Obsah (5)

§ 14§ 658§ 664§ 113§ 162

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-12-28321 Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Heli Käpp Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi 25.jaanuar 2013 Pärnu kohtumaja kantse

) § -is 6 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 138 sätestatud kohustusega toimida oma kohustuste täitmisel ja õiguste teostamisel heas usus. Lisaks sätestab

§ 14

lg 3, et isik ei või pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Kohus asub seisukohale, et kostja on seda keeldu rikkunud: kostja on veel 2012.a 13.jaanuaril oma reaalse tegevusega jätnud mulje kinnistu võõrandamise soovist. Kohtul ei ole alust kahelda tunnistaja A.T.i ütluste usaldusväärsuses, mis on kooskõlas asjas kogutud teiste tõenditega, eelkõige tunnistaja T.ga koos kinnistu hindamise eesmärgil 13.01.2012 ülevaatuse juures viibinud S. M. ütlustega. Tunnistaja T. seletas, et 13.01.2012 käis ta Xxxx x kinnistut hindamas ostja tellimusel, kes soovis saada Xxxx x kinnistu ostmiseks pangalaenu; kinnistu ülevaatamisel andis omanikuna selgitusi eakam naisterahvas, kes nimetas end omanikuks ning jutu käigus käis läbi, et kinnistu müüakse 48 000 euroga, tunnistajale ei jäänud muljet, et omanik ei soovi kinnistut müüa. Tunnistaja T. ütlustega ja kirjalike tõenditega (lk 14 teade broneerimistasu 10.01.2012 tasumise kohta, lk 12 tehingu ettevalmistamiseks notarile edastatud andmed, lk 23 panga 13.02.2012 e-kiri A. S.ile laenuotsuse aegumise kohta 17.02.2012) on tõendatud, et S. M. ja A. S. tegid reaalseid ettevalmistusi tehingu vormistamiseks kokkulepitud ajal ning A. S. kandis sellega seoses ka kulusid (tasus broneerimistasu, tellis pangalaenu jaoks Xxxx x hindamisakti). Ei ole usutav, et kostja tegi majamüügist keeldumise ja maja tütrele võõrandamise otsustuse alles 16.01.2012, mil kostja tütar J. L. teatas S. M.le, et on maja omanik (kuigi võõrandamisleping sõlmiti 18.01.2012 ja J. L. kanti kinnistusraamatusse 23.01.2012). Kohtu hinnangul on mõistlik eeldada, et kui ka kostja ei olnud 13.jaanuaril 2012 kinnistu hindamise ajaks teinud majamüügist loobumise osas kindlat otsustust, olid tal selleks ajaks (tütre survel) vähemalt tekkinud kõhklused A. S.iga müügitehingu tegemise osas. Sellele vaatamata kostja mingeid kahtlusi tehingu võimalikkuse osas maaklerile ei avaldanud.

