← Eesti

2-09-35992/12

Obsah (10)§ 217§ 112§ 8§ 76§ 100§ 101§ 208§ 214§ 16§ 222

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Pärnu Maakohus Kohtukoosseis Kohtunik Toomas Talviste Otsuse avalikult teatavaks- 21. juuni 2011.a Pärnu Maakohtu Rüütli tänava kohtumaja kantselei kaudu tegemis

§ 217lõike 1 mõistes.

Hageja hindas kostja mittekohase täitmise väärtuseks

§ 112lõike 1 mõistes 7158.10 eurot (112 000 krooni).

Täpsemalt, korterist kostja poolt ära viidud majapidamistehnika väärtuseks hindas hageja 1917.35 eurot (30 000 krooni), ära viidud sisustuse väärtuseks 3195.58 eurot (50 000 krooni), puuduste ja vigastuste kõrvaldamise maksumuseks 766.94 eurot (12 000 krooni) ja sõiduauto väärtuseks 1278.23 eurot (20 000 krooni). Arvestades eeltoodut on hagejal õigus alandada tema poolt korteri eest tasumisele kuuluvat hinda ja nõuda ülemäära makstu tagastamist. Korteri seisukorra kohta enne ja pärast lepingu sõlmimist on hageja esitanud fotod (tl 44-51). Hageja palub rahuldada hagi ja mõista E. V. I.V. kasuks välja 7158.10 eurot ja menetluskulud jätta kostja kanda. 2

(7)Kostja seisukohad, vastuväited ja tõendid, hageja seisukohad kostja väidete osas Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele täies ulatuses vastu (tl 120-124, 134-138). Ebaõige on hageja hagiavalduses esitatud väide, nagu oleks kostja enne müügilepingu sõlmimist korduvalt kinnitanud hagejale, et korteri müügihinna sisse jääb kogu korteri sisustus ning vahetult pärast korteri müügilepingu sõlmimist annab ta ARK-i büroos hagejale üle sõiduauto BMW 520 omandi. Vastupidiselt hageja poolt väidetule avaldas kostja nii enne korteriomandi lepingu sõlmimist teostatud ülevaatamisel kui ka enne lepingu sõlmimist korduvalt selgesõnaliselt, et arvestades korteriomandi müügihinna osas tehtud hinna alandamisi ei anta korteriomandi müümisel enam boonusena kaasa sisustust ja sõiduautot ning müügihinna eest saab hageja nn tühja korteri. Samas avaldas kostja, et hageja vastava soovi korral on ta lisatasu eest nõus müüma hagejale ka korteriomandi sisustuse. Hageja seda ei soovinud. Eeltoodust tulenevalt leppisid pooled kokku, et kostja võõrandab hagejale nn tühja korteri hinnaga 56 881.37 eurot, mida kinnitab muuhulgas asjaolu, et lepingus puuduvad mistahes viited sellele, et kokkulepitud müügihind oleks sisaldanud korteriomandi sisustust või sõiduautot BMW
  1. Lepingu punkti 4.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et korteriomandi otsene valdus antakse hagejale üle hiljemalt 01.07.
