2-16-17260 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Reena Undrest Otsuse tegemise aeg ja koht 15. mai 2017. a, Kuressaare kohtumaja Tsiviilasja number 2-16-17260 Tsiviilasi L Ui

) § 76 ja 77 on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ja vara jagamist seaduses sätestatud tingimustel ja viisil.

§ 76

sätestab seejuures kaasomaniku õiguse nõuda kaasomandi lõpetamist igal ajal, kusjuures kaasomandi jagamise oluline põhjus tuleb ära näidata üksnes juhul, kui kaasomandi lõpetamine on kaasomanike kokkuleppega välistatud. Käesoleval juhul ei ole kaasomanike kokkuleppega välistatud kaasomandi lõpetamist.

§ 77lg 1 kohaselt lõpetatakse kaasomand kaasomanike kokkuleppel.

Kui üks kaasomanikest ei nõustu kaasomandi jagamisega, asendatakse vastava kaasomaniku nõusolek kohtuotsusega (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend 3-2-1-42-13).

§ 77

lg 2 kohaselt aga juhul, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta 4 2-16-17260 teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Hageja taotleb kaasomandi jagamist reaalosades. Tõendid Riigikohus on korduvalt osundanud asjaolule, et kaasomandi väärtust on võimalik tõendada muuhulgas samaväärse kinnisvara hinnapakkumiste väljavõtetega. Tõendiks tehingute hinna kohta võib seejuures olla ka asjatundjate poolt ajakirjanduses avaldatud teave. Lisa

