1 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Pärnu Maakohus Kohtunik Külli Mõlder Otsuse avalikult teatavaks 26. september 2008 Kuressaare tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number 2-05-17069 Hagi ese AS Mo

§-st 208 lg 1, mille kohaselt peab müüja tegema võimalikuks müüdava asja omandi ülemineku ostjale, ning AÕS §-st 64 1, mille järgi on kinnisomandi üleandmiseks muuhulgas nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping), oli asjaõiguslepingu sõlmimise korraldamine müüja (so kostja) kohustuseks. Kostja ei korraldanud asjaõiguslepingu sõlmimist ise ega ilmunud vaatamata hageja nõudmistele asjaõiguslepingu sõlmimisele ka temale teatavaks tehtud aegadel (1.aprillil 2004 a ja 14.juulil 2004 a) Kuressaare notari Hildegard Truu büroos. Lepingu täitmisest keeldumise põhjuseid kostja hagejale ei avaldanud. 02.10.2004 a esitas hageja kostjale kirjaliku nõude Lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, paludes kostjal ilmuda asjaõiguslepingute sõlmimiseks Tallinna notar Marika Rei büroosse 19.oktoobril 2004 a kell 14.00 (lisa nr 4). Kostja temale teatavaks tehtud ajal notaribüroosse ei ilmunud (lisa nr 5), vaid edastas 18.oktoobril 2004 a hagejale kostja volitatud esindajate S.S. ja V.S. poolt 15.10.2004 a allkirjastatud avalduse Lepingust taganemise kohta (lisad nr 6 ja 7). Kuna Lepingust taganemine kostja poolt oli õigustühine, esitas AS Morten Invest 21.10.2004 a kostjale kirjalikult korduva nõude Lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks, selgitades Lepingust taganemise tühisuse põhjuseid ning paludes kostjal ilmuda asjaõiguslepingute sõlmimiseks Tallinna notar Marika Rei büroosse 28.oktoobril 2004 a kell 14.00 (lisa nr 8). Kostja ei ilmunud notaribüroosse (lisa nr 9), vaid teatas 27.10.2004 a kirjaga hagejale, et loeb Lepingust taganemist kehtivaks ning hageja poolt Lepingu järgi esitatud nõudeid alusetuteks (lisa nr 10). Hageja leiab, et lepingust taganemine kostja poolt on tühine taganemisaluse puudumise tõttu. Hageja osundab, et Leping ei sätestanud lepingust taganemise aluseid.

§ 116

lg 1 kohaselt võib aga lepingupool taganeda lepingust üksnes juhul, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Hageja ei ole aga Lepingust tulenevaid kohustusi millegagi rikkunud. Nagu eespool näidatud, oli asjaõigusleping X kinnistu ja X kinnistu omandi ülekandmiseks hagejale jäänud sõlmimata üksnes kostjast sõltuvatel asjaoludel ning Lepingust taganemine kostja poolt 15.oktoobril 2004 a leidis aset olukorras, kus hageja oli esitanud kostjale nõude ilmuda asjaõiguslepingu sõlmimiseks nelja päeva pärast (so 19.oktoobril 2004 a) notaribüroosse. Vastupidiselt kostja 15.10.2004 a taganemisavalduses märgitule, ei ole hageja rikkunud ka Lepingu p.-s 3 nimetatud kohustusi, so kinnistute müügihinna tasumise kohustust. Taganemisavaldusest ei selgu ja kostja ei ole hagejat ka muul viisil teavitanud, millisel viisil ja millises osas on hageja Lepingu p.-s 3 sätestatud kohustusi kostja arvates rikkunud. Kostja on kinnitanud, et X kinnistu müügihind 14 003 krooni osas ja X kinnistu müügihind 38 813 krooni osas olid kostjale tasutud juba enne Lepingu sõlmimist (Lepingu p.-d 3.1.1.1 ja 3.1.2.1). Müügihinna ülejäänud osa pidi AS Morten Invest tasuma kostja soovil Lepingu p.-des 3.1.1.2 ja 3.1.2.2 fikseeritud suuruses järelmaksetena kaks korda aastas (2. oktoobril ja 2. aprillil) Saare 4 Maavalitsuse kontole ning samaaegselt järelemaksete tasumisega pidi AS Morten Invest tasuma Saare Maavalitsuse kontole ka aasta jooksul tasumisele kuuluvatelt järelmaksu summadelt arvestatud intressi (Lepingu p.-d 3.1.1.3 ja 3.1.2.3). AS Morten Invest on ülalkirjeldatud kohustused nii 2003 a oktoobris, 2004 a aprillis, 2004 a oktoobris ja 2005 a aprillis nõuetekohaselt täitnud. Eeltoodust tulenevalt on hageja seisukohal, et lepingust taganemine kostja poolt oli õigustühine ning seega on Leping käesoleva ajani kehtiv, samuti on kostja rikkunud Lepingut, jättes hagejaga sõlmimata asjaõiguslepingud X kinnistu ja X kinnistu omandi ülekandmiseks hagejale. Eeltoodust tulenevalt ja juhindudes

§ 101lg 1 p.l ja § 108 lg 2, 208 lg 1, AÕS § 64 1, Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1,Ts

ÜS § 68 lg 5 ja TsMS §-st 60 lg 1 Palub hageja:

1. Tuvastada kostja E.M. kohustus sõlmida AS-ga Morten Invest asjaõigusleping Salme vallas Imara külas asuva kinnistu nimetusega X (kantud Saare Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr X) ja Salme vallas Imara külas asuva kinnistu nimetusega X (kantud Saare Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr X) omandi ülekandmiseks, samuti kohustus anda nõusolek AS-i Morten Invest kandmiseks kinnistusraamatusse nimetatud kinnistute omanikuna.
2. Kustutada Saare Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr X teises jaos senine kanne E.M. kohta ning kanda ainuomanikuna sisse aktsiaselts Morten Invest, registrikood 10673131, asukoht Tallinn.
3. Kustutada Saare Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr X teises jaos senine kanne E.M. kohta ning kanda ainuomanikuna sisse aktsiaselts Morten Invest, registrikood 10673131, asukoht Tallinn.
4. Mõista kostjalt välja AS-i Morten Invest poolt kantud kohtukulud.
5. novembril 2005 esitas hageja taotluse E.M. kaasamiseks protsessi kostjana. Kohus rahuldas taotluse määrusega /t.l. 51/. Peale E.M. surma loobus hageja nõudest E. M. ja tema pärijate vastu. Kostja poolt esitatud vastuväidete kummutamiseks on hageja vastanud järgmist: Hageja ei ole lepingust tulenevaid kohustusi millegagi rikkunud. Samuti näitab hageja alljärgnevalt, et kostja ei tasunud 27.01.2005 a Saare Maavalitsusele mitte intressivõlgnevust 2004 aasta eest, nagu kostja on maksekorralduses ekslikult märkinud. Lepingu p.-s 3.1.1.2 leppisid pooled kokku, et 33 314 krooni suuruse osa X kinnistu müügihinnast tasub hageja kostja soovil Saare Maavalitsuse kontole järelmaksetena 15 aasta ja 6 kuu jooksul, kaks korda aastas (02.10 ja 02.04), igakordsete maksetena summas 1042 krooni. Sama sätte kohaselt oli esimese makse tasumise tähtaeg 02.10.2003 a. Lepingu p.3.1.1.3 järgi kohustus hageja lisaks järelmaksusummadele tasuma kostja soovil Saare Maavalitsuse kontole intresse 5 % aastas tasumisele kuuluvatest summadest. Intress kuulus tasumisele 15 aasta ja 6 kuu jooksul, kaks korda aastas (02.10 ja 02.04), igakordsete maksetena summas 51 krooni, kusjuures esimese intressimakse tasumise tähtaeg oli 02.10.2003 a. Lepingu p.-s 3.1.2.2 leppisid pooled kokku, et 190 091 krooni suuruse osa X kinnistu müügihinnast tasub hageja kostja soovil Saare Maavalitsuse kontole järelmaksetena 47 aasta ja 6 kuu jooksul, kaks korda aastas (02.10 ja 02.04 ), igakordsete maksetena summas 1 981 krooni. 5 Sama sätte kohaselt oli esimese makse tasumise tähtaeg 02.10.2003 a. Lepingu p.3.1.2.3 järgi kohustus hageja lisaks järelmaksusummadele tasuma kostja soovil Saare Maavalitsuse kontole intresse 5 % aastas tasumisele kuuluvatest summadest. Intress kuulus tasumisele 47 aasta ja 6 kuu jooksul, kaks korda aastas (02.10 ja 02.04), igakordsete maksetena summas 99 krooni, kusjuures esimese intressimakse tasumise tähtaeg oli 02.10.2003 a. Hageja on kõik eeltoodud kohustused täitnud. AS Morten Invest arvelduskonto väljavõtetest (lisad nr 1-3) nähtuvalt tasus hageja Saare Maavalitsusele :
6. 03.10.2003 a järelmakse ja intressid X kinnistu eest kokku 1 093 krooni (1042 + 51) ning X kinnistu eest kokku 2 080 krooni (1 981 + 99);
7. 31.03.2004 a järelmakse 1042 krooni ja intressid 51 krooni X kinnistu eest ning järelmakse 1 981 krooni, intressid 198 krooni ja viiviseid 50 krooni X kinnistu eest (sellest intress 99 krooni ja sellelt arvestatud viivis 50 krooni oli kostjal enne Lepingu sõlmimist tekkinud võlgnevus, mille tasumiseks hagejal Lepingu järgi kohustus puudus).
8. 01.10.2004 a järelmakse 1042 krooni ja intressid 51 krooni X kinnistu eest ning järelmakse 1 981 krooni ja intressid 99 krooni X kinnistu eest. Seega oli hageja 2004 a oktoobrini (mil kostja hagejapoolsele lepingurikkumisele viidates Müügilepingust taganes) täitnud kohaselt kõik Lepingu p.-st 3 tulenevad kohustused kostja ees järelmaksete ja intresside tasumise osas. Ühtlasi järeldub eeltoodust, et kostja ei maksnud 27.01.2005 a Saare Maavalitsusele mitte 2004 a eest tekkinud intressivõlgnevust, nagu kostja on maksekorralduse selgitusena (ilmselt teadlikult) ekslikult märkinud, vaid temal endal varasemalt (enne Lepingu sõlmimist) tekkinud intressivõlgnevust. Lisaks eeltoodule oli hageja tasunud kostja eest ka makseid, mille tasumise kohustust hagejal Lepingu järgi ei olnud. Nagu eespool märgitud, tasus hageja 31.03.2004 a Saare Maavalitsusele kostjal enne Lepingu sõlmimist tekkinud intressivõlgnevuse ja sellelt arvestatud viivised (lisa nr 2). Lisaks nähtub AS Morten Invest arvelduskonto väljavõtetest (lisad nr 4-9), et hageja tasus kostja eest 2003 a ja 2004 a jooksul ka maamaksu X kinnistu eest summas 858 krooni ja X kinnistu eest summas 2 802 krooni, kokku summas 3 660 krooni. Kokkuvõtlikult nähtub eeltoodust, et hageja täitis kuni 2004 a oktoobrini kohaselt ja täielikult kõik Lepingu p.-st 3 tulenevad kohustused, mistõttu puudus kostjal alus Lepingust taganemiseks ning et kostja 15.10.2004 a taganemisavaldus on õigustühine. Taganemata oma seisukohast, et tema ei ole Lepingu p.-st 3 tulenevaid kohustusi millegagi rikkunud, peab hageja alljärgnevalt vajalikuks näidata ka seda, et kostja poolt viidatud rikkumine (56 krooni suuruse intressi tasumata jätmine) ei oleks ka selle esinemisel saanud olla Lepingust taganemise aluseks. Vastavalt

§-le 116 lg 1 võib lepingust taganeda üksnes siis, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Sama paragrahvi 3.lõike järgi, kui lepingust tulenevad kohustused tuleb täita ositi ja oluline lepingurikkumine leidis aset üksnes mõne kohustuse või kohustuse osa suhtes, võib kahjustatud lepingupool kogu lepingust taganeda üksnes siis, kui tal õigustatult ei ole kohustuse osalise täitmise vastu huvi või kui rikkumine on oluline lepingu kui terviku suhtes. 6

§ 116

lg 4 sätestab, et lepingust taganemine ilma teisele poolele kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Kostja poolt viidatud 56 krooni suuruse summa tasumata jätmist hageja poolt ei saaks kuidagi käsitleda olulise lepingurikkumisena

§ 116

tähenduses - esiteks ei puudutaks see Lepingust tulenevat hageja põhikohustust tasuda kinnistute müügihind, vaid üksnes Lepingu p.-dest 3.1.1.3 ja 3.1.2.3 tulenevat kõrvalkohustust tasuda järelmaksusummadelt intresse. Teiseks moodustaks eelnimetatud summa hageja lepingulistest kohustust äärmiselt ebaolulise osa (ca 0,02 % kinnistute müügihinnast) ning seega oleks meelevaldne väita, et 56 krooni tasumata jätmine oleks oluline Lepingu kui terviku suhtes või et selle tulemusena jääks kostja olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis. Hageja oli 2004 aasta oktoobriks tasunud X kinnistu müügihinnast 17 129 krooni (3 * 1042 + 14 003) ja X kinnistu müügihinnast 44 756 krooni (3 * 1 981 +38 813), maksnud järelmaksusummadelt intresse ning tasunud ca 3 800 krooni ulatuses kostja eest makseid, mille tasumise kohustust hagejal Lepingu järgi ei olnud, mistõttu 56 krooni tasumata jätmine ei oleks saanud anda kostjale mõistlikku põhjust eeldada, et hageja ei täida oma lepingulisi kohustusi ka edaspidi. Lisaks ei ole kostja millegagi põhjendanud ega sisustanud oma väidet, et hageja poolt Saare Maavalitsusele intresside tasumise kohustuse täpne järgimine oli kostja huvi püsimise eelduseks Lepingu täitmise vastu ning, et hageja rikkus kohustust tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Samuti peab hageja vajalikuks märkida, et ta on jätkanud Lepingu p.-st 3 tulenevate kohustuste täitmist ka pärast seda, kui kostja oli teatanud hagejale Lepingust taganemisest (15.10.2004 a). Nähtuvalt AS Morten Invest konto väljavõttest (lisa nr 10) ja maksekorraldusest (lisa nr 11) on hageja tasunud Lepingu p.-s 3 sätestatud järel- ja intressimakseid X kinnistu ja X kinnistu eest Saare Maavalitsusele ka 2005 a aprillis ja oktoobris. Seevastu kostja, kes kohtule esitatud vastuse kohaselt leiab, et Leping ja sellest tulenev hageja kohustus tasuda Saare Maavalitsusele kinnistute eest järel- ja intressimakseid on lõppenud juba 2004 a oktoobris, ei ole ise Saare Maavalitsusele neid makseid tasunud, rääkimata Lepingu alusel saadud summade tagastamisest hagejale. Hageja ei nõustu väitega, et hagejal ei ole õigust nõuda Lepingu täitmist tulenevalt

