Tsiviilasi nr 2-05-17999 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Haide Rimmel Otsuse tegemise aeg ja koht 02.mai 2006.a Jõgeva linn Tsiviilasja number 2-05-17999 Tsiviilasi AS Jõgeva Elamu hagi KxxxxxUxx vastu hooldustasu võlgnevuse nõudes Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja: AS Jõgeva Elamu (registrikood xxxxxxxx, asukoht Betti Alveri 2a Jõgeva linn) esindaja Merike Valgmäe. Kostja: Kxxxx Uxx xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx) Kohtuistungi toimumise aeg (isikukoodxxxxxxxxxxxx, 15.12.2005, 26.01.2006, 23.03.2006, 10.04.2006 RESOLUTSIOON Kohus otsustas: Hagi rahuldada. Mõista välja Kxxxx Uxxxilt AS Jõgeva Elamu kasuks võlgnevus 3400 krooni 90 senti. Kohtukulude jaotus Kohtukulud jätta KxxxxxUxxxx kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid. Edasikaebamise kord 1 Pooled võivad kohtuotsusele esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse tervikuna kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Apellantidel on õigus enne otsuse tervikuna avalikult teatavakstegemist loobuda otsuse peale apellatsioonkaebuse esitamisest. Otsus tehakse tervikuna avalikult teatavaks 18.05.2006.a kell 15.00 Jõgeva kohtumaja kantselei kaudu. Kohus tuvastas: Hageja nõue ja põhjendused Hageja palub kostjalt välja mõista hooldustasu võlgnevus summas 3400.- krooni. Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale kinnistu nr 14185 asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx linn. Eluruumi üldpind on 29 m
- Eluruumi haldamiskulude tasumise ja üldkasutatavate ruumide kasutamise kohta on hageja ja kostja vahel 26.02.1998.a sõlmitud hooldusleping nr
- Elamu xxxxxxxxxxxxxx üldkoosolekutel 14.03.2002.a ja 19.03.2005.a nimetati hageja elamu valitsejaks. Hageja on kostjale iga kuu 10.-daks kuupäevaks väljastanud arved koos eelneva võlgnevuse ära näitamisega. Kostja ei ole igakuuliselt arveid tasunud. 16.09.2005.a saatis hageja kostjale kohustise täitmise nõude, milles paluti kostjal võlgnevus tasuda hiljemalt 01.10.2005.a. Ühtlasi hoiatati kostjat, et võlgnevuse mittetasumisel esitatakse hagiavaldus kohtule hooldustasu võlgnevuse nõudes. Kostja ei ole võlgnevust tasunud. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Vastuväidete kohaselt esitas kostja 04.02.2005.a AS-le Jõgeva Elamu avalduse, milles keeldus hooldustasu maksmisest alates 01.01.2005.a, seega tuleks hooldustasu alates 01.01.2005.a jätta välja mõistmata. Kostja ei ole ka saanud kohustuse täitmise nõuet. Elamu xxxxxxxxxxx üldkoosoleku 19.03.2005.a otsus on kehtetu, kuna selle on allkirjastanud maja esindajana Svetlana Burlakova, kellel puudusid volitused. Kohustatud subjekt pole täitnud hoolduslepingu punkte – üldkoridori remont on teostatud ebakvaliteetselt ja oleks pidanud puudused kõrvaldama. Keldri reovee toru remont on tegemata ja lekkimise oht kõrvaldamata. Prügiveo arvestus on täiesti selgusetu. Kohtuistung Hageja esindaja vastuseks kostja vastusele selgitas, et prügikaste tühjendatakse vastavalt vajadusele – tühjendatakse siis, kui kutsutakse välja; igal nädalal on ka selline ring, kus korjatakse vajadusel suuremaid jäätmeid. Prügiveo arvestus on vastavalt ruutmeetritele, veoauto juht hindab prügi kogust silma järgi. Üldelektrikulud jagatakse kaks korda aastas korteri ruutmeetrite järgi - omanikele esitatakse tasumiseks igas kuus sama summa ja kaks korda aastas tehakse ümberarvestus vastavalt tegelikult kulutatud elektrile. Maja remonttöid teostatakse remondifondi arvelt. Aasta algul esitatakse majaelanikele majanduskava projekt ning arutatakse ja otsustatakse, mida on vaja teha. Suvel tehakse töö võlgu ja aasta lõpus saadakse tasa. Konkreetse töö kohta esialgu püstitatakse ülesanne, hageja umbes hindab, palju maksma läheb. Koridori remont on tehtud kvaliteetselt, kuid majal ei olnud niiskustõket, ükskõik millise kvaliteediga remont oleks rikutud; puudub see niiskustõke, mis pannakse sokli alla. Töö tegi maaler alltöövõtukorras. 