Obsah (4)

§ 1§ 14§ 13§ 9

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaija Kaijanen, Villem Lapimaa ja Vahur-Peeter Liin Määruse tegemise aeg ja koht 05.05.2020, Tallinn Kohtuasja number 2-16-14682 Kohtuasi XX ava

).

§ 1

lg 1 järgi on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub ja § 4 lg 4 kohaselt maatükk ning hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi osa esemeks.

§ 14

lg 1 järgi võib korteriomanike kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt. Igal kaasomanikul on AÕS § 72 lg 5 esimese lause kohaselt õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra kokkulepet sõlmimast või muutmast, võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses ning kohtuotsus kasutuskorra kindlaksmääramise kohta asendab tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduse. 4.

1. Pooled ei vaidle kasutuskorra p-de 1–4, 6, 7, 9 ja 10 üle, sest selliselt ongi kaasomanike kasutuskord juba välja kujunenud. 4.
2. Pooled vaidlevad kasutuskorra p-de 5, 8 ja 11 üle. 4.
3. Kasutuskorra p 5 kohaselt palub avaldaja, et kohus määraks korteri nr 8 ainukasutusse elamu II korrusel paikneva kapi. Puudutatud isikud soovisid, et kõik korteriomanikud saaksid kappi ühiselt kasutada. Alternatiivselt leidsid puudutatud isikud, et kapp tuleks lammutada. Kohtu arvates ei oma tähendust see, 4 2-16-14682 et avaldaja ei tõendanud, et tema ostis kapi või kapp kuulub avaldaja korteriomandi koosseisu. Vaidlust pole selles, et kapp on korteriomanike kaasomandis. Puudutatud isikud ei veennud kohut, et neil on ülekaalukas huvi kappi kasutada. Kohtu arvates on põhjendatud, et kapp jääb avaldaja ainukasutusse. 4.
4. Kasutuskorra p 8 kohaselt palub avaldaja, et kohus määraks avaldaja ainukasutusse korteri nr 8 omaniku ehitatud grillmaja ja maatüki pindalaga 175 m2, millel asub grillmaja. Puudutatud isikud väitsid, et grillmaja on ebaseaduslik ehitis. Avaldajal ei olnud selle ehitamiseks teiste korteriomanike nõusolekut. Kohus peab kasutuskorra kindlaksmääramisel lähtuma faktilisest olukorrast ning kasutuskorra kindlaks määrama ka siis, kui ehitis võib olla ebaseaduslik. Hetkel kasutavad grillmaja avaldaja ja tema pere. Teised korteriomanikud ei ole avaldanud soovi seda kasutada. Nemad soovivad grillmaja lammutada. Eelnevat arvestades on avaldajal grillmaja kasutamiseks ülekaalukas huvi. Põhjendatud ei ole jätta avaldaja ainukasutusse 175 m2 suurust õueala, mis on piiratud avaldaja aiaga ning mis ümbritseb avaldaja grillmaja. Kohus veendus paikvaatlusel, et tegemist on õueala ühe parima osaga. Selle ala üksnes avaldajale jätmine ei ole õiglane ega põhjendatud. Kortermaja puhul ei ole mõeldav, et iga korteriomanik eraldab endale teatud osa õuealast, mille piirab aiaga. Kaasomandi eseme kasutuskord ei pea täpselt vastama kaasomandi mõttelise osa suurusele. Kasutuskord peab lähtuma võimalikult õiglasest lahendusest. Avaldaja huvi ei kaalu üles teiste korteriomanike huvi kasutada ala õuealana. 4.
5. Kasutuskorra p 11 kohaselt palub avaldaja määrata, et kinnisasjale planeeritakse seitse parkimiskohta, millest kuus tähistatakse korteri numbriga, kelle ainukasutusse parkimiskoht jääb, seitsmes parkimiskoht jääb kõigi korteriomanike ühiskasutusse. Kohus leiab, et praeguse korra muutmine avaldaja palutud viisil ei ole põhjendatud. Igale korteriomanikule on tagatud võimalus kinnisasjal enda autot parkida. 4.
