja kohaselt on kostja 2 esindaja kulud 3h seotud üksnes kliendiga nõupidamisega ja menetlusdokumentidega tutvumisega, menetlusdokumente, sh vastust apellatsioonkaebusele, kostja 2 koostatud ei ole. Seega ei saa seda kulu pidada põhjendatud kuluks

§ 175lg 1 mõttes.

Ülejäänud osas (ettevalmistus ringkonnakohtu istungiks, seisukoha ja taotluse koostamine, osalemine ringkonnakohtu istungil) kuulub taotlus rahuldamisele. Hagejalt tuleb kostja 2 kasuks välja mõista põhjendatud menetluskuluna ringkonnakohtus 533 eurot (koos käibemaksuga). Kostja 2 on kinnitanud, et ta ei saa käibemaksu tagasi arvestada. Välja mõistetud menetluskulult tuleb hagejal tasuda ka viivist. 37. Arvestades tuvastatud asjaolusid ning kostja 1 väiteid ringkonnakohtu menetluses, peab ringkonnakohus vajalikuks edastada pädevale asutusele kuriteoteade (

§ 45lg 6).

14 /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi Viivi Tomson Kersti Kerstna-Vaks 15