§-st 108 lg 3, mille kohaselt võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai kohustuse rikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Kostja keeldumine asjaõiguslepingute sõlmimisest sai hagejale teatavaks alles 2004 a juulis. Vastavalt Lepingu p.-le 5.1 pidid pooled sõlmima asjaõiguslepingud kinnistute omandi ülekandmiseks kostjalt hagejale hiljemalt 1 aasta jooksul arvates Lepingu sõlmimisest (so hiljemalt 31.03.2004 a). Pooled leppisid esialgu kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingud Kuressaare notar Hildegard Truu büroos 01.04.2004 a, kuhu mõlemad pooled tehingute tegemiseks ka kohale ilmusid. Asjaõiguslepingud jäid aga sõlmimata tulenevalt notari seisukohast, et vastavalt Kinnisasja omandamise kitsendamise seadusele on kinnistute omandi ülekandmiseks hagejale vajalik Saare maavanema luba (kuigi 01.04.2003 a jõustunud Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse § 7 lg 1 nägi ette, et kui pooled on enne nimetatud seaduse jõustumist sõlminud notariaalselt tõestatud eellepingu kinnisasja võõrandamiseks ja varemkehtinud seaduse kohaselt ei olnud ostjal keelatud kinnisasja omandada, kohaldatakse kinnisasja omandamisele 7 varemkehtinud nõudeid, st hagejal ei olnud kinnistute omandamiseks tegelikult luba vaja). Nimetatud asjaolusid tõendab Kuresaare notar Hildegard Truu 08.10.2004 a kiri (lisa nr 12). Tulenevalt notari seisukohast taotles hageja Saare maavanemalt luba X ja X kinnistute omandamiseks, mis anti hagejale Saare Maavalitsuse 25.06.2004 a korraldusega (lisa nr 13). Lisaks esitasid hageja 14.04.2004 a ja kostja 16.04.2004 a Saare Maavalitsusele taotluse nõusoleku saamiseks kostjal kinnistute erastamisel tekkinud võla ülekandmiseks hagejale (lisad nr 14 ja 15) seoses kinnistute võõrandamisega. Seega astus kostja veel 2004 a aprillis omapoolseid samme Lepingu täitmiseks ning hageja ei teadnud ega pidanudki teadma, et kostja kavatseb hiljem lepingu täitmisest keelduda. Pärast Saare Maavalitsuselt loa saamist kinnistute omandamiseks leppis hageja kokku uue aja asjaõiguslepingute sõlmimiseks Kuressaare notar Hildegard Truu büroos, 14.juulil 2004 a, mida kinnitab notari 08.10.2004 a kiri (lisa nr 12). Alles vahetult enne kokkulepitud tehingute toimumise aega teatas kostja, et ei ole asjaõiguslepingute sõlmimisega nõus, tuues ettekäändeks asjaolu, et Saare maavanem ei olnud andnud nõusolekut kinnistute erastamisel tekkinud kostja võla ülekandmiseks hagejale (kuigi pooled ei olnud Lepingus seda asjaõiguslepingute sõlmimise tingimuseks seadnud). Seega asjaolust, et kostja ei soovi enam Lepingut selles kokkulepitud tingimuste kohaselt täita, sai hageja esmakordselt teada alles 2004 a juuli alguses. Pärast seda pidas hageja kostja esindajatega korduvalt läbirääkimisi, nõudes Lepingu täitmist (seaduse kohaselt ei pea võlausaldaja esitama täitmise nõuet kirjalikult) ning kui need tulemusi ei andnud, esitas hageja 07.10.2004 a kostjale lõpuks ka kirjaliku nõude Lepingu täitmiseks (hagiavalduse lisa nr 4). Eelnevast nähtuvalt on hageja järjekindlalt, alates kostja kohustuse rikkumisest teadasaamisest nõudnud kostjalt Lepingu täitmist. Samuti leiab hageja, et ta ei ole

