Obsah (9)

§ 33§ 1032§ 1034§ 1033§ 1035§ 1030§ 94§ 29§ 1028

Tsiviilasi nr 2-605-04 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Viljandi Maakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 04. mai 2005 Viljandi linn Kohtukoosseis kohtunik Toomas Lillsaar Tsiviilasi Kostja Kostja e

§ 33

mõttes, mis sätestab, et eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel ja see peab olema sõlmitud samas vormis, mis (põhi)leping. Kuna on sõlmitud eelleping kinnistu müügilepingu sõlmimiseks, siis sellega võtsid pooled kohustuse sõlmida tulevikus notariaalselt tõestatud müügileping poolte poolt kokkulepitud tähtajal. Kuna kinnistu ostu-müügi leping peab olema sõlmitud notariaalses vormis, siis tulenevalt

§ 33peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis.

Kuna asjaõigusseadus (AOS) § 119 sätestab, et tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud ning nimetatud eelleping ei ole sõlmitud notariaalselt, siis tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 83 lg l alusel tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise 2 eesmärgist ei tulene teisiti. TsÜS § 84 lg l kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ning tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt

§-le 1028 lg l ja teiste sama seaduse alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Siinjuures juhib hageja kostja tähelepanu alusetu rikastumise instituudile kehtivas

-s (§ 1028 lg 1): kui saaja on üleandjalt midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ara. Lisaks lubab

§ 1032

lg l üleandjal nõuda saajalt tagasi saadu ja sellest saadud käsu.

§ 1034

lg l järgi kui vastastikune leping on tühine, võib saaja lepingu kohaselt saadu tagastamise nõudes tugineda

§ 1033

lõikes l sätestatule üksnes juhul, kui leping on tühine saaja piiratud teovõime või üleandja ähvarduse või vägivalla tõttu.

§ 1033

lg l tulenevalt saaja ei pea saadut tagastama ega selle väärtust hüvitama ulatuses, milles ta ei ole saadu hävimise, äratarvitamise või kahjustumise tõttu või muul põhjusel saadu või selle väärtuse võrra rikastunud ja samas

§ 1035

lg 2 järgi ei kohaldata eelnevalt nimetatud juhul, kui saadu hävimine, äratarvitamine või kahjustumine või saadule kulutuste tegemine on toimunud pärast seda, kui saaja sai teda või pidi teada saama asjaoludest, mis annavad aluse üleantu tagasinõudmiseks ning samas lg 3 järgi peab saaja välja andma saadust saadud käsu; maksma saadud raha eest intressi seadusega sätestatud suuruses. Tulenevalt

§ 1030

lg 2 kui teine lepingupool või lepingupooleks peetud isik ei teadnud ega pidanudki teadma, et lepingut või lepingust tulenevat kohustust, mida täita sooviti, ei ole olemas, võib saadu tagastamist nõuda üksnes saajalt. Kuna hageja lepingupoolena ei teadnud, et lepingust tulenevat kohustust, mida täita sooviti, ei ole olemas, siis sellest tulenevalt soovib hageja, et kostja tagastaks talle alusetult saadud raha summas 120 000 krooni koos intressiga tulenevalt

§ 94lg 1.

Hageja leiab, et tema nõude õiguslik alus on põhjendatud ning lepingu sõlmimiseks ettemaksuna tasutud summa 120 000 krooni on reaalselt tagasinõutav. Kuna kostja vaatamata hageja korduvatele nõudmistele ei ole alusetult saadud raha vabatahtlikult tagastanud, siis pöördus hageja

1. juunil 2004 vastava avaldusega Tallinna Põhja Ringkonnaprokuratuuri poole, milles on hageja ka vastavaid asjaolusid kirjeldanud. Kuriteo tunnuste puudumise tõttu jäeti kriminaalmenetlus algatamata ja seetõttu soovib hageja vaidluse lahendada kohtus tsiviilkorras, kuivõrd nõue on õiguslikult põhjendatud Hagi tagamiseks on hageja taotlenud TsMS § 155 lg 1 ja § 156 lg 1 p 2 ja 5 ning lg 2 alusel hagi tagamise abinõuna teha riiklikus ehitusregistris K.K.ele kuuluvatele ehitistele (asukoht Venekuusiku küla Vändra vald Pärnumaa) ja keelata K.K.el tehingud nende ehitistega. Vastavalt esitatud kohtukulude nimekirjale on hageja palunud välja mõista kostjalt kohtukuludena kulutused õigusabile 2 950 krooni, mis koosneb hagiavalduse koostamisest 826 krooni, eelmenetluses dokumentide koostamisest 944 ja esindamisest kohtuskohtuistungil 1 180 krooni.
2. Kostja põhjendused 2.
3. Kostja seisukohad nõudes Kohtulikus menetluses kostja pool vaidlustas hageja nõuet alusetult saadu tagasi saamiseks. 2.
4. Kostja väited, esitatud asjaolud ja tõendid Kostja väitel sõlmis ta hagejaga broneerimislepinguga, millega lepiti kokku, et hagejal on teatud ajavahemiku jooksul õigus kostjale kuulunud kinnistu omandada. Broneerimisleping on poolte vaheline kokkulepe, mis ei ole käsitletav eellepinguna ja ei nõua ka notariaalselt tõestatud vormi. Kostaja on viidanud