  2. Lepingu punktis 4.4 lepiti kokku, et korteriomandi otsese valduse üleandmisel allkirjastavad pooled lihtkirjaliku üleandmise-vastuvõtmise akti, milles märgitakse valduse üleandmise kuupäev ja mõõdikute näidud. Kostja andis korteriomandi otsese valduse hagejale üle 30.06.2009, millist asjaolu hageja hagiavalduses ei eita (hagiavalduses märgitud ekslikult valduse üleandmise kuupäevaks 31.06.2009). Samas on ebaõige hageja väide, mille kohaselt toimus valduse üleandmine pelgalt kostja poolt hagejale maja ees võtmete üleandmisega, pärast mida kostja lahkus. Vastupidiselt hageja poolt väidetule vaadati korteriomandi valduse hagejale üleandmisel üle kogu korteriomand ja fikseeriti mõõdikute näidud. Korteriomandi üleandmisel jättis kostja korteriomandisse köögimööbli koos tehnikaga ilma selle eest lisatasu nõudmata. Korteriomandi vastuvõtmisel hageja kostjale korteriomandi suhtes mitte mingisuguseid pretensioone ei esitanud. Ebaõige on hageja väide, nagu ei oleks hageja olnud teadlik vannitoas asuva WC-poti loputuskasti ning dušikabiini puudustest. Nimetatud puudused olid olemas juba korteriomandi omandamisel kostja poolt ning nimetatud puudused olid hagejale nähtavad ja teatavaks tehtud korteriomandi esmase (st enne Lepingu sõlmimist) teostatud ülevaatuse käigus. Lepingu punktis 1.16.
  3. kinnitas kostja, et korteriomandil ei ole temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel, punktis 1.17.
  4. kinnitas hageja, et ta on korteriomandi üle vaadanud ja on teadlik korteriomandi seisukorrast. Eeltoodust tulenevalt on hageja kinnitanud oma teadmist eelnimetatud nähtavatest puudustest. Kostjal puudub igasugune teadmine ja teave selle kohta, kas ja millal tekkis elutoa kipsplaadist seina auk. Korteriomandi valduse hagejale üleandmisel nimetatud puudust ei esinenud. Samuti ei ole kostja teadlik, kas või millisel põhjusel on hakanud lekkima dušisegisti, kuivõrd korteriomandi valduse hagejale üleandmisel oli dušisegisti korras ning hageja poolt viidatud puudust ei esinenud. Seoses boileri eemaldamisega peab kostja vajalikuks märkida, et hageja oli teadlik asjaolust, et korteriomand on ühendatud tsentraalsesse soojaveesüsteemi ning elektriboiler oli korterisse paigaldatud alternatiivse soojaveeallikana eesmärgiga vähendada kostja pere suurust arvestada kulusid soojale veele (kostja pere on 6-liikmeline, sh 4 last). Elektriboileri eemaldamine ei takistanud ega piiranud mingilgi moel korteri varustatust sooja veega. Elektriboileri eemaldamine oli hagejale nähtav korteriomandi valduse üleandmisel, kuid valduse vastuvõtmisel hageja elektriboileri eemaldamise osas pretensioone ei esitanud. 3
(7)2009. a augustikuu alguses sai kostja kätte hageja 10.07.2009 dateeritud hinna alandamise avalduse, milles hageja teatas

