) sätestab imperatiivse kohustuse maksta sundvalduse seadmise eest kinnistu omanikule tasu, kui kokkuleppega pole määratletud teisiti. Käesolevas asjas puudub kaebaja ja vastustaja kokkulepe nii sundvalduse seadmiseks kui ka tasu kohaldamata jätmiseks. Järelikult puudus haldusorganil diskretsiooniõigus teha haldusakti tasuta sundvalduse seadmise kohta. Tasu välja mõistmata jätmine on erandina lubatav üksnes juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on väljendanud selgelt, et ta tasu ei soovi (vt Riigikohtu lahendid asjades nr 3-2-1-180-15, p 42, 3-2-1-172-13, p 16; 3-2-1-170-12, p 11). 2) Seadusest tulenev omandiõiguse piirang läbi sundvalduse seadmise ning sellega kaasnevad seadusandja poolt sätestatud tagajärjed ei asenda
Sundvalduse seadmisel ja eratee määramisel avalikult kasutatavaks teeks ei tohi kaebaja enam ehitusseadustiku (EhS) § 70 lg 2 kohaselt takistada nt tee hooldamist või seal omavoliliselt muid töid teostada. Seadusest tulenev omandiõiguse piirang läbi sundvalduse seadmise ning sellega kaasnevad seadusandja poolt määratletud tagajärjed ei saa olla määratletavad varalise privileegina, nagu seda kirjeldab vastustaja. Kaebaja ei ole vastustajal palunud erateed korras hoida ning tegemist ei ole kaebajale antava hüvega. Kaebaja huvides ei ole vastustaja lubamine tema omandis olevale kinnistule. Kaebaja ei vaja vastustajapoolset teehooldust, seda enam, et viimast teostatakse omandiõiguse piiramise eesmärgil. Vastustaja ei viita seadusele, mis loeks abstraktset teekorrashoiu teostamist omanikule makstavaks tasuks või kahju hüvitamise meetmeks. Juhul, kui kohus peab võimalikuks
lg 5 tõlgendamist viisil, nagu seda teeb vastustaja, siis taotleb kaebaja normi põhiseaduslikkuse kontrolli ja selle kohaldamata jätmist tasu mitte ettenägevas osas vastuolu tõttu põhiseaduse §-ga 32 ja 25. 3) Kinnisasja omanikule tuleb hüvitada varaline kahju, mis tekib sundvalduse tõttu (
Kinnistu koormamine sundvaldusega vähendab kinnistu väärtust, seda enam, et koormatis on tasuta. On ilmne, et 6 m pluss võimaliku kaitsetsooni laiuse kinnistut lõhestava avaliku koridori loomine vähendab oluliselt kinnistu väärtust. Sundvalduse all olev kinnistu osa jagab selle kaheks ja kinnistu pole enam omaniku ainukasutuses. Kui tegemist oleks kinnistu piiril oleva teega, oleks riive väiksem. Kaebaja ostis kinnistu investeeringuks ning kinnistule seatud sundvaldus vähendab kinnistu turuväärtust ca 20 % ulatuses, millist hinnangut on kinnitanud ka maakler.
lg 7 p 4 kohaselt peab sundvalduse seadmise otsus sisaldama põhjendatud juhul infot kahju hüvitamise kohta. Eeltoodu osas pole haldusorgan kaalutlusõigust teostanud. 2
Puudub kaebaja nõusolek kinnistu koormamiseks
lg 2 järgi ning üldplaneeringus ei ole märgitud kavatsust määrata erateele sundvaldus avalikuks kasutamiseks. 5. Saaremaa vald palub jätta kaebuse rahuldamata. 1) Teostatud on nii ärakuulamiskohustus kui ka uurimiskohustus. Kaebaja on saanud oma vastuväited esitada. Vastustaja on välja selgitanud menetletavas asjas olulise tähendusega asjaolud, s.o avaliku huvi. Avalik huvi väljendub selles, et tee läbib 12 kinnistut ning igal kinnistu omanikul on vaja pääseda oma kinnistult avalikult kasutatavale teele.
