Kohus tuvastas, et müügilepingu esemeks oleval kinnistul asub arhitektuurimälestis „Kuremaa mõisa ait“, mis on tunnistatud kultuurimälestiseks. Muinsuskaitseseaduse § 27 lg 2 näeb ette, et kui võõrandatakse kinnisasi, millel kinnismälestis asub, on ostueesõigus riigil ja seejärel kohalikul omavalitsusel. Riigi poolt ostueesõiguse teostamine tuvastamist ei ole leidnud. Seega on hagejal kui kohalikul omavalitsusel muinsuskaitseseaduse § 27 lg 2 alusel kinnisasjale seadusest tulenev ostueesõigus. Ostueesõigust reguleerib põhiosas võlaõigusseadus (
). Asjaõigusseadus (AÕS) näeb ette vaid täiendavad sätted kinnisasjale asjaõigusliku ostueesõiguse teostamise kohta. AÕS § 257 lg 3 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud ostueesõigus omab kolmandate isikute suhtes samasugust tähendust nagu eelmärge omandi üleandmise nõude tagamiseks. Sama tähendust omab ka seaduse alusel tekkinud kinnisasja ostueesõigus, mille kohta on kinnistusraamatusse kantud märkus, samuti kinnisasja kaasomaniku ostueesõigus. Kohus tuvastas, et ostueesõiguse kohta pole kantud märget kinnistusraamatusse. Seega ei ole ostueesõigusel antud juhul asjaõiguslikku toimet AÕS § 257 lg 3 tähenduses. Muinsuskaitseseaduse § 27 lg 4 järgi kantakse Muinsuskaitseameti ühepoolse lihtkirjaliku avalduse alusel kinnistusraamatusse märkus selle kohta, et kinnistu on koormatud ostueesõigusega. Nimetatud sättest tulenevalt oli hagejal õigus nõuda ostueesõiguse märke kandmist kinnistusraamatusse. Käesoleva ajani ostueesõiguse kohta kinnistusraamatusse märget tehtud ei ole. Seega ei ole hageja seadusest tuleneval ostueesõigusel asjaõiguslikku toimet AÕS § 257 lg 3 tähenduses. Ka Riigikohus on 20.06.2006 kohtuasjas nr 3-2-1-13-06 tehtud kohtuotsuses asunud seisukohale, et kinnisasja ostueesõigusel on AÕS § 257 lg 3 järgi asjaõiguslik toime vaid siis, kui ostueesõigus nähtub kinnistusraamatust või tegemist on kinnisasja kaasomanike ostueesõigusega (p.41). Otsuses leidis Riigikohus, et muinsuskaitseseaduse § 27 lg 2 järgne ostueesõigus on märketa. Muinsuskaitseseaduse § 27 lg 4 järgi võib riik lasta endal oleva ostueesõiguse kohta kanda märke kinnistusraamatusse ühepoolse avalduse alusel (p.44). AÕS § 257 lg 4 järgi tuleb ostueesõigusele kohaldada võlaõigusseaduses ostueesõiguse kohta sätestatut, kui seadusest ei tulene teisiti. . Ostueesõigus on
lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis.
lg 1 näeb müüjale ette kohustuse viivitamata teatada ostjaga sõlmitud lepingust ostueesõigust omavale isikule.
alusel võib ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast §-s 249 nimetatud teate saamist, kui tegemist on kinnisasjaga. Asja materjalide põhjal tuvastas kohus, et hageja on seaduses ettenähtud tähtaja jooksul edastanud kostjatele notariaalselt tõestatud avalduse ostueesõiguse teostamiseks. Kinnisasja müügihind on hageja poolt tasutud notari deposiiti. Hageja poolt on vajalikud eeldused ostueesõiguse teostamiseks täidetud.
