) § 244 lg 1 on ostueesõiguseks õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku (hageja) ja müüja (kostja) vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Sama paragrahvi lõige 3 sätestab ka, et asja suhtes ostueesõigust omav isik võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. Sellest tulenevalt on hageja õigustatud teostama ostueesõigust kostja vastu.
lg 6 kohaselt on eseme käsutamine, mille suhtes kehtib seaduse alusel tekkinud ostueesõigus, tühine, kui käsutustehing tehakse pärast ostueesõiguse teostamise õiguse tekkimist ning see kahjustab või piirab ostueesõiguse teostamist. Seega on vastavalt ostja ja müüja vahel sõlmitud müügilepinguga omandiõiguse üleminek müüjalt ostjale tühine ning kõnealuse korteri omanikuks on endiselt kostja.
§-s 249 nimetatud teate saamist.
lg.1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Sama sätte lõike kolm kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab ostja. Seaduses ei ole kehtestatud teate kohustuslikku vormi, mistõttu see võib olla ka suuline. Sellise seisukoha on võtnud ka Riigikohus oma otsusega nr.3-2-1-61-08 ( otsuse p.-s 12), kus ta leiab, et seadusest ei tulene müügilepingust kirjaliku teavitamise kohustust. Samas otsuses märgib Riigikohus, et kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel, hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema sellest teadasaamisest. Kostja G P kinnitab, et tema teatas suuliselt hagejale müügilepingu sõlmimisest ja selle asjaoludest juba 2004.aasta kevadel. Kostja kinnitab, et peale tema on sellest korteri ostu- müügilepingust ning sellega seotud asjaoludest hagejale teada andnud vastavalt poolte kokkuleppele ka ostja R L. Asjaolusid, et hageja oli hiljemalt 2007.aastal teadlik nii müügilepingu sõlmimisest kui ka selle hinnast – 15 000 krooni võivad kinnitada tunnistajad V L, M R, M N ja AA. Viidatud Riigikohtu lahendis on selgitatud ka ostueesõiguse teostamise tähtaja mõistlikku pikkust ning on leitud, et isegi
rikkumine ei anna ostueesõiguslasele õigust 3 2-11-28813 tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada, nt pärast müügilepingu olulistest tingimustest teadasaamist viivitada hea usu põhimõtet rikkudes ostueesõiguse teostamisega. Riigikohus selles lahendis leiab, et ostueesõiguse teostamine peab toimuma mõistliku aja jooksul, mille pikkus peab olema vähemalt
§-s 250 toodud kahekuune periood. Seega ei ole hageja teostanud oma õigust mõistliku aja jooksul ning hagi tuleb jätta seetõttu rahuldamata. Seadusandja ja ka Riigikohtu seisukoht ostueesõiguslase poolt oma õiguse teostamise kohta mõistliku aja jooksul põhineb asjaolul, et ostja võib ja sageli peab muutma ostetud objekti selliselt, et tehtud remondi või ümberehituste tõttu kulutab ta ülemääraselt palju materiaalseid vahendeid ning kui ostueesõiguse teostamise tähtaeg ei oleks mõistlik, tekiks vaidlus nende materiaalsete vahendite tagasisaamise üle. Ka käesoleval juhul, kus ostueesõiguslane on teostanud oma õigust rohkem kui 5.aasta pärast arvates lepingu sõlmimisest ning rohkem kui
§-s 249 nimetatud teate saamist. Hageja ei ole teostanud ostueesõigust ei seadusest tuleneva kahekuulise tähtaja ega mõistliku aja jooksul. Käesolevas asjas on tegemist olukorraga, kus ostueesõigust omav isik sai korteri müügi asjaoludest ja korteri omaniku vahetusest teada suuliselt ostja ja kolmandate isikute kaudu. Seaduses ei ole ostueesõiguslastele antava teate kohustuslikku vormi kehtestatud, seega võib teade olla suuline.
