Tsiviilasi nr 2-04-144 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tartu Maakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 24. mail 2006. a Jõgeva kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Zakaria Nemsitsveridze Tsiviilasja num

§ 619, § 628 lg 4.

Otsuse põhjenduste kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud AÕS § 72 lg 1 järgi ühist asja kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sarnane põhimõte on sätestatud ka KOS § 15 lg-s 1, mille kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole sätestatud teisiti hageja oli xxxxxxxxxxxxxxxxx asuva elamu valitsejaks nimetatud maja korteriomanike 4.03.2002.a. üldkoosoleku otsusega kuni 31.12.2004.a. Hageja ja kostja vahelisi suhteid reguleerib alates valitsejaks nimetamisest seadus ja korteriomanike üldkoosoleku otsus. Hageja poolt esitatud dokumentidega on tõendatud, et kõik tööd, mille tegemise vajalikkusele kostja vastu vaidles, on otsustatud korteriomanike üldkoosolekul. Protokollidest nähtub, et kostja pole koosolekutest osa võtnud. Sellega ei ole ta kasutanud oma õigust osaleda kaasomandi valitsemises. Korteriomanike ja valitseja vaheline õigussuhe on oma olemuselt käsund. Hageja on kehtestanud halduskulude hinnad ja koostanud igal aastal majanduskavad, milles näidatud kulud ja laekumised. Korteriomanikud on majanduskavad heaks kiitnud, millega on aktsepteerinud kaasomandi valitsemisega kaasnevate kulutuste hüvitamisega hageja pakutud ulatuses. Rahuldamata tuleb jätta hageja nõue 105.40 krooni osas, kuna kostja kohustused tekkisid alles omanikuks saamisest s.o. 14.02.2003.a. Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonikaebuse kostja, kes palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

1. Tartu Ringkonnakohtu lahend
2. mai 2004.a. tegi Tartu Ringkonnakohus kohtuotsuse (I tl.182), millega otsustas jätta kostja Axxx Mxxxxxx apellatsioonikaebuse rahuldamata ning Jõgeva Maakohtu 21.12.2004.a. otsuse muutmata.
3. Riigikohtu lahend 2 Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 28.novembri 2005.a. otsusega (I tl.188) ringkonnakohtu otsuse ning saatis asja samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu tsiviilkolleegium leidis, et ringkonnakohus ei ole põhjendanud, millisel õiguslikul alusel läks kostjale üle korterit varem koormanud kohustusena kohustus tasuda soojasõlme laenu. Eelmise omaniku poolt tasumata jäetud varasemad võlgnevused ei lähe üle uuele korteriomanikule, kui selles ei ole eraldi kokku lepitud. Alates omanikuks saamisest tekkivad kohustused tuleb sisesuhtes teiste kaasomanikega kanda uuel omanikul. Iga kaasomanik vastutab tema kaasomanikuks olemise ajal sissenõutavaks muutunud kohustuste eest isiklikult. Võlausaldajal sellist nõudeõigust uue korteriomaniku suhtes seaduse alusel ei teki. Muus osas Riigikohus nõustus varasemate kohtuotsustega.
4. Ringkonnakohtu põhjendusel asja uuel läbivaatamisel Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonikaebus tuleb rahuldada osaliselt (I tl.197). Jõgeva Maakohtu
5. detsembri 2004 otsus tuleb tühistada materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja protsessiõigusnormi rikkumise tõttu. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel andma pooltele võimaluse esitada kohtule täiendavaid tõendeid selle kohta, millistest kululiikidest koosneb hageja esitatud võlgnevuse arvestus, kellele kuuluvad soojasõlme paigaldamisest tulenevad rahalised nõuded ja millisel alusel peab laenu tasuma kostja.
6. AS Jõgeva Elamu on 09.02.2006.a. esitanud Tartu Maakohtu Jõgeva kohtumajale avalduse hagiavalduse muutmiseks ja koos sellega hagi koos lisadega (II tl.13). Hageja AS Jõgeva Elamu palub mõista kostjalt Axxx Mxxxxxxxx välja hooldustasu võlgnevus summas 7932.90 krooni ja riigilõiv 650.00 krooni. Hageja nõue ja põhjendused Axxx Mxxxxxx on korteriomandi 1442035, asukohaga xxxxxxxxxx omanik alates 14.02.2003.a.. Kuni 13.02.2003.a. oli korteri omanik kostja õde E.Mxxxxxx. Kostja õel ei olnud hageja ees võlgnevust. Kostja võlgnevus seisuga 01.01.2006.a. moodustab 7932.90 krooni, millest maagaas 738.00 krooni, remonditasu võlgnevus 1969.20 krooni, millest 365.70 krooni on soojasõlme laenu võlgnevus. 25.01.1996.a. andis majaelanike koosolek nõusoleku selleks, et soojasõlme paigaldamiseks võetud laenu tasumiseks suurendatakse kap.remondiraha 1.05 kr/m
7. Hageja tugineb nõudes KOS §§-le 13 lg 1,