6. Kohus kohustab AÕS § 79 lg 2 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi puudutatuid isikuid andma nõusolek kasutuskorra märkusena kinnistusraamatusse kandmiseks. 4.
7. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 järgi menetlusosaliste endi kanda. Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad
8. Puudutatud isikud esitasid määruskaebuse, milles palusid tühistada maakohtu määruse osaliselt ja teha tühistatud osas uue määruse, millega jätta avaldaja avaldus rahuldamata. Puudutatud isikud ei vaidlustanud maakohtu määruse resolutsiooni punkti 2.11, milles maakohus määras kindlaks parkimiskohtade kasutuskorra. Puudutatud isikud taotlevad asja lahendamist kohtuistungil. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt rikkus maakohus selgelt ja oluliselt materiaalõiguse norme ja hindas tõendeid ebaõigesti. Kohtul ei olnud alust määrata kasutuskorda õiguskindluse 5 2-16-14682 ja -selguse huvides kindlaks osas, milles poolte vahel vaidlust ei olnud (s.o kasutuskorra p-d 1– 4, 6, 7, 9, 10). Puudutatud isikud ei nõustu sellega, et II korruse kapp jääb avaldaja ainukasutusse. Kõik ülejäänud korteriomanikud soovisid, et kapp jääks korteriomanike ühiskasutusse. II korruse ruum nr 10 jäeti põhjendamatult korteri nr 3 kasutusse. See ruum kuulub korterile nr
9. Grillmaja jätmine avaldaja ainukasutusse ei ole kooskõlas puudutatud isikute huvidega. Grillmaja riivab teiste kaasomanike omandiõigust. Grillmaja ja laste mänguväljak on piiratud aiaga (pindala 175 m2). Hoolimata asjaolust, et ainukasutusõigus on formaalselt ainult grillmaja osas, on piiratud kõigi teiste korteriomanike võimalus oma omandi taoliseks laiendamiseks. Vaidlustatud määruse alusel ainukasutusse jäetud grillmaja, olles mh ehitatud õigusvastaselt, jätab korteriomanikud olukorda, kus faktiliselt jääb ikka kogu 175 m2 maatükk puudutatud isiku ainukasutusse. Avaldaja rikastus grillmaja ehitamisega. Selle eest peaks kohus määrama hüvitise. Grillmaja ehitamisega väheneb ka teiste kaasomanike omandi väärtus. Kohtumääruse resolutsioon ei ole piisavalt täpne ega täidetav. Näiteks ei loo õiguskindlust ega -selgust määruse resolutsiooni punkt 2.7, mille kohaselt jäävad elamu keldriboksid selle korteri ainukasutusse, kelle number on boksile märgitud. Korterid nr 1 ja 5 kasutavad keldriboksi ühiselt. Maakohus jättis ebaõigesti menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.
10. Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja määruskaebuse menetlemisel tekkinud kulud puudutatud isikute kanda. Avaldaja palus asja läbi vaatamist kohtuistungil. Avaldaja palus kohtuistungile kutsuda ka puudutatud isiku III, kes muutis kohtumenetluse käigus enda seisukohta. Kohtuistungil on võimalik vahetult kontrollida ja välja selgitada puudutatud isiku III tegelik tahe. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
11. Kolleegium leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 järgi tühistada ning asi maakohtule uueks läbivaatamiseks tagasi saata. Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse TsMS § 656 lg 4 alusel koosmõjus §-ga 659 ka osas, milles maakohus määras resolutsiooni ps 2.11 kindlaks parkimiskohtade kasutuskorra, kuid mille osas määruskaebust ei esitatud.
12. Maakohus rikkus materiaalõiguse normi, jättes asjas sisuliselt kohaldamata 01.01.2018 jõustunud