§ 112

lõike 1 alusel korteriomandi ostuhinna alandamisest 7158.10 euro (112 000 krooni) võrra, nõudes nimetatud summa tagastamist

  1. juuliks
  2. a. Koheselt peale nimetatud avalduse kättesaamist teatas kostja 13.08.2009 hageja esindajale saadetud e-kirjas, et ei tunnista hinna alandamise avaldust ning esitas omapoolse lühida selgituse avaldusega mittenõustumise põhjuste kohta. Kostja andis 30.06.2009 hagejale üle lepingutingimustele vastava korteriomandi, millest tulenevalt on kostja täitnud lepingu täielikult ja kohaselt. 17.06.2009 sõlmitud lepingus puudusid mistahes kokkulepped selle kohta, et kostja kohustub hagejale üle andma korteriomandi koos selle sisustuse ja majapidamisseadmetega ning lisaks tegema võimalikuks kostjale kuuluva sõiduauto BMW 520 omandi ülemineku hagejale. Arvestades, et kostja ei ole lepingut rikkunud, puudus hagejal ka igasugune õiguslik alus hinna alandamiseks. Jättes kõrvale eespool esitatud vastuväited, märgib kostja, et hageja ei ole täpsustanud, millised esemed täpsemalt pidid tema väidete kohaselt korteriomandisse jääma (detailne loetelu) ning milline oli tema hinnangul iga konkreetse eseme väärtus. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millelt nähtuks hageja poolt väidetud mittekohase ja kohase täitmise suhe (sh kohase ja mittekohase täitmise väärtused vastavalt Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1131-05). Kõike eeltoodut arvestades palub kostja jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Hageja kostja esitatud vastuväidetega ei nõustu (tl 127-131), kuivõrd kostja vastus on põhjendamata ja paljasõnaline. Kostja on esitanud ebaõigeid väiteid. Kostja viitab oma vastuses asjaolule, et tulenevalt tehtud hinnaalandustest kohustus kostja hageja müüma nö tühja korteri. Seega väidab kostja, et tulenevalt asjaolust, et ta vähendas müügihinda, ei kohustunud ta müüma hagejale ei sisustust ega sõiduautot. Selline väide on väär ja tõendamata. Vastupidi, hagiavaldusele lisatud müügikuulutusest nähtub üheselt, et müüja ei ole hinnaalandusi teinud. Hageja omandas korteri müügikuulutuses toodud hinnaga. Müügikuulutus näitab, et nii korteri sisustus kui ka sõiduauto kuulusid pakutava kauba juurde. Kostja on vastuses hagile väitnud, et pooled vaatasid korteri koos üle ja pretensioone hageja kostjale ei esitanud. Kostja toob täiendavalt välja asjaolu, et kostja andis hagejale üle köögimööbli ilma lisatasu nõudmata. Kostja väited põhjaliku ülevaatamise kohta on tõendamata. Kostja võtab aga esitatuga omaks asjaolu, et ta oli eemaldanud korterist, enne selle üleandmist suurema osa mööblit, k.a elektriboileri (päraldisi). Müügilepingu kohaselt oli lepingu esemeks korter koos selle oluliste osade ja päraldistega. Seega on kostja lepingu rikkumise omaks võtnud. Vastavalt müügilepingu punktile 4 kohustus kostja mitte halvendama lepingu eseme seisukorda arvates lepingu sõlmimisest kuni valduse üleandmiseni. Samuti kohustus kostja hoolitsema valduse üleandmiseni lepingu eseme eest ja andma selle üle seisundis, millises see oli ülevaatamise hetkel. Kostja on seega omaks võtnud, et ta ei ole täitnud müügilepinguga võetud kohustust (vt ka hagiavalduse lisa pildid). Kostja on väitnud, et hageja pidi olema teadlik kõigist puudustest lepingu sõlmimise hetkel. Hageja selle väitega ei nõustu. Ülevaatamise ajal puuduseid ei eksisteerinud ja/või neid ei olnud võimalik märgata. Kostja väited on paljasõnalised ja tuleb jätta tähelepanuta. Kostja väited selle kohta, et hageja ei võtnud pärast müügilepingu sõlmimist temaga ühendust ja ei nõudnud sõiduauto ja teiste lepingu eseme päraldiste üleandmist, on asjakohatud. Hageja esitas kostjale hinna alandamise avalduse samadel alustel juba
  3. juulil 2009 (s.o. 10 päeva pärast valduse üleandmist), mille kostja ka kätte sai. Hagiavalduse esitas hageja
  4. juulil 2009.a. 4

(7)Kohaldatav õigus, tuvastatud asjaolud, kohtu seisukohad

§ 8

lg 2 kohaselt on leping selle pooltele täitmiseks kohustuslik.

§ 76lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule.

Kohustuse rikkumiseks peab seadusandja (

§ 100) muuhulgas võlasuhtest tuleneva kohustuse mittekohast täitmist.

Kohustuse rikkumise korral võib võlausaldaja õiguskaitsevahendina nõuda nii kohustuse täitmist (

§ 101

lg 1 p 1) kui ka hinna alandamist (

§ 101

lg 1 p 5), kusjuures õiguskaitsevahendeid võib kasutada nii eraldi kui koos, kui seadusest või lepingust teisiti ei tulene (

§ 101lg 2).

Antud juhul puudub vaidlus selles, et poolte vahel sõlmiti korteriomandi (kinnisasja) müügileping, mille täitmiseks vastavalt asjaõigusseaduse § 119 lõigetele 1 ja 2 sõlmiti asjaõigusleping omandi ülekandmiseks. Müügilepingu sisuks (

§ 208

lg 1) on müüja kohustus anda ostjale üle olemasolev asi, millele vastab ostja kohustus tasuda ostuhind rahas ja võtta asi vastu. Ostjale üleantav asi peab

§ 217

lg 1 kohaselt vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi, ei vasta ta lepingutingimustele (

§ 217lg 2 p 1).

Sellisel juhul vastutab müüja, kui lepingutingimustele mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal (vastavalt

§ 214lg 2 asja üleandmisel) ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.