§ 108

lg 3 alusel kaotanud õigust nõuda Lepingu täitmist isegi juhul, kui ta tõepoolest oleks sellekohase nõude esitanud kostjale esmakordselt alles 07.10.2004 a kirjaga. Ka sellisel juhul oleks nõue esitatud mõistliku aja jooksul - ca 6 kuud pärast Lepingus kokkulepitud asjaõiguslepingute sõlmimise tähtaega ning ca 3 kuud pärast seda, kui kostja keeldumine asjaõiguslepingute sõlmimisest hagejale tegelikult teatavaks sai. Hageja märgib siinkohal, et käesoleval juhul on Lepingu täitmise nõude näol sisuliselt tegemist kinnisomandi üleandmise nõudega ning et TsÜS § 146 lg 5 näeb tehingust tulenevale kinnisomandi üleandmise nõudele ette 10-aastase aegumistähtaja (erinevalt tavapäraselt võlaõiguslike nõuete suhtes kehtivast 3-aastasest aegumistähtajast). Kui seadusandja on ühelt poolt kinnisomandi üleandmise nõudele kehtestanud niivõrd pika aegumistähtaja, siis ei saa asuda seisukohale, et mõistlik aeg selliste nõuete esitamiseks on lühem kui 3 kuud või 6 kuud. Hageja märgib, et kostja väited Lepingu tühisuse kohta on vastuolus kostja varasema käitumisega. Nagu eespool näidatud, astus kostja veel 2004 a aprillis omapoolseid samme Lepingu täitmiseks. 2004 a oktoobris esitas kostja avalduse Lepingust taganemiseks (viidates väidetavatele hagejapoolsetele lepingurikkumistele), pidades seega Lepingut kuni 2004 a oktoobrini kehtivaks. Väite Lepingu tühisuse kohta on kostja esitanud esmakordselt käesolevas tsiviilasjas 10.11.2005 a kohtule esitatud vastuses, seega enam kui 2,5 aastat pärast Lepingu sõlmimist. Kostja väidete kohaselt on Leping vastuolus PKS § 17 lg-tega 1,2 ja 4 ja seega tühine TsÜS § 87 alusel, kuna X kinnistu ja X kinnistu kuuluvad kostja ja tema abikaasa E.M. ühisvara hulka, kuid 8 viimane ei olevat andnud nõusolekut eelnimetatud kinnistute võõrandamiseks hagejale. Esiteks märgib hageja, et kinnistute võõrandamine ilma kostja endise abikaasa E.M. nõusolekuta võiks rikkuda üksnes E.M. õigusi ja huve, mitte aga kostja E.M. huve. Seega ei saaks kostja nimetatud asjaolule tuginedes Lepingu täitmisest vabaneda. Teiseks on kostja väide tema endise abikaasa nõusoleku puudumise kohta ilmselge vale. Tegelikkuses on E.M. andnud kostja E.M.le tagasivõetamatu nõusoleku X kinnistu ja X kinnistu käsutamiseks kõigi tingimustega kostja E.M. äranägemisel. Vastav nõusolek on tõestatud Kuressaare notar Hildegard Truu poolt 01.04.2004 a (lisa nr 16), so päeval, mil pidi toimuma poolte vahel ka asjaõiguslepingute sõlmimine. Seega ei ole Leping vastuolus PKS § 17 lg-tega 1,2 ja 4. Lisaks leiab kostja, et Leping on tühine TsÜS § 86 järgi vastuolu tõttu heade kommetega ja avaliku korraga, kuna Lepingu tingimused olevat vastuolus üldtunnustatud moraalinormide ja õiguse üldpõhimõtetega. Kostja leiab, et Leping on sõlmitud tema jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, kuna selle täitmisega jääks kostja ilma kinnistute omandist, kuid ei saaks vastu sisuliselt mingitki rahaliselt hinnatavat hüve ning lisaks jääks kostjale kinnistute väljaostuvõlg Eesti Vabariigi ees. Kostja märgib, et ta omandas tema kodu ümbritsevad kinnistud erastamise teel temale omandireformialaste õigusaktidega võimaldatud ülisoodsatel tingimustel (madal hind, võimalus tasuda erastamisväärtpaberites, ülimadal intress) ning Lepingu täitmise tulemusena oleks hagejal võimalik kostja arvel rikastuda, kasutades soodustusi, mida omandireformialased õigusaktid hagejale tegelikkuses ette ei näe. Lisaks viitab kostja sellele, et tema puhul on tegemist kõrges eas füüsilise isikuga, hageja puhul on aga tegemist äriühinguga, kelle jaoks on tehingud kinnisvaraga põhikirjaliseks tegevusalaks. Kostja poolt esiletoodud asjaolud ei saa juba iseenesest olla tehingu tühisuse aluseks TsÜS § 86 järgi. Kostja väidab sisuliselt seda, et tema kogenematust ära kasutades on Leping sõlmitud kostja jaoks äärmiselt ebasoodsatel, hageja jaoks aga äärmiselt soodsatel tingimustel. Seega sisuliselt tugineb kostja asjaolule, mis TsÜS § 97 järgi on üheks koosseisuliseks elemendiks raskete asjaolude ärakasutamise mõjul tehtud tehingu tühistamiseks. Riigikohus on kuni 01.07.2002 a kehtinud TsÜS-i sätteid käsitledes korduvalt (16.10.2002 a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-02, 22.10.2002 a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-108-02) märkinud, et nimetatud seaduse § 66 lg 1 (põhiseadusliku korra või heade kommetega vastuolus olev tehing) kohaldamine tuleb kõne alla üksnes neil juhtudel, mis ei ole olemuslikult kaetud sama seaduse §dega 69, 70, 72-74 (näilik tehing, teeseldud tehing, pettuse, sunni või raskete asjaolude kokkusattumise mõjul tehtud tehing), kuid millega on moraalinorme jämedalt eiratud muul põhjusel. Ülalviidatud 16.10.2002 a otsusest tuleneb seejuures üheselt, et tehingu heade kommete vastaseks lugemiseks ei piisa sellest, et tehing on tehtud ühe poole jaoks ebasoodsatel tingimustel, kuna (kuni 01.07.2002 a kehtinud) TsÜS § 74 järgi ei olnud ainuüksi see asjaolu tehingu kehtetuse aluseks, vaid tuvastada tuli ka ühe poole raske olukord lepingu sõlmimisel ja selle ärakasutamine teise poole poolt (otsuse p.l 1). Ei ole mingit põhjust asuda alates 01.07.2002 a kehtiva TsÜS-i tõlgendamisel teistsugusele seisukohale. Kuna nimetatud seaduse § 97 annab füüsilisele isikule võimaluse tühistada tema poolt äärmiselt ebasoodsatel tingimustel tehtud tehing (kui teine pool kasutas tehingu tegemisel ära tema erakorralisi vajadusi, sõltuvussuhet, kogenematust või muid selliseid asjaolusid), ei saa 9 isik TsÜS §-s 97 sätestatud teisi koosseisulisi elemente ning TsÜS §-des 98-99 sätestatud tehingu tühistamise korda ja tähtaegu eirates väita, et tehing on vastuolus heade kommetega ja seega tühine TsÜS § 86 järgi seetõttu, et see on tehtud tema jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. Puudub vaidlus, et kostja ei ole Lepingut TsÜS §-des 98-99 sätestatud korda ja tähtaegu järgides tühistanud. Kostja E.M. puhul on tegemist isikuga, kes tegeleb aktiivselt ettevõtlusega, sh. kinnisvaratehingutega. Elektroonilise kinnistusraamatu andmete (lisad nr 17-18) kohaselt E.M. omab või on omanud kokku 38 kinnistut. Äriregistri andmete väljatrükkidest (lisad nr 19-25) nähtub lisaks, et E.M. tegutseb füüsilisest isikust ettevõtjana 5 erineva ettevõtte (X talu. X talu. X talu, X talu ja X talu) kaudu ning on lisaks AS-i X nõukogu liikmeks ja X OÜ ainuosanikuks. Sellest järelduvalt ei ole kostja puhul tegemist kinnisvaratehingutes kogenematu isikuga ning puudub alus väita, et Leping on sõlmitud ebavõrdsete poolte vahel, nagu kostja ilmselt on soovinud näidata. Kostja poolt kohtule esitatud vastuse kohaselt on tema elukohaks Tallinn X X-X. Ka ülalviidatud äriregistri andmete väljatrükkide kohaselt elab kostja Tallinnas. Seega on ekslik kostja väide, nagu oleks X kinnistuja X kinnistu puhul tegemist tema kodu ümbritsevate maadega. Kostja oli Lepingu sõlmimise ajal hagejaga tihedalt seotud. Nähtuvalt hageja registriandmete väljatrükist (lisa nr 26) oli hageja üheks aktsionäriks Lepingu sõlmimise ajal X OÜ, kelle ainuosanikuks oli X OÜ (lisa nr 27). Viimase asutajaks ja ainuosanikuks oli omakorda kostja E.M. (lisa nr 25). Seega Lepingu sõlmimise aial oli kostja E.M. X OÜ ja X OÜ kaudu hageja üheks aktsionäriks. Hageja üheks juhatuse liikmeks oli Lepingu sõlmimise ajal M. T. (lisa nr 26), kes on ka X OÜ ja Quattro Grupp OÜ juhatajaks (lisad nr 25 ja 27). Hageja nõukogu liikmeteks olid Lepingu sõlmimise ajal O. S. ja A. S., kes on kostja tütarde S.S. ja V.S. abikaasad, hiljem aga kostja tütred S. S. ja V. S. (lisa nr 26). Nimetatud isikud on esindanud kostjat ka vaidluses hagejaga Lepingu täitmise üle – V. S. ja S. S. on kostja esindajatena allkirjastanud 15.10.2004 a avalduse Lepingust taganemise kohta (hagiavalduse lisa nr 6). Eeltoodud asjaolud kinnitavad hageja arvates üheselt, et kumbki pooltest ei taotlenud Lepingu sõlmimisel mingite ebamoraalsete eesmärkide saavutamist ning et hageja eesmärgiks Lepingu sõlmimisel ei saanud olla kostja kahjustamine ega rikastumine tema arvel. Meelevaldsed on kostja väited, mille kohaselt ei saaks ta Lepingu täitmise korral hagejalt kinnistute eest mingitki rahaliselt hinnatavat hüve. Kostja on Lepingu p.-des 3.1.1.1 ja 3.1.2.1 kinnitanud, et X kinnistu müügihinnast 14 003 krooni ja X kinnistu müügihinnast 38 813 krooni oli temale hageja poolt tasutud juba enne Lepingu sõlmimist. Nagu eespool näidatud, on hageja alates Lepingu sõlmimisest tasunud kostja eest ka kinnistute erastamisel tekkinud võlga ja sellelt arvestatud intresse, samuti kinnistutelt tasumisele kuuluvat maamaksu. Samuti on meelevaldne kostja väide, nagu jääks kostjal kinnistute erastamisel tekkinud võlg Lepingu täitmisel kostja kanda. Hageja on eespool näidanud, et alates Lepingu sõlmimisest on ta tasunud nimetatud erastamisvõlga ja sellelt arvestatud intresse kostja eest ning vastavalt Lepingu p.-dele 3.1.1.2 ja 3.2.2.2 on hageja kohustunud seda tegema ka edaspidi. Samuti on mõlemad pooled taotlenud Saare maavanemalt nõusolekut kostja erastamisvõla ülekandmiseks hagejale (lisad nr 14-15), mille saamist on senini takistanud üksnes asjaolu, et kostja ei ole andnud hagejale üle omandit kinnistutele. 10 Asjakohatu ja põhjendamatu on kostja väide, nagu saaks hageja Lepingu täitmise korral kasutada soodustusi, mida omandireformialased õigusaktid hagejale tegelikkuses ette ei näe. Esiteks on hageja viidanud võimalusele tasuda kinnistute eest erastamisväärtpaberitega (EVP-des), kuid hageja arvelduskonto väljavõtete (lisad nr 1-3, 10-11) kohaselt on hageja kõik järel- ja intressimaksed tasunud Saare Maavalitsusele rahas. Kuna erastamisseaduse § 29 kohaselt saab EVP-sid kasutada üksnes kuni 01.07.2006 a, on välistatud EVP-de kasutamine hageja poolt ka tulevikus. Pealegi on EVP-krooni väärtus alates 2003 a aastast kuni käesoleva ajani olnud sisuliselt võrdne EEK-ga, mistõttu ei annaks EVP-des tasumine hagejale ka mingit märkimisväärset soodustust. Ka 5%-list intressi, mida hageja vastavalt Lepingu tingimustele on kohustatud Saare Maavalitsusele tasuma, ei saa käesoleval ajal krediidiasutuste poolt pakutavaid laenutingimusi arvestades pidada turutingimustest oluliselt soodsamaks. Kokkuvõtlikult leiab hageja, et kostja E.M. väited Lepingu vastuolu kohta heade kommetega ja avaliku korraga on paljasõnalised ja meelevaldsed. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt olid hageja ja kostja vabad Lepingu tingimustes kokku leppima. Ilmselgelt puudub alus väita, et hageja oleks kostja kogenematust või muid asjaolusid ära kasutades sundinud kostjale peale äärmiselt ebasoodsa tehingu. Kostja on ettevõtlusega, sh kinnisvaratehingutega aktiivselt tegelev isik, kes oli Lepingu sõlmimise hetkel (äriühingute kaudu) üheks hageja aktsionäriks ning tema lähikondsed kuulusid hageja juhtorganite koosseisu. Praeguseks on kostja ja tema lähikondsed hageja aktsionäride ja juhtorganite liikmete hulgast lahkunud ning see ongi ilmselt tegelikuks põhjuseks, miks kostja püüab Lepingu täitmist igasugustel ettekäänetel vältida. Hageja hinnangul on kostja õiguslik positsioon Müügilepingu tühisuse küsimuses muutunud tulenevalt 23.05.2006 a seisukohtades avaldatust ebaselgeks. Nimelt väitis kostja 10.11.2005 a maakohtule esitatud vastuses (p.3), et Müügileping on tühine TsÜS § 86 järgi vastuolu tõttu heade kommetega ja avaliku korraga, kuna Müügilepingu tingimused olid vastuolus üldtunnustatud moraalinormide ja õiguse üldpõhimõtetega. Täpsemalt väitis kostja, et hageja on tema kogenematust ära kasutades sõlminud Müügilepingu enda jaoks äärmiselt soodsatel, kostja jaoks aga äärmiselt ebasoodsatel tingimustel. 23.05.2006 a seisukohtades möönab aga kostja, et ta oli Müügilepingu sõlmimise ajal hageja aktsionäriks OÜ X ja OÜ X kaudu ning et kinnistutelt tulu teenimiseks kavatses ta need üle anda hagejale, milleks sõlmiski Müügilepingu. Kostja ei eita, et Müügilepingu sõlmimise ja osalise täitmise ajal kuulusid hageja juhtorganitesse kostjale lähedased isikud (M. T., O. S., A. S., S. S. ja V. S.). Müügilepingu tühisuse küsimust ei ole kostja 23.05.2006 a seisukohtades enam puudutanud, vaid on asunud väitma, et Müügilepingu täitmise nõude esitamine hageja poolt on lubamatu, kuna 2004 a suvel olevat pooled saavutanud kokkuleppe selle kohta, et kinnistud jäävad kostjale ning, et hagejal ei ole nende suhtes mingeid õigusi. Eeltoodust jääb selgusetuks, kas kostja on 10.11.2005 a vastuses esitatud väitest Müügilepingu tühisuse kohta loobunud või on kostja 23.05.2006 a seisukohtades esitanud alternatiivse vastuväite, millele peaks kohus andma hinnangu juhul, kui ta kostja varasemate vastuväidetega Müügilepingu tühisuse osas ei nõustu. 11 Kostja väidab 23.05.2006 a seisukohtade p.-s 1, et 2004 a suvel toimusid T.M. ja OÜ X vahel läbirääkimised viimasele kuuluvate hageja aktsiate võõrandamiseks, mille käigus jõuti aktsiate võõrandamises kokkuleppele tingimusel, et X ja X kinnistud jäävad kostjale ning hagejal ei ole nimetatud kinnistute suhtes mingeid õigusi. Selline väide on ekslik - hageja kinnitab, et sellist kokkulepet ei ole hageja ja kostja vahel kunagi mistahes vormis sõlmitud. Läbirääkimised OÜ X osaluse müügi üle hagejaga 2004 a suvel tõepoolest toimusid, kuid läbirääkimised algasid vahetult pärast seda, kui kostja ei ilmunud 14.07.2004 a asjaõiguslepingute sõlmimiseks Kuressaare notar Hildegard Truu büroosse. Seega on ekslik kostja väide, nagu jäänuks asjaõiguslepingud 14.07.2004 a sõlmimata seetõttu, et pooled olid jõudnud kokkuleppele kinnistute jätmises kostjale. 14.07.2004 a toimunud läbirääkimistel Kuresaares osalesid O. S. ja A. S. (hageja aktsionäri OÜ X esindajatena), T.M. (aktsiaid omandada soovinud OÜ X juhatuse liige ning hageja teise aktsionäri OÜ X juhatuse liige) ning T. S. (OÜ X juhatuse liige, kes oli ühtlasi ka hageja juhatuse liikmeks). Veel viibis 14.07.2004 a toimunud läbirääkimistel P. S. Hiljem toimusid läbirääkimised telefonitsi T.M., T. S., A. S. ja O. S. vahel, mille tulemusena jõutigi kokkuleppele OÜ-le X kuulunud hageja aktsiate müügis OÜ-le X, mitte OÜ-le X, nagu väidab kostja (lisa nr 1). Hageja teine juhatuse liige M.T. läbirääkimistel ei osalenud ning kuna tollal äriregistrisse kantud esindusõiguse piirangu kohaselt võisid hagejat esindada vaid 2 juhatuse liiget ühiselt (hageja 16.12.2005 a vastuse lisa 26), siis järelikult ei olnud hageja läbirääkimistel esindatud. Samuti ei avaldanud O. S. ja A. S. läbirääkimiste käigus, et nad esindaksid lisaks OÜ-le X ka kostjat E.M.'d. Seega OÜ X osaluse müügi üle peetud läbirääkimistel ei osalenud ei hageja ega kostja, mistõttu ei saanud läbirääkimistest sündida ka mingeid kokkuleppeid nende vahel. Kokkulepe selle kohta, et X ja X kinnistud jäävad kostjale ning hageja loobub kõikidest õigustest nimetatud kinnistute suhtes, tähendanuks sisuliselt Müügilepingu lõpetamist, mis nägi ette kostja kohustuse kinnistud müüa ning hageja õiguse ja kohustuse need osta. Kostja väidetest järelduvalt sõlmiti sellekohane kokkulepe suulises vormis (vähemalt ei ole kostja esitanud ühtegi kirjalikku dokumenti sellise kokkuleppe kohta). TsÜS § 77 lg 3 kohaselt saab seadusega ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. AÕS § 119 lg 1 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. Seadusest ei tulene, et sellist lepingut võiks muuta või lõpetada suulises vormis. Seega pidanuks Müügilepingu lõpetamise kokkulepe olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 järgi on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Järelikult isegi juhul, kui hageja ja kostja oleks saavutanud suulise kokkuleppe selle kohta, et X ja X kinnistud jäävad kostjale, oleks vastav kokkulepe tühine. Sellest, et Müügilepingu lõpetamisele suunatud kokkulepped peavad olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, oli kahtluseta teadlik ka kostja kui kinnisvaratehingutes kogenud isik (hageja 16.12.2005 a vastuse lisad 17-23). Seda kinnitab ka asjaolu, et Müügilepingust taganemise avalduse esitas kostja 15.10.2004 a notariaalselt tõestatud vormis. Vaatamata 12 sellele, et kostja väidete kohaselt saavutati kokkulepe Müügilepingu lõpetamise kohta suuliselt juba ligemale 2 aastat tagasi (2004 a suvel), ei ole kostja teinud hagejale kunagi ettepanekut sellise kokkuleppe notariaalseks tõestamiseks. Müügilepingu p.5 alusel kanti nii X kui X kinnistu kohta kinnistusraamatusse omandiõiguse ülekandmise nõuet tagavad eelmärked hageja kasuks. Kostja kui kinnisvaratehingutes kogenud isik pidi olema kahtluseta teadlik, et viidatud eelmärked takistavad temal kinnistute edasist käsutamist (AÕS § 63 lg 1 p.3). Seetõttu on iseenesest mõistetav, et kui pooled oleksid tõepoolest saavutanud kokkuleppe Müügilepingu lõpetamise osas, oleks kostja taotlenud hagejalt nõusolekut eelmärgete kustutamiseks kinnistusraamatust (AÕS § 63 lg 8). Ka seda ei ole kostja kunagi teinud. Kui pooled oleksid 2004 a suvel kokku leppinud, et vaidlusalused kinnistud jäävad kostjale ning hagejal ei ole nende suhtes õigusi, ei oleks hagejal mõistetavalt olnud mingit põhjust jätkata Müügilepingu täitmist (so tasuda kostja eest Saare Maavalitsusele kinnistute väljaostumakseid ja intresse) ning tasuda kostja eest maamaksu. Teades, et kinnistud jäävad temale, oleks nimetatud makseid hakanud kindlasti tasuma kostja ise. Ometi on käesoleva ajani tasunud kinnistute väljaostumakseid ja kinnistute eest maamaksu just hageja (hageja 16.12.2005 a vastuse lisad 3,8-11), mitte kostja. Samuti on iseenesest mõistetav, et kokkuleppe saavutamisel Müügilepingu lõpetamise üle oleksid pooled lahendanud ka Müügilepingu tagasitäitmise küsimuse, so hageja poolt kostjale tasutud kinnistute müügihinna tagastamise küsimuse. Pooled ei ole seda teinud, hageja ei ole kunagi nõudnud kostjalt juba tasutud kinnistute müügihinna tagastamist ning kostja ei ole saadud müügihinda ka tagastanud. Kõik ülaltoodud asjaolud kogumis kinnitavad üheselt, et mingit kokkulepet selle kohta, et X ja X kinnistud jäävad kostjale ning et hagejal ei ole nimetatud kinnistute suhtes mingeid õigusi, ei ole poolte vahel kunagi saavutatud. Vaatamata sellele, et vastav kokkulepe saavutati kostja väidete kohaselt juba 2004 a suvel. Alates samast ajast on pooled vaielnud ka Müügilepingu täitmise üle kui kostja varem (so enne 23.05.2006 a seisukohtade esitamist) sellise kokkuleppe olemasolule viidanud, sh ei teinud kostja seda 15.10.2004 a avalduses Müügilepingust taganemise kohta. Kostja väidete kohaselt oleks olnud elementaarse majandusloogikaga vastuolus see, kui OÜ X oleks oma 50%-lise osaluse hagejas, kelle omakapital oli 31.12.2004 a seisuga 4 351 390 krooni, võõrandanud 2,25 miljoni krooni eest juhul, kui pärast osaluse võõrandamist tulnuks kostjal hagejale üle kanda ka omand kinnistutele, mille turuväärtuseks oli 7 miljonit krooni. Hagejale ei ole teada, millistest kaalutlustest lähtudes OÜ X sellise müügihinnaga nõustus (nt võis põhjuseks olla vajadus saada kiiresti vahendeid muude äriprojektide finantseerimiseks). Samuti on kostja jätnud tähelepanuta, et kinnistute väärtus kajastus hageja bilansis kinnisvarainvesteeringute all (2004 a bilansi kohaselt 23,6 miljonit krooni) ja sellest tulenevalt ka hageja omakapitali suuruses ning et samas oli hagejal 19,6 miljoni krooni ulatuses kohustusi (2004 a bilansi järgi). Kostja väidete kohaselt puudub hagejal õigus kohaldada õiguskaitsevahendeid ja nõuda Müügilepingu täitmist, kuna Müügilepingu rikkumine olevat saanud aset leida vaid 13 asjaõiguslepingute sõlmimiseks ettenähtud tähtaja jooksul (kuni 31.03.2004 a) ning puuduvat vaidlus, et selle tähtaja jooksul kostja lepingut ei rikkunud. Alternatiivselt leiab kostja, et isegi kui ta rikkus Müügilepingut, ei esitanud hageja täitmisnõuet mõistliku aja jooksul lepingurikkumisest teadasaamisest. Kostja selline käsitlus ei põhine faktilistel asjaoludel ega seadusel, hageja seisukohti on aga kostja käsitlenud meelevaldselt. Vastavalt Müügilepingu p.-le 5.1 pidid pooled sõlmima asjaõiguslepingud kinnistute omandi üleandmiseks hiljemalt 31.03.2004 a.