1. – Kinnistusraamatu väljavõte. _ väljavõttega soovib hageja tõendada, et hagis nimetatud kinnisasjad on poolte kaasomandis ja kuuluvad mõlemale kaasomanikule ½ suuruste mõtteliste osadena. Lisa
2. Väljavõte KV.ee müügikuulutustest samaväärsete elamute müügihindade kohta. Jagatava varakogumi I koosseisus on kajastatud elumaja, mille seisukord on halb. Hageja soovib tõendiga tõendada, et samalaadseid elumaju koos õuealaga müüakse hinnavahemikus 13 000 kuni 17000 eurot. Lisa
3. väljavõte Arco Vara hindaja XX artiklist metsamaa hindade kohta. Hageja soovib selle tõendiga tõendada kaasomandis olevate metsamaa kinnistute harilikku väärtust ja eelkõige asjaolu, et puistuta metsamaa hind on 400 € kuni 700€/ha. Lisa
4. väljavõte kv.ee hinnapakkumistest metsamaa müügihindade kohta X vallas. Väljavõttega soovib hageja tõendada, et metsamaa müügihind Saaremaal X vallas jääb 1500 € ja 4100 € vahemikku hektari eest. Lisa
5. Maa-ameti kaardiserveri väljavõte ja Keskkonnaministri määruse nr 50 alusel koostatud X valla maa väärtuste loetelu tabel II tõendavad, et kinnistu tunnusega XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX viljakustsooni V0403016 kuulumine näitab, et viidatud põllumaa on ka X valla muu põllumaa keskmisega võrreldes vähemalt kaks korda väiksema väärtusega. Lisa
6. Domus Kinnisvara artikkel põllumaa hinna kohta. Tõendab, et mandri viljakates piirkondades maksab põllumaa hektar 2500 kuni 3000 eurot. Lisa
7. Põllumaa müügikuulutus Z vallas Saaremaal, Maa-ameti rakenduse väljavõte ja maa väärtuse ning viljakustsooni tabel Z valla maade kohta. Hageja soovib tõendada selle tõendiga, et Z vallas hinnaga 2500 eurot ha (0,25 €/m2) pakutav põllumaa on viljakuselt kaks korda väärtuslikum, kui poolte kaasomandis olev kinnisasi katastritunnusega XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Eelnevaga on tõendatud, et kaasomandis oleva põllumaa väärtuseks on kohane lugeda 2000 eurot/ha. Menetluslikud küsimused: - Hageja on seisukohal, et tsiviilasi on vajalik lahendada istungimenetluses ja eelkõige on mõistlik vaidlus lahendada kompromissi korras. Tulenevalt eelnevast palume:
8. lõpetada kaasomand poolte kaasomandis olevate alljärgnevate kinnisasjade osas : a. U XXXXXXXXXXX Maatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, J küla, U, pindalaga 19,56 ha. b. U XXXXXXXXXXX Maatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, J küla, U, pindalaga 2953 m2 c. U XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Maatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, N küla, U, pindalaga 5,67 ha. d. U XXXXXXXXXXX Maatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, J küla, U, pindalaga 4,42 ha e. U XXXXXXXXXXXMaatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, J küla, U, pindalaga 8,74 ha 5 2-16-17260 f. U XXXXXXXXXXX Maatulundusmaa 100% Saaremaa, X vald, C küla, U, pindalaga 8,71 ha jagades kaasomandis olevad kinnisasjad võrdselt reaalosades, - jagades kostja ainuomandisse varakogum I koosseisus nimetatud kinnisasjad nimetusega U ja katastritunnustega XXXXXXXXXXX ja XXXXXXXXXXX; - jagades hageja ainuomandisse varakogum II nimekirjas märgitud kinnisasjad, nimetustega U ja katastritunnustega XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXja XXXXXXXXXXX; - ja määrates hagejale kohustuse tasuda kostjale vähem saadu eest hüvituse rahas, summas 396 eurot;
9. kõik menetluskulud asjas määrata kostja kanda.
10. 27.04.2017 esitas hageja lõplikud seisukohad ts asjas 2-16-
11. Hageja on esitanud kohtule hagiavalduse kaasomandi lõpetamise nõudes, taotledes kaasomandis olevate kinnisasjade jagamist hageja poolt pakutud viisil. Hageja on kaasomandis olevate kinnisasjade väärtust tõendanud kohaste tõenditega ja on arvestanud kostja huvi oma huvi jätkata U kinnisasjal (katastritunnusega XXXXXXXXXXX) paikneva elumaja kasutamist eluruumina. Kostja on hagiavalduse kätte saanud, kuid ei ole ühtegi sisulist vastuväidet kaasomandi jagamise nõudele esitanud. Kostja ei ole kohtuistungitele ilmunud. Kostja on 16.01.2017 kohtult taotlenud tähtaega sobiliku esindaja leidmiseks, märkides et on huvitatud kaasomandi kiirest lõpetamisest. Kostja on kinnitanud, et on tutvunud hagiavaldusega advokaat Grass juures. Kohus määras uueks kohtuistungi ajaks 08.03.
12. Kostja on kohtuistungi eelselt viidanud tervislikule seisundile, taotledes istungi edasilükkamist. Ka viidatud taotlustes ei ole kostja hagile vastu vaielnud. Kostja kohtuistungile ei ilmunud. Hageja taotles asjas kirjalikku menetlust ja kohus on 08.03.17 kohtumäärusega määranud tsiviilasja kirjalikku menetlusse ja on andnud pooltele tähtajaks 27.04.2017 lõplike seisukohtade esitamiseks. Kostja on kohtumääruse kätte saanud, kuid ei ole 27.04.17 kuupäevaks seisukohta andnud. Hageja kinnitab, et jääb varasemas menetluses esitatud seisukohtade juurde ja palub hagi rahuldada ning kaasomand lõpetada hageja poolt pakutud viisil. KOSTJA VASTUVÄITED