võimaldab seada sundvalduse nii omanikuga kokkuleppel kui ka omanikuga kokkulepet saavutamata. 2) Vastustaja ei ole sundvalduste seadmisel erateede avalikku kasutusse määramiseks määranud kinnistu omanikele tasu ega ka hüvitist ning soovib kõiki võrdselt kohelda. Kinnistu omanikud on nõustunud tasuta sundvalduse seadmisega ning eratee avalikku kasutusse määramisega, kuna sellega on lahendatud nende kinnistule juurdepääsu küsimus. Lisaks sellele ei ole neil vaja alustada läbirääkimisi naaberkinnistu omanikuga või omanikega, et seada isiklik kasutusõigus ja sõlmida notariaalne leping. Samuti ei lasu kinnistu omanikul enam kohustust erateed korras hoida; vastustaja teostab lumetõrjet, tee hooldust, remonti jms. Kui eratee määratakse avalikku 3
seletuskiri kinnitab, et sundvalduse seadmise korral ei ole käesoleva seadusega reguleeritud täiendavate hüvitiste maksmine põhjendatud (lk 37). Väide, et varem sai teed ja selle teenindamiseks vajalikku maad kasutada vaid omanik, ei vasta tõele. Tegemist on olemasoleva erateega, mida kasutasid ka seni need kinnistu omanikud, kes elavad Vareseranna tee ääres või kelle kinnistuid nimetatud tee läbib. Ükskõik kummalt poolt Orissaare-Leisi-Mustjala maanteelt maha sõites Vareseranna teele, jääb Pahapilli-Metsa maaüksus enam-vähem tee keskossa, mis tähendab, et kaebaja ise kasutab kõige intensiivsemalt teistele isikutele kuuluvat erateed. Pahapilli-Metsa kinnistu on piisavalt suur, mistõttu on igati võimalik tagada privaatsus. Peale tee avalikku kasutusse määramist ei muutu liiklussagedus Vareseranna teel, kuna ka täna kasutavad seda teed üldjuhul kinnistu omanikud ise. Samuti on see tee juurdepääsuks kallasrajale ning Varese sadamale. 5) Kaebaja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, milline varaline kahju on tekkinud, mida peaks vastustaja hüvitama. Ka
seletuskirjas on selgitatud, et iga sundvalduse seadmine ei põhjusta kahju tekkimist ning küsitav on olemasoleva tee avalikku kasutusse võtmisel selgelt tuvastava kahju tekkimine, sest maakasutuse iseloom ei muutu, teed kasutatakse ka edaspidi samal otstarbel (lk 38). Kaebajale ei kaasne sundvalduse seadmisega kahju, vaid soodustused. Sundvaldusega ei koormata kogu kinnisasja, vaid ainult vajalik osa sellest. Ei ole tõendatud, et sundvalduse seadmisel eratee avalikku kasutusse määramiseks kinnistu turuväärtus muutuks. Kaebusele lisatud maakleri arvamus on samuti paljasõnaline. Teehoiu tagamiseks on sundvalduse alaks arvestatud 6 m laiune teekoridor (3 m tee teljest mõlemale poole). Sellele ei lisandu enam kaitsevööndit. Kinnistu jääb jätkuvalt kaebaja ainuomandisse, kuna sundvaldus seatakse vaid 408 m2 ulatuses. 4
S § 94 lg-le 2 ja Saaremaa Vallavolikogu 22.02.2018 määrusele nr 10 „Planeerimise ja ehitusalase tegevuse korraldamine“ § 1 lg-le
8. peatükist ei tulene teisiti.
lg 2 kohaselt seisneb sundvalduse seadmine kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele. Kinnisasja on lubatud omandada eratee avalikuks kasutamiseks (
Kinnisasja omandamine ei ole lubatud, kui avalik eesmärk on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta või avaliku eesmärgi saavutamiseks on otstarbekam seada sundvaldus (
Seega on võimalik olemasoleva eratee alusele kinnistule seada sundvalduse abil kohaliku omavalitsuse kasuks piiratud asjaõigus, mis omakorda võimaldab määrata eratee avalikuks kasutamiseks (vt ka Riigikohtu 14.06.2017 otsus asjas nr 3-3-1-6-17, p-d 10 ja 11). Eratee avalikuks kasutamiseks määramise korral seatakse sundvaldus valdavalt juba olemasolevale teele. 9. Kaebaja on seisukohal, et sundvalduse seadmiseks tulnuks koostada detailplaneering. Ainuüksi üldplaneeringu alusel ei saa kaebaja arvates sundvaldust seada, kuna kaebaja ei olnud sundvalduse seadmisega nõus ning üldplaneeringus ei ole märgitud kavatsust määrata vastavale erateele sundvaldus avalikuks kasutamiseks. Kohus selgitab, et kuni 01.07.2018 kehtinud kinnisasja sundvõõrandamise seadus (KASVS) võimaldas tõlgendust, mille kohaselt sundvõõrandamiseks oli vaja igal juhul koostada vastav planeering. Nii oli võimalik varasemalt piirata ka eratee aluse maa sundvõõrandamist selliselt, et sundvõõrandamine avalikult kasutatava tee omandamiseks oli lubatud detailplaneeringu koostamise kohustusega aladel kehtestatud detailplaneeringu alusel ja detailplaneeringu koostamise kohustuseta aladel projekteerimistingimuste alusel. Alates 01.07.2018 kehtima hakanud
