Obsah (5)

§ 486§ 172§ 174§ 175§ 177

KOHTUMÄÄRUS Kohus Viru Maakohus Kohtunik Olev Mihkelson Määruse tegemise koht ja aeg Jõhvi 21.aprill 2020 Tsiviilasja number 2-18-117248 Tsiviilasi Kohtla-Järve linn Maleva tn 39 korteriühistu hagi H.

§ 486lg 1 p 1).

Avalduse kohaselt kuulub puudutatud isikule korteriomand aadressil xxx. Alates

1. oktoobrist 1997 teostab Maleva tn 39 elumaja haldamist ja majandamist hageja. Avaldaja
2. aprilli 2016,
3. aprilli 2017 ning
4. mai 2018 üldkoosoleku otsustega kehtestati hooldustasu suuruseks 0,50 eurot korteri ruutmeetrilt ja kinnitati täiendav sihtotstarbeline maks suurusega 17 eurot korterilt perioodil mai kuni september 2016, 18 eurot korterilt perioodil mai kuni september 2017 ning 18 eurot korterilt perioodil mai kuni september
5. Avaldaja põhikirja p 3.2.kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma tähtaegselt sihtotstarbelisi osamakseid. Nende maksete suuruse ja tasumise korra määramine kuulub üldkoosoleku pädevusse (põhikirja p 4.3). Avaldaja kaudu tasuvad korteriomanikud ka kommunaalteenuste (keskkütte, gaas, vesi ja kanalisatsioon, prügi väljavedu) eest. Iga kuu on avaldaja esitanud puudutatud isikule arved, kuid viimane on oma kohustusi täitnud vaid osaliselt. Seisuga
6. oktoober 2018 on puudutatud võlgnevus korteriühistu ees 279 eurot 43 senti, millele lisandub viivis.
7. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Puudutatud isik esitas avaldaja vastu vastuavalduse, mille menetlemisest maakohus
8. aprilli 2019 määrusega keeldus. 2
9. Pooled sõlmisid
10. juunil 2019 toimunud kohtuistungil kompromissi.
11. Tartu Ringkonnakohtu 14.08.2019 määrusega maakohtu määrus tühistati.
12. 03.02.2020 avaldaja täpsustas oma avaldust ja palus puudutatud isikult välja mõista avaldaja kasuks võlgnevuse 279,26 eurot, viivis seisuga 31.02.2020 150,53 eurot ja edaspidi viivis 0,02% viivitatud summalt päevas kuni põhivõla tasumiseni.
13. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Vastuse kohaselt elamu üldveearvesti näidu ja korterite veenäiduarvestite näitute vahet ei saa jagada mitte korteris elavate inimeste arvu järgi vaid arvestus saab toimuda vaid ruutmeetri põhiselt. Elanike arvu järgi arvestus on vastuolus KrtS § 40 lg 1 ja
14. Sama põhimõte kehtis ka KÜS § 15¹ lg 1 kohaselt. KÜS § 15¹ lg 1 sätestas, et majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Ühistu üldkoosolekul
16. 2009 a. metoodika vastu võtmiseks puudus üldkoosolekul Põhikirja järgi pädevus. Seega on esitatud arvetel üldvee maksumus vale ja seega ka kogu võlgnevuse ja viivise arvestuskäik osutub valeks. Sama kehtib ka soojusenergia kulu arvestamisele küttevälisel perioodil. Vahe vee soojendamiseks kulunud soojusenergia ja sooja vee näitude vahel tuli jagada ruutmeetri põhiselt ja mitte arvestada sellega kellel puudub käteräti kuivataja. Käteräti kuivatamise S-toru suhtes korteris ei ole juhatusel ülevaadet. Avaldaja on metoodika kohaselt arvestanud kütteperioodil soojusenergia jaotamist selliselt, et tarbitud soojusenergia üldmahust lahutatakse majas tarbitud sooja vee soojendamisele ja käterätiku kuivatajatele kulutatud soojuseenergia. Ülejäänud soojusenergia jaotatakse korterite vahel proportsionaalselt korteri pinnale. Neile korteritele, kus on üle mindud alternatiivküttele, kuid puudub jääksoojuse arvestus, arvestatakse 15% korteri pinnast. Korteritel nr x, x, x, x – jääksoojuse hulk on 15 %. Puudutatud isik vaidleb ka sellisele arvestusele vastu. Esiteks ei ole arvestust mis hulk soojusenergiast kulub käterätiku kuivatajale, miks see on just 10.50 eurot kütteperioodil kuus. Teiseks ei ole mitte mingit õigust elamus asuvatel korteritel olla alternatiivküttel. Tegemist on kaasomandis oleva asja (küttesüsteemi) olulise muutmisega mis nõuab kõigi korteriomanike nõusolekut. Elamu projektdokumentatsiooni kohaselt on ühisesse küttesüsteem kaasatud kõik elamus asuvad eriomandid. Seega on soojusenergia arvestus vale ja vale on ka võlgnevuse arvestus. Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. Elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid, nagu ühiskasutuses olevad torustikud (sh keskküttetorustikud) kuuluvad korteriomanike kaasomandisse vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa Seega kuulub elamu keskküttetorustik elamu kaasomanike kaasomandisse. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena AÕS § 72 lg 1 järgi keskküttesüsteemi püstikuid ühiselt ning vastutavad ühiselt ka nende korrashoiu eest. Puudutatud isik ei ole kaasomanikuna andnud nõusolekut küttesüsteemi muutmiseks selliselt, et osad korterid on üle läinud alternatiivküttele ja tasuvad seepärast maja kütmisele kuluvast soojusenergiast 15 %. Avaldaja poolt viidatud metoodika rakendamine eeldab seda, et küttesüsteemi oluliseks muutmine vajas eelnevalt kõigi kaasomanike vahelist nõusolekut ja alles seejärel oleks juhul, kui Põhikirja järgi oleks üldkoosolekul õigus metoodika vastu võtmiseks seda ka rakendama hakata. Käesoleval ajal see nii ei ole. Ka juhul, kui kohus 3 otsustaks, et osa korterite maja küttesüsteemist eemaldamine ei vaja kõigi korteriomanike kokkulepet, ei ole korteriühistu põhikirja kohaselt ikkagi üldkoosolekul sellise metoodika vastu võtmiseks pädevust. MAAKOHTU SEISUKOHT
17. Maakohus on seisukohal, et avaldus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
18. Avalduse ese: korteriühistu nõue korteriomaniku vastu korteriomandi majandamiskulude hüvitamiseks.
19. Vaidlust ei ole selle üle, et: 1) puudutatud isik H. H. on korteri asukohaga: xxx Kohtla-Järve linnas omanik; 2) Alates 25.10.1997 aastat teostab Maleva tn 39 elumaja haldamist ja majandamist Kohtla- Järve linn, Maleva tn 39 korteriühistu. Hagetav periood september 2016 kuni detsember 2019 kaasa arvatud. 3) Maleva tn 39 korteriühistu 28.04.2016 üldkoosoleku otsusega kehtestati hooldustasu suuruseks 0,50 eurot korteri ruutmeetrilt ja kinnitati täiendav sihtotstarbeline maks suurusega 17 eurot korterilt perioodil mai kuni september
20. 4) Maleva tn 39 korteriühistu 18.04.2017 üldkoosoleku otsusega kehtestati hooldustasu suuruseks 0,50 eurot korteri ruutmeetrilt ja kinnitati täiendav sihtotstarbeline maks suurusega 18 eurot korterilt perioodil mai kuni september
21. 5) Maleva tn 39 korteriühistu 16.05.2018 üldkoosoleku otsusega kehtestati hooldustasu suuruseks 0,50 eurot korteri ruutmeetrilt ja kinnitati täiendav sihtotstarbeline maks suurusega 18 eurot korterilt perioodil mai kuni september
22. 6) Maleva tn 39 korteriühistu 02.05.2019 üldkoosoleku otsusega kehtestati hooldustasu suuruseks 0,50 eurot korteri ruutmeetrilt ja perioodil mai kuni september kehtestati hooldustasu suuruseks 0,80 eurot korteri ruutmeetrilt. 7) Peale puudutatud esindaja vastuses märgitud vastuväidet, et sihtmaksed peavad olema arvestatud lähtuvalt korteriomandi suurusest, teostas korteriühistu ümberarvestuse. 8) Korteriühistu põhikirja punkt 3.2.kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma tähtaegselt sihtotstarbelisi ja osamakseid. Nende maksete suuruse ja tasumise korra määramine kuulub üldkoosoleku pädevuse (põhikirja punkt 4.3). 9) Korteriühistu kaudu tasuvad korteriomaniku ka kommunaalteenuste (keskkütte, vesi ja kanalisatsioon) eest. 4 10) Küttega varustab kortermaja VKG SOOJUS AS. Kogu majas tarbitud soojusenergia mõõdetakse soojusmõõturiga, mille tulemuste kohaselt esitab arve soojusenergia tarnija. Soojusenergiat kasutatakse vee soojendamiseks ja kütteks. 11) Vee ja kanalisatsiooni teenust osutab korteriühistule AS Järve Biopuhastus. Vee ja kanalisatsiooni teenuste arvestus toimub mõõturite põhiselt.
23. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KÜS) § 12 lg. 1 ja 2 kohaselt korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Tulenevalt korteriühistu põhikirjast, on korteriomanik ja korteriühistu oma sisult sõlminud lepingu, kus korteriomanik loovutas osa oma õigusi korterelamu valitsemise ja majandamise korraldamisel korteriühistule ja samas kohustus selle eest tasuma korteriomandi ja kaasomandi esemeks olevate teiste ruumide majandamisest tulenevaid majandamiskulusid vastavalt korteriühistu põhikirjas sätestatule ja korteriühistu üldkoosoleku otsustele. VÕS § 101 lg.1 kohaselt kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist.
24. Puudutatud isiku vastuväited: 11.1 elamu üldveearvesti näidu ja korterite veenäiduarvestite näitute vahet ei saa jagada mitte korteris elavate inimeste arvu järgi vaid arvestus saab toimuda vaid ruutmeetri põhiselt. Maakohus on seisukohal, et puudutatud isiku seisukoht on ekslik. Vaidlust ei ole selle üle, et vee kulu arvestamine korterelamus ja korterites eraldi on toimunud veearvestite alusel. Seega vee tarbimine ei ole kuidagi seostatav korteriomandi suurusega. Avaldaja on vee kulu arvestused esitanud ja kohtule ei ole esitatud puudutatud isiku poolt teistsugust veekulu arvestust , mis selle ümber lükkaks. Väide, et ühistu üldkoosolekul
26. 2009 a. metoodika vastu võtmiseks puudus Põhikirja järgi pädevus ja on esitatud arvetel üldvee maksumus vale ja seega ka kogu võlgnevuse ja viivise arvestuskäik vale, ei ole asjakohane, sest vee hinna määrab teenuse osutaja ehk AS Järve Biopuhastus. 11.2 Vahe vee soojendamiseks kulunud soojusenergia ja sooja vee näitude vahel tuli jagada ruutmeetri põhiselt ja mitte arvestada sellega kellel puudub käteräti kuivataja. Maakohus nõustub avaldaja väitega, et kuna kõigus korterites on ühesugused käterätikuivatid ja vannitoad on ühesuurused, ei sõltu kulu korteriomandi suurusest. 11.3 Ei ole mitte mingit õigust elamus asuvatel korteritel olla aternatiivküttel. Nimetatud väide ei ole vaidlusesse puutuv. 11.4 Korteriühistuga valitsetava kortermaja puhul tuleb esmalt hinnata, kas korteriomanike lahendatava küsimuse saab üldse otsustada korteriühistu liikmete üldkoosolek, ning kas otsuse saab teha põhikirjajärgse häälteenamusega või on tegemist kaasomandi kasutamise keskse küsimusega, milleks on vajalik kaasomanike kokkulepe asjaõigusseaduse järgi. 5 Nimetatud väide ei ole vaidlusesse puutuv. Kuniks korteriühistu otsuseid ei ole vaidlustatud, on need kehtivad ja korteriomanikul on kohustus täita korteriühistu üldkoosoleku otsuseid. 11.5 Puudutatud isik ei ole kaasomanikuna andnud nõusolekut küttesüsteemi muutmiseks selliselt, et osad korterid on üle läinud alternatiivküttele ja tasuvad seepärast maja kütmisele kuluvast soojusenergiast 15 %. Nimetatud väide ei ole vaidlusesse puutuv. 11.6 Võlgnevuse perioodi täpsustus. Avaldaja märkis täpsustatud avalduses, et võlgnevust arvestatakse perioodi osas september 2016 kuni detsember 2019 (kaasa arvatud). 11.7 Avaldaja ei ole selgitanud, mis alusel on kehtestatud sihtmaksed. KÜS § 20 lg.1 kohaselt KÜS või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. KÜS § 34 lg.1 kohaselt Korteriomandite eset valitsetakse seadusest, korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes. Korteriühistu põhikirja p.4.3 kohaselt on korteriühistu üldkoosoleku pädevuses sihtotstarbeliste maksete ja muude maksete tasumise korra kindlaksmääramine. 11.8 Avaldaja ei ole selgitanud, mis alusel on määratud viivis. Tasumata põhivõla osas viivise määra 0,07% tasumata jäänud summalt iga viivitatud kalendripäeva eest kuni 31.12.2017 ja alates 01.01.2018 rakendab korteriühistu viivismäära 0,02 % tasumata jäänud summalt iga viivitatud kalendripäeva eest. Kuni 31.12.2017 kehtinud korteriühistu seaduse § 7 lg 4 kohaselt Majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Alates 01.01.2018 rakendab korteriühistu KrtS §-st 42 lg 1 tulenevat viivismäära. Maakohus on seisukohal, et avaldaja nõue korteriomaniku vastu korteriomandi majandamisega seotud võlgnevuse nõudes on põhjendatud ja kuulub täies ulatuses rahuldamisele. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