lg 1 kohaselt ei muuda ostueesõiguse teostamine kehtetuks esmase ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega on ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks. Ostueesõiguse teostamisega kaasnevad seega müügilepingust tulenevad võlaõiguslikud nõuded müüja vastu. Müügileping on võlaõiguslik leping, mille järgi on asja müümisel müüja põhikohustuseks
lg 1 järgi asja üleandmine ja ostjale omandi ülemineku võimaldamine, ostja põhikohustuseks aga ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine. Kohus selgitab, et võlaõigusliku toimega ja asjaõigusliku toimega ostueesõiguse teostamise tagajärjed on erinevad. Nagu eespool märgitud on võlaõigusliku toimega ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks. Kinnistusraamatusse kantud ostueesõiguse teostamisel on AÕS § 257 lg-st 3 ja AÕS § 63 lgst 3 tulenevalt müüdud kinnisasja omandi üleandmine esialgsele ostjale tühine, kui see kahjustab ostueesõiguse teostamist. Selle tagajärjeks on, et kinnisasja omanikuks on ikkagi müüja ning ostueesõiguslane võib nõuda temalt omandi üleandmist müügilepingu alusel. Kuna käesoleval juhtumil ostueesõigust kinnistusraamatusse kantud ei ole, tuleb lähtuda võlaõigusliku toimega ostueesõiguse teostamise tagajärgedest. Eeltoodu alusel on hagejal kui ostueesõiguslasel õigus nõuda Ixxxx Sxxxxxxxx kui müüjalt tema kohustuste täitmist. Müüja kohustusteks tuleb lugeda eelkõige
lg-st 1 tulenev müüja kohustus anda asi ostjale üle ja võimaldada omandi üleminek ostjale. Kinnisasja puhul on AÕS § 120 lg 1 kohaselt omandi üleminekuks vajalik notariaalselt tõestatud asjaõigusleping. Kuna kohtuistungil kostja Ixxxx Sxxxxx oli hagile sisuliselt vastu ei vaielnud, siis tuleb hagejal ning kostjal ostueesõiguse teostamiseks pöörduda notari pole vastavate toimingute sooritamiseks. Kohus tuvastas, et esialgset ostjat MTÜ-d Elukeskkonna Korralduskeskus ei ole käesolevaks ajaks kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. Kuna kinnisasja omand ei ole esialgsele ostjale üle läinud, siis on müüjal ja esialgsel ostjal võimalik asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus kinnistusametist tagasi võtta ning seejärel saab müüja kanda kinnisasja omandi üle hagejale kui ostueesõigust teostanud isikule. Kirjalikus vastuses on kostja Ixxxx Sxxxxx hageja ostueesõigusele vastu vaielnud. Kohtuistungil Ixxxx Sxxxxx ostueesõiguse teostamisele aga sisulisi vastuväiteid ei esitanud. Kostja sõnul on ta huvitatud kinnisasja omandi üleminekust, kuna tema on kinnisasja müünud, raha kätte saanud, aga siiani on ta kantud kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna ning seetõttu on tal kohustus tasuda kinnistuga seonduvaid koormatisi nagu näiteks maamaks. Hageja on avaldanud, et kostja Ixxxx Sxxxxx ilmus 14.12.2006 hageja poolt broneeritud ajaks notari juurde. Miks asjaõigusleping omandi ülekandmiseks tol hetkel tegemata jäi ei ole teada. Hageja väitel oli põhjuseks teise kostja MTÜ Elukeskkonna Korralduskeskus mitteilmumine. 5
lg-st 1 tulenevate müüja põhikohustuste täitmist ehk nõuda asja üleandmist ja ostjale omandi ülemineku võimaldamist. Kuna lepinguobjekti puhul on tegemist kinnisasjaga, siis saaks hageja nõuda kostjalt omandi ülekandmiseks asjaõiguslepingu sõlmimist. Kui kostja keeldub asjaõiguslepingu sõlmimiseks vastava tahteavalduse tegemisest, siis on hagejal TsÜS § 68 lg 5 alusel õigus nõuda tahteavalduse asendamist kohtuotsusega, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemaolu. Hageja omandiõiguse tunnustamise nõue on antud juhul alusetu. Hagejal pole tekkinud vaidlusalusele kinnisasjale omandit. Ostueesõiguse näol on hagejal olemas eeldus omandiõiguse tekkimiseks. Omandiõigus kinnisasjale ei teki võlaõigusliku müügilepingu alusel. Omandiõigus kinnisasjale tekib AÕS § 119 alusel vastava õiguse kandmisel kinnistusraamatusse. Kostjad on kirjalikes vastustes märkinud, et hageja on ebakorrektselt määranud hagihinna. Kostjate väitel ei ole hagihinnaks kõnealuse kinnisasja müügilepingus fikseeritud hind vaid ostueesõiguse väärtus. Hageja on tasunud riigilõivu 4000 krooni. Riigilõivuseaduse Lisa 2 järgi kuulub sellise suurusega riigilõiv tasumisele hagihinnalt 75 000 krooni, mis on antud juhul kinnisasja müügilepingus fikseeritud hind. Kohus nõustub kostjatega, et hagihinnaks on asja või õiguse väärtus mitte asja müügihind. TsMS § 126 lg 1 kohaselt määratakse hagihind asja kuuluvuse või valduse üle toimuva muu vaidluse puhul asja väärtusega ning lõige 2 kohaselt õiguse üle peetavas vaidluses määratakse hagihind õiguse väärtusega. Kohtule pole aga esitatud tõendeid selle kohta, et kinnisasja või ostueesõiguse väärtus oleks teistsugune kui kinnisasja müügihind. Seega jätab kohus kostjate avalduse hagihinna määramise kohta tähelepanuta. Menetluskulude jaotus 6
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.