§le 76 lg 1, § 108 lg 1, § 208 lg

1. Hageja viitab hagis, et ka Riigikohus on oma otsuses 3-2-1-105-05, 2.11.2005 leidnud, et kaasomandi osa või korteri omandamisel peab omandaja arvestama sellega, et ta peab alates omanikuks saamisest osalema võrdeliselt teiste kaasomanikega elamu majandamise kulutuste katmises ning seda sõltumata tema kulutustest. AS Jõgeva Elamu on esitanud kostjale igakuiselt hooldustasu maksmise kohta arveid, kostja ei ole hooldustasu maksnud ettenähtud suuruses. Kostja vastuväited Kostja vaidleb hageja nõudele vastu. Kostja pole kohustatud tasuma soojasõlme laenu, kuna laen võeti mitu aastat enne tema sinna majja elama asumist. Hooldustasu nõue on alusetu, kuna hageja pole teinud mingeid hooldus ega remonditöid. Pole hagejalt saanud muud teenust kui prügivedu, paaril korral on niidetud muru ja parandatud katust. Trepikojad on renoveerimata. Kostja ise tegi trepikoja renoveerimise ära ning hindas oma töid 12 800 krooni peale. Hageja majanduskavad ja valitseja raportid on puudulikud ja kajastavad rahade 3 kasutamist valesti. Kostja menetluse kestel esitas hulgaliselt paljasõnalisi vastuväiteid nõudele. KOHTU PÕHJENDUSED
2. Hageja on esitanud kohtule 10.02.2004.a. hagiavalduse (I tl.3) kostja vastu hooldustasu summas 3533.80 krooni nõudes. 08.12.2004.a. on hageja poolt muudetud hagi eset ja suurendatud nõuet. 09.02.2006.a. on hageja teinud kohtule avalduse hagiavalduse muutmiseks ja nõude suurendamiseks. Hageja palub kohtul menetleda 09.02.2006.a. esitatud muudetud hagiavaldust. Kohus lähtub hagi lahendamisel hageja poolt 09.02.2006.a. esitatud muudetud hagiavaldusest (II tl.13) ja selle nõudest (AS Jõgeva Elamu nõue Axxx Mxxxxxx vastu hooldustasu 7932.90 krooni nõudes). Kohus, uurinud asjas kogutud tõendeid ja kuulanud ära poolte seisukohad, leiab, et hagi tuleb rahuldada täies ulatuses. Asjas tuleb kohaldada TsMS § 5 lg 1, KOS § 8 lg 4, § 13 lg 1, § 15 lg 1, § 21, § 22; EES § 15 lg 1; AÕS § 75 lg 1;

§ 3, § 76 lg 1, § 108 lg 1, § 208 lg 1.