-e seletuskirjas on nenditud, et sellist tõlgendust võimaldava KASVS-i sõnastus oli eksitav. Kinnisasja avalikes huvides omandamise eesmärk tuleneb
seletuskiri, lk 15). Seega, kui üldplaneeringus on näiteks määratud tee avaliku kasutamise vajadus, kuid olemasoleva hoonestusega maa-alal detailplaneering puudub, on kohalikul omavalitsusel võimalik otsustada teemaa sundvõõrandamine või selle alusele maale sundvalduse seadmine ilma detailplaneeringuta. Juba ka varasemas kohtupraktikas (mil kehtis KASVS) on leitud, et sundvalduse seadmisel võib olla aluseks ka üldplaneering (vt Riigikohtu 14.06.2017 otsus asjas nr 3-3-1-6-17, p 11). Vaidlust ei ole, et kehtiva Mustjala valla külade üldplaneeringu lisas 5 on Vareseranna tee (nr 4830102) arvatud avalikuks kasutuseks määratud teede hulka. Kaebaja oli juba üldplaneeringu kehtestamise ajal Pahapilli-Metsa kinnistu omanik, üldplaneeringu arutelu oli avalik ning kaebaja ei ole üldplaneeringut vaidlustanud. Kohus leiab, et detailplaneeringu puudumise olukorras on sundvalduse seadmisel piisav alus üldplaneeringus sätestatu, mille kohaselt on kõnealune tee määratletud avalikuks kasutamiseks määratava teena. 10.
-e kohaselt võib sundvalduse seada nii maaomanikuga kokkuleppel kui ka temaga kokkulepet saavutamata. Sundvalduse seadmisele ei pea eelnema läbirääkimisi piiratud asjaõiguse seadmiseks. Sundvalduse seadmise võimaluse loomine ei välista küll avalikes huvides piiratud asjaõiguse seadmist kinnisasja omanikuga kokkuleppel, kuid see on riigile või kohalikule omavalitsusele oluliselt koormavam (vt ka
seletuskiri, lk 36). Sundvalduse seadmist ei välista ka see, et kaebaja on seni hoidnud tee avatuna ja pole keelanud elanikel kinnistut läbivat teed kasutada. Avalikke teid ei kasuta ainult konkreetsete kinnistute omanikud oma kinnistutele ligipääsemiseks, vaid seda tehakse ka muudel eesmärkidel. Vareseranna tee avalikuks kasutamiseks määramine oli vajalik muu hulgas kõigile vaba juurdepääsu tagamiseks kallasrajale ja vastusest kaebusele nähtuvalt ka Varese sadamale. 11. Kohtu hinnangul ei saa praegusel juhul eitada ka avaliku huvi olemasolu sundvalduse seadmiseks. Vareseranna tee läbib 12 kinnistut ning sundvaldus on seatud selleks, et tagada kinnistu omanikele juurdepääs avalikult kasutatavale teele (Orissaare-Leisi-Mustjala riigitee) ja kallasrajale. Avalik huvi on määratlemata õigusmõiste ning seadusandja ei ole piiritlenud seda konkreetse isikute arvuga. Kohtupraktikast tulenevalt võib avalik huvi seisneda nt planeeringutes väljendatud kavatsustes ala avalikes huvides kasutada. Selline huvi võib olla väljendatud ka üldplaneeringus (Riigikohtu otsus haldusasjas nr 3-3-1-37-04, p 10). Euroopa Inimõiguste Kohus (EIK) on 21.02.1986 otsuses nr 8793/79: James vs. Ühendkuningriik (p-d 39–45) leidnud, et kinnisasja sundvõõrandamine võib teatud juhtudel olla avalikes huvides isegi siis, kui sellest saadavad eelised langevad konkreetsete eraõiguslike isikute kasuks. Avaliku huvi olemasolu tuvastamiseks on piisav, kui võõrandamine toimub mingi eesmärgi saavutamiseks, mis on mõeldud sotsiaalse õigluse tugevdamiseks. Küll aga ei saa sundvõõrandamine olla avalikes huvides juhul, kui selle ainsaks eesmärgiks on ühele eraõiguslikule isikule mingi hüve andmine. Tallinna Ringkonnakohus on 15.02.2019 määruses haldusasjas nr 3-18-2196 (p 16) asunud seisukohale, et avalik huvi sundvõõrandamise puhul saaks ilmselgelt ja äratuntavalt puududa üksnes juhul, kui kinnisasjade omandamine ei aitaks saavutada ühtegi sotsiaalset või muud avalikku eesmärki või meedet. Kohus peab eeltoodud seisukohti avaliku huvi sisustamisel asjakohaseks ka sundvalduse seadmise menetluse puhul. Avalikes huvides on ka tagada kõigile vaba juurdepääs kallasrajale. Keskkonnaseadustiku üldosa seaduse (KeÜS) § 38 lg 4 sätestab kallasraja kasutamise õiguse igaühe õigusena. Riigikohus leidis 01.03.2017 otsuses haldusasjas nr 3-3-1-79-16 (p 22), et igaühe õigus kallasrada kasutada hõlmab ka õigust sellele juurde pääseda. KeÜS § 38 lg 7 kohustab kohaliku 6
lg 7 näeb ette, et sundvalduse seadmise otsus peab muu hulgas sisaldama andmeid sundvalduse tasu ja selle maksmise korra kohta.