1. Kohus leiab, et eeltoodud tõendite ja asjaolude valguses on paljasõnalised ja tõendamata kostja väited selle kohta, et tema ei ole soovinud maja müüa, tema ei ole A. S.iga milleski kokku leppinud ning maakler M. on omaalgatuslikult müügihinda vähendanud. Kostja allkirjastas 05.12.2011 maaklerilepingu, milles on fikseeritud kostja soov kinnistu müüa hinnaga 50 000 €. City24 väljatrükiga (lk 80) on tõendatud, et hageja avaldas juba 2011.a suvel Xxxx x kinnistu müügikuulutuse hinnaga 83 000 € (portaalis kolm hinna pakkumist: 06.08.2011 pakkus T. 55 000 €, 03.12.2011 pakkus H. 50 000 € ja 11.12.2011 T. 59 000 €, keegi nendest pakkujatest ametlikku ostupakkumist teinud ei ole ning kostja ei ole oma kirjalikus vastuses nimetanud nimeliselt ühtegi teist ostjat peale A. S.i). Kostja otsis juba 2011 detsembris endale uueks elamispinnaks korterit, leppis 05.01.2012 A. S.iga kokku Xxxx x kinnistu müügi tingimustes ja lepingu sõlmimise tähtajas, andis 13.01.2012 kinnistu hindajale selgitusi ning kinnitas müügisoovi. Kostja ise istungile selgitusi andma ei ilmunud, samuti loobus kostja esindaja viimasel asjas peetud kohtuistungil taotlusest kuulata tunnistajatena üle kostja tütar J. L. ja kostja sõbranna L.G., kes käis koos kostjaga kortereid vaatamas. Oma väidete tõendamise asemel on kostja valinud kõikide hagis esiletoodud faktiliste asjaolude ja hageja ilmsete tõendite eitamise 6 taktika. Seejuures on kostja väited kohati vasturääkivad. Nii väidab kostja kirjalikus vastuses, et ei oma S. M.ga mingit kokkupuudet, samas on ta allkirjastanud maaklerilepingu, mille sõlmimisel Rüütli Vara OÜ-d esindas ning lepingu allkirjastas S. M., samuti kostja käis S. M. vahendusel vaatamas kortereid (K. N kinnitas, et aja, mil E. L. käis xxx xx-x korterit vaatamas, leppis temaga kokku S. M.). Tunnistajate S.i ja T. ütlustega on tõendatud, et S. M. viibis koos nendega korduvalt Xxxx x kinnistu ülevaatamisel.
2. Kohtu hinnangul on eluliselt usutavad S. M. väited lepingueelsete läbirääkimiste protokolli vormistamise ja allkirjastamise asjaolude kohta: Xxxx x kinnistul kostja juures ei olnud protokolli väljatrükkimiseks võimalust ning seetõttu ei saanud S. M. sellele allkirju koheselt võtta. Protokollis on märgitud, et läbirääkimistest võtsid osa E.L. ja A.S.. Üksnes asjaolu, et E. L. nimel on protokollile alla kirjutanud esindajana S. M., ei tõenda kostja väidet, et kohtumist 05.01.2012 ei toimunud ning midagi kokku ei lepitud. Maaklerilepingus on kostja volitanud hagejat (kelle ainus seaduslik esindaja on S. M.) ennast läbirääkimistel ostjatega esindama. Kohus peab veenvaks S. M. ütlusi selle kohta, et tal ei olnud kahtlusi selles osas, et kostja on aus inimene ning peab suulistest kokkulepetest kinni, mistõttu maakler ei pidanud vajalikuks protokolli allkirjastamist kostja enda poolt, vaid allkirjastas selle müüja esindajana ise. Olukorras, kus rohkem kui poole aasta jooksul oli kostja kinnistut üritatud müüa, oli olulisem saada protokollis fikseeritud kokkulepetele potentsiaalse ostja allkiri. Ka tunnistaja S. kinnitab, et 05.01.2012 kohtumine kostja kinnistul tegelikult toimus ning protokollis kajastatud kokkulepped kostja ja A. S.i vahel sõlmiti, protokollile võttis maakler A. S.ilt allkirja samal päeval hiljem A. S.i töökohas.
3. Kostja 23.01.2012 maaklerilepingu erakorralise ülesütlemise avalduses toodud ülesütlemise põhjused on õigusliku aluseta. Ülesütlemise põhjendus, et maakler rikkus kohustusi sellega, et omaalgatuslikult vähendas müügihinda 48 000 euroni, on ilmselt otsitud. Kohus on otsuses põhjendanud, et kogutud tõenditega on tõendatud, et müügihinna 48 000 € leppis kostja ise 05.01.2012 A. S.iga kokku. Isegi juhul, kui vastaks tõele kostja väide, et S. M. leppis A. S.iga müügihinnas 48 000 € kokku omaalgatuslikult, oli kostja hiljemalt 13.01.2012 sellest teadlik, kuid ei avaldanud mingit vastuseisu sellise hinnaga müügitehingu tegemisele. Lisaks ei saa nõustuda kostja seisukohaga, et 50 000 € suuruse hinna alandamine 2000 € võrra jätaks kostja olulisel määral ilma lepinguga loodetust, mistõttu sellist hinna vähendamist võiks käsitada olulise lepingurikkumisena. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud hagejapoolset olulist lepingurikkumist, millele kostja ülesütlemisavalduses tugineb. 13.

§ 658

lg 2 ja § 631 sätetest tulenevalt võib kumbki pool nii tähtajalise kui tähtajatu maaklerilepingu üles öelda, kui ilmneb, et kõiki asjaolusid arvesse võttes ja mõlema lepingupoole huvisid kaaludes ei või oodata, et lepingut üles öelda sooviv pool jätkaks lepingu täitmist kuni lepingu tähtaja möödumiseni. Ülesütlemisavalduse 23.01.2012 vormistamise ajal ei olnud kostja enam Xxxx x kinnistu omanik ning kostjast endast tuleneval põhjusel ei oleks 23.01.2012 olnud enam võimalik viia lõpule tehingut hageja tegevuse tulemusel ja hageja vahendusel Xxxx x kinnistule leitud ostjaga A. S.iga. Seega kostjal olnuks õigus leping üles öelda, kuid mitte 23.01.2012 avalduses märgitud põhjustel. Kostjast tingitud asjaoludel lepingu ennetähtaegselt lõpetamisel tuli kostjal vastavalt lepingule tasuda maakleritasu. Kohus on veendunud, et kostja otsitud põhjendustega 23.01.2012 ülesütlemisavaldus on esitatud üksnes eesmärgiga vabaneda maakleritasu maksmise kohustusest. 14.