1. Kohus on asjas esitatud tõendite alusel tuvastanud alljärgnevad asjas tähtsust omavad faktilised asjaolud: 1) Kostja Axxx Mxxxxxxxon korteriomandi nr 1442035, asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxxx omanik alates 14.02.2003.a.. Kostjale kuulub elamust Kivi tn 2 reaalosana korter nr 62 ja kaasomandina korteri suurusele vastav mõtteline osa maatükist ja ehitise nendest osadest ning seadmetest, mis ei ole ühegi teise korteriomandi reaalosa esemeks. 2) Alates 04.03.2002.a. on AS Jõgeva Elamu nimetatud Jõgeval xxxxxx elamu valitsejaks. 3) Axxx Mxxxxxxxon jätnud elamu valitsejale AS-ile Jõgeva Elamu tasumata hooldustasu nõutud ulatuses ja seisuga 01.01.200.a. on kostja võlgnevus hageja ees 7932.90 krooni. Kostja on kommunaalmakseid tasunud osaliselt. Kostja on esitanud kohtule faktiväiteid, kuid ei ole neid asja menetlemise käigus tõendanud ja need on alljärgnevad: 1) Kostja väited, et ta on teinud elamu kaasomandi osas remonditöid 12 800 krooni ulatuses. 2) Kostja väited, et hageja on jätnud täitmata elamu valitseja ülesanded, teinud töid liiga kallilt ja raisanud remondifondi raha. TsMS § 436 lg 2, mille kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele, alusel tuleb nimetatud tõendamata väited jätta otsuse tegemisel tähelepanuta.
2. Kohus leiab, et poolte vahel on tegemist võlasuhtega, kus hageja on kohustatud täitma temale pandud elamu valitseja ülesandeid vastavalt korteriomanike otsustele ja kostja kui üks korteriomanikest kohustub selle eest tasuma kokkulepitud tasu (hooldustasu). Poolte vahel pole sõlmitud lepingut, võlasuhe tuleneb seadusest ja korteriomanike üldkoosoleku otsustest. Kostja ei ole sisuliselt vaidlustanud hagi aluseks olevaid asjaolusid. 4 Hageja ja kostja vahelise vaidluse esemeks on hooldustasu ja selle koosseisu õiguslikkus. Kostja pole maksnud hooldustasu, kuna leiab, et see pole seaduslik. Üldkoosolekul elamu valitseja nimetamisega on xxxxxxxxx maja korteriomanikud sõlminud koosolekul kokkuleppe, et nad annavad maja valitsemise üle AS-ile Jõgeva Elamu. Hageja ja kostja vahelisi suhteid ei reguleeri alates valitseja nimetamisest leping, vaid nende õigused ja kohustused tulenevad seadusest ja korteriomanike üldkoosoleku otsustest. Valitseja õigused ja kohustused on sätestatud KOS § 21, mille lõike 1 p 1, 2, ja 4 kohaselt on valitseja kohustusteks muuhulgas ka korteriomanike otsuste elluviimine ja kodukorra täitmise eest hoolitsemine; kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalike abinõude rakendamine ja korteriomanike ühiste vahendite valitsemine. Eeltoodud ülesannete täitmiseks on hageja kui elamu xxxxxx valitseja koostanud KOS § 22 lg 1 kohaselt igal aastal majanduskava, mis on kinnitatud elamu korteriomanike üldkoosoleku otsustega. Kohtule on tõenditena esitatud elamu xxxxxx korteriomanike 2003, 2004 ja 2005.a. üldkoosoleku protokollid ja nendega kinnitatud majanduskavad ( I tl.26,39,82,90 ja II tl.39). Majanduskava kinnitamisega on korteriomanikud seal ära määratletud elamu remondifondi planeeritavad kulud ja hooldustasude planeeritavad kulud. KOS § 22 lg 2 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid.

§ 3

näeb ette võlasuhte tekkimise alused: Võlasuhe võib tekkida lepingust /…/ või muust seadusest tulenevast alusest. Kohus on seisukohal, et hageja hooldustasu nõude õiguslikuks aluseks on eespool mainitud korteriomanike üldkoosoleku otsused valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohutuse kaasomandi valitsemisega seotud summade tasumiseks ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada. Alusetud on kostja väited selle kohta, et hageja pole tõendanud oma kulutusi. Kostja on väitnud, et tööd on tehtud liiga kallilt ja sellega on raisatud raha ja et ta ise suudaks teha kõiki ehitus- ja remonditöid. Vastavalt KOS §-le 2 lg 1 otsustavad valitseja nimetamise ja tagandamise korteriomanikud häälteenamusega. Seega juhul, kui kostja leiab, et hageja tegevus valitsejana ei vasta korteriomanike huvidele on tal õigus tõstatada küsimus valitseja tagandamisest korteriomanike üldkoosolekul, kuid tal ei ole õigust keelduda sel alusel tasumast hooldustasu. Kostja seletuste kohaselt ei ole ta üldkoosoleku otsuseid vaidlustanud KOS § 15 lg 4 kohaselt. Hageja on oma tegevuses lähtunud üldkoosoleku otsustest. Kostja vastuväited selles osas, et ta on ise teinud trepikoja remonti, ei puuduta pooltevahelist õigussuhet. Võimelik parenduste eest tasu nõudmise õigus on kostjal teiste kaasomanike vastu.