2 Kostja kohtuistungil jäi esitatud vastuväidete juurde ja täpsustas neid: Prügiveo summale vaidleb vastu põhjusel, et summa ei saa nii suur olla; elektriarvestusele vaidleb vastu põhjusel, et vale on elektrikulu arvestamine ruutmeetrite pealt; haldusteenuse kuluga ei nõustu põhjusel, et kulu arvestamine ei ole läbipaistev ning on liiga suur; remondikulude maksumusele vaidleb vastu, kuna koridori remont oli ebakvaliteetne ning palju töid on tegemata. Kohtu põhjendused ja järeldused Kohus, olles uurinud ja hinnanud kogutud tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Korteriomandiseaduse (edaspidi KOS) § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde ehitis kuulub. Vastavalt KOS § 13 lg 1 tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused. Kxxxx Uxxxxe kuulub korter asukohaga Jõgeva linnas xxxxxxxxxxxxxxxx. Kostjale kuulub seega elamust xxxxxxxxxxx reaalosana korter nr x ja kaasomandina korteri suurusele vastav mõtteline osa maatükist ja ehitise nendest osadest ning seadmetest, mis ei ole ühegi teise korteriomandi reaalosa esemeks. Asjaõigusseaduse § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sarnane põhimõte on sätestatud ka KOS § 15 lg 1, mille kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole sätestatud teisiti. Hageja on elamu Estakaadi tn 6 valitsejaks nimetatud maja korteriomanike 14.03.2002.a üldkoosoleku otsuse (tl 9) alusel ning 19.03.2005.a üldkoosolekul (tl 10) valiti AS Jõgeva Elamu valitsejaks kuni 31.12.2007.a. Seega on xxxxxxxxxxxxxx maja korteriomanikud sõlminud koosolekul kokkuleppe, et nad annavad maja valitsemise üle AS-le Jõgeva Elamu. Hageja ja kostja vahelisi suhteid ei reguleeri alates valitseja nimetamisest leping, vaid nende õigused ja kohustused tulenevad seadusest ja korteriomanike üldkoosoleku otsustest. Seega ei ole õige, kui kostja hageja nõudele vastu vaieldes viitab asjaolule, et hageja on täitmata jätnud lepingulised kohustused. Valitseja õigused ja kohustused on sätestatud KOS § 21, mille lõike 1 p 1, 2, ja 4 kohaselt on valitseja kohustusteks muuhulgas ka korteriomanike otsuste elluviimine ja kodukorra täitmise eest hoolitsemine; kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalike abinõude rakendamine ja korteriomanike ühiste vahendite valitsemine. Hageja valitsejana on majanduskava koostanud ja esitanud raportina aruanded, millega täitis KOS § 22 temale pandud kohustused. Kirjalikust tõendist nähtuvalt 2004.a majanduskava kohta koostatud raporti ning 2005.a majanduskava on korteriomanikud kinnitanud vastavalt KOS § 22 lg 5 (tl 43). Seega on elamu kaasomandit puudutavad otsused tehtud kaasomanike poolt. Samas nähtub üldkoosoleku protokollide lisaks olevatest osavõtjate nimekirjadest (tl 41 ja 42), et kostja ei ole koosolekutest osa võtnud. Sellega ei ole ta kasutanud oma õigust kaasomandi valitsemises osaleda, sest üldkoosolekul osalemine on korteriomanikele peamine viis rakendada oma valitsemisõigust. Kostja ei ole rahul hageja poolt teostatud koridori remondiga 2004.a. Hageja esindaja seletusest ilmnevalt teostati koridori remont alltöövõtu korras, AS Jõgeva Elamu oli töö tellija. Remonttööde aktiga nr 87561 23.09.2004.a on AS Jõgeva Elamu töö vastu võtnud töö teostajalt (tl 31). Elamu xxxxxxxxxxx korteriomanike üldkoosoleku otsusega 09.03.2005.a on korteriomanikud remonttööd vastu võtnud. Õige ei ole Kxxxx Uxxx väide selles, et üldkoosoleku otsus on kehtetu, kuna selle allkirjastas vastavate volitusteta korteriomanik (tl 43). 