Kostja ei eita antud juhul hageja esiletoodud faktilisi asjaolusid, mis puudutavad korteriomandi üleandmisel puudunud majapidamistehnikat ja sisustusesemeid (boiler, televiisor, mööbel), samuti ei vaidle ta vastu hageja väitele, et sõiduauto BMW omandiõigust ta hagejale üle ei andnud. Kostja on seisukohal, et nimetatu ei olnudki lepingu esemeks ja sellest oli hageja väga hästi teadlik. Siinkohal peab kohus oluliseks märkida, et poolte kokkuleppe osas lepingu eseme sisusse puutuvalt on esitatud vaid kaks tõendit: 1) internetiportaali kv.ee kuulutus, millest nähtub, et kostja müüs kõnealust korterit hinnaga 890 000 krooni, lisainfoks oli märgitud, et kauba sees heas korras sõiduauto (BMW 520, 1992.a) ning et korteris on (muuhulgas) boiler ja korter on kaasaegselt sisustatud ja müüakse koos sisustusega. Köök on samuti sisustatud ja müüakse koos mööbli ja tehnikaga. Kuulutuses on ka lause, et kõik elamiseks vajalik jääb soovi korral korterisse sisse, sh toidunõud, kardinad, vaibad, toidunõud jne; 2) leping ise, mille p 1.4. kohaselt müüakse korteriomand koos selle oluliste osade ja päraldistega ning mille p 1.16.5. järgi ei ole lepingu esemel mingeid müüjale teadaolevaid puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu punktis 1.17.2. on ostja kinnitanud, et ta on lepingu eseme üle vaadanud ja selle seisukorrast teadlik. Korteriomandi müügihinnaks oli lepingu p 3.4. järgi samuti 890 000 krooni. Selgitamaks pooltevahelise lepingu sisu, tuleb kohtu hinnangul appi võtta eelkõige

§ 16lg 3 sätted.

Nimetatu kohaselt loetakse kauba või teenuse konkreetsele isikule mittesuunatud pakkumist avalikus arvutivõrgus, ettepanekuks esitada pakkumus, kui ettepaneku tegija ei ole selgesti väljendanud, et tegemist on pakkumusega. Samas ei ole kohtule teada (selle kohta on esitatud vaid paljasõnalised, ja seega tõendamata, väited), millised olid poolte lepingueelsed läbirääkimised, millal lepingu ese ostja/hageja poolt üle vaadati, mis asjaoludel ja kuidas tegelikult lepingu ese 30.06.2009.a hageja poolt vastu võeti. Kõik sellekohased poolte esitatud väited on vastukäivad. Ainus fakt, millest järeldusi teha saab, on lepingueseme hind – nii internetis avaldatud pakkumuse ettepanekus kui lõpplepingus on hind sama. Kohus leiab, et muude tõendite puudumisel tuleb asuda seisukohale, et notariaalses müügilepingus üldsõnaliselt kajastatud „korteriomand koos selle oluliste osade ja päraldistega“ tuleb lugeda samasisuliseks poolte tahteavalduseks nagu seda oli märgitud veebis avaldatud müügikuulutuses. Seda kinnitab muuhulgas ka kostja kinnitus, et ta jättis korterisse köögimööbli koos tehnikaga, mis oli ka kuulutuses märgitud. See, et notariaalses tehingus ei 5

(7)kajastu kinnisasja teatavate omaduste ja kogu müügiobjekti koosseisu suhtes antud konkreetsed lubadused ja kirjeldused, ei tee neid olematuks, AÕS § 119 lg 2 muudab need kehtivaks (kuigi nende mittesisaldumine notariaalses lepingus teeks tingimuse tühiseks AÕS § 119
  1. lõike järgi). Mis puutub aga hageja viidatud lepingueseme puudustesse tulenevalt katkisest segistist, loputuskastist, august seinas ja dušikabiini kahjustatud uksest, siis nende osas on tegemist puudustega, mille olemasolu asja juhusliku hävimise riisiko ülemineku ajal peaks tõendama hageja. Hageja esitatud fotod kinnitavad küll auku seinas kuupäeval 07/09/2009 (vastavalt fotole), kuid kas see oli tingitud kostjapoolest lepingu rikkumisest, fotolt iseenesest ei tulene. Lepingus on hageja kinnitanud, et on korteri üle vaadanud. Lepingu punkti 4.
  2. järgi pidanuks pooled korteri valduse üleandmisel tegema vastava üleandmise-vastuvõtmise akti, mis aga jäeti kohtule ebaselgetel põhjustel vormistamata, kuid just see akt oli selgelt lepingus mõeldud edasiste vaidluste vältimiseks ja eelkõige hageja kaitseks. Seega ei saa kohus lugeda tuvastatuks nimetatud kahjustuste olemasolu asja valduse üleandmisel ega seda ka haginõude rahuldamise puhul arvestada. Müügilepingu puhul on puudustega müüdud asja puhul primaarseks õiguskaitsevahendiks