§ 82

lg 2 järgi, kui kohustuse täitmiseks on ette nähtud tähtaeg või see on määratletav lepingu alusel, tuleb kohustus täita selle tähtaja kestel. Seega ei oleks kostja Müügilepingut rikkunud, kui ta oleks asjaõiguslepingud hagejaga sõlminud 31.03.2004 a ning ekslik on kostja väide, nagu oleks temapoolne Müügilepingu rikkumine saanud aset leida üksnes asjaõiguslepingute sõlmimiseks ettenähtud tähtaja jooksul. Esialgse hagiavalduse p.-s 1.3 on hageja põhjendanud, et asjaõiguslepingute sõlmimise korraldamine oli kostja kohustuseks. Sellele ei ole kostja vastu vaielnud ning samas ei ole kostja väitnud, et ta oleks eelnimetatud kohustuse täitnud ning et hageja oleks asjaõiguslepingute sõlmimisest kõrvale hoidunud. Kostjal ei olnud õiguslikku alust asjaõiguslepingute sõlmimisest keelduda, kuna hageja oli kõik omapoolsed lepingulised kohustused täitnud (hageja 16.12.2005 a vastuse p.1.1). Seega jäid asjaõiguslepingud selleks ettenähtud tähtaja jooksul sõlmimata üksnes kostjast sõltuvatel asjaoludel, mis ongi käsitletav kostjapoolse Müügilepingu rikkumisena. Eeltoodust tulenevalt on meelevaldne kostja 23.05.2006 a seisukohtade p.-des 2 ja 4 väljendatud seisukoht, nagu ei oleks hageja väitnud, et kostja oleks enne 2004 a juulit Müügilepingut rikkunud ning et hageja ei ole esitanud vastuväiteid Müügilepingust taganemisele kostja poolt Müügilepingu p.5.1 rikkumise tõttu. Hageja on juba esialgse hagiavalduse p.-des 1.3 ja 1.5 rõhutanud, et asjaõiguslepingud jäid selleks ettenähtud tähtaja jooksul sõlmimata üksnes kostjast sõltuvatel asjaoludel, millega kostja rikkus Müügilepingut, ning et hageja ei ole Müügilepingu p.5.1 rikkunud ja seetõttu puudus kostjal alus lepingust taganemiseks. Seadusel ega Müügilepingu sätetel ei põhine kostja käsitlus, et kuna asjaõiguslepingud jäid kokkulepitud tähtajaks sõlmimata, ei olegi hagejal enam õigust nõuda Müügilepingu täitmist (analoogselt võiks väita, et laenuandja ei saa nõuda laenusaajalt laenu tagastamist, kui laenusaaja ei ole seda tagastanud kokkulepitud tähtaja jooksul). Vastupidi - seaduse kohaselt tekib võlausaldajal võimalus õiguskaitsevahendite kohaldamiseks (sh lepingu täitmise nõude esitamiseks) alles siis, kui võlgnik ei ole oma kohustust ettenähtud tähtaja jooksul täitnud.

§ 82

lg 7 teise lause kohaselt saab võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumist. Seega käesoleval juhul sai hageja esitada kostjale lepingu täitmise nõude kõige varasemalt 01.04.2004 a, mida hageja ka tegi, kuivõrd selleks päevaks kutsus hageja kostja asjaõiguslepingute sõlmimiseks notar Hildegard Truu büroosse. Hageja on nõudnud kostjalt Müügilepingu täitmist pidevalt ka pärast seda - pärast Saare Maavalitsuselt kinnistute omandamise loa saamist kutsus hageja kostja uuesti asjaõiguslepingute sõlmimiseks notaribüroosse (14.07.2004 a) ning pidas seejärel kostja esindajatega korduvalt läbirääkimisi, nõudes Müügilepingu täitmist ning kui need tulemusi ei 14 andnud, esitas 2004 a oktoobris kostjale ka kirjaliku nõude Müügilepingu täitmiseks. Eelnevast tulenevalt ei saa kuidagi asuda seisukohale, et hageja ei ole nõudnud Müügilepingu täitmist mõistliku aja jooksul - ka kostja kutsumist 01.04.2004 a ja 14.07.2004 a notaribüroosse asjaõiguslepingute sõlmimiseks saab käsitleda hagejapoolse lepingu täitmise nõudena. Samas leiab hageja jätkuvalt, et ka juhul, kui ta oleks tõepoolest esitanud lepingu täitmise nõude esmakordselt alles 07.10.2004 a kirjaga, oleks nõue esitatud ikkagi mõistliku aja jooksul (hageja 16.12.2005 a vastuse p.2). Lisaks peab hageja vajalikuks osundada kostja käsitluse vastuolulisele. Nimelt sama põhimõte, mis täitmisnõude osas on kehtestatud

§-ga 108 lg 3 (võlausaldaja saab nõuda kohustuse täitmist üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai kohustuse rikkumisest teada või pidi teada saama), on lepingust taganemise osas kehtestatud

§-ga 118 p.l (taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab lepingust taganemise õiguse, kui ta ei tee taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi teada saama). Hageja esitas kirjaliku lepingu täitmise nõude kostjale 07.10.2004 a, kostja esitas hagejale avalduse lepingust taganemise kohta 15.10.2004 a. Ometi leiab kostja, et hagejapoolne lepingu täitmise nõue (mis oli ajaliselt varasem) ei ole esitatud mõistliku aja jooksul, kostjapoolne lepingust taganemise avaldus seda aga on. Kostja on 23.05.2006 a seisukohtades põhjendamatult samastanud Müügilepingu rikkumise kostja poolt ja kostja keeldumise Müügilepingu täitmisest üldse. Nagu eespool näidatud, rikkus kostja Müügilepingut juba sellega, et ei sõlminud asjaõiguslepinguid selleks ettenähtud tähtaja jooksul (kuni 31.03.2004 a). Samas näitas kostja oma esialgse tegevusega pärast lepingurikkumise aset leidmist, et ta soovib Müügilepingut (olgugi et hilinenult) siiski täita kostja ilmus asjaõiguslepingute sõlmimiseks 01.04.2004 a notaribüroosse ning esitas koos hagejaga 16.04.2004 a Saare Maavalitsusele taotluse kinnistute väljaostuvõla ülekandmiseks hagejale. Seega 2004 a juulis (14.07.2004 a kokkulepitud tehingu ärajäämisel) sai hageja teada sellest, et kostja ei soovi Müügilepingut üldse täita. Hageja pidas

2. 2006 vajalikuks täpsustada E.M. vastu esitatud nõudeid ka tulenevalt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi seisukohast 22.06.2006 a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-63-06 (otsuse p.13). Järelduvalt Riigikohtu poolt selles asjas antud tõlgendusest ei saa kohus käesolevas asjas AÕS § 641 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel asuda ise tegema otsust kinnistusraamatu kannete muutmise kohta, kuna kohtuotsusega saab asendada üksnes kostjate nõusoleku kinnisomandi ülekandmiseks ja kinnistusraamatu kannete muutmiseks, kuid selline kohtulahend ei asenda teisi võimalikke tahteavaldusi, mis on kinnistusraamatusse kande tegemiseks vajalikud, esmajoones hageja enese tahteavaldust enda omanikuna sissekandmiseks. Sellest tulenevad nõude täpsustused on esitatud allpool. Hageja rõhutab siinkohal, et tegemist ei ole hagi eseme muutmisega või nõuetest osalise loobumisega, vaid nõude õige kvalifitseerimise küsimusega, mida kohus peaks tegema ise sõltumata hageja poolt nõudele antud kvalifikatsioonist (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22.06.2006 a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-63-06 p.12). Vahetult enne käesolevas asjas 30.augustiks 2006 a määratud kohtuistungit sai hageja kinnistusraamatu andmetega tutvudes teada, et 12.07.2006 a sõlmitud asjaõiguslepingute alusel on kostja E.M. omandõiguse X ja X kinnistutele kandnud üle M.V.'le ning et mõlemad eelnimetatud kinnistud on koormatud ühishüpoteegiga E.M. kasuks, hüpoteegisummaga 2 250 15 000 krooni. Vastavad kanded on tehtud kinnistusraamatusse 17.08.2006 a. TsMS § 207 lg 1 kohaselt võib hagi esitada ühiselt mitme kostja vastu. Vastavalt TsMS § 370 võib hageja ühes hagis esitada kostja vastu mitu erinevat nõuet ja neid võib koos menetleda, kui kõik esitatud nõuded alluvad menetlevale kohtule ja lubatud on sama menetluse liik. TsMS § 376 lg 1 järgi on hagejal õigus kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus muuta hagi alust või eset või suurendada nõuet, esitades selle kohta avalduse. Vastavalt TsMS § 208 lg 2, kui hageja leiab, et hagi ei ole esitatud kõigi isikute vastu, kes on vaidlustatud õigussuhte osalised, võib kohus hageja taotlusel kuni kohtuliku arutamise lõppemiseni esimese astme kohtus kaasata kostjana ka need isikud. Kuna hageja eesmärgiks käesolevas kohtuasjas on saavutada kohtulahend, mille alusel oleks hagejal võimalik saada eelviidatud kinnistute omanikuks sellises õiguslikus staatuses, nagu need kinnistud E.M.'ga 31.03.2003 a sõlmitud lepingu alusel hageja omandisse anda tuli, ilma et selleks oleks pärast kohtulahendi jõustumist vaja teha täiendavaid täitetoiminguid või taotleda teistelt isikult tahteavalduste andmist, esitab hageja täiendava nõude E.M. vastu nõusoleku saamiseks kinnistusraamatusse kantud ühishüpoteegi kustutamiseks (allpool p.4.). Samuti taotles hageja M.V. kaasamist käesoleva asja menetlusse kostjana ning esitama nimetatud isiku vastu nõude nõusoleku saamiseks tema kustutamiseks kinnistusraamatust X ja X kinnistute omanikuna (allpool p.3) Nagu hageja on kohtule 13.09.2005 a esitatud hagiavalduses ning 16.12.2005 a ja 29.05.2006 a esitatud vastustes põhjendanud, on hagejal võlaõiguslik nõue E.M. vastu X ja X kinnistute omandi ülekandmiseks, tulenevalt poolte vahel 31.03.2003 a sõlmitud lepingust ning

§-dest 208 lg 1 ja 108 lg 2. Hageja on jätkuvalt seisukohal, et nimetatud leping on käesoleva ajani kehtiv ning kostjate väited nimetatud lepingu tühisuse, E.M. poolt lepingust taganemise seaduslikkuse ja hageja täitmisnõude lubamatuse kohta on alusetud. Hageja jääb seejuures kõigi hagi alusena esitatud asjaolude juurde, mis on välja toodud eelpool nimetatud menetlusdokumentides. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 22.06.2006 a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-63-06 (otsuse p.13) märkinud, et "AÕS § 64 1 järgi on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kostja nõusoleku kinnisomandi tagasikandmiseks ja kinnistusraamatu kande muutmiseks saab TsÜS § 68 lg 5 järgi asendada kohtuotsusega. Seega saaks hagi rahuldava kohtuotsuse resolutsiooniga lugeda kostja omanikukande muutmisega nõustunuks. Kostja nõusolekut asendav kohtulahend ei asenda teisi võimalikke tahteavaldusi, mis on kinnistusraamatusse kande tegemiseks vajalikud, esmajoones hageja enese tahteavaldust enda omanikuna sissekandmiseks. Sisuliselt sama on Riigikohus leidnud 01.12.2005 a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05 (otsuse p.18). Sellest tulenevalt asus Riigikohus eelviidatud asjades seisukohale, et kohus ei saa AÕS § 64 1 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel asuda ise tegema otsust kinnistusraamatu kannete muutmise kohta. Samuti järeldub Riigikohtu seisukohtadest, et kohus ei pea kohtulahendi resolutsioonis eraldi tuvastama kostjate kohustust asjaõiguslepingute sõlmimiseks, vaid piisab sellest, kui kohtuotsuse resolutsiooniga loetakse kostjad nõustunuks omanikukande muutmisega kinnistusraamatus. Hagi täiendamise ajaks olid X ja X kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse kantud M.V. vastavalt 12.07.2006 a sõlmitud asjaõiguslepingutele (lisad nr 1 ja 2). Samas põhjendab hageja allpool, et kinnistute käsutamine E.M. poolt M.V. kasuks on AÕS 63 lg 3 alusel tühine ja kinnistusraamatu kanded M.V. kui kinnistute omaniku kohta on seetõttu AÕS § 65 lg 1 tähenduses ebaõiged. Seega on kinnistute tegelikuks omanikuks jätkuvalt E.M., kelle suhtes on 16 hagejal lepingu täitmise nõue