25.02.2005.a oli kokku kutsutud üldkoosolek, kus osales alla 51% korteriomanikest ning koosolek oli otsustusvõimetu KOS §-st 19 lg 2 tulenevalt (tl 41). KOS § 19 lg 3 kohaselt kui üldkoosolek KOS § 19 lg 2 kohaselt on otsustusvõimetu, kutsub valitseja kokku uue 3 üldkoosoleku, kes on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Seega on korteriomanikud koridori remonttööd vastu võtnud ning korteriomanikud on hinnanud, et majanduskava selles osas on täidetud. Korteriomanikel on õigus teatada töös esinevatest puudustest, mida Kxxxx Uxx ongi teinud juba enne töö vastuvõtmist 04.07.2005.a (tl 19). Töö üleandja ja vastuvõtja peavad nimetatud küsimuse omavahel lahendama ning kui tulemus ei rahulda, võib kumbki pool pöörduda oma õiguste kaitseks seoses remonttööde kvaliteediga kohtusse. Käesoleval ajal seda tehtud ei ole. Kostja oma vastuväidetes viitas ka sellele, et pole nõus remonditasu maksma, kuna mitmed tööd on tegemata sh. on kelder niiske ja keldris lekib reoveetoru, hageja ei ole sellega täinud oma lepingulisi kohustusi. Kohus märkis eelnevalt, et kostja kohustus tasuda ei tulene lepingust, vaid tuleneb seadusest. Kui kostja ei ole rahul majas tehtavate remonttööde järjekorra suhtes tehtud korteriomanike otsustega, on tal tulenevalt KOS § 15 lg 4 õigus nimetatud otsuseid vaidlustada. Hageja ei ole õige isik, kelle suhtes sellesisulisi pretensioone esitada, kuna hageja täidab valitsejana korteriomanike koosolekul vastu võetud otsuseid ja annab koosolekul oma tegevusest ka aru. Selliste küsimuste otsustamisel on tegemist korteriomanikest kaasomanike vaheliste suhtega. Hageja on kehtestanud halduskulude hinnad (tl 11 ja 12) ja koostanud igal aastal majanduskavad (tl 46 ja 81), milles on näidanud ära eeldatavad kulud ja planeerinud laekumised. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on kinnitatud 2004.a majanduskava täitmine ja vastu võetud 2005.a majanduskava. Hageja esindaja vande all selgitas, et korteriomanikud nimetavad tööd, mida on vaja teostada ning selle alusel koostatakse majanduskava. Seega on kaasomanikud aktsepteerinud hagejale makstava tasu suurust ja nõustunud ka nende kaasomandi valitsemisega kaasnevate kulutuste hüvitamisega hageja poolt pakutud ulatuses. Õige ei ole kostja seisukoht, et korteriomanik ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Nimetatud säte sisaldub KOS § 13 lg
- Kohus leiab, et nimetatud sätet ei ole võimalik käesolevas asjas kohaldada, kuna kostja ei ole millegagi tõendanud, et kulutused, mille hüvitamist hageja nõuab, ei olnud tehtud kaasomandi korrapäraseks korrashoiuks. Kulutused prügivedu, üldelekter - on tööd, mis mida tuleb mõista korrapärase korrashoiuna. Korrapärase korrashoiuna tuleb hinnata ka hageja poolt regulaarse korrashoiu korraldamiseks tehtavaid halduskulusid sh hageja töötajate palgakulu. Hageja ja kostja kirjavahetust arvestab kohus vaid koostoimes muude asjas kogutud tõenditega, kuna kirjades sisalduvaid seisukohti kordasid pooled kohtumenetluses. Kohus jätab tähelepanuta tunnistaja Ründva ütlused, kuna ütlused puudutavad linnatrassi remonti, mis ei ole oluline pooltevahelises õigussuhtes. Kohus jätab tähelepanuta ka tunnistaja Lindpere ütlused, kuna need käsitlevadxxxxxxxxxxxx elamu keldri niiskuse põhjusi, kuid kohus andis juba oma hinnangu sellele, et tööde teostamise järjekorra sh keldri olukorra parendamise üle oleks olnud kostjal korteriomanikuna õigus otsustada. Eeltoodust tulenevalt on kostjal kohustus tasuda hagejale tehtud tööde eest või siis tasuda ettemaksu tööde jaoks, mille tegemise kaasomanikud on valitsejale ülesandeks teinud. Seetõttu on hageja nõue põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Hageja esitas arveid igakuiselt eelmise kuu kohta. VÕS § 76 lg 1 tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kostja ei ole tasunud valitsejale kaasomandi majandamise ja korrashoiu kulutusi ja tema võlgnevus perioodi aprill 2004.a kuni veebruar 2006.a eest oli 3400,9 krooni (tl 7 ja 78). Kuna kostja ei ole täitnud omapoolset kohustust, on hagejal õigus nõuda kohustuse täitmist VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 108 tulenevalt. Hageja nõue tuleb rahuldada koguulatuses. Kohtukulude jaotus 4 TsMS § 162 lg 2 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi rahuldati täies ulatuses, jäävad kohtukulud Kxxxx Uxxx kanda. Kohus otsuse tegemisel juhindub TsMS §-dest 434, 435, 436 lg 1, 2, 3, 4 ja 7, 438, 439, 441 lg 1,
- Haide Rimmel kohtunik 5