§ 172

lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Arvestades korteriomandi nõuete lahendamise erisusega hagita menetluses ning asjaolu, et kohus rahuldab avalduse ja mõistab puudutatud isikult avaldaja kasuks välja võlgnevuse, leiab 6 kohus, et eeltoodu tõttu on õiglane jätta menetluskulud põhjendatud ulatuses puudutatud isiku kanda.

§ 174

lg 2 alusel määrab kohus käesoleva otsusega kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse. Avaldaja esitas 09.04.2020 kohtule menetluskulude nimekirja, et välja mõista puudutatud isikult menetluskulud 470 eurot so tasutud riigilõiv 50 eurot ja õigusabikulud 420 eurot. Avaldaja märgib, et on tasunud riigilõivu kokku 100 eurot sh maksekäsu kiirmenetluses 45 eurot ja hagi esitamisel 55 eurot. Riigilõivuseaduse § 59 lg 5 kohaselt tasutakse hagita menetluses esitavalt avalduselt riigilõivu 50 eurot. Kohus jätab puudutatud isiku kanda riigilõivu, mida avaldajal tuli avalduse esitamisel tasuda, so 50 eurot. Avaldajal on õigus esitada taotlus enam tasutud riigilõivu tagastamiseks. Õigusabikulud koos käibemaksuga 720 eurot so 6 h tunnitasuga 100 eurot, millele lisandub käibemaks 20% (6x100+120). Hageja kinnitab, et kõik menetluskulude nimekirjas toodud kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega. Hageja kinnitab, et ta ei ole käibemaksukohuslane, st puudub võimalus teha sisendkäibemaksu tasaarvestus. Riigikohus on lahendis 3-1-1-66-12 (p 16) asunud seisukohale, et õigusabi tunnihinna mõistlikuks suuruseks võib lugeda 110 eurot, millele lisandub käibemaks. Arvestades kohtupraktikat, mille kohaselt õigusabitasu ei peaks ületama hagi nõuet, palub avaldaja välja mõista puudutatud isikult õigusabi katteks 420 eurot.

§ 175

lg 1 kohaselt peab kohus hindama menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust. Kohus leiab, et avaldaja õigusabikulud 420 eurot (3,5x100+70) on põhjendatud. Kohus mõistab puudutatud isikult avaldaja kasuks välja õigusabi kulud 420 eurot.

§ 177

lg 4 kohaselt Kohus märgib menetlusosalise taotluse alusel menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Avaldaja on vastava taotluse esitanud. Kuna kohus rahuldab avalduse, mõistab kohus puudutatud isikult välja avaldaja kasuks põhjendatud ja vajalikud menetluskulud 470 eurot s.h tasutud riigilõiv 50 eurot ja lepingulise esindaja õigusabikulu 420 eurot ning viivise hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt. Viru Maakohtu 25.11.2019 määrusega anti H. H.ile riigi õigusabi, riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulude hüvitamise kohustuseta ja määrati esindaja riigi arvel. Kohus jätab puudutatud isikule riigi õigusabi korras määratud esindaja kulud Eesti Vabariigi kanda eraldi määrusega. /allkirjastatud digitaalselt Olev Mihkelson 7 kohtunik 8