Obsah (4)

§ 244§ 249§ 250§ 108

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-16-8994 Kohus Pärnu Maakohus, Pärnu kohtumaja Kohtunik Heli Käpp Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi 09. september 2016, Pä

) § 244 lg 1 järgi ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Ostueesõigus võib tekkida seaduse alusel või tehinguga (

§ 244lg 2).

5.

§ 244

lg 3 sätestab, et asja suhtes ostueesõigust omav isik võib ostueesõigust teostada, kui müüja on sõlminud ostjaga müügilepingu. Ostueesõigust saab teostada ka muu tasulise võõrandamise korral. Ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale (

§ 244

lg 4).

§ 244

lg 5 sätestab, et ostueesõiguse teostamise avaldus peab olema samas vormis nagu müügileping. Tulenevalt AÕS §119 lg-st 1 peab tehing, millega kohustatakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seega peab ka ostueesõiguse avaldus olema vormistatud notariaalselt tõestatud vormis. 6.

§ 249

lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust.

§ 250

kohaselt võib kinnisasjade puhul ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast käesoleva seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lg 1 sätestab, et kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks 3 Tsiviilasi nr 2-16-8994 kättesaamisega. Tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda (TsÜS § 69 lg 2). Seega ostueesõiguse teostamise kehtivuseks peavad olema täidetud materiaalsed ja formaalsed eeldused: on sõlmitud kinnisasja ostu-müügileping ning hagejal on seadusest tulenev õigus lepingueseme suhtes ostueesõigust teostada, hageja on esitanud ostu-müügilepingu sisust teadasaamise järel 2 kuu jooksul müüjale nõuetekohaselt vormistatud ostueesõiguse avalduse ning müüja on avalduse kätte saanud.

1. Hagiavalduse, kostja vastuse ja kinnistusraamatu andmete kohaselt avati xxxxxx, aadressil xxxx xxx xx/xx asuva kinnistu kohta 29.07.2014 kinnistamisavalduse ja 17.02.2014 korralduse alusel 23.10.2014 registriosa nr xxxxxxx. Samal ajal ja sama kinnistamisavalduse alusel kanti kinnistusraamatusse selle kinnistu xxx/xxxx mõttelise osa omanikuna L.H. ning xxx/xxxx mõttelise osa omanikuna O. L.. Seega oli O. L. kaasomanik, kellel seaduse alusel tekkis ostueesõigus L. H.poolt kaasomandi osa võõrandamisel. 16.12.2014 sõlmisid L.H. ja A.-E. P. kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu ning 29.12.2014 kanti A.-E. P. kinnistusraamatusse kinnistu registriosa nr xxxxxxx teise jakku xx/xxxx mõttelise osa omanikuna. Eeltoodust tulenevalt tekkis hagejal 16.12.2014 kaasomanikuna õigus teostada kostja ja L. H. vahel sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu eseme suhtes ostueesõigust ehk ostueesõiguse avaldus on materiaalõiguslikult põhjendatud.
2. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et hagejale oleks 16.12.2014 müügilepingu sõlmimisest või selle olulistest tingimustest lepinguosaliste poolt viivitamatult teatatud või et hageja oleks müügilepingu olulistest tingimustest (hind, tasumise tingimused, lepingueseme seisukord jms) saanud teada muul kui hageja enda väidetud ajal 21.10.
3. Hageja 27.11.2015 ostueesõiguse teostamise avaldus on esitatud tähtaegselt: enne 2 kuu möödumist müügilepingu sisust 21.10.2015 teada saamisest.
4. Ostueesõiguse teostamise avalduse vormistamise ajaks oli müüja L.H. surnud (suri xx xx xxxx). Pärnu notari Kristi Kivimägi poolt 27.08.2015 välja antud pärimisõiguse tunnistuse kohaselt on L. H. ainupärija V. G. (isikukood xxxxxxxxxxx). Pärimisseaduse (PärS) § 130 lg 1 alusel on L. H. ja A.-E. P.i vahelisest ostu-müügilepingust tulenevad müüja õigused ja kohustused üle läinud V. G.le. V. G. hagejaga 20.01.2016 sõlmitud ja notariaalselt tõestatud lepingudokumendis „Avaldus notarikonto kasutamiseks, ostueesõiguse alusel omandiõiguse üleandmise kokkulepe, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus“ kinnitab, et sai hageja 27.11.2015 lepingu eseme suhtes esitatud ostueesõiguse teostamise avalduse kätte 04.12.
5. Seega on hageja ostueesõiguse teostamise avaldus ka formaalselt kehtiv: see on vormistatud nõuetavas vormis, esitatud tähtaegselt ning müüja õigusjärglane on avalduse kätte saanud. Kostja ei ole vaidlustanud, et tema sai ostueesõiguse avalduse kätte 10.12.
7. Kostja on vaidlusaluse mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kantud pärast ostueesõiguse tekkimist, see piirab hagejal ostueesõiguse realiseerimist ning seega on kosja ja L. H. vahelise müügilepingu alusel kinnistu mõttelise osa käsutamine tühine. Tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1), mis tähendab, et omand ei ole kostjale üle läinud ning kinnistusraamatu kanne tema omandiõiguse kohta on vale. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13-06 p-s 27 avaldanud, et kui esialgne ostja on kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, on AÕS § 257 lg 3 järgse ostueesõiguse teostajal seega ostuhinna tasumise vastu siiski võimalik saada kinnisasja omanikuks. Selleks on tal vaja aga nõusolekut nii ostjalt, kes on ebaõigesti (kuna omandi üleandmine temale ei kehti) kantud kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, kui ka kinnisasja tegelikuks omanikuks olevalt müüjalt, kelle suhtes tal on lepingu täitmise nõue

