) § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas.
§-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. Seega on asja lahendamisel esmalt oluline küsimus, kas kostja (müüja) on rikkunud pooltevahelist müügilepingut, andes üle lepingutingimustele mittevastava asja.
lg 2 p 1 järgi ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi.
lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24), mistõttu ei oma asjas õiguslikku tähendust kostja väited, et tema ei olnud teadlik kinnistul olevate ehitiste hagis esiletoodud puudustest (v.a keldri osas). Vastavalt
lõikele 1 peab ostja asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Kui asi ei vasta lepingutingimustele, on ostjal õigus nõuda müüjalt asja parandamist (
Kui ostja seda õigustatult nõuab ja müüja asja mõistliku aja jooksul ei paranda, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. Ka
üldsätted kohustuse rikkumise puhuks (
) näevad ette, et sellises olukorras tuleks eelkõige anda võimalus võlgnikule täita kohustus (anda üle puudusteta asi ehk see parandada) mõistliku aja jooksul. Hageja on esitanud kohtule 13.04.2011 pretensiooni (tl 162), milles ta on informeerinud kostjat ilmnenud puudustest ja pakkunud võimalust nende parandamiseks või vastavalt hinnapakkumistele osalist kulude hüvitamist kahe nädala jooksul. Kostja on keeldunud puuduste kõrvaldamisest ja kulude hüvitamises osalemisest, mis nähtub tema esindaja poolt 13.05.2011 saadetud vastusest pretensioonile (tl 163-165). Kohus leiab, et lähtuvalt nimetatud dokumentaalsetest tõenditest on hageja käitunud
lg 1 ja § 222 lg 1 mõttes õigesti, teavitanud kostjat ilmnenud puudustest (nii katuse kui sauna puudused ilmnesid talve lõpul-kevadel) mõistliku aja jooksul nende ilmnemisest, pakkudes võimalust kostjal endal puudused kõrvaldada ehk vastavad ehitiste osad parandada. Kostja ei ole eitanud, et keldrisse tungivast veest informeeris hageja teda juba enne kirjaliku pretensiooni esitamist.
115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.
lg 1 kohaselt kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.
lg 3 kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Seega on hageja nõuetel õiguslik alus olemas. Riigikohtu tsiviilkolleegium on oma lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05 märkinud põhimõtte (toetades samas asjas varasemalt tehtud linnakohtu lahendit), et varjatud puuduseks tuleb pidada tavapärase ülevaatuse (visuaalse vaatluse) käigus tuvastamata puudust. Samuti on pooltevahelise kinnistu müügilepingu punkti 3.1.4 kohaselt müüja ja ostja välistanud müüja vastutuse võimalike kinnistu puuduste eest, mis ei ole varjatud puudused ning ka nende varjatud puuduste eest, millest on ostjaid eelnevalt teavitatud. Müügilepingu kohaselt on hageja selgelt väljendanud oma soovi omandada kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Hageja on ise kohtuistungil selgitanud, et sooviski perega osta vanade ehitistega, kuid elamiskõlblikku kinnistut, millesse saaks sisse kolida ja siis teha enda käe järgi remonti. Ka müügilepingu punktis 2.