-i. Samas rikkus maakohus taotluse kvalifitseerimise kohustust (TsMS § 438 lg 1) ning kohtu selgitamiskohustust (TsMS § 351). Maakohtu lahend ei vasta kehtivale õigusele. Arvestades maakohtu rikkumisi ning asja õigeks lahendamiseks vajalike menetlustoimingute hulka ja mahtu, ei saa ringkonnakohus asja ise lahendada ning asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. 6 2-16-14682 9. Maakohus oleks praeguse vaidluse lahendamisel pidanud juhinduma 01.01.2018 jõustunud

-st. Maakohus küll viitas sellele seadusele, kuid jättis selle sisuliselt kohaldamata. Maakohus lahendas avaldaja taotlust AÕS-i järgi ning määras kindlaks kasutuskorra. Kehtiv

ei võimalda kasutuskorda kindlaks määrata. Samuti ei saa maakohtu kindlaks määratud kasutuskorra alusel teha kandeid kinnistusraamatusse. Seda arvestades tuleb maakohtu määrus tühistada.

1. Maakohtu määrus tuleb TsMS § 656 lg 4 koosmõjus §-ga 659 tühistada ka osas, milles maakohus määras kindlaks parkimiskohtade kasutuskorra (määruse resolutsiooni p 2.11), kuid mille osas puudutatud isikud määruskaebust ei esitanud. TsMS § 656 lg 4 sätestab, et kui menetlusõiguse normi rikkumine puudutab lahendi seda osa, mille peale ei kaevatud, otsustab ringkonnakohus, kas lahendi see osa tühistada. Maakohtu rikkumised mõjutavad ka lahendi seda osa, milles määruskaebust ei esitatud. Maakohtu määrus ei ole ka vaidlustamata osas seaduslik.
2. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul arvestada järgmisega. Kehtivas

-s on kasutuskorrale sarnane

§-s 14 sätestatud erikasutusõigus.

§ 14

on kaasomandi eseme ühele korteriomanikule ainukasutusse andmisel erinormiks AÕS § 72 lg 5 suhtes.

§ 14

lg 1 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppega anda osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse (erikasutusõigus), kui see ei ole vastuolus selle kaasomandi eseme osa otstarbega. Korteriomanike kokkulepe kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes vaid juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna (

§ 13lg 3).

Korteriomanik võib

§ 13

lg 2 ja § 9 järgi nõuda kohtult kokkuleppe sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks teiste korteriomanike vajalikke tahteavaldusi.

§ 9

lg 2 p-de 1-2 järgi on tahteavalduse asendamise eeldusteks, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohtulahend asendab teiste korteriomanike tahteavaldusi (TsÜS § 68 lg 5). 12.

-i järgi ei ole seega võimalik määrata kasutuskorda selliselt, nagu avaldaja kohtule esitatud avalduses soovis ning maakohus kindlaks määras. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtul jätta avaldaja taotlus käiguta ning anda talle võimalus avaldusega seonduvad puudused kõrvaldada, et viia avaldus ja selle sisu vastavusse kehtiva õigusega. Avaldajal tuleb esile tuua ning täpsustada, kelle tahteavalduste asendamist, millisel kujul ja millistel põhjustel ta nõuab. Ringkonnakohus märgib, et avaldaja saab TsMS § 3 lg 1 kohaselt pöörduda kohtusse enda õiguste kaitseks, s.t avaldaja saab nõuda tahteavalduste asendamist üksnes endale erikasutusõiguse saamiseks.