§ 108

lg 2 järgi omandi ülekandmiseks ning kellelt on hagejal vaja seetõttu ka nõusolekut enda kandmiseks kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna (vt Riigikohtu 20.06.2006 a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 p.25 ja 28). Käesoleval hetkel on kinnisasjade omanikuna kantud kinnistusraamatusse M.V.. Seega on nimetatud isik nii kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kui AÕS § 65 lg 1 kohaselt puudutatud isikuks, kelle nõusolekut on samuti vaja hageja kandmiseks kinnistusregistrisse omanikuna. Kuna kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna on kantud M.V., leiab hageja, et M.V. on kohustatud sellekohase nõusoleku andma, tulenevalt alljärgnevast. Kostja E.M. on sõlminud asjaõiguslepingud kinnistute omandi üleandmiseks M.V.'le 12.07.2006 a ning M.V. on kantud kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna 17.08.2006 a, seega pärast seda, kui mõlema kinnistu osas oli kinnistusraamatusse kantud omandiõiguse üleandmist tagav eelmärge hageja kasuks (05.08.2003 a). AÕS § 63 lg 3 järgi on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. On ilmne, et M.V. kandmine kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna kahjustab eelmärkega tagatud hageja nõuet (nõuet kinnistute omandi ülekandmiseks), kuna kinnistusraamatu kannete kohaselt ei ole E.M. kinnistute omanik ning temal ei ole võimalik seetõttu omandiõigust kinnistutele hagejale üle kanda, samas puuduks hagejal seadusest või lepingust tulenev alus nõuda kinnistute omandi ülekandmist M.V.'lt. Seega on kinnistute käsutamine E.M. poolt M.V. kasuks tühine. Vastavalt AÕS §-le 63 lg 5, kui käsutamine on sama paragrahvi 3.lõikes sätestatud alustel tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge kinnistusraamatusse on kantud (käesoleval juhul hageja), nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked (so M.V.'lt), nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Seega on nõue M.V. vastu AÕS § 63 lg 5 ja 65 järgne nõue kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks ja selle sisuks on M.V.'lt kui puudutatud isikult nõusoleku saamine paranduskande tegemiseks, täpsemalt M.V. kustutamiseks kinnistusraamatust kinnistute omanikuna. Lähtudes TsÜS §-st 68 lg 5 võib sellise tahteavalduse asendada kohtuotsusega (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20.06.2006 a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 p.27 ja 28). Tuginedes eeltoodule palub hageja tuvastada, et M.V. on kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatusse tehtud kannete kustutamiseks, mille kohaselt on X ja X kinnistute omanikuks M.V. ning lugeda M.V. nimetatud kannete kustutamisega nõustunuks. 3.2 Eelpool nimetatud nõue allub käesolevat tsiviilasja läbivaatavale kohtule tulenevalt TsMS §st 99 lg 1 p.l, mille kohaselt tuleb kinnisasja asukoha järgi esitada hagi, mille esemeks on kinnisasjale omandi, piiratud asjaõiguse või muu asjaõigusliku koormatise või selle puudumise tunnustamine või muu kinnisasjaõigusega seotud nõue. Täiendav nõue E.M. vastu nõusoleku saamiseks kinnistusraamatu kannete kustutamiseks: E.M. ja M.V. vahel 12.07.2006 a sõlmitud asjaõiguslepingute alusel on 17.08.2006 a kantud kinnistusraamatusse mõlemat kinnistut koormav ühishüpoteek E.M. kasuks hüpoteegisummaga 2 250 000 krooni. Vastavalt KRS §-le 341 lg 2 p.2 on nimetatud ühishüpoteegi kustutamiseks vaja nõusolekut E.M.'lt kui kinnistusraamatust nähtuvalt hüpoteegipidajalt. Kuigi sama paragrahvi 4.lõike kohaselt on hüpoteegi kustutamiseks vajalik ka kinnisasja omaniku nõusolek ja kinnistusraamatusse on käesoleval hetkel kinnistute omanikuna sisse kantud M.V., siis leiab 17 hageja tulenevalt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23.09.2005 a otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 (p.16), et M.V. nõusolekut eelnimetatud hüpoteegikannete kustutamiseks vaja ei ole, seda enam et kinnistusraamatu kanded M.V. kui omaniku kohta on ebaõiged ja tuleb kustutada (vt eespool p.3). Hageja leiab, et E.M. on kohustatud andma nõusoleku 12.07.2006 a sõlmitud asjaõiguslepingute alusel tema kasuks 17.08.2006 a kinnistusraamatusse kantud ühishüpoteegi kustutamiseks. Kinnistuid on ühishüpoteegi seadmise näol käsutatud pärast seda, kui mõlema kinnistu osas oli kinnistusraamatusse kantud omandiõiguse üleandmist tagav eelmärge hageja kasuks (05.08.2003 a). AÕS § 63 lg 3 järgi on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Kinnisasjade koormamine ühishüpoteegiga kahjustab 31.03.2003 a lepingust tulenevat ja eelmärkega tagatud hageja nõuet kinnisasjade omandi ülekandmiseks. 31.03.2003 a lepingu tingimuste kohaselt pidi hageja omandama kinnisasjad, koormatuna üksnes Eesti Vabariigi kasuks seatud hüpoteekidega (lepingu p.-d 1.4.1 ja 1.4.2). Lepingu p.-s 2.1.2 kinnitas E.M. müüjana, et kinnisasju ei olnud koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, sh kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega. Vastavalt lepingu p.-le 5.2 kohustus E.M. müüjana lepingu kehtivuse ajal kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni ja hageja kandmiseni omanikuna kinnistusraamatusse mitte sõlmima tehinguid lepingu esemete koormamiseks mistahes õigustega. Seega on hagejal 31.03.2003 a lepingu tingimuste kohaselt õigus omandada X ja X kinnistud sellises õiguslikus seisundis, nagu need olid nimetatud lepingu sõlmimise ajal, so koormatuna üksnes Eesti Vabariigi kasuks seatud hüpoteekidega. Kinnistusraamatusse 17.08.2006 a kantud ühishüpoteegi püsimajäämisel tekiks aga olukord, kus hageja poolt omandatavad kinnisasjad vastutaksid (eeldatavasti) M.V. kohustuste täitmise eest kostja E.M. ees, milles 31.03.2003 a lepingus kokku ei lepitud ning milleks hageja ei ole kunagi tahet avaldanud. Lähtudes eeltoodust palub hageja tuvastada, et E.M. on kohustatud andma nõusoleku kinnistusraamatusse tehtud kannete kustutamiseks, mille kohaselt on X ja X kinnistud koormatud ühishüpoteegiga E.M. kasuks hüpoteegisummaga 2 250 000 krooni ning lugeda E.M. nimetatud kannete kustutamisega nõustunuks. 4.3 Nõue E.M. vastu kinnistusraamatu kannete kustutamiseks allub samuti käesolevat tsiviilasja läbivaatavale kohtule tulenevalt TsMS §-st 99 lg 1 p.l. Lähtudes eeltoodust ning juhindudes TsMS §-dest 207 lg 1, 208 lg 2, 370, 376 lg 1,

§-dest 208 lg 1 ja 108 lg 2, TsÜS §-st 68 lg 5, AÕS §-dest 63 lg 3 ja lg 5, 641, 65 lg 1, KRS §-st 341 lg 1 ja 2 palub hageja:

1. tuvastada, et M.V. on kohustatud andma nõusoleku Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr X II jakku tehtud kande kustutamiseks, mille kohaselt on kinnisasja omanik M.V. ning lugeda M.V. nimetatud kande kustutamisega nõustunuks;
2. tuvastada, et M.V. on kohustatud andma nõusoleku Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr X II jakku tehtud kande kustutamiseks, mille 18 kohaselt on kinnisasja omanik M.V. ning lugeda M.V. nimetatud kande kustutamisega nõustunuks;
3. tuvastada, et E.M. on kohustatud andma nõusoleku Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr X IV jakku tehtud kande kustutamiseks, mille kohaselt on kinnisasi koormatud hüpoteegiga summas 2 250 000 krooni E.M. kasuks ning lugeda E.M. nimetatud kande kustutamisega nõustunuks;
4. tuvastada, et E.M. on kohustatud andma nõusoleku Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr X IV jakku tehtud kande kustutamiseks, mille kohaselt on kinnisasi koormatud hüpoteegiga summas 2 250 000 krooni E.M. kasuks ning lugeda E.M. nimetatud kande kustutamisega nõustunuks;
5. tuvastada, et E.M. ja E.M. on kohustatud andma nõusoleku Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr X II jakku uue kande tegemiseks, mille kohaselt on kinnisasja omanikuks AS Morten Invest (registrikood 10673131, asukoht Tallinn) ning lugeda E.M. ja E.M. omanikukande muutmisega nõustunuks; 6.tuvastada, et E.M. ja E.M. on kohustatud andma nõusoleku Pärnu Maakohtu kinnistusosakonna Saare kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr X II jakku uue kande tegemiseks, mille kohaselt on kinnisasja omanikuks AS Morten Invest (registrikood 10673131, asukoht Tallinn) ning lugeda E.M. ja E.M. omanikukande muutmisega nõustunuks; KOSTJATE VASTUVÄITED E.M. Kostja E.M. hagi ei tunnista ja palub selle täies ulatuses rahuldamata jätta. Kostja vastuväited hagile ja neid kinnitavad tõendid on alljärgnevad.
6. 31.03.2003 kinnistute võlaõiguslik leping on lõppenud ja seda ei pea täitma. Hagiavaldusele on lisatud hageja ja kostja vahel 31.03.2003 sõlmitud kinnistute võlaõiguslik leping ja avaldus eelmärgete kinnistamiseks (edaspidi „Leping", vt hagiavalduse lisa 1). Lepingu esemeks olid Salme vallas Imara külas asuvad kinnistud nimetustega X ja X, kantud vastavalt Saare Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosadesse nr X ja X (edaspidi „Kinnistud"). Kostjal leiab, et tal puudub kohustus sõlmida hagejaga asjaõigusleping Kinnistute omandi üleandmiseks, samuti puudub kostjal kohustus anda nõusolek hageja kandmiseks kinnistusraamatusse Kinnistute omanikuna. 15.10.2004 taganemisavaldusega on kostja Lepingust taganenud (vt hagiavalduse lisa 6). Vastavalt võlaõigusseaduse (

) § 186 p-le 5 võlasuhe lõpeb lepingust taganemisega.

§ 188

lg 2 kohaselt vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest.

§ 188

lg 1 kohaselt toimub lepingust taganemine taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kostja taganes Lepingust põhjusel, et hageja rikkus oluliselt Lepingust tulenevaid kohustusi. Hageja rikkus Lepingu punktis 3 nimetatud kohustusi. Lepingu kohaselt pidi hageja teostama perioodilisi põhiosa- ja intressimakseid Saare Maavalitsuse erastamisväärtpaberi kontole (Lepingu punktid 3.1.1.2, 3.1.1.3, 3.1.2.2 ja 3.1.2.3).

§ 208lg 1 kohaselt on ostuhinna tasumine ostja põhikohustus.

Hagejal oli aga tekkinud lepingujärgsete summade tasumisel võlgnevus. Kuna kostja oli Kinnistud omandanud erastamise teel järelmaksukohustusega ja hageja ei võtnud Eesti Vabariigi ees üle Kinnistute väljaostuvõlga, kohustus kostja tasuma Eesti 19 Vabariigile summad, millised Lepingu kohaselt pidanuks tasuma hageja. Kostja oli sunnitud hageja võlgnevuse ise 27.01.2005 kustutama (vt lisa 1). Sellega oli hageja rikkunud kohustust, mille täpne järgimine oli kostja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu, hagejapoolne rikkumine oli tahtlik või vähemalt raskelt hooletu ja andis põhjuse eeldada, et hageja ei täida tasumiskohustust ka edaspidi, samuti jäi kostja olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis ning kostjal polnud mingit huvi tasumiskohustuse osalise täitmise vastu, tegemist oli lepingu kui terviku suhtes olulise rikkumisega. Seega on Lepingust taganemine kostja poolt toimunud kooskõlas

§-dega 116 ja 188. Samuti rikkus hageja Lepingu punktis 5.1 sätestatut. Lepingu punkt 5.1 kohaselt tuli asjaõigusleping Kinnistute omandi ülekandmiseks sõlmida hiljemalt ühe

§ 208lg-le 1 on asjakohatu.

See sätestab müüja kohustuse teha võimalikuks müüdava asja omandi üleminek ostjale. Lepingu punktis 5.1 leppisid pooled kokku asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajas ning Kinnistute omandi üleminek saanuks toimuda üksnes asjaõiguslepingu sõlmimisega selle tähtaja jooksul (AÕS §-d 64 ja 120). Seega kostja ei saanud ühepoolselt omandi ülekandmises „kokku leppida" ja teha võimalikuks omandi üleminekut. Seega kostjal ei oleks olnud isegi teoreetiliselt võimalik

§ 208lg-t 1 rikkuda.