1. Hageja poolt nõutud hooldustasu nõue sisaldab soojasõlme laenu võlgnevust summas 365.70 krooni. Kostja väitel ei ole tal kohustust nimetatud laenu summasid maksta. Kohus on seisukohal, et hageja poolt on nõue soojasõlme laenu võlgnevuse osas õiguslikult põhjendanud ja kuulub rahuldamisele. Kohus on esitatud tõendite alusel tuvastanud, et Jõgeva Linnavolikogu võttis 25.08.1993.a. vastu otsuse automaatsete soojasõlmede paigaldamiseks elamutesse (II tl.22). 05.12.1995.a. andis Jõgeva Linnavalitsus korraldustega Jõgeva Linna Elamuosakonna bilanssi 5 soojusarvestid ja 29.22.1995.a. soojussõlmed (II tl.27-29). Soojussõlmed on xxxxxx elamusse paigaldatud 1995.a. novembris. 25.01.1996.a. andis majaelanike koosolek nõusoleku selleks, et soojasõlme paigaldamiseks võetud laenu tasumiseks suurendatakse kap.remondi raha 1.05 kr/m2 ( II tl.33). 22.05.1997.a. kujundati Jõgeva Linna Elamuosakond ümber aktsiaseltsiks Jõgeva Elamu (I tl.34). Jõgeva Linnavalitsuse ja hageja vahel sõlmiti 10.01.2001.a. kokkulepe soojasõlme laenude tasumise kohta (II tl.36). Automaatsete soojasõlmede ja –mõõturite paigaldamine elamule xxxxxx oli kõigis majas asuvate eluruumide teenindamiseks ja seega käsitletav halduskulude kandmisena hageja poolt. KOS § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalikõiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused. KOS § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ettenähtud teisiti. KOS § 8 lg 4 järgi kehtivad korteriomaniku õigusjärglase kohta korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid kinnistusraamatusse kandmata. AÕS § 75 lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi Soojasõlme laenu tagasimakse summa on eraldi ära toodud ka elamu xxxxxx korteriomanike poolt üldkoosolekul kinnitatud majanduskavades ( I tl.41, 48, 87 ja II tl.39), soojasõlme laenu jääk on planeeritud remondifondi kuludesse. Seega on korteriomanikud nõustunud soojasõlme laenu tasumisega. Kostja on vaielnud nõudele vastu, tuginedes asjaolule, et soojasõlme laenu maksmise kohustus on tekkinud enne seda, kui tema sai korteriomanikuks s.o. enne 14.02.2003.a. Kohus leiab, et nimetatud asjaolu ei saa olla aluseks soojasõlme laenu kulu mittemaksmiseks hagejale. Hageja on kohtule tõendanud, et enne kostjat oli korteriomandi omanikuks Exxx Mxxxxxx (II tl.17 ja 18). Hageja on kinnitanud, et Exxx Mxxxxxxx ei olnud võlgnevusi hageja ees. Seega on hageja esitanud nõude kostja vastu soojasõlme võla osas perioodi eest, millal kostja oli korteri omanik. Tegemist on kosja võlaga. Nimetatud nõude lahendamisel ja kohaldatavate normide tõlgendamisel lähtub kohus hageja poolt viidatud Riigikohtu seisukohtadest 2.11.2005.a. tehtud kohtuotsuses nr 3-2-1-105-05 p 30, et kaasomandi osa või korteri omandamisel peab omandaja arvestama sellega, et ta peab alates omanikuks saamisest osalema võrdeliselt teiste kaasomanikega elamu majandamiseks vajalike kulutuste katmises ning seda sõltumata tema teadlikkusest kulutustest. Nimetatud otsuses on Riigikohus märkinud, et AÕS § 75 lg 1, mis käsitleb kaasomanike koormatiste ja kulutuste kandmist, tuleb õigusrahu ja -selguse põhimõttest lähtudes tõlgendada selliselt, et kaasomandi võõrandamisel vastutab omandaja kaasomanike vahelises 6 suhtes kõigi kaasomandiga kaasnevate kohustuste täitmise eest ja omandab ka kõik kaasomandiga kaasnevad õigused alates omandi üleminekust.
2. Hageja poolt esitatud hooldustasu nõude hulgas on tasu maagaasi tarbimise eest summas 738.00 krooni. Kohus leiab, et nõue gaasi tarbimise eest on põhjendatud. Hageja on kostja omandis olevasse korterisse müünud gaasi ja kostja on gaasi tarbinud, kuid ei ole tasunud kõiki gaasi makseid.

§ 208

lg 1 alusel kohustub müüja andma ostjale üle asja, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna ja võtma asja vastu. Kostja pole ka esitanud vastuväiteid gaasitarbimise eest esitatud nõudele. MENETLUSKULUDE JAOTUS

1. Käesolevas asjas on menetluskuludeks hageja poolt tasutud riigilõiv ja kulud menetlusdokumentide kättetoimetamise katteks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja Täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 näeb ette: Enne käesoleva seaduse jõustumist (1.01.2006) alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuna hagimenetlus on alustatud enne
2. jaanuari 2006.a., siis tuleb menetluskulude jaotamisele ja kindlaksmääramisele kohaldada tol ajal kehtinud Tsiviilkohtumenetluse seadustikku (edaspidi TsMS). Hagimenetluse alustamise hetkel kehtinud TsMS § 60 sätestab: Kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Hageja on taotlenud kostjalt enda kasuks riigilõivu summas 650.00 krooni välja mõistmist. Riigilõiv on tasutud hagi esitamisel Riigilõivuseaduse kohaselt hagihinnast lähtudes, seega vajalik ja põhjendatud kulu. Kohus leiab, et hageja taotlus tuleb rahuldada. Kostja kanda tuleb jätta ka asja läbivaatamisega seotud kulud (menetlusdokumendi kättetoimetamisega seotud kulud) kokku summas 88.00 krooni. Kohtunik: 7