13. Kostja on hagiavalduse kätte saanud, kuid ei ole ühtegi sisulist vastuväidet kaasomandi jagamise nõudele esitanud. 16.01.2017 avalduse kohaselt palus kostja määrata uus kohtuistungi aeg kostja ja L Ui kaasomandi lõpetamiseks. Kuna eelnev asjaajamine A. Kuninga kui L Ui esindajana ei andnud mitmel põhjusel tulemusi, tegi kostja esimesena ettepaneku kohtuvaidluse alustamiseks. Kostja on vägagi huvitatud kaasomandi kiirest lõpetamisest, kuna on juba 19 aastat olnud sünnitalu kaasomanik (17 aastat koos vend K Uiga, viimased 2 aastat uue kaasomaniku L Uiga). Nende pikkade aastate jooksul on kostja üksinda kodutalu haldamise ja hooldamisega tegelenud, kandnud suurt majanduslikku, füüsilist ja moraalset kahju. Nii tuleb kostjal kõigepealt taastada tervist, seejärel alles õigusabi hankida. Kostja on 13.01 helistanud kaasomanik L ja teinud talle ettepaneku hagi tagasivõtmiseks. Esialgu kostja nõusolekut veel ei saanud. Kostja loodab veel. Kohtumaterjalid jõudsid kostjani kostja haiguse ajal, kostja tutvus sellega juristi (adv Grass) juures alles detsembri lõpul. Teate kohtuistungi kohta (17.01) sai kostja kohtumajast
14. dets
15. a. 02.03.2017 avaldusega kostja teatab, et kostja poolt algatatud kohtumenetlus seoses kaasomandi lõpetamisega ei saa kahjuks toimuda 3.03.
16. a kostja tervisliku olukorra halvenemise tõttu. Kostja loodab taotleda taastusravi X, alustab aga laborianalüüsidega. Kuna kaasomanik L Uit toetab väga jõuline suurettevõtjate esindus A. Kuninga juriidilisel 6 2-16-17260 nõustamisel, läheb kostjal vaja kaasomandi küsimuses kompetentset juristi. Selle leidmine Kuressaares ei ole veel õnnestunud. Kostja loodab siiski parimat. Kõik see võtab omajagu aega. Avaldusele oli lisatud 2.03.2017 perearsti ravilugu. KOHTU SEISUKOHT
17. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Tuvastamist leidis, et pooltele kuulub kaasomandiõiguse alusel võrdsetes ½ suurustes mõttelistes osades Pärnu Maakohtu Kinnistusameti kinnistusregistriossa nr XXXXX kantud U kinnistu J, N ja C külas X vallas Saare maakonnas, mis koosneb kuuest maaüksusest: maaüksus katastritunnusega XXXXXXXXXXX, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%, asukohaga Saaremaa, X vald, J küla, U, pindalaga 19,56 ha; maaüksus katastritunnusega XXXXXXXXXXX, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%, asukohaga Saaremaa, X vald, J küla, U, pindalaga 2953 m2; maaüksus katastritunnusega XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%, asukohaga Saaremaa, X vald, N küla, U, pindalaga 5,67 ha; maaüksus katastritunnusega XXXXXXXXXXX, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%, asukohaga Saaremaa, X vald, J küla, U, pindalaga 4,42 ha; maaüksus katastritunnusega XXXXXXXXXXXX, sihtotstarbega maatulundusmaa 100% asukohaga Saaremaa, X vald, J küla, U, pindalaga 8,74 ha; maaüksus katastritunnusega XXXXXXXXXXX, sihtotstarbega maatulundusmaa 100%, asukohaga Saaremaa, X vald, C küla, U, pindalaga 8,71 ha. Maaüksus tunnusega XXXXXXXXXXX on hoonestatud (ehitisalune pind maaameti kaardiserveri andmetele tuginedes 236 m2, tlk 74), muuhulgas asub maaüksusel ka elamu, mis on kostja elukohaks, avaldustes kohtule on kostja viidanud sünnitalule. Muuhulgas on menetluse käigus toimetatud kostjale aadressil U, J, X vald, Saare maakond kätte menetlusdokumente. Ülejäänud viis kaasomandisse kuuluvat maaüksust ei ole maaameti kaardiserveri andmetele tuginedes /tlk 73-78/ hoonestatud.
18. Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist kinnistu jagamise teel sellisel viisil, et kostja ainuomandisse jäävad kinnisasjad (katastriüksused) katastritunnustega XXXXXXXXXXX ja XXXXXXXXXXX ning hageja ainuomandisse kinnisasjad (katastriüksused) katastritunnustega XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXX, XXXXXXXXXXXja XXXXXXXXXXX. Hageja hinnangul on jagamisel kostja ainuomandisse jääva vara eeldatav väärtus 87 205,00 eurot ning hageja ainuomandisse jääva vara eeldatav väärtus 87601,00 eurot ning hageja on valmis hüvitama teisele kaasomanikule 396 eurot. Kostja on kohtule 16.01.2017 esitatud avalduses väitnud, et on vägagi huvitatud kaasomandi kiirest lõpetamisest, kuna on kinnisasja kaasomanikuna üksinda kinnistu haldamise ja hooldamisega tegeledes kandnud suurt majanduslikku, füüsilist ja moraalset kahju. Kostja ei ole ühtegi vastuväidet kaasomandi jagamise nõudele esitanud. Pooled kaasomandi lõpetamise viisis kokku ei leppinud. Õige on, et