Eeltoodust tulenevalt on kostja Lepingust taganenud. Kostja taganes Lepingust hagejapoolsete oluliste lepingurikkumiste tõttu. Vastavaid rikkumisi on kostja tõendanud, seega oli taganemiseks õiguslik alus. Puudub vaidlus, et taganemise protseduurireegleid on kostja samuti järginud. Sellest tulenevalt on ebaõige hageja seisukoht, et Lepingust taganemine kostja poolt on tühine. Kuna kostja on Lepingust taganenud, on Leping lõppenud ning seda ei pea täitma (

§-d 186 p 5 ja 188 lg 2). 20 Kuigi järgnev ei oma lepingust taganemise kehtivuse seisukohalt õiguslikku tähendust, väärib märkimist, et tõendamata on hageja väide, justkui oleks kostja taganenud Lepingust pärast hageja 07.10.2004 nõude saamist (vt hagiavalduse lisa 4). Puuduvad tõendid, et kostja oli 15 10.2004 taganemisavalduse tegemise ajaks hageja 07.10.2004 nõude kätte saanud. Hageja ei ole nõudnud 31.03.2003 kinnistute võlaõigusliku lepingu täitmist mõistliku aia jooksul. Taganemata eelpool toodust, leiab kostja, et hageja ei ole Lepingu täitmise nõuet esitanud kooskõlas

§ 108lg-ga 3.

Kui hageja väidab, et Leping jäi punktis 5.1 sätestatud tähtaja jooksul sõlmimata kostjast tulenevatel asjaoludel (millise võimaluse on kostja aga ülaltooduga täielikult välistanud) on hageja ilmselgelt hilinenud Lepingu täitmise nõude esitamisega.

§ 108

lg 3 kohaselt saab võlausaldaja kohustuse rikkumise korral nõuda kohustuse täitmist üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai rikkumisest teada või pidi teada saama. Kuigi hageja ei ole tõendanud ühtegi kostjapoolset (sh mitte enne Lepingu punktis 5.1 nimetatud tähtaega asetleidnud) rikkumist ja järelikult selliseid rikkumisi ei esine, on selge, et kui vastavad väidetavad rikkumised oleksid esinenud, on hageja esitanud esmakordse nõude Lepingu täitmiseks enam kui pool aastat pärast väidetavast rikkumisest teadasaamisest (vt hagiavalduse lisa 4). Tegemist ei ole mõistliku ajaga, seega hageja on minetanud õiguse nõuda Lepingu täitmist. Hageja ei ole tõendanud mingeid objektiivseid asjaolusid, mis takistasid täitmisnõude esitamist mõistliku aja jooksul. Kuna hageja ei ole esitanud Lepingu täitmise nõuet kooskõlas

§ 108

lg-ga 3, on ta vastava nõudeõiguse minetanud ning hagi tuleb ka sel motiivil rahuldamata jätta. 31.03.2003.a. sõlmitud kinnistute võlaõiguslikku lepingut ei tule täita ka seetõttu, et leping on tühine Alternatiivselt ülaltoodule (ehk kui kohus ei peaks ülal punktides 1 ja 2 tooduga nõustuma) palub kostja jätta hagi rahuldamata seetõttu, et Leping on tühine. 1. Leping on tühine vastuolu tõttu seadusega (TsÜS § 87) Kostja on olnud abielus (vt lisa 2). Lepingu esemeks olevad Kinnistud on kostja omandanud abielu kestel enne abielu lahutamist ning need kuuluvad tema ja tema lahutatud abikaasa E.M. ühisvara hulka (vt lisa 3, samuti hagiavalduse lisad 2 ja 3). Vastava asjaolu on fikseerinud ja kontrollinud ka Lepingu tõestanud notar (hagiavalduse lisa 1) Perekonnaseaduse (PKS) § 17 lg 1 ja 2 kohaselt on abikaasadel võrdne õigus ühisvara vallata, kasutada ja käsutada, seda tehakse abikaasade kokkuleppel. Analoogselt PKS § 17 lg-ga 4 ei ole abikaasade ühisomandis olevat kinnistut lubatud teise abikaasa nõusolekuta võõrandada. Kuivõrd võõrandamine koosneb kohustustehingust (

§ 208

, AÕS § 119 lg 1) ja käsutustehingust (AÕS §-d 641 ja 120), kehtib vastav teise abikaasa nõusoleku nõue nii kohustus- kui käsutustehingu kohta. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 20.06.2001 otsuses nr. 3-2-1-81-01 ja 16.06.2003 otsuses nr. 3-21-68-03 asunud enne 01.07.2002 kehtinud seaduste alusel seisukohale, et võlaõiguslik ostuleping, mille objektiks on abikaasade ühisomandis olev asi, on selline vallasasja võõrandamistehing, mille sõlmimine on keelatud abikaasa nõusolekuta (PKS § 17 lg 4) ning seda keeldu rikkuv tehing on TsÜS § 66 lg 2 alusel tühine. 21 Kostja abikaasa ei ole Lepingu pooleks, samuti ei ole ta andnud Lepingu sõlmimisele eelnevat notariaalselt tõestatud nõusolekut ega kiitnud Lepingut tagantjärele notariaalselt tõestatud vormis heaks. Eeltoodust tulenevalt on Leping vastuolus PKS § 17 lg-tega 1, 2 ja 4 ning seetõttu TsÜS § 87 alusel tühine. Lepingul kui tühisel tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1). Kuna hagiavaldus on esitatud Lepingu alusel, tuleb hagi jätta eeltoodust tulenevalt rahuldamata.

1. Leping on vastuolus heade kommete ja avaliku korraga ning seetõttu tühine (TsÜS § 86) Taganemata ülaltoodust, on kostja seisukohal, et Leping on tühine ka vastuolu tõttu heade kommetega, samuti avaliku korraga (TsÜS § 86). Riigikohus on 22.10.2002 otsuses nr 3-2-1108-02 leidnud, et nimetatud tehingu tühisuse koosseisu tuleb kohaldada juhul, kui moraalinorme on jämedalt eiratud. Leping eirab jämedalt moraalinorme ja üldtunnustatud õiguse aluspõhimõtteid nagu õiglus, mõistlikkus ja heausksus. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kostja on omandanud Kinnistud erastamise teel just temale õigusaktidega võimaldatud ülisoodsatel tingimustel, kohustudes tasuma Kinnistute eest madalat hinda erastamisväärtpaberites väga pika aja jooksul ja ülimadala intressiga. Kostja on üle X-aastane füüsiline isik ning Kinnistute näol on tegemist tema kodu ümbritsevate maadega. Hageja on aga äriühing, kelle põhikirjaliseks tegevusalaks on tehingud kinnisvaraga. Lepingus on sätestatud kostja kohustus võõrandada Kinnistud hagejale. Sisuliselt omandaks hageja Lepinguga sellised õigused, millised andis omandireformialane seadusandlus Kinnistute omandamisel vaid kostjale. Lepinguga kohustub hageja tasuma Kinnistute eest Saare Maavalitsusele sisuliselt Kinnistute erastamishinna, mis kokkuvõttes jääb vähemalt 25 korda alla turuhinna. Hageja on hagiavalduse lisadeks olevates dokumentides (vt hagiavalduse lisad 4 ja 8) kinnitanud korduvalt, et soovib Kinnistud kiirelt edasi müüa ca 7.000.000- (seitsme miljoni) krooni eest. Lepingu täitmisega jääks kostja ilma Kinnistute omandist, kuid ei saaks vastu sisuliselt mingitki rahaliselt hinnatavat hüve. Vastupidi, kuna hageja ei ole kostja maa ostu-lepingut ega väljaostuvõlga täies mahus üle võtnud, on Kinnistute väljaostuvõlg jäänud kostjale, kes vastutab selle tasumise eest Eesti Vabariigi ees. Seega sisuliselt võib kostja jääda ilma nii Kinnistutest kui ka kohustuda tasuma nende Kinnistute hinna, hagejal aga on võimalik rikastuda Lepingu täitmise tulemusel kostja arvel vähemalt ligi 7 mln krooni ulatuses, kasutades soodustusi, mida omandireformialased õigusaktid hagejale tegelikkuses ette ei näe. Eeltoodust tulenevalt on Lepingu tingimused äärmiselt ebaõiglased ning vastuolus üldtunnustatud moraalinormide ja õiguse üldpõhimõtetega. Selles valguses on sarnane leping ja selle täitmise nõue vastuvõetamatu. Hageja Lepingust ja selle täitmise nõudest tulenev eesmärk on ilmselgelt kostjale kahju tekitamine, mis on aga TsÜS § 138 lg 2 kohaselt hea usu põhimõttest tulenevalt keelatud. Pada sunt sei vanda ehk võetud kohustuste täitmise printsiip ei kaalu üles õiguse olulisimaid üldpõhimõtteid nagu õiglus, hea usk ja kahju tekitamise keeld. Kostja palub kohtul erilise tähelepanuga hinnata Lepingut eeltoodud õiguse üldpõhimõtete, moraalinormide ja hageja eesmärkide valguses ning tunnustada Lepingu tühisust põhjusel, et tegemist on heade kommete, samuti avaliku korraga vastuolus oleva tehinguga (TsÜS § 86). 22 Eeltoodust tulenevalt palub kostja
2. Jätta AS Morten Invest 13.09.2005 hagiavaldus kinnistusraamatusse kande tegemiseks vajaliku tahteavalduse andmiseks ja kannete tegemiseks kinnistusraamatusse täies ulatuses rahuldamata;
3. Jätta kohtukulud hageja kanda ning mõista hagejalt välja kostja kohtukulud.
5. 2006 esitatud seisukohtades on kostja väitnud järgmist: Müügilepingu näol ei ole tegemist nö tavalise müügitehinguga. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et Müügilepingu sõlmimise ajal 31.03.
6. a oli Kostja Hageja aktsionär OÜ X ja OÜ X kaudu. Seda kinnitab ka Hageja 16.12.
7. a vastuse punktis 3.3.
8. Hageja põhitegevusalaks on kinnisvarainvesteeringud (vt lisad 1 ja 2). Kostja oli omandanud Kinnistud 02.10.
9. a erastamise teel ning kantud kinnistusraamatusse omanikuna 29.11.
10. a (vt hagiavalduse lisad 2 ja 3). Omandist tulu teenimiseks kavatses Kostja paigutada Kinnistud enda osalusega AS-i Morten Invest, mis tegeleb kinnisvarainvesteeringutega. Müügileping sõlmiti 31.03.
11. a. Müügilepingu punktis 5.1 leppisid pooled kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu Kinnistute omandi ülekandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt ühe

§i-ga 6 ning seetõttu lubamatu. Kohtus on võimalik kaitsta seadusega kaitstud õigusi ja huve (TsMS § 3 lg 1), kuid antud juhul on hagi esitatud eesmärgiga tekitada teisele poolele kahju. Palun kohtul eeltoodut käesoleva asja menetlemisel arvestada ja jätta hagi rahuldamata. Taganemata 10.11.2005. a kostja vastuses toodud seisukohast, et Müügileping on kehtiva taganemisavalduse tegemisest

§ 186

p 5, § 188 lg-te 1 ja 2 alusel lõppenud ning hagi rahuldamine juba seetõttu välistatud, esitab Kostja alljärgnevalt Hageja täitmisnõudele ka sisulised vastuväited. Hageja on esitanud oma nõuded tulenevalt Müügilepingust. Asjaõiguslepingu sõlmimisele suunatud nõue (AOS § 641) on oma olemuselt võlaõiguslik lepingu täitmise nõue. Õiguskaitsevahendi (sh lepingu täitmise nõude) kohaldamise esmane eeldus on kohustuse rikkumine (

§ 101

lg 1).

§ 108

reguleerib kohustuse täitmise nõuet kui õiguskaitsevahendit (

§ 101lg 1 p 1).

Mitterahalise kohustuse täitmist võib nõuda, kui lepingupool on kohustust rikkunud (

§ 100

) ja vastutab kohustuse rikkumise eest (

§ 103

lg 1, § 105) ning puuduvad alused, mis täitmisnõude välistavad (

§ 108

lg 2).

§ 100

kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sh täitmisega viivitamine. Kostja ei ole Müügilepingut rikkunud. Seega on Hageja poolt õiguskaitsevahendi kohaldamine üleüldse välistatud. Hageja 16.12.

1. a vastusest nähtuvalt seisnes Hageja arvates Kostja poolne Müügilepingu rikkumine, millega Hageja põhjendab õiguskaitsevahendi kohaldamist, selles, et
2. aasta juulis keeldus Kostja väidetavalt asjaõiguslepingu sõlmimisest. Hageja ei väida, et enne
3. aasta juulit oleks Kostja asjaõiguslepingu sõlmimisest keeldunud. Seega tuleneb ka Hageja seisukohtadest, et Kostja ei ole rikkunud Müügilepingu punktis 5.1 sätestatud kohustust sõlmida asjaõigusleping kokkulepitud tähtaja jooksul. Hageja on tõendanud, et Müügilepingutes Hageja volitatud esindaja ja Hageja praegune juhatuse liige T.M. teatas notarile 14.07.
4. a planeeritud tehingute ärajäämisest (vt Hageja 16.12.
5. a vastuse lisa 12). Hageja vastuses lk. 4 toodud väited tehingu väidetavate ärajäämise põhjuste kohta on täielikult tõendamata ja ka sisult ebaõiged. Hageja poolt esitatud notari 08.10.
6. a kiri tõendab hoopis, et tehing jäi ära T.M. teate tõttu. Seletus sellele sisaldub ülalpool kirjeldatud kokkuleppes, mille kohaselt pidigi Hageja võimalikust broneeritud notariajast loobuma. Igal juhul ei ole tegemist Müügilepingu rikkumisega Kostja poolt.