lg 2 p 2, kuna müüja oli teadlik asja kasutamise eesmärgist, mis pealegi ei erinenud asja tavakasutusest. Hageja on kohtule esitanud OÜ Puleium poolt välja antud õiendi, mille kohaselt maksab saunahoonele seenkahjustuse tõrje (sh katuse toestamine, uued sarikad, keemiline töötlus) 2184 eurot (I kd tl 33). Samuti on hageja saunamaja seisukorra hindamiseks tasunud Eesti Mükoloogia Uuringutekeskuse SA-le ekspertiisitasu 115 eurot (I kd tl 180), kokku 2299 eurot. Kohus leiab, et sellises suuruses kahju tuleb kostjalt välja mõista
lg 3 alusel kui mõistlikud kulud sauna leili- ja pesuruumi viimiseks kasutuskõlblikkuse seisundisse ja selle selgitamiseks tehtud vajalikud kulutused ekspertiisi näol. 2) Elamu katus. Asjas ei ole vaidlust selles, et hageja ning tema abikaasa on käinud korduvalt ostetava kinnistuga tutvumas, kuid puudusi katuse osas nad ei täheldanud. Hageja väide, et katusel ei käidud seepärast, et müügikuulutuse kohaselt oli katus remonditud, ei ole leidnud asjas tõendamist. Kostja poolt on esitatud müügikuulutuse väljavõte, milles ei ole märgitud sõnagi katuse kohta (I kd tl 168). Vastupidiseid tõendeid hageja kohtule esitanud ei ole. Katust lasi kostja küll remontida, kuid vaid kohast, kust see vett läbi lasi. Kostja on kinnitanud, et kaks aastat enne müügitehingut toimunud remonttöödest on ta hagejat informeerinud enne müügi toimumist, vastupidist ei ole hageja ka väitnud. Seega oli hagejale teada, et katuse vettpidavusega/läbijooksuga on olnud probleeme, kuid vaatamata sellele ta visuaalselt katust üle ei vaadanud. Kohtu hinnangul andis kostja sellega hagejale müügilepingu ettevalmistamise käigus sellist teavet, mille alusel pidi hagejaga sarnane mõistlik isik järeldama, et maja katus ja selle kandekonstruktsioonid võivad vajada väljavahetamist või remonti. Välistuse sellise võimaliku varjatud puuduse eest kahju hüvitamise nõudmiseks on pooled kokku leppinud lepingu punktis 3.1.4. Kohus märgib lisaks, et katusele oli võimalik minna redeli abiga (hageja käis pärast ostmist seal talvel lund lükkamas), kuid hageja seda võimalust ostuprotsessi käigus ei kasutanud. Vaadates hageja esitatud fotosid (I kd tl 199), mis on tehtud 2011.aastal, on ilmne, et sellised kahjustused ei oleks saanud visuaalsel vaatlusel ka aasta varem märkamata jääda. Asjaolu, et sellised kahjustused olid katusel olemas juba müügitehingu ajal, leiavad kinnitust hageja esitatud katuse ülevaatuse aktist (I kd tl 166), millest lähtuvalt on katuse läbivajumine laekonstruktsiooni viga – varasemast läbijooksust tingituna on sarikas ja tema toetus saanud kahjustada kandevõimet kahjustavalt ning see ei saa olla tingitud inimese kaalust katusel (nt hageja poolt lume lükkamisest). Tegemist ei ole seega varjatud puudusega, mida ei saanuks enne müügitehingut avastada. Samuti ei ole tegemist puudusega, mis oleks hagejale või tema perele selliselt ohtlik, et maja kasutamine elamuna ei oleks võimalik. Enam kui 30-aastase maja puhul ning kokkulepitud remondivajadust arvestades ei saa kohtu arvates kostjale katusel ilmnenud puuduste osas nõudeid esitada. Liiatigi ei leidnud kinnitust hageja väide, et trepihalli ripplagi ehitati sinna eesmärgiga varjata, et antud kohast on katus läbi lasknud. Tunnistaja J.N. on 5.04.2013 toimunud kohtuistungil avaldanud, et tema ehitas kõnealuse lae juba 1990ndate alguses ja eesmärgiga, et soe õhk saaks ka ülemisele korrusele minna. Eelneva põhjal ei pea kohus põhjendatuks hageja nõudeid katuse remondiks tehtud väidetavate kulutuste osas. 3)Vesi keldris. Kostja on selgitanud nii kohtuistungitel kui ka kirjalikult, et ta ei ole varjanud vee tungimist keldrisse. U. K. lasi 2010.a kevadel keldris parandustöid teostada ning näitas niiskeid keldri põrandal ka uutele omanikele, jättes neile paranduseks ka tsemendikoti. Seda on tunnitanud ka hageja 24.08.2012 toimunud kohtueelistungil. Ühtlasi informeeris kostja hagejat, et keldrisse võib veel vett tulla. Seega järeldab kohus, et hageja teadis vee tungimisest keldrisse, selle parandamise vajadusest, niisketest laikudest keldripõrandal ja võimalikust uuest vee sissetungimisest ning seega ei saa rääkida varjatud puudustest. Hageja rõhutab, et juttu oli mõnest pangest, aga mitte sadadest liitritest ööpäevas. Kohus märgib, et vee sissetungimise fakt 6
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.