1. Ringkonnakohtule ei nähtu, et asja uuel läbivaatamisel oleks erikasutusõiguse reguleerimine vajalik osas, milles pooled sisuliselt ei vaidle (vt maakohtu määruse resolutsiooni p-d 1–4, 6–7, 9 ja 10; määruskaebuse p 3.4). Kohtusse pöördumiseks peab isikul olema õigustatud huvi. Juhul kui korteriomanikud ei vaidle kaasomandi osa kasutamise üle ja suudavad kokkuleppeid ise teha, ei ole selles osas kaasomandi kasutamise reguleerimine kohtumenetluses vajalik (vt analoogselt kasutuskorra puhul: Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 08.05.2013 määrus asjas nr 3-2-1-45-13, p 16; 16.11.2011 määrus asjas nr 3-2-1-149-10, p 15 esimene lõik). Osas, milles korteriomanikud praegusel juhul kaasomandi osa kasutamise üle ei 7 2-16-14682 vaidle, saavad nad sõlmida kohtuvälise kokkuleppe. Kohtusse pöördumine oleks vajalik üksnes juhul, kui mõni korteriomanik keeldub kokkulepet sõlmimast.
2. Ringkonnakohus lisab, et praeguse vaidluse on tinginud esmajoones asjaolu, et avaldaja ehitas kaasomandi osale grillmaja ja ümbritses selle aiaga. Kaasomandi osale grillmaja ehitamine ning selle aiaga ümbritsemine teiste kaasomanike loata ei ole kaasomanike huve arvestav ega heade kommetega kooskõlas olev käitumine. Maakohus jättis avaldaja kasutusse üksnes grillmaja. Grillmaja avaldaja kasutusse andmise aluseks ei saa olla üksnes põhjendus, et avaldaja ja tema pere kasutavad seda. Avaldaja väide, et tal oli kohalikult omavalitsuselt luba grillmaja ehitamiseks, ei anna alust kaasomandi osa enda kasutusse võtta ning sellele ehitist püstitada. Asja uuel läbivaatamisel ei ole välistatud, et grillmaja jääb avaldaja erikasutusse, kuid sellisel juhul peaks teiste kaasomanike huvide piiramine olema põhjendatud. Sealjuures võib arvestada avaldajale kuuluvat mõttelise osa suurust ning seda, et toimiku materjalide kohaselt on ka teised kaasomanikud kinnisasjale ehitisi püstitanud (I kd, tl 55-60, 72-73). Teised kaasomanikud on soovinud grillmaja ning seda ümbritseva piirdeaia lammutamist (I kd, tl 38-39, 154). Teised kaasomanikud saaksid esitada ka asja uuel läbivaatamisel avalduse piirdeaia ning grillmaja kõrvaldamiseks ja kohus saaks seda lahendada samas menetluses erikasutusõiguse andmisega.
3. Ringkonnakohus lisab, et kapi, mis paikneb avaldaja korteri ukse kõrval, jäämine avaldaja erikasutusse võiks olla põhjendatud. Toimikust nähtub, et kapp on olnud avaldaja kasutuses alates korteriomandi ostmisest
4. a-l (I kd, tl 4). Teised kaasomanikud ei ole esile toonud, et nemad on kappi kasutanud (I kd, tl 32, 135; II kd, tl 2). Toimikus olevatest piltidest ei nähtu, et kapp takistab reaalselt II korruse kaasomandi osa kasutamist (I kd, tl 70-71). Seda arvestades ei nähtu, et kapi avaldaja erikasutusse andmine kahjustaks ülemäära teiste korteriomanike huve ning põhjendatud oleks selle lammutamine või ühiskasutusse andmine.
5. Ringkonnakohus rõhutab, et kõige mõistlikum oleks praegune vaidlus lahendada kompromissiga, et vältida menetluse jätkumist ja kulude suurenemist.
6. Arvestades, et ringkonnakohus saadab asja maakohtule uueks lahendamiseks tagasi, ei korralda ringkonnakohus TsMS § 667 lg 3 järgi määruskaebuse läbivaatamiseks kohtuistungit.
7. Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 järgi asja lahendamise juurde avaldaja määruskaebemenetluses esitatud täiendavad tõendid (II kd, tl 15-21).
8. Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi menetluskulude jaotuse kindlaksmääramise maakohtule.
9. Kohtunik Liis Arraku ajutise töövõimetuse tõttu asendab teda Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi tööjaotusplaani p 17 alusel kohtunik Villem Lapimaa. (digitaalselt allkirjastatud) 8