§ 664

lg 1 kohaselt maakleril on õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Pooled on maaklerilepingu punktis 10 kokku leppinud, et kui käsundiandja katkestab lepingu ühepoolselt enne lepingu tähtaja saabumist või keeldub vara müümisest maakleri poolt leitud ostjale, loetakse käesolev leping maakleri poolt täidetuks ja käsundiandja kohustub tasuma maaklerile lepingu punktis 4 sätestatud maakleritasu 3 päeva jooksul alates lepingu rikkumisest ning kohustub sama aja jooksul maksma maakleri 7 juures broneeringu teinud ostjale läbirääkimistel lubatust taganemise eest valurahaks hüvitise broneeringu summa suuruses summas.

§ 664

lg 2 sätestab, et maakleril on õigus maakleritasule ka juhul, kui tehing, mille tegemisega on maakleritasu saamise õiguse tekkimine seotud, jääb sõlmimata käsundiandjast tuleneva asjaolu tõttu. Eeltoodust järelduvalt on maakleril käesolevas asjas õigus maakleritasule, sest maakler on leidnud kostja kinnistule ostja, kellega kostja sisuliselt keeldus lepingut sõlmimast (keeldumine väljendus tütrega võõrandamislepingu sõlmimises). Seega on maakler omapoolsed lepingulised kohustused nõuetekohaselt täitnud ning kostja on kohustatud maakleriteenuse eest tasuma kokkulepitud tasu 5 % kinnistu müügihinnast ehk 2400 eurot. Kohus rahuldab selles osas hagi.

1. Kostja vaidleb vastu hageja viivisenõudele, leides, et hageja ei ole täiendavat kahju tõendanud ja viiviseprotsent ei saa olla selline. Hageja soovib kostjalt viivist kokkulepitud määras 1% iga viivitatud päeva eest alates kohustuse 04.02.2012 sissenõutavaks muutumisest kuni hagiavalduse esitamiseni 19.07.2012, hageja arvestuste järgi on viivisesumma 3984 €. Lepingu kohaselt tuli maakleritasu tasuda kolme päeva jooksul. Hageja on kostjale esitanud 01.02.2012 arve nr 3 (lk 27) tasumise tähtajaga 04.02.
2. TsÜS § 135 lg-te 1 ja 2, § 136 lg-te 7, 9 ja § 137 lg 1 kohaselt muutus tasunõue sissenõutavaks 05.02.
3. Samas vastuses ülesütlemisavaldusele on hageja küll määranud kostjale maakleritasu tasumiseks tähtaja 25.02.2012, kuid seoses võimalusega lõpetada selleks tähtpäevaks maakleritasu tasumise korral leping poolte kokkuleppel. Vastuse järgmises lõigus rõhutab hageja kostja kohustust arve tasuda selles näidatud kuupäevaks. Seega oli hagi esitamise ajaks kostja viivitanud arve tasumisega 165 päeva (hageja on arvestanud viivist 166 päeva eest) ja vastav viivisesumma 3960 € (2400 € x 0,01 x 165 päeva).

§ 113

lg 8 kohaselt tuleb viivise vähendamise taotlus lahendada

§ 162

järgi ning üldjuhul peab viivise ebaproportsionaalsust tõendama viivise vähendamist taotlev kostja. Riigikohus on mitmetes lahendites (vt 3-2-1-162-12, 3-2-1-66-05) väljendanud seisukohta, et kui nõutakse seaduses sätestatud määrast suuremat viivist, peab põhivõlast suurema viivisenõude korral peab vastava kahju olemasolu tõendama võlausaldaja. Maaklerilepingus kokkulepitud viivisemäär 1% tasumata summmast päevas (e. 365% aastas) on oluliselt suurem seadusjärgsest viivisemäärast (8% aastas hageja poolt viivise arvestamise perioodil, alates 01.01.2013 on seadusjärgne viivisemäär 7,75% aastas). Hageja ei ole põhjendanud ega tõendanud, et tal on maakleritasu tasumisega viivitamise tõttu tekkinud kahju ulatuses, mis õigustaks põhinõudest suuremas summas viivise väljamõistmist. Kohus rahuldab viivisenõude osaliselt ja mõistab viivise välja põhinõude summas 2400 €.

1. Eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja kokku 4800 €, millest 2400 € on põhivõlg ja 2400 € viivis.
2. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt kohus määrab otsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et arvestades käesoleva vaidluse asjaolusid, eelkõige seda, et kohus rahuldas hagi 75% ulatuses, rahuldades põhinõude täies ulatuses ning hagi osaline rahuldamine tuleneb viivisenõude osalisest rahuldamisest, kostja on lepingulises suhtes käitunud vastuolus hea usu põhimõttega ning on kohtumenetluses loobunud oma vastuväidete tõendamisest, peab kohus õigeks jätta kostja menetluskulud täies ulatuses tema enda kanda. Hageja menetluskulud jagab kohus menetlusosaliste vahel vastavalt hagi rahuldamise ulatusele. Menetlusosalisel on õigus esitada menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramiseks avaldus kohtule 30 päeva jooksul alates menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtlahendi jõustumisest. 8 /Allkirjastatud digitaalselt/ Heli Käpp Kohtunik 9