§ 108lg 2 järgi omandi üleandmiseks.

Nõue esialgse ostja vastu on AÕS § 63 lg 5 ja § 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on ostjalt kui puudutatud isikult (vt ka kinnistusraamatuseaduse 4 Tsiviilasi nr 2-16-8994 (KRS) § 341 lg 2 p 2) nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks (vt ka nt Riigikohtu

1. septembri
2. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 p 28; ja
3. veebruari
4. a otsust tsiviilasjas 3-2-1-121-05 p 20).
5. Eeltoodust tulenevalt hagejal on õigus nõuda kostja kohustamist andma nõusolekut hageja kandmiseks kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ning hagi tuleb rahuldada. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-13-06 p-s 27 märkinud, et lähtudes AÕS § 2611 lg-st 1 võib ostja keelduda enda kinnistusraamatust omanikuna kustutamiseks nõusolekut andmast (kuigi sätte tekst räägib ebatäpselt ostueesõiguslase omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest), kuni ostuhind on talle hüvitatud, st kui ostuhind on hüvitatud, on ostja kohustatud andma ostueesõiguslasele kande parandamiseks nõusoleku. TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg-st 1, võib sellise tahteavalduse asendada kohtuotsusega. Kolleegiumi arvates saab TMS § 19 järgi lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks tingimuslikult, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind (vt ka nt Riigikohtu
6. detsembri
7. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1136-05 (RT III 2006, 2, 19), p 33). Kohus saab rakendada ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise eeldusena vaid juhul, kui esialgne ostja seda menetluses soovib, st mitte omaalgatuslikult. Kostja A.-E. P. ei ole taotlenud, et kohus seoks tema nõusoleku andmise kohustuse ja selle kohtuotsusega asendatuks lugemise ostuhinna tasumisega. Hagiavaldusele lisatud hageja ja V. G. lepingust nähtuvalt on hageja hoiustanud ostuhinna summas 1500 eurot notarikontol ning see kantakse notari poolt A.-E. P.ile üle hiljemalt kolme pangapäeva jooksul A.-E. P.i poolt kinnistusraamatu kande parandamiseks antud nõusoleku või nimetatud nõusoleku asendamiseks tehtud jõustunud kohtulahendi notarile esitamisest.
8. Eeltoodu alusel kohus rahuldab hagi. Hagi rahuldamata jätmiseks ei anna alust kostja väited, et ta on garaaži pikemat aega kasutanud ning ta vajab seda mee tootmiseks. Kostjal on võimalik kuuri kasutada kokkuleppel O. L.iga.
9. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt kohus määrab otsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagi rahuldamise korral menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus hagi rahuldas, jäävad menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel kohus määrab koos menetluskulude jaotusega kindlaks ka hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse. Hageja on menetluskuluna palunud kostjalt välja mõista hagi esitamisel tasutud riigilõivu 200 eurot. Kohus mõistab selle summa kostjalt hageja kasuks välja. Kostja enda kulude suurust kohus kindlaks ei määra. /Allkirjastatud digitaalselt/ Heli Käpp Kohtunik 5