§ 29

lg-le l, mille kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest.

§ 29

lg 3 kohaselt kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Kostja on seisukohal, et poolte soov oli sõlmida kehtiv broneerimisleping, mitte kehtetut eellepingud. Kostja väitel broneerimislepingust rääkisid pooled ka eelnevalt, enne lepingu allkirjastamist. Kostja on viidanud, et lepingu koostas hageja esindajana jurist A.P., kes on ka lepingule alla kirjutanud. Seega kasutades professionaalse juristi abi lepingu koostamisel, pidi hageja teadlik olema, et eelleping kinnistu omandamiseks peab olema sõlmitud notariaalses vormis, samas kui broneerimisleping võib olla ka lihtkirjalikus vormis. 3 Kostja väitel on tähtajaline broneerimisleping on kinnisvara turul väga laialdaselt levinud. Broneerimislepinguga lepivad pooled kokku tähtaja, mille jooksul ostja võib lepingu eseme osta, sõlmides notariaalse müügilepingu (või notariaalse eellepingu). Samuti on kostja väitel laialdaselt levinud leppetrahvi sätestamine broneerimislepingus. Nimetatud põhimõtteid järgides soovisid pooled ka lepingut sõlmida. Lepingus on pooled kokku leppinud hageja õiguses osta kostjale kuulunud kinnistu kahe kuu jooksul lepingu sõlmimisest, seega hiljemalt

1. märtsil
2. Hageja on hagiavalduses väitnud, et kostja rikkus lepingu tingimusi, mille tulemusena jäi kinnistu müügileping sõlmimata. Kostja väitel pole ta rikkunud lepingu kehtivuse ajal lepingu tingimusi. Kostja oli valmis lepingu kehtivuse ajal iga hetk sõlmima notariaalse müügilepingu hagejaga. Kostja väitel hageja lubas kostjale korduvalt, et iga hetk saab ta kokku nõutud rahasumma ja tehingu võib ära teha, kuid mitmel kokkulepitud tähtajal teatas hageja, et ei ole veel nõutud rahasummat kokku saanud. Seetõttu tekkis kostjal kahtlus, et hageja ei suuda lepingus märgitud tähtaja jooksul kinnistu müügilepingut sõlmida.
3. veebruaril 2004 sõlmis kostja kinnistu võlaõigusliku müügilepingu J.T. ja K.T. Nimetatud lepingut sõlmides teatas kostja uutele ostjatele, et on
4. jaanuaril 2004 sõlminud broneerimislepingu hagejaga, millest tulenevalt on hagejal õigus kinnistu omandada kuni
5. märtsini
6. Seetõttu lepiti kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse pärast nimetatud tähtaja saabumist. Seda arvestades märgiti ka
7. veebruari .2004 sõlmitud lepingus asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajaks
8. märts 2004 ja lisati lepingusse punkt 5, kus on sätestatud tagajärjed juhuks, kui kostja sõlmib müügilepingu hagejaga. Seega ei ole kostja pooltevahelist lepingut rikkunud. Kostja väitel ei ole ta hageja arvel alusetult rikastunud. Pooled sõlmisid tähtajalise broneerimislepingu, mida hageja täita ei suutnud ja seetõttu jäi broneerimistasu leppetrahvina kostjale. Hageja oli lepingut sõlmides teadlik lepingu tagajärgedest. Hageja soovis lepingut sellistel tingimustel sõlmida. Hagejat esindas lepingu sõlmimisel jurist, kes koostas ka lepingu. Seetõttu pidi hagejale ka teada olema lepingu punktis 5.2 sätestatud tagajärjed.
9. Kohtu põhjendused 3.
10. Menetluse käik Asjas on toimunud eelmenetlus, mille käigus kostja pool on esitanud kohtu kaudu hagile kirjaliku vastuse. Seejärel on toimunud kohtus eelmenetlus ja kohtuistung, millede tulemusel pidas kohus võimalikuks asi sisuliselt lahendada. 3.2 Seisukoht hagis Kohtu tuvastatud asjaoludest lähtuvalt on põhjendatud hagi täielik rahuldamine. 3.
11. Tuvastatud asjaolud, järeldused ja kohaldatavad seadused Pooled on avaldanud, et
12. jaanuaril 2004 sõlmisid nad lepingu kinnistu ostu-müügi tagamiseks ning mille kohaselt hageja maksis kostjale 120 000 krooni. Pooled on andud erineva hinnangu sõlmitud lepingule. Hageja väitel on tegemist eellepinguga ning kostja väitel broneerimislepinguga. Kohtul tuleb anda hinnang poolte vahel sõlmitud lepingule. Tulenevalt lepingu sõlmimisele eelnenud ja järgnevatest asjaoludest on kohus seisukohal, et poolte vahel sõlmitud leping oli eelleping. Hageja on õigesti viidanud AÕS §-le 119, mille kohaselt kinnisasja omandamise või võõrandamise puhul peab leping olema notariaalselt tõestatud. See nõue kehtib ka eellepingu puhul. TsÜS § 83 lg l kohaselt on tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine. TsÜS § 84 lg l kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi ning tühise tehingu alusel saadu tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Vastavalt