lg 5 sätestab, et kinnisasja omanikule makstakse sundvalduse seadmise korral sundvalduse tasu, kui ei lepita kokku teisiti. Sundvalduse tasu määratakse käesoleva seaduse § 12 lg-s 2 sätestatud korras. Vaidlus puudub, et vastustaja ei ole kaebajaga kokku leppinud selles, et tasu seisneb tee korrashoiuga seotud kulude katmises valla poolt. Veelgi enam, vastustaja ei ole isegi astunud samme sellise kokkuleppe sõlmimiseks. Vastustaja ei ole enne sundvalduse seadmist asunud kaebajaga läbirääkimistesse sundvalduse tasu osas, sh teinud kaebajale ettepanekut asendada sundvalduse tasu vastustajale kaasnevate kohustustega tee korrashoiul ega kuulanud selles osas ära kaebaja võimalikke ettepanekuid. Üksnes asjaolu, et vastustaja on edastanud korralduse eelnõu kaebajale arvamuse andmiseks ja kaebaja oli teavitatud vastustaja soovist seada sundvaldus tasuta, ei tähenda, et toimunud oleks läbirääkimised ning nendest sõltumata olnuks vastustajal õigus jätta tasu ühepoolselt määramata. EhS § 94 lg 3 näeb ette, et halduslepingus võib tee omanikuga kokku leppida, et teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus jäävad eratee omanikule. Seega toetab ka viidatud säte seisukohta, et vastustaja oleks pidanud kaebajale andma valida, kas ta soovib oma kinnistul tee korrashoiu tagamist enda kulul jätkata või nõustub ta sellega, et vald hakkab teed hooldama omal kulul ja sundvalduse tasu sellisel juhul poolte kokkuleppel ei määrata. Kohtu hinnangul ei võimalda
sellist tõlgendust, et eratee avalikuks kasutamiseks määramisega maaomanikule kaasnevaid soodustusi (nt maamaksu vabastus, teeomaniku kohustuste üleminek) võiks ilma vastava kokkuleppeta käsitleda sundvalduse tasuna. 12.2 Ka
-e seletuskiri ei anna alust asuda teistsugusele järeldusele. Seletuskirjast tulenevalt on küll küsitav olemasoleva tee avalikku kasutusse võtmisel selgelt tuvastava kahju tekkimine (maakasutuse iseloom ei muutu, teed kasutatakse ka edaspidi samal otstarbel), kuid ilma poolte vastava kokkuleppeta tasu määramata jätmise võimalust seletuskiri ei käsitle.
-e seletuskirjas on sundvalduse tasu osas selgitatud: „Sundvalduse tasu määratakse
lõike 2 alusel, kui sundvalduse seadja ja kinnisasja omanik ei lepi kokku teisiti. Kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib riik või kohalik omavalitsus pakkuda kinnisasja omanikule tasu, mida on samas piirkonnas rakendatud teiste sarnaste kinnisasjade koormamisel sarnasel eesmärgil. Haldusorganil või võrguettevõttel, mis igapäevaselt tegeleb sarnasel eesmärgil kinnisasjade koormamisega piiratud asjaõigusega, on senise praktika põhjal teadmised, missuguseid tasusid sarnases olukorras tavapäraselt rakendatakse. Sellisel juhul võib ta senise kogemuse põhjal teha maaomanikule konkreetse pakkumise. Juhul, kui maaomanikuga läbirääkimiste käigus tasus kokkulepet ei saavutata või kui orienteeruv tasu ei ole teada, võib sundvalduse tasu väljaselgitamiseks kasutada
Normiga ei reguleerita, kas sundvalduse tasu peaks maksma perioodiliselt või ühekordselt, kuna olenevalt olukorrast võiks kasutada mõlemaid võimalusi. Näiteks kui sundvaldus seatakse eratee avalikuks kasutamiseks, võib hoolimata kestvussuhtest maksta ka ühekordset tasu, kui see sobib osapooltele“ (lk 37-38). 7
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.