§ 76

lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 82

lg 2 sätestab, et kui kohustuse täitmiseks on ettenähtud tähtaeg, tuleb kohustus täita selle tähtaja kestel. Asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajana sätestas Müügilepingu punkt 5.1 hiljemalt

1. märtsi
2. a. Pooled ei ole Müügilepingu punkti 5.1 muutnud. Hageja vastupidine väide, justkui oleksid pooled „esialgu" teisiti kokku leppinud, on tõendamata ning notariaalse vormita 24 oleks vastav kokkulepe ka tühine (TsÜS § 77 lg 3, § 83 lg 1). Eeltoodust tulenevalt puudub Müügilepingu või seaduse säte, mida Kostja oleks
3. aasta juulis teoreetiliseltki saanud rikkuda. Mistahes varasemate rikkumiste puudumise üle ei tohiks vaidlust olla. Seega Hageja poolt ebaõigesti Müügilepingu rikkumisena esitletud asjaolud ei ole tegelikkuses käsitatavad Müügilepingu rikkumisena. Kuna Kostja ei ole Müügilepingut rikkunud, puudub Hagejal

§ 100

, 101 lg 1 p 1 ja 108 kohaselt õigus kohaldada õiguskaitsevahendit ja nõuda Müügilepingu täitmist. Hageja käsitlus Müügilepingu rikkumisest „esmakordselt teadasaamisest" ja täitmisnõude ajastusest on asjassepuutumatu ja ka ebaõige. Kuna Kostja ei ole Müügilepingut kunagi rikkunud, ei saanud Hageja saada Kostja poolsest Müügilepingu rikkumisest teada

1. aasta juulis, nagu Hageja ekslikult 16.12.
2. a vastuse punktis 2 väidab. Lisaks sellele väidab Hageja, et sai
3. aasta juulis esmakordselt rikkumisest teada, kuna siis olevat Kostja keeldunud asjaõiguslepingu sõlmimisest. Samas ei ole Hageja väitnud ühtegi varasemat Kostjapoolset rikkumist, sh varasemat väidetavat keeldumist asjaõiguslepingu sõlmimisest. Seega peab Hageja
4. aasta juulis toimunut hoopis Kostja poolseks esmakordseks Müügilepingu rikkumiseks, mitte rikkumisest esmakordseks teadasaamiseks. Kostja on aga ülal punktides 1 ja 2 tooduga täielikult välistanud, et tegemist võis olla Müügilepingu rikkumisega. Arvestades Müügilepingu sõlmimise kuupäeva 31.03.
5. a ja Müügilepingu punktis 5.1 kokkulepitud täitmise tähtpäeva 31.03.
6. a, sai Müügilepingu punkt 5.1 rikkumine aset leida vaid selle ajavahemikus. Oletades hüpoteetiliselt sellise rikkumise olemasolu (tegelikkuses seda aga ei esinenud), oleks Hageja viivitanud valitud õiguskaitsevahendi kohaldamisega rikkumisest teadasaamisest arvates vähemalt üle poole (1/2) aasta (31.03.2004 kuni 07.10.2004). Seega ei saa kuidagi nõustuda Hageja käsitlusega väidetavast 3-kuulisest viivitusest. Pooleaastane viivitus ei ole aga ilmselgelt mõistlik. Hagejapoolne viivitus on põhjendatav muuhulgas sellega, et veel
7. aasta suvel oli asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja mööda lasknud Hageja seisukohal, et tal puuduvad Kostja suhtes Müügilepingu pinnalt nõuded. Hageja seisukoht, et õiguskaitsevahendina lepingu täitmise nõude esitamine on võimalik 10 aasta jooksul väidetavast rikkumisest teadasaamisest, on otseses vastuolus

§ 108

lg-ga 3.

§ 108lg 3 reguleerib õiguskaitsevahendi kohaldamist kohustuse rikkumise korral. Ts

ÜS § 146 lg-s 5 sätestatud üldine nõude aegumistähtaeg õiguskaitsevahendi kohaldamisel ei kohaldu. Vastasel juhul puuduks mõte viidata

§ 108lg-s 3 mõistliku aja põhimõttele.

Kui seadusandja oleks soovinud võimaldada õiguskaitsevahendi kohaldamist üldise nõude aegumistähtaja jooksul, ei oleks ta viidanud

§ 108lg-s 3 mõistliku aja põhimõttele, vaid nõude aegumise sätetele.

Seadusandja ei ole seda soovinud. Samas tulenevalt ülaltoodust ei omagi tähtsust Hageja mõttekäik täitmisnõude esitamise väidetavast õigeaegsusest (

§ 108lg 3 kohane mõistlik aeg).

Kostja lükkas juba 10.11.2005. a vastuses ümber hageja väite, et Kostja on Müügilepingut rikkunud, ning esitas

§ 108

lg 3 rikkumise väite alternatiivsena juhuks, kui Hageja täidab oma kohustuse tõendada haginõude aluseks olevaid asjaolusid. Hageja nõue tugineb Müügilepingu rikkumisele Kostja poolt, kuid Hageja ei ole rikkumist tänaseni põhjendanud ega tõendanud. Juhuks, kui Hageja asub oma 25 protsessuaalseid kohustusi täitma, reserveerib Kostja õiguse esitada vastavalt täiendavaid vastuväiteid ja neid kinnitavad tõendeid. Hageja ei ole esitanud vastuväiteid Müügilepingust taganemisele punkti 5.1 rikkumise tõttu. Müügilepingust taganemise aluseks oli lisaks Müügilepingu punkt 3 rikkumisele ka Müügilepingu punkt 5.1 rikkumine Hageja poolt (vt hagiavalduse lisa 6). Kostja põhjendas 10.11.2005. a vastuses, et ka selle rikkumise puhul on tegemist olulise lepingurikkumisega. Hageja ei ole selle kohta vastuväiteid esitanud. Seega on Müügilepingust taganemine Kostja poolt toimunud kooskõlas

§-dega 116 ja 188 ning Müügileping on lõppenud. Asjassepuutumatud on Hageja väited selliste kohustuste täitmise kohta, mida Müügileping ette ei näe. Asja lahendamisel ei oma tähtsust, kas Hageja on teostanud Müügilepingu punkt 3 alusel makseid pärast Müügilepingust taganemist 15.10.

1. a (vt Hageja 16.12.
2. a punkt 1.3). Asja lahendamisel ei oma tähtsust ka see, kas Hageja on tasunud maamaksu. Suvaliste maksete tegemine ei taasta lõppenud lepinguliste kohustuste kehtivust.. Lisaks sellele ei puutu asja väide, et Kostja ei ole tagastanud Hagejale Müügilepingu alusel saadud summasid.

§ 189

lg 1 kohaselt on lepingust taganemise korral kumbki lepingupool õigustatud nõudma tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist. Hageja vaidleb ise (alusetult) vastu Müügilepingu lõppemisele ega taotle selle alusel üleantu tagastamist, vaid (alusetult) asjaõiguslepingu sõlmimise kohustuse tuvastamist. Hageja väide, et Kostja ei ole enne 10.11.

1. a vastuse esitamist tuginenud Müügilepingu tühisusele, ei oma asjas tähtsust. Asja lahendamisel ei oma tähtsust Hageja väide 16.12.
2. a vastuse punktis 3.1, et Kostja olevat Müügilepingu tühisuse vastuväite esitatud alles käesolevas menetluses. Isegi Müügilepingu täitmine (rääkimata mistahes muudest asjaoludest) ei oleks välistanud hiljem selle tühisusele tuginemist lepingupoole poolt. Kohtupraktika kohaselt omab tehingu tühisuse hindamisel tähendust tehingu materiaalne alus, mitte see, kas, millal ja millistel asjaoludel tehinguosaline tehingu tühisuse tuvastamise nõude esitas. Näiteks võib seadusevastasuse tõttu tühist tehingut täita, eeldades ekslikult selle kehtivust (vt nt RKK 26.09.
3. a nr 3-2-1-8305,17.06.
4. a nr 3-2-1-81-03). Ebaõige on Hageja väide, et Kostja endine abikaasa on andnud Müügilepingu sõlmimiseks nõusoleku. Müügilepingu sõlmimise hetkel Kostjal endise abikaasa vormikohane nõusolek puudus. Müügilepingust nähtuvalt ei ole selle vajalikkusele ega puudumise õiguslikele tagajärgedele tähelepanu juhtinud isegi Müügilepingut tõestanud notar. Ebaõige on Hageja väide, justkui ei vabastaks Kostja endise abikaasa nõusoleku puudumine Kostjat Müügilepingu täitmisest. Selline väide on otseses vastuolus TsÜS § 84 lg-ga 1, mille kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi (sh ei pea seda täitma). Kostja taotles O. S. (S.) ülekuulamist tunnistajana, tunnistades, et osales käesolevas asjas vaidluse esemeks olevates õigussuhetes lepinguliste esindajate, sh O. S. kaudu. O. S. esindas Kostjat suhetes ja läbirääkimistes Hagejaga, samuti OÜ-d X suhetes Hageja ning Hageja teise aktsionäri OÜ X ning selle juhatuse liikmete, sh Hageja esindaja T.M.'ga (vastavaid faktilisi asjaolusid on Kostja kirjeldanud ülal punktis 1). Tunnistaja ülekuulamise nõudest kostja loobus. 26 M.V. Teatas kohtule, et ei tunnista AS Morten Invest hagi ja vaidleb sellisele hagi menetlemisele vastu. Kostjal puudub igasugune suhe AS-ga Morten Invest. Antud isik on talle tundmatu ja jääb arusaamatuks, miks on hagi tema vastu esitatud Pärnu Maakohtusse. Kohtu poolt mulle saadetud dokument, mis kannab pealkirja avaldus hagi eseme täpsustamiseks ja täiendavate nõuete esitamiseks/taotlus kostja kaasamiseks on talle arusaamatu. Kostja ostis kinnistud, mille suhtes tahetakse tuvastada tema kohustust anda nõusolek, E.M.lt, kes kinnitas, et tal on õigus antud kinnistuid käsutada ja kostjal ei ole selles osas kahtlusi. Kohtust saadud materjalide alusel saab kostja aru, et AS-I Morten Invest on juba pikemat aega vaidlus E.M.ga ja E.M.ga. Kostja ei saa aru miks ta on kaasatud antud vaidlusesse. Kostja on seisukohal, et kui AS-I Morten Invest oli mingi tehing E.M.ga , siis peavad nad selle lahendama omavahel. KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS Kohus, tutvunud asjas esitatud materjalidega ja kuulanud ära poolte seisukohad, on asunud seisukohale, et esitatud hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele järgmistel põhjustel: Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et 31.märtsil 2003.a. sõlmisid hageja AS Morten Invest ja kostja E.M. kinnistute võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi leping), millega kostja müüs hagejale kinnistud X ja X, asukohaga Salme vallas, Imara külas, Saaremaal./t.l. 7/. Lepinguga on pooled leppinud kokku müügiesemete hinna tasumise. Lepingu p. 3.1.1 kohaselt määrati X kinnistu hinnaks 47 317 krooni, millest p. 3.1.1.1 järgi 14 003 krooni maksis hageja ostjana müüjale enne lepingu sõlmimist . Ülejäänud 33 314 krooni kohustus hageja maksma järelmaksetena 15 aasta ja kuue kuu jooksul, kaks korda aastas, Saare Maavalitsuse erastamiskontole. Lisaks järelmaksule kohustus hageja tasuma intressi 5% aastas. X kinnistu müügihinnaks määrati 228 904 krooni. Sellest 38 813 krooni maksis hageja müüjale enne lepingu sõlmimist. Ülejäänud 190 091 krooni kohustus hageja tasuma järelmaksetena 47 aasta ja kuue kuu jooksul Saare Maavalitsuse kontole kaks korda aastas. Lisaks kohustus hageja maksma intresse 5 % aastas. Maksmisega viivituse korral kohustus hageja maksma tähtaegselt tasumata järelmakselt viivist 0,05 % iga viivitatud päev eest. Lepingu valdus ja dokumendid anti ostjale (hageja) üle lepingu sõlmimise päeval. Pooled soovisid kanda eelnimetatud kinnistutele omandiõiguse ülekandmise nõuet tagava eelmärke hageja kasuks. Pooled on kokku leppinud, et asjaõigusleping lepingu esemete omandi üleandmiseks hagejale sõlmitakse aasta jooksul võlaõigusliku lepingu sõlmimisest. Kostja võttis lepinguga endale kohustuse mitte koormata kinnisasju mistahes õigustega kuni ostja omanikuna kandmiseni kinnistusraamatusse. 27 Võõrandatud kinnistute omanikuna oli kinnistusregistrisse sisse antud E.M.. Kinnistu kuulus abikaasade ühisvara hulka. Kinnistu võõrandamiseks oli E.M. abikaasa E.M. andnud oma nõusoleku /t.l85./ loobudes nõusoleku tagasivõtmise õigusest ja andes kinnisasjade käsutamise õiguse üle lahutatud abikaasale (kostja).
5. 04.2004.a. määratud ajal asjaõiguslepingut sõlmida ei õnnestunud, kuna notar eeldas, et kinnistute omandi üleandmiseks on vajalik maavanema luba /t.l. 81/.
7. 2004 on hageja saatnud kostjale nõude lepingust tuleneva kohustuse täitmiseks /t.l.17/, milles hageja juhib kostja tähelepanu asjaolule, et viimane ei ole korduvalt ilmunud notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimiseks, vaatamata sellele, et hageja on oma lepingust tulenevaid kohustusi täitnud. Hageja tegi kostjale ettepaneku ilmuda notari juurde
8. oktoobril 2004.a.
9. oktoobril 2004 väljastas notar Marika Rei teatise, mille kohaselt ilmus määratud ajal notari juurde vaid hageja /t.l. 19/.
10. 10.2004 on kostja teinus notariaalse lepingust taganemise avalduse/t.l.20/. Avalduse põhjendusena on kostja märkinud asjaolu, et hageja ei ole täitnud oma lepingust tulenevaid kohustusi, eriti punktis 3 märgitud kohustusi (müügihinna tasumine). Sellest avaldusest tulenevalt leiab kostja, et leping on lõppenud ja seetõttu puudub tal ka lepingust tulenevate kohustuste täitmise kohustus. Hageja on avalduse lepingust taganemiseks kätte saanud ja sellega on täidetud lepingust taganemise formaalsed tingimused. Küsimus on kas taganemine on kehtiv, e. kas on täidetud lepingust taganemise materiaalõiguslikud tingimused.