lg 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Võlaõigusseaduse ostueesõiguse sätted ei reguleeri täpsemalt olukorda, mil ostueesõiguslane saab müügilepingust ja selle sisust teada kas ise või kellegi kolmanda isiku kaudu. Riigikohus on tsiviilasja nr 3-2-1-61-08 lahendi p-s 14 asunud seisukohale, et sellisel juhul tuleb
§de 249 ja 250 mõtte kohaselt lugeda ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest ja et
rikkumine ei anna ostueesõiguslasele õigust tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada, nt pärast 4 2-11-28813 müügilepingu olulistest tingimustest teadasaamist viivitada hea usu põhimõtet rikkudes ostueesõiguse teostamisega. Kolmas isik ostis vaidlusaluse korteri
lg 1 järgi ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi ja lõige 4 järgi ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale.
Seega tulenes hageja õigus ostueesõiguse teostamiseks AÕSRS § 131 lg-test 1 ja 2. Vastavalt AÕSRS § 131 lg-le l esitas hageja AP 7.mail 2009.a. notar Anne Heinsaarele ostueesõiguse teostamise avalduse. Kooskõlas Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse §-ga 16 lg 2 võib reaalosana erastatud eluruumi puhul teostada ostueesõigust kahe kuu jooksul pärast
§-s 249 nimetatud teate saamist.
lg l kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Sama sätte lõike kolm kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab ostja. Seaduses ei ole kehtestatud teate kohustuslikku vormi, mistõttu see võib olla ka suuline. Sellise seisukoha on võtnud ka Riigikohus oma otsusega nr.3-2-1-61-08 (otsuse p 12), kus leitakse, et seadusest ei tulene müügilepingust kirjaliku teavitamise kohustust. Samas otsuses märgib Riigikohus, et kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel, hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema sellest teadasaamisest. 5 2-11-28813 Seega on antud vaidluse puhul oluline, millal hageja AP kui ostueesõigust teostav isik, sai või pidi saama teada vaidlusaluse korteri ostust- müügist. Kohtuistungil vande all ülekuulatud hageja A.P tunnistas, et ta sai teada korteri ostu- müügi asjaolust 2009.a. kevadel (aprilli või mai kuus), mille järgi ta tegi ka notari juures ostueesõiguse teostamise kohta avalduse. Samas andis hageja ka ütlusi, et tema ja tema õde I R võtsid paar nädalat peale seda E st peale kostja G Pi, nad tulid notar Heinsaare juurde ning siis oli kostja nõus tehingu ümber tegema nende nimele. Üksnes asjaolu tõttu, et notaris ei olnud kolmandat isikut R Lt, jäi tehing ära. Kostja G P, kes samuti oli ülekuulatud vande all andis aga ütlusi, et selline käik notari juurde oli küll, aga 2007.aastal. 2009.aastal oli ta alates detsembri lõpust 2008 kuni septembri keskpaigani haiglas, mistõttu ta kindlasti ei saanud elada E ning käia koos hagejaga ja tema õega notaribüroos. Seega on ümber lükatud hageja väide, et ta sai vaidlusalusest tehingust teada alles 2009.aasta kevadel. Asjaolu, et tegelikult sai hageja tehingust teada varem, on kinnitust leidnud tunnistajate ütlustega. Tsiviilasjas nr 2-09-52472 ülekuulatud tunnistaja M R andis ütlusi /t.l. 135- 137/, et 2007.aasta suvel (augusti alguses) viibis tema S 2-2 korteris. V ( L) oli väljas ja ehitas midagi. Õues läks ütlemiseks ja ema tegi akna lahti, et vaadata, mis seal toimub ja seal oli AP, kes ütles Vle, et ostab ise selle korteri 15 000 krooniga ära. Tunnistaja kinnitas, et kindlasti oli tegemist 2007.aastaga, mis on talle meelde jäänud selle tõttu, et Vl oli sel kevadel õnnetus. Sama