§ 222

lg 1 mõtte kohaselt lepingu täitmise nõue, s.t nõue asi parandada või asendada, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust, lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. Hageja on väitnud, et palus kostjalt selgitust äraviidud asjade ja sõiduauto üleandmise kohta, kostja ei ole sõnaselgelt sellele vastu vaielnud, keskendudes vastuväidetes hinna alandamise avalduse sisule ja selle kättesaamise asjaoludele. Seega on kohtu arvates võimalik tuvastada, et korteri valduse saamise järgselt soovis hageja asja „parandamist“, s.t äraviidud asjade tagastamist ja sõiduki omandi üleandmist, kuid selles osas selgituste mittesaamisel esitas kostjale avalduse hinna alandamiseks, mis antud juhul on seaduse mõttega kooskõlas. Hageja jaoks oli esmase õiguskaitsevahendina soovitud asja parandamine ammendunud ning ta kasutas seadusest tulenevat teist õiguskaitsevahendit ehk hinna alandamist. Omaette küsimus on aga hinna alandamise sisu. Kohus nõustub kostja viitega Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, milles selgitatakse, et mittekohase täitmise vastuvõtmisel võib hinda alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seega pidanuks hageja avaldama, milline on müüdud lepingueseme väärtus puudustega võrrelduna lepingueseme väärtusega ilma puudusteta (milleks lepingu kohaselt oli 890 000 krooni). Kuivõrd hageja selliselt hinna alandamisele lähenenud ei ole, tuleb kohtul see asjaolusid arvestades ja

§ 112lg 1 kolmanda lause kohaselt ise määrata.

Hageja on nimetanud korterist äraviidud majapidamistehnika, sisustuse ja üleandmata sõiduauto väärtuseks kokku 100 000 krooni (kahjustused jätab kohus juba ülaltoodud kaalutlustel välja), millised hinnangud võivad esitatud fotosid ja veebis avaldatud kuulutust arvestades olla õiged – elutoast on ära viidud nahkmööbel, ka teistes tubades on nähtav korralik sisustus, kadunud on pesumasin, külmik, televiisor, boiler, samuti on kostja müügikuulutuses kinnitanud, et vaatamata sõiduki vanusele on tal kehtiv ülevaatus ja see on heas korras. Kahtlemata on korteri müügihind oluliselt madalam nn tühja korteri puhul võrreldes sisustatud korteriga, kuhu on koheselt võimalik elama asuda. Kohus leiab, et mittekohase täitmise väärtus on asja hinda arvestades kindlasti vähemalt samapalju väiksem kui hageja nimetatud summad, s.t vähemalt 100 000 krooni (6391.16 euro) võrra madalam ja seetõttu tuleb hagi selles summas rahuldada. Korteri uus sisustamine, tehnika soetamine ja 6

(7)seeläbi täiendava aja- ja rahakulu tegemine oli ostjale selgelt koormav ning õiglane on nimetatud summa temale hüvitada. Ka sõiduauto omandi üleandmata jätmine vaatamata varasemale pakkumisele tõi ilmselt kaasa täiendavaid kulutusi. Seega rahuldab kohus hagi osaliselt ja mõistab kostjalt välja 100 000 krooni, mida kohus hindab mittekohase täitmise väärtuse suhteks kohase täitmise väärtusesse. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, kuid hageja kasuks märgatavalt suuremas ulatuses, siis jaotab kohus menetluskulud vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 163 lg 1 sätetele võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Seega jääb hageja kanda 12 000 : 112 000 x 100 = 10,71% menetluskuludest ja kostja kanda 100 – 10,71 = 89,29% menetluskuludest. Vastavalt TsMS § 174 lg 1 võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Toomas Talviste Kohtunik 7
(7)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.