§ 116lg.

1 järgi lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine).

§ 116lg.

2 järgi olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui: 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. See tähendab, et lepingust võib taganeda ainult olulise rikkumise korral. Taganemise kui lepingulise võlasuhte kujundusõiguse eesmärk on vabastada ennast ühepoolselt lepingust juhul, kui teine pool rikub lepingut selliselt, et kaotatakse huvi lepingu edasise jätkamise vastu või kui esinevad muud tõsised asjaolud, mis õigustavad lepingulise suhte lõppemist. 28 Antud juhul on kostja viidanud lepinguliste kohustuste täitmata jätmisele hageja poolt ennekõike maksmiskohustuse täitmata jätmisele. Hageja vaidleb sellele vastu. Tõendina on hageja esitanud väljavõtte järelmaksu tasumise kohta /t.l. 70-79/. Maksete suurus ja maksetähtpäevad tulenesid maade ostu-müügi lepingutest, millega kostja nimetatud kinnistud erastas /t II kd lk. 55-66/. Väljavõtetest selgub, et hageja täitis oma kohustust ka peale taganemisavalduse tegemist kostja poolt. Kostja ei ole tõendanud olulist lepingutingimuste rikkumist hageja poolt, mistõttu taganemist ei saa lugeda kehtivaks. Kostja on muu hulgas viidanud ka sellele, et järelmaksu ja intresside tasumine, samuti asjaõiguslepingu sõlmimine hiljemalt aasta jooksul peale lepingu sõlmimist olid tema kui müüja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Esitatud tõenditest ei selgu, et hageja süü tõttu oleks asjaõigusleping jäänud mõistliku aja jooksul sõlmimata. Ka ei ole ostja jätnud tegemata lepingujärgseid makseid. Seetõttu on kostja väited lepingu rikkumise kohta jäänud paljasõnaliseks ja tõendamata. Eeltoodust tulenevalt on kohus asunud seisukohale, et kostjapoolne lepingust taganemine on põhjendamata ja tühine. Kostja on muu hulgas oma vastuväidetes viidanud sellele, et leping on tühine põhjusel, et see on vastuolud heade kommete ja avaliku korraga. Kostja on muu hulgas viidanud sellele, et hageja omandas kinnistud ülisoodsatel tingimustel, järelmaksuga pika aja vältel ja madala intressiga. Kostja leiab, et pooled tehingus on olnud ebavõrdsed kuna tema on üle X aastane füüsiline isik ja kinnistute näol on tegemist tema kodu ümbritsevate maadega. Nagu selgub kostja isikuandmetest on tema faktiline elukoht Tallinn. Kostja väidab sisuliselt, et leping sõlmiti tema kogenematust ära kasutades, talle äärmiselt ebasoodsatel ja hageja jaoks soodsatel tingimustel. Teisisõnu viitab kostja raskete asjaolude ärakasutamisega tehtud tehingule. TsÜS § 97 kohaselt tehingu teinud füüsiline isik võib tühistada tema poolt tehtud tehingu, mille tegemisel teine pool kasutas ära tema erakorralisi vajadusi, sõltuvussuhet, kogenematust või muid selliseid asjaolusid. Kostja ei ole oma väiteid sisuliselt tõendanud. Ka ei saa kohus pidada usaldusväärseks kostja väiteid, et tegemist on kinnisvaraäris kogenematu isikuga. Kostja oli müügilepingu sõlmimise ajal X OÜ aktsionär, kelle ainuosanikuks oli X OÜ, mille asutajaks ja ainuosanikuks oli kostja /t.l. 100/.OÜ X ja X OÜ kaudu oli kostja üheks hageja aktsionäriks. Hageja nõukogu liikmeteks olid lepingu sõlmimise ajal kostja tütarde abikaasad O. S. ja A. S. ja hiljem kostja tütred S. ja V. S.. On väheusutav, et hageja ostjana püüdis või oleks saanud ära kasutada kostja asjatundmatust. Seda enam, et arvestades kostja osalust ettevõtluses /t.l.93-97/, samuti tema omandis olevat kinnisasjade arvu /t.l.88-92/, võib kostja väiteid tema asjatundmatuse kohta pidada pigem eksitavaks. Lisaks sellele on kostja ise tunnistanud, et läbirääkimistes hagejaga esindas teda O. S.. Kostja on muu hulgas märkinud, et ei ole saanud olulist rahaliselt hinnatavat hüve. Samas on ta lepingu sõlmimisel kinnitanud, et hageja on talle enne lepingu sõlmimist tasunud X kinnistu müügihinnast 14 003 krooni ja X kinnistu hinnast 38 813 krooni. Kostja ei ole tõendanud, et kinnistute turuhind oleks lepingu sõlmimise aja seisuga võinud olla kõrgem, tingimustel, kus 29 järelmaksuga tasumisele kuuluva kinnistute erastamishinna tasumise tagamiseks on kinnistud koormatud hüpoteegiga Eesti Vabariigi kasuks. Kostja väide, et juhul kui ta kinnistud üle annab, jääb ta ilma nendest ja talle jääb kohustus tasuda väljaostuvõlg, on hageja poolt esitatud tõenditega ümber lükatud. Kostjal puudub igasugune alus eeldada, et hageja ei täida endale võetud kohustusi, seda enam, et ta seda on jätkuvalt teinud, vaatamata kostjapoolsele lepingust taganemisele. Eeltoodust tulenevalt on kohus asund seisukohale, et 31.märtsil 2003 sõlmitud leping on kehtiv.

§ 108lg.

12 järgi, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja nõuda temalt kohustuste täitmist.

208 lg. 1 järgi asja müügilepinguga kohustub müüja (kostja) andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale. AÕS § 64 1 järgi on kinnisomandi üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Asjaõiguslepinguga antakse omand üle ka tegelikult, s.t täitmistehinguga realiseeritakse võlaõiguslik kokkulepe. Kuna kohus on asunud seisukohale, et leping on kehtiv, kuulub sellest tulenev kohustus omandi üleandmiseks täitmisele. Kostja on küll püüdnud tõendada suulist kokkulepet, mis olevat sõlmitud hageja ja kostja vahel ja millega lepiti kokku, et lepinguga võõrandatud kinnistud jäävad kostja omandisse ka edaspidi. Selle tõenduseks on kostja esitanud tõendid hageja aktsiate võõrandamise kohta, millest selgub, et aktsiad võõrandati 2 250 000 kroonise makse vastu. Kohtu hinnangul on kostja sellekohased väited jäänud paljasõnaliseks ja tõendamata. Kohus peab siinkohal vajalikuks märkida, et AÕS § 119lg. 1 järgi tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud, mistõttu ka tehingu muutmiseks sõlmitud kokkulepe tulnuks vormistada notariaalselt tõestatud vormis. Kostja on seda ka ise tunnistanud, märkides oma vastuses hagile, et igasugune kokkulepe lepingutingimuste muutmiseks on tühine, kui see ei ole tehtud notariaalses vormis. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et

§ 108

lg.3 kohaselt võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda kui ta sai kohustuse rikkumisest teada või pidi teada saama. Samas tekib küsimus, milline on mõistlik aeg nõude esitamiseks ja mis ajast tuleks seda arvestada. Antud juhul on hageja püüdnud kuni oktoobrini 2004 suunata kostjat täitma lepingust tulenevat kohustust asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja jääb mulje, et alles kostja poolt lepingust taganemine veenis hagejat, et kostja keeldub oma kohustusi täitmast. Seega tuleb kostjapoolsest rikkumisest teada saamise ajaks lugeda 18. oktoober 2004.a., s.o. aeg kui hageja sai teate kostjapoolsest lepingust taganemisest. Kahtlemata on hageja oma nõude kohtusse esitamisega viivitanud , kuid arvestades TsÜS § 146 lg. 51, mille kohaselt kinnisomandi üleandmise nõude, kinnisasja asjaõigusega koormamise, asjaõiguse üleandmise või lõpetamise või asjaõiguse sisu muutmise nõude aegumistähtaeg on 10 aastat, ei saa lugeda hagejat antud asjas nõudeõiguse kaotanuks. Tegemist ei ole ostueesõigusega, 30 mille puhul õigustatud isikul on valik- ta kas kasutab seda või mitte ja pikem viivitus selle otsustuse tegemisel muutuks kinnistu omandanud tehingupoolele ülemäära koormavaks. Antud juhul on tegemist õigustatud isikuga, kes oma lepingulist kohustust on täitnud ja kes sellega on omandanud õiguse nõuda teiselt poolelt oma tehingust tuleneva kohustuse täitmist, e. antud juhul omandi üleandmist kinnistule. See nõue oli tagatud eelmärkega kinnistusregistris. Seega oleks ebamõistlik piirata hageja õigust nõude esitamiseks kinnisomandi üleandmiseks paari kuuga. Pooled ei ole kokku leppinud, et lepingus märgitud tähtaja möödudes kaotab hageja õiguse nõuda kinnisomandi üleandmist. Kohus ei tunnista hagejat nõudeõiguse kaotanuks kostja poolt esitatud alustel. Ka peab kohus vajalikuks märkida asjaolu, et

§ 118lg.

1 järgi kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul . Kostja tegi avalduse lepingust taganemiseks

2. 2004, e. peaaegu kaks aastat peale lepingu sõlmimist ja on seda aega lugenud mõistlikuks. Miks ta ei soovi sama põhimõtet tunnistada hagejapoolse nõude esitamisele, jääb arusaamatuks. Kohus ei nõustu siinkohal kostja esindajaga, kelle väitel ei saa kohus kohustada kostjat kinnistut üle andma, kuna pool sellest kuulub E.M. lahutatud, tänaseks surnud, abikaasast järele jäänud pärandvara hulka. Kostja ei ole tõendanud, et keegi peale tema oleks möödunud aasta jooksul vastu võtnud E.M. pärandvara. Asjaolu, et tütred S. ja V. S. on E.M. üldõigusjärglased, seda ei tõenda. Samuti tuleb siinkohal märkida, et E.M. oli ammu enne oma surma andnud abikaasale nõusoleku kinnistu käsutamiseks viimase äranägemisel. Kostja on kinnistu võõrandanud kolmandale isikule eeldades ilmselt, et heauskse omandamise korral jäävad kinnistud igal juhul ostjale. Seetõttu ei saa rääkida ka pärijate õigustatud ootusest sellele osale pärandist. Kinnistusraamatuseaduse § 34 1 lg. 1 järgi on kinnistusraamatusse kande tegemiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks. Antud juhul on kostja kohustatud andma nõusoleku hageja kandmiseks kinnistusregistrisse vaidlusaluste kinnisasjade omanikuna. TsÜS § 68 lg. 5 järgi, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse selle kohustuse olemasolu. AÕS §63 lg.1 p.1 järgi võib kinnisusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude. Mõlemale vaidlusalusele kinnistule on hageja kasuks kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge 05.
3. 2003.a./t.l. 15 ja 16/. Teine kostja M.V. kanti
5. 2006.a. sõlmitud asjaõiguslepingu alusel omanikuna kinnistusraamatusse 17.
6. 2006.a. Lepingu sõlmimisel on notar ostjale selgitanud, et AÕS § 63 lg 3 järgi on asjaõiguse käsutamine peale eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Sama paragrahvi lõike 5 kohaselt, kui käsutamine sama paragrahvi lõikes 3 ja 4 sätestatud alustel on tühine, võib isik, kelle kasuks eelmärge on kinnistusraamatusse kantud, nõuda isikult, kelle kasuks on kinnistatud asjaõigus või märked, nõusolekut eelmärkega tagatud nõude täitmiseks vajaliku kande tegemiseks või kustutamiseks. Seega pidi M.V. kinnistuid omandades teadma sellega kaasnevatest riskidest. Peale eelmärke kandmist kinnistusraamatusse tehtud käsutused on tühised. Hageja kandmiseks 31 kinnistusraamatusse omanikuna, on vaja kustutada registrist nii tühise käsutuse tulemusena registrisse kantud omaniku kanne (M. V.),kui hüpoteegid eelmise omaniku E.M. kasuks. Selleks, et kannet teha, on vajalik puudutatud isikute nõusolek, mida antud juhul asendab kohtuotsus, millega tuvastatakse selle kohustuse olemasolu. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi enne
8. 2006 alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku. Kuni
10. 2006 kehtinud TsMS § 60 järgi mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Seoses hagi rahuldamisega mõistab kohus hageja menetluskulud välja kostjatelt solidaarselt. Hageja on esitanud taotluse kohtukulude väljamõistmiseks summas kokku 82 499,85 krooni s.h. riigilõivud summas 18 500 krooni , õigusabi kulud summas 63 945,85 krooni ja dokumentaalse tõendi saamise kulud summas 54.- krooni. Kohtu hinnangul on taotlus põhjendatud, kuna just kostjate tegevuse tulemusena (korduvad täiendused seisukohtadele, määruskaebused jne. ) on menetlus kujunenud aastate pikkuseks Kohtunik: Külli Mõlder