§-e 1027 alusetu rikastumise puhul peab isik peab

-s sätestatud alustel ja ulatuses andma teisele isikule välja temalt õigusliku aluseta saadu. Vastavalt

§ 1028

lg-le 1 kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära.

§ 1028lg 1 kohaselt tuleb kostjal 120 000 krooni hagejale tagastada.

Kohus on seisukohal, et poolte vahel sõlmitud leping on käsitletav eellepinguna. Sellele asjaolule viitab ka rahasumma 120 000 krooni (1/3 põhilepingu hinnast), mille hageja kostjale maksis. Arvestada tuleb veel asjaoluga, et lepingu punktides 3.

1. ja 5.3 on käsitletud 120 000 krooni ettemaksuna, mis on iseloomulik eellepingule. 4 Kohus on ka seisukohal, et kostja väited hageja poolt vaidlustatud lepingu sätete rikkumisest on paljasõnalised. Arvestada tuleb siin ka asjaoluga, et kostja müüs kinnistu peale lepingu sõlmimist võrdlemisi kiiresti. Vaidlustatud leping oli sõlmidud
2. jaanuaril 2004 ja kinnistu müük toimus juba
3. veebruaril
4. Kohus on seisukohal, et kostja müüs kinnistu ebamõistlikult kiiresti peale vaidlustatud lepingu sõlmimist. Kostja viide broneerimislepingule ei ole asjakohane ega tulene seadusest. Kostja viide asjaolule nagu oleks vaidlustatud lepingus sisalduvate puuduste eest vastutav hageja, kuna selle on ette valmistanud hageja jurist, ei ole samuti asjakohane. Kohus on seisukohal, et küsitav on õigusabi andnud juristi ebakompetentsus, mis aga väljub poolte vahelise vaidluse raamidest. Hageja taotlus hagi tagamiseks on põhjendatud ja tuleb hagihinda (120 000 krooni) arvesse võttes rahuldada. TsMS § 155 lg 1 alusel võib kohus poole taotlusel hagi määrusega tagada, kui tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või selle võimatuks teha. Arvestades poolte vahelise vaidluse asjaolusid ja hagihinda on kohtul alust teha järeldus, et hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist. TsMS § 156 lg 1 p 2 kohaselt on põhjendatud hagi tagamise abinõuna teha riiklikus ehitusregistris K.K.ele kuuluvatele ehitistele (asukoht Venekuusiku küla Vändra vald Pärnumaa) ja keelata K.K.el tehingud nende ehitistega. 3.
5. Kohtukulude arvestus Asjas on kohtukulu, mille koosseisus on hageja kulutused õigusabile 2 950 krooni, mis koosneb hagiavalduse koostamisest 826 krooni, eelmenetluses dokumentide koostamisest 944 ja esindamisest kohtuskohtuistungil 1 180 krooni. Asjas on postikulu 60 krooni. Kohtukulude jaotamisel TsMS § 60 lg 1 kohaselt kannab kohtukulud 2 950 krooni, mis tuleb välja mõista kostjalt hageja kasuks ja 60 krooni, mis tuleb välja mõista kostjalt riigieelarve tuludesse. Toomas Lillsaar Kohtunik 5