§ 76

lg 1 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist ning

§ 77

lg 1 järgi kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Nimetatud sätte lõike 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 29.09.2010 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine peab toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult 7 2-16-17260 suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. 7. Kohtule ei ole kostja esitanud vastuväiteid hageja poolt ette pandud kaasomandi jagamise viisile. Hagiavalduse väidete kohaselt on kostja väljendanud hagejale soovi poolitada kõik kinnisasjad ning jagada kaasomand alles kinnisasjade poolitamise järgselt, kuid sellesisulist nõuet kohtule esitatud ei ole. Kohtul on

§ 77

lg 2 järgi võimalik valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida pooled on taotlenud hagis või vastuhagis. Antud asjas kuulub kaalumisele kaasomandi lõpetamine selle reaalosadeks jagamise teel. Kuna kostja ei ole omapoolset seisukohta reaalosadeks jagamiseks kohtule esitanud, saab kohus kaaluda üksnes hageja poolt esitatud nõuet. Hageja on seisukohal, et varakogum on võimalik jagada reaalosadena kahte ossa, mis jagatakse kaasomanike vahel. Varakogumi väärtuste vahe on võimalik aga väiksema varakogumi saanule hüvitada rahas. Hageja on esitanud nõude jätta ühe endise kaasomaniku ainuomandisse maaüksus tunnusega XXXXXXXXXXX, mille pindala on 19,56 ha ning XXXXXXXXXXX, mille pindala on 2953 m2 (varakogum I). Hageja hinnangul, arvestades metsa, metsamaa ning elamu väärtust, on eelnimetatud vara hind 87 205,00 eurot. Teise kaasomaniku ainuomandisse jääva vara (maaüksused katastritunnustega XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, pindala 5,67 ha, XXXXXXXXXXX pindala 4,42 ha, XXXXXXXXXXXX, pindala 8,74 ha ja XXXXXXXXXXX, pindala 8,71 ha) eeldatav väärtus on hageja hinnangul arvestades kasvava metsa, metsa- ning põllumajandusmaa hindu kokku 87601,00 eurot (varakogum II). Hageja on esitanud kinnisasja väärtuse tõendamiseks väljavõtte kv.ee müügikuulutustest samaväärsete elamute müügihindade kohta /tlk 7/, väljavõtte Arco Vara hindaja XX artiklist metsamaa hindade kohta /tlk 8/, väljavõtte kv.ee hinnapakkumistest metsamaa müügihindade kohta X vallas /tlk 4/, maa-ameti kaardiserveri väljavõtte /tlk 10/ ja Keskkonnaministri määruse nr 50 alusel koostatud X valla maa väärtuste loetelu tabel II /tlk 10 pöördel – 11/, Domus Kinnisvara artikli põllumaa hinna kohta /tlk 12/, põllumaa müügikuulutuse Z vallas Saaremaal, Maa-ameti rakenduse väljavõte ja maa väärtuse ning viljakustsooni tabel Z valla maade kohta /tlk 15-17/. Kohtul ei ole alust kahelda hageja poolt esitatud tõendites. Kohus leiab, et hageja hinnangud on kooskõlas kohtule esitatud tõenditega kinnisvara hindade kohta ning eeltoodut arvestades on võimalik, et kinnistute tegelikud väärtused vastavad hageja poolt avaldatule. Kostja ei ole hageja poolt esitatud tõenditele vastu vaielnud. Hageja taotleb kaasomandi jagamist reaalosades. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kinnisasjade reaalne poolitamine nõuab maakorraldustoimingute läbiviimist ja rahalisi kulutusi ning ei pruugi olla majanduslikult otstarbekas. Võttes arvesse asjaolu, et kostja on hageja lepingulisele esindajale väljendanud oma huvi jätkata U kinnisasjal (katastritunnusega XXXXXXXXXXX) paikneva elumaja kasutamist, on hageja valmis enda ainuomandisse jätma Vara II nimekirjas loetletud kinnisasjad ja saadava varakogumi II ja kostjale jääva väärtuste vahe (396,00 €) hüvitama kostjale rahas.