kinnitas ka tsiviilasjas nr 2-09-52472 ülekuulatud tunnistaja M N /t.l. 138-140/, kelle ütluste kohaselt on ta kuulnud, kuidas AP tema kuuldes R Lule kuuluva korteri ostmisest rääkis. See oli 2007.aastal, V L oli õues. Tema oli oma pojaga köögis, aken oli lahti. AP ütles V.Lule, et mis sa muidu ehitad, nagunii võtan selle 15 000 krooniga ära. Samuti kinnitas tunnistaja, et V L teavitas APut 2004.a. suvel, et tema poeg R L ostis S 2-2- korteri ära. Selle jutuajamise käigus mainiti ka korteri hinda 15 000 krooni. Samuti tsiviilasjas nr 2-09-52472 tunnistajana ülekuulatud V L ütlustest nähtub, et ta rääkis APuga 2004.aastal, kellele see korter kuulub, jutuajamise juures oli I R ja A A. Tunnistaja Indrek Aa ütluste kohaselt sai tema vaidlusaluse korteri müügist teada I Rilt /t.l. 133-134/, kes on hageja APu õde ja vaidlusaluses korteris elab. Muuhulgas kinnitavad tunnistaja I.Aa ütlused kostja ja kolmanda isiku ütlusi, et nad teatasid hageja õele I Rile koheselt so 2004.a. peale tehingu toimumist vaidlusaluse korteri müügist ning tahtsid temalt allkirja sellest teatamise kohta. I R aga allkirja ei andnud. Kohtu hinnangul on vähetõenäoline, et I R jättis korterimüügist teavitamata oma korteriomanikust venda. Väheusutav on kohtu hinnangul seegi, et 7- korteriga majas ei tea ühe korteri omanik, et teise korteri omanik on vahetunud, kui korteriomanikud peavad samas hoovis ühiseid üritusi. Hageja teadasaamist korterimüügist enne 2009.aastat kinnitab kaudselt ka hageja ise, kui ta ütleb, et tema poolt ostueesõiguse teostamist tingis asjaolu, et ülemise korruse aken oli katki ning vihm sadas vintskappide vahelt sisse, alla tema korterisse. Ometigi kinnitas kolmas isik R L, et 2005 -2006 tehti korteris remont ning järelikult siis ei saanud peale seda 2009.a. kohtu hinnangul korteris aken enam katki olla ning vihm sisse sadada. Seega on tõendatud asjaolu, et hageja oli hiljemalt 2007.a. augustis teadlik sellest, et vaidlusaluse korteri omanik on vahetunud. Kohus leiab, et 7.05.2009.a. ostueesõiguse teostamise avaldus on esitatud pärast
§-s 250 sätestatud ostueesõiguse teostamise tähtaja, samuti mõistliku aja möödumist. 6 2-11-28813 Kohus ei nõustu hagejaga selles, et tunnistajate M R, M N ja V L ütlused on ebausaldusväärsed, kuna nad on kostjale lähedased isikud. Kuna kõik tunnistajad on kinnitanud kohtule allkirjaga, et nad on teadlikud vastutusest teadvalt valeütluste andmise eest, puudub kohtul alus nende ütlustes kahelda. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 237 lg 1 kohaselt esitatakse tõendid eelmenetluses, kohtu antud tähtajaks. Kohus leiab, et hageja pole suutnud tõendada asjaolu, et ta sai teada korteri võõrandamisest maksimaalselt kaks kuud enne 7.maid 2009.a. Seega tuleb hagi jätta rahuldamata. 12. Asjas tekkinud menetluskulude osas märgib kohus järgmist. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad hageja menetluskulud tema enda kanda. Hageja peab hüvitama kostja menetluskulud, mh riigi õigusabi korras määratud esindaja kulud riigile. TsMS § 167 lg 1 järgi iseseisva nõudeta kolmanda isiku ja tema seadusliku esindaja menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele niivõrd, kuivõrd vastaspool kannab menetluskulud vastavalt käesolevas jaos sätestatule. Järelikult tuleb kolmanda isiku menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 järgi esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Reena Undrest kohtunik 7
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.