1. Kohus leiab, et poolte kaasomandi lõpetamise viisi üle otsustamisel on oluline arvestada, kellele on kaasomand koduks. Vaidlust ei ole, et antud juhul on kaasomandi hulka kuuluval maaüksusel tunnusega XXXXXXXXXXX asuv elamu koduks vaid kostjale. Kaaludes poolte huvisid ja silmas pidades eelkõige õiglust, on põhjendatud jätta kaasomandi jagamisel tekkiv hoonestatud kinnisasi kostjale, kellele see on koduks ja kes on selle parendamiseks kostja esitatud avaldustest nähtuvalt kulutusi teinud. Riigikohus on 9.02.2006 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05 selgitanud, et kaasomandi lõpetamisel viisil, kus asi jääb ühe kaasomaniku ainuomandisse, tuleb tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotuse eest. Õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise väärtuse võimalikult samaaegselt omandi kaotusega. Seejuures tuleb lähtuda 8 2-16-17260 kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Käesoleval juhul on kaasomandis oleva vara kui terviku väärtus hageja hinnangul, lähtudes jagamisel tekkivate varakogumite väärtusest, kokku 174 806 eurot. Hageja on valmis hüvitama kostjale vähem saadu eest hüvituse rahas, summas 396 eurot. Arvestades jagamisel tekkivate varakogumite väärtust, vastavalt 87205 ja 87601 eurot, on kohtu hinnangul 396 eurot õiglane hüvitus vähemsaadu eest. Kuna kohtul puudub võimalus kinnistu väärtust täpselt tuvastada tulenevalt sellest, et sarnase asukoha ning koosseisuga kinnisvara suhtes ei ole toimunud piisavalt müügitehinguid, mis nähtuksid maa-ameti kinnisvarastatistikast /tlk 79/; ning kostja ei ole oma seisukohta kinnisvara väärtuse kohta üldse esitanud, siis lähtub kohus hageja poolt esitatud hinnangust. Hageja nõue lõpetada kaasomand tema taotletud viisil on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Arvestades hagejale kuuluvat mõttelist osa kaasomandist, tuleb hagejal tasuda kostjale 396 eurot.
2. Menetluskulude osas märgib kohus järgmist. Menetluskulude jaotamise üldreegli kohaselt (TsMS § 162 lg 1) kannab menetluskulud see pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega sõltub menetluskulude jaotus praeguses asjas hageja haginõude rahuldamise ulatusest. Kuivõrd käesoleva otsusega on hagi rahuldanud täielikult, peab kostja kandma hageja menetluskulud. 9.
3. Hageja on esitanud kostjalt menetluskulude väljamõistmise taotluse kogusummas 914 eurot /tlk 65/. Hageja on kandnud menetluskulusid järgnevas:
4. Riigilõiv, tasutud hagiavalduse esitamisel 300 eurot;
5. Hageja esindaja õigusabikulud tunnihinnaga 100 eurot, millele lisandub käibemaks (hagiavalduse koostamine 2,0 tundi; kohtuistungiks ettevalmistumine (17.01.2017) – 1,0 tund, esindamine istungil 17.01.17 - 0,25 tundi; kohtuistungiks ettevalmistumine (08.03.17) – 0,5 tundi; esindamine 08.03.17 kohtuistungil – 0,5 tundi; õigusabikulu kokku 4,25 tundi, summa 425 eurot, millele lisandub käibemaks 85 eurot, kõik kokku summas 510 eurot). Hageja ei saa käibemaksu maha arvestada, mistõttu palub menetluskulud välja mõista käibemaksuga summas.
6. Esindaja sõidukulu Tallinn-Kuressaare-Tallinn (17.01.2017 – 52 eurot; 08.03.2017 – 52 eurot) kokku 104 eurot Hageja kinnitab, et kõik menetluskulude nimekirjas märgitud kulud on kantud tsiviilasjas 216-17260 ning palub: Rahaliselt kindlaks määrata ja kostjalt välja mõista hageja menetluskulud järgmiselt:- Riigilõiv 300 eurot; - Õigusabikulu esindamise eest käibemaksuga summas 510 eurot; - Hageja esindaja sõidukulud summas 104 eurot; - Määrata menetluskulude määruses, et kostja on kohustatud menetluskuludelt tasuma viivist VÕS § 113 sätestatud määras kuni kohustuse täieliku täitmiseni. 9.
7. Kohus, hinnates hageja õigusabikulusid, nõustub kohus hageja menetluskulude nimekirjas näidatud kulude koosseisu ja ajakuluga, peab neid vajalikeks ja põhjendatuks. Hageja arvestatud õigusabi tunnihind 100 eurot ei ole kohtu hinnangul ülemäärane. Kuna hageja on taotlenud õigusabikulude väljamõistmist koos viivisega, määrab kohus, et kostja on kohustatud menetluskuludelt tasuma viivist VÕS § 113 sätestatud määras kuni kohustuse täieliku täitmiseni. /allkirjastatud digitaalselt/